Resolución de 2 de septiembre de 1992

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valladolid, Don Manuel Burdiel Hernández, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 10 de los de Madrid, a cancelar una condición resolutoria, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS I

Don Eusebio Caballero Alonso por escritura otorgada en Madrid el 30 de septiembre de 1964, compró a la sociedad "ONIX-CARMO, S.A.", el piso primero izquierda de la casa sita en Madrid López-Gras n.° 52 aplazándose el precio, la cantidad de 59.052 ptas., que debían satisfacerse a la entidad vendedora en nueve anualidades, mediante el pago de ciento ocho letras de cambio de seiscientas pesetas cada una, y mediante el pago de nueve letras de cambio por importe de seiscientas dieciséis pesetas con cuarenta y cuatro céntimos cada una. Se pactó condición resolutoria de la compraventa en garantía del precio aplazado.

II

Deseando el comprador cancelar dicha condición resolutoria y no estando las letras de cambio, que representaban el precio aplazado, reseñadas en la escritura con todos los requisitos exigidos por la Dirección General de Registros y Notariado para la cancelación en estos casos, intentó obtener el consentimiento de la sociedad acreedora, lo que no pudo obtener por haberse disuelto la misma y extinguido su personalidad, según escritura otorgada ante el Notario de Aranjuez el 15 de junio de 1965 y según certificación del Registro Mercantil de Madrid.

III

Mediante acta autorizada por el entonces Notario de Madrid D. Manuel Burdiel Hernández, D. Eusebio Caballero hizo constar y justificó que: la sociedad vendedora "ONIXCARMO, S.A.", se disolvió mediante escritura otorgada el 15 de junio de 1965 y que en el balance final de la misma no aparece ningún crédito contra terceras personas; que tiene en su poder ciento ocho letras de cambio por importe de seiscientas pesetas cada una de ellas, correspondientes a los vencimientos mensuales a partir del día 18 de octubre de 1964, que coinciden en cuanto a su número, cantidad y vencimiento, con las expresadas en la escritura de compraventa, libradas por la entidad vendedora y aceptadas por el comprador; que las nueve restantes letras de cambio fueron asimismo pagadas exhibiendo certificado acreditativo de haber sido abonadas, expedido por el Interventor del Banco Central, sucursal n.° 12 de Madrid; que a mayor abundamiento la última tenedora de la totalidad del accionariado de la sociedad "ONIX-CARMO, S.A.", por su propio derecho y como única heredera de su esposo D. Alfredo Martínez, D.a Ana Barrio Gabriel, mediante acta otorgada el día 10 de febrero de 1990 ante el Notario de Madrid D. Manuel Burdiel Hernández manifestó, que no existe ninguna cantidad pendiente de percibir como consecuencia del precio aplazado de las viviendas y locales que la sociedad construyó y vendió en el barrio de Santa Ana y ampliación del mismo, en término de Vallecas, hoy Madrid y que así lo manifiesta a los efectos de que se puedan cancelar las condiciones resolutorias pactadas en las escrituras de compraventa de los aludidos pisos y locales;

que de dichos hechos se desprende como conclusión que ha quedado extinguida la deuda que constituía el precio aplazado y que el derecho a ejercitar la condición resolutoria ha dejado de existir por lo que se solicita del Registrador de la Propiedad la constancia de dichos hechos y la cancelación de la condición resolutoria.

IV

Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad n.° 10 de Madrid, fue calificado con nota del siguiente tenor literal: "Denegada la cancelación solicitada en el precedente documento, por no acreditarse el consentimiento de la sociedad acreedora, ni justificarse la extinción del derecho inscrito, conforme a lo exigido en los arts. 82 y 79.2 de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento. Madrid, 2 de enero de 1991.— El Registrador.— Firma ilegible.— Rubricado y sellado".

V

Contra dicha calificación el Notario autorizante interpuso recurso gubernativo alegando que: con respecto a los hechos, conviene destacar los siguientes: que desde la fecha inicial de la venta hasta la fecha de la nota del Registrador así como desde el vencimiento de la primera letra hasta dicha nota, han transcurrido más de veintiséis años y desde el vencimiento de la última hasta esa misma nota, más de diecisiete años; que las letras consta que han sido satisfechas, ciento ocho porque están en poder del comprador y nueve según certificación bancaria; que la sociedad vendedora está extinguida e inscrita la extinción en el Registro Mercantil el 17 de septiembre de 1965, es decir algo menos de un año después de efectuada la venta; que en el balance final de la disolución de la sociedad no existen créditos contra terceras personas; que al haberse extinguido la sociedad sin créditos contra terceros, cuando parte de las letras todavía no se hallaban vencidas, hay que concluir que la entidad vendedora endosó las letras representativas del precio aplazado poco tiempo después de firmada la escritura de venta; que D.a Ana Barrio Gabriel declara en otra acta notarial, en su calidad de titular que fue de todas las acciones de la sociedad vendedora, que no existe ninguna cantidad pendiente de percibir como consecuencia de las ventas de vivienda y locales por la sociedad; que la cancelación en el Registro de la Propiedad de las condiciones resolutorias en garantía de precios aplazados en la adquisición de fincas, es un problema jurídico pero además un grave problema social, por la dificultad de conseguir en muchos casos dicha cancelación, lo que supone un gran quebranto para el crédito hipotecario y la seguridad del tráfico; que dicha dificultad proviene de que muchas veces las sociedades promotoras se extinguen después de conseguir su objetivo de vender los pisos y de otro lado, de que en las escrituras públicas no se consignaban las letras de cambio representativas del precio aplazado con todos los datos de clase, serie y número de cada una de ellas, debido a que ni el comprador ni el vendedor disponían de dichos datos en el momento de otorgarse la escritura; con respecto a los fundamentos de derecho que si bien la doctrina de la Dirección General de Registros y Notariado exige que las letras de cambio se identifiquen reseñando su clase, serie y número, vencimientos y cuantía, para que sea admisible como documento cancelatorio el acta notarial en la que se justifique que están en posesión del comprador todas las letras, dicha exigencia parece excesiva sobre todo si las partes han expresado en la escritura de compraventa que la posesión de las letras es suficiente para justificar su pago, acreditando dicha posesión por medio de acta notarial. En este caso la voluntad de las partes, que es ley del contrato, se refiere a las letras consignadas en la escritura, cualquiera que sean los datos que se hayan consignado, aunque no sean completos; que por tanto debería bastar que los datos que figuran en la escritura estén cumplidos en las letras que se presentan al Notario para que éste redacte el acta; que a esta conclusión se llega en base a que quien pacta algo debe pasar por lo pactado; que aunque las partes no hayan hecho este pacto se puede llegar a la misma conclusión aunque por camino diferente, fundándose dicha conclusión en la ley 19/85 de 16 de julio, Cambiaría y del Cheque que en el art. 45 dice que: "Se presume pagada la letra que después de su vencimiento se hallare ésta o el documento a que se refiere este artículo, en poder del librado o del domiciliatario"; que aquí el efecto liberatorio lo dispone la ley y extinguida la obligación principal, queda extinguida la accesoria que es la condición resolutoria; que en cuanto a la identificación es algo que corresponde a la voluntad de las partes, de forma que si los datos que constan en la escritura coincide con los que tienen las que se presentan al notario, la identificación está realizada pudiendo invocarse las normas sobre interpretación de contratos del Código Civil, según las cuales si se ha originado alguna oscuridad por no reseñar la letra con todos sus datos, la oscuridad proviene del vendedor que recibió las letras del comprador y a él debe perjudicar; que de otro lado, respecto a la extinción de la sociedad acreedora, para que exista acción debe existir titular, no originando la extinción de las personas jurídicas una sucesión sino la simple liquidación de su patrimonio, de forma que debe en principio ser bastante probar la extinción de la persona jurídica para pedir la cancelación de la condición resolutoria garantizadora de los créditos de que aquella era titular; que a ello no se opone el que la sociedad haya cedido el crédito con anterioridad, como puede ser el caso que nos ocupa, ya que hay que ver entonces si el cesionario del crédito puede ejercitar la condición resolutoria y la doctrina es unánime al señalar que el ejercicio sólo corresponde al vendedor, ya que para que la condición resolutoria siga al crédito es preciso que se haya cedido no el crédito sino el contrato, en cuyo caso tenía que haber tenido reflejo en el Registro de la Propiedad; si lo que se cede o endosa son letras de cambio, queda patente que se ha cedido sólo el crédito y no el contrato; que en nuestro caso queda justificada la cesión del crédito al haberse disuelto la sociedad unos meses después de realizada la venta y por no figurar en el balance final de disolución, créditos contra terceros; que cabe concluir que extinguida la persona jurídica no puede ejercitarse la condición resolutoria y que bastará esta justificación para poder solicitar la cancelación lo mismo que si se acredita que se ha cedido el crédito de forma fehaciente, como ocurre en este caso por lo antes dicho; que por último cabe invocar la prescripción de derechos por el transcurso del tiempo como argumento de prudencia en la aplicación del Derecho, pues si el tiempo transcurrido ha superado con creces el de prescripción, ello será un indicio suficiente en unión de otros para ver que se ha cumplido el derecho en el caso concreto; que igualmente se aporta con valor de indicio la declaración de la única ex titular de las acciones de la sociedad vendedora; que por todo ello no han sido bien alegados por el Registrador el art. 82 de la Ley Hipotecaria, ya que se solicita cancelación justificando la extinción de la sociedad acreedora que por tanto no puede prestar consentimiento alguno y el art. 79-2 de la misma ley y 173 de su Reglamento, por lo que se refiere a la extinción del derecho inscrito, ya que esta extinción se ha acreditado por la posesión por el comprador de las letras reseñadas en la escritura.

VI

Por su parte el Registrador informó: que junto al medio de cancelación, que puede considerarse norma establecido en el art. 82 de la Ley Hipotecaria, basado en el consentimiento del titular registral, es posible prescindir del mismo cuando en el Registro se presenten los títulos o documentos que acrediten la extinción de derecho (arts. 79.2 de la Ley Hipotecaria y 173 del Reglamento Hipotecario); que en el supuesto debatido al incorporarse el precio aplazado a diversas letras de cambio cabría deducir del hecho de encontrarse a su vencimiento como títulos de rescate, en poder del comprador, que el pago se ha verificado; pero tal deducción sólo es válida cuando se acredite que las letras presentadas al Notario son las mismas que se entregaron, en su momento, al vendedor, lo que sólo puede verificarse por la referencia a las características de cada letra que impidan confundirlas con las restantes; que la Dirección General de Registros y Notariado en Resoluciones de 3 y 4 de diciembre de 1986 en caso similar al que no ocupa, se expresa categóricamente en los siguientes términos: "Si lo que se pretende es cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del precio aplazado, porque ha tenido lugar su pago, será requisito ineludible la justificación fehaciente de la realidad de dicho pago y de su correspondencia con el crédito cuya garantía que se trata de cancelar. Ahora bien, dado que el precio aplazado se incorporó a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en el título básico, por cuanto se omitió en su descripción su serie y número, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir del acta presentada una prueba suficiente, a efectos regístrales, de la realidad del pago de la parte del precio garantizada". En análogo sentido, la Resolución de 16 de diciembre de 1987; que con respecto al alcance de la autonomía de la voluntad señalando que el funcionamiento del Registro es materia sustraída a la autonomía privada y regida por normas de ius cogens no susceptibles de derogación por voluntad de los particulares; que con respecto a la extinción de la sociedad acreedora hay que decir que, efectivamente la extinción de la personalidad jurídica de la entidad vendedora, es un dato comprobado mediante la certificación del Registro Mercantil; pero no así la imposibilidad del ejercicio de la acción resolutoria por otra persona que no sea el vendedor; que el endoso de las letras implique la cesión del crédito y no del contrato, no implica que éste no haya sido asimismo cedido; tampoco quiere decir nada el que la cesión no se haya reflejado en el Registro pues la inscripción de la misma no es constitutiva ni está sujeta a plazo; finalmente la opinión doctrinal de que el cesionario de un crédito no puede ejercitar la acción resolutoria es sólo una opinión, no compartida ni por el Tribunal Supremo ni por la Dirección General de Registros y Notariado; las resoluciones más arriba antedichas, remitiéndose a la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 1984, afirman que el acreedor puede ser el vendedor o un cesionario de su crédito que también está legitimado para ejercitar la acción resolutoria; que con respecto a la prescripción, que precisamente en este punto el legislador ha querido sustraer de la función calificadora la valoración del tiempo, al regular en los arts. 209 y 210 de la Ley Hipotecaria un procedimiento especial cancelatorio de las cargas que hayan prescrito con arreglo a la legislación civil.

VII

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, por auto de 7 de mayo de 1991, desestimó el recurso gubernativo interpuesto y confirmó la nota del Registrador en base a los argumentos expuestos en su informe.

VIII

Contra dicho auto interpuso el Notario autorizante del documento recurso de alzada ante este Centro Directivo, reiterando las alegaciones realizadas en su escrito de recurso gubernativo y añadiendo que: no puede admitirse la tesis del auto, de que la cesión del crédito no implica que no se haya producido la cesión del contrato y en tal caso el cesionario podría instar la resolución por haber adquirido la posición acreedora del contratante, porque desde el punto de vista sustantivo la cesión del contrato requiere el consentimiento del deudor, que no consta que se haya producido y aunque así hubiera sido, la cesión del contrato para producir efectos hipotecarios, necesitaría la inscripción en el Registro de la Propiedad sin la cual el titular registral no puede pretender su ejercicio en perjuicio de terceros; que puesto que esto no consta en la nota calificadora, hay que dar por cierto que esta hipotética cesión no se ha producido y que por tanto el único que puede ejercitar la resolución sigue siendo el vendedor y no el mero endosatario de las letras; que por tanto habiéndose extinguido la sociedad vendedora no existe persona alguna que pueda ejercitar la acción resolutoria.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS los artículos 79 y 82 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de este Centro de 21 de julio, 3 y 4 de diciembre de 1986.

1. Una de las cuestiones más repetidas en los supuestos de compraventa con precio aplazado, es la subsistencia en los libros regístrales de asientos que reflejan dicho aplazamiento —la mayor parte de las veces garantizado con condición resolutoria a favor del vendedor— en los que el precio fue satisfecho por el comprador, pero su pago no se ha hecho constar en el Registro, a través de los medios legales establecidos, debido a circunstancias diversas y variadas, aunque fundamentalmente, deriva de la no localización o la desaparición del acreedor. Todo ello motiva la acumulación en el Registro de cargas inoperantes al estar cumplida la obligación del deudor, pero que al tener dichas cargas la publicidad propia de todo asiento, origina una discordancia entre la realidad jurídica y la registral.

2. A fin de paliar los efectos que se acaban de indicar, este Centro Directivo ha admitido que, aparte los supuestos legales de cancelación sobre la base del consentimiento en escritura pública del acreedor o, en su defecto, en virtud de Sentencia judicial —artículo 82-1.° de la Ley Hipotecaria—, pueda también procederse a ello, mediante acta notarial que acredite la tenencia por el comprador y la inutilización de las mismas letras emitidas para el pago del precio aplazado e identificadas por su número y serie, en el asiento relativo a la compraventa en cuestión; al haberse extinguido por pago el derecho inscrito, cabría su cancelación al amparo de los artículos 79-2.° y 82-2.° de la Ley Hipotecaria, rechazándose en cambio en los casos en que no se hubiese cerrado todo el círculo identificativo —entre ellos el número y serie de la letra— véase Resoluciones de 3 y 4 de diciembre de 1986.

3. A la vista de lo expuesto habría que concluir que, el supuesto de hecho de este expediente —letras no identificadas plenamente en la escritura de compraventa— no reúne en principio las condiciones o requisitos para que pueda procederse a una cancelación automática sin el consentimiento del vendedor, con arreglo a la doctrina expuesta en el Fundamento anterior.

4. No obstante concurren en el mismo una serie de circunstancias que si aisladas una por una no son suficientes, examinadas en su conjunto aconsejan proceder a la cancelación. Estas circunstancias son: a) Encontrarse en poder del deudor las 108 letras de cambio por importe de 600 pts., libradas por la entidad vendedora y aceptadas por el comprador, que corresponden a cada una de las fechas de vencimiento correlativo señaladas en la escritura de compraventa, faltando solamente para completar su identificación, la clase y serie de las mismas. 2) Certificación bancaria acreditativa de haberse pagado las nueve restantes de 616'44 pts. 3) Disolución de la Sociedad vendedora el 15 de junio de 1965, sin que de su Balance aparezca crédito alguno contra terceras personas; todo ello según certificación del Registro Mercantil. 4) Comparecencia de quien afirma ser la última tenedora de la totalidad de las acciones de la Sociedad vendedora —acta de 2 de febrero de 1990—, manifestando no existir cantidad alguna pendiente por percibir en este caso.

Esta Dirección General ha acordado revocar el auto apelado.

Madrid, 2 de septiembre de 1992.— El Director General.— Fdo. Antonio Pau Pedrón.— Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.—

(B.O.E. 24-9-92)