Resolución de 4 de abril de 1991
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 4 de Abril de 1991 |
| Publicado en | BOE, 22 de Mayo de 1991 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, Don Rafael García-Valdecasas Ruiz, en nombre de la Urbanización Campomijas, S.A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Mijas a cancelar una hipoteca unilateral.
HECHOS I
El día 22 de noviembre de 1989, "Urbanización Campomijas, S.A.", otorgó ante el Notario de Madrid, Don Juan Antonio Villena Ramírez, escritura de cancelación de hipoteca unilateral constituida sobre varias fincas de su propiedad a favor del Fondo de Garantía de Depósitos en Establecimientos Bancarios, con fecha 21 de enero de 1983, ante el Notario de Madrid, Don Antonio Pérez Sanz, como superposición de garantía y en cobertura de una deuda de 613.608.936'44, así como de sus intereses al 8 % hasta un máximo de tres anualidades y la suma de 92.041.340'46 para costas y gastos. En el exponendo II de la escritura de cancelación se dice: Que de la existencia de la mencionada hipoteca unilateral, relacionada en el apartado anterior, tuvo conocimiento el Fondo de Garantía de Depósitos en Establecimientos Bancarios, toda vez que según consta en segunda copia de la misma, expedida para "URBANIZACIÓN CAMPOMIJAS, S.A.", se expidió el día 23 de febrero de 1983, primera copia para el Fondo de Garantía.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Mijas, fue calificada con la siguiente nota: Presentado el precedente documento el día 15 de diciembre de 1989, retirado por el presentante el día 26 siguiente y devuelto a esta Oficina el día 15 de los corrientes, se suspende la cancelación solicitada por los defectos subsanables siguientes: Primero.- Faltan las copias de los poderes citados de "Urbanización Campomijas, S.A.". Segundo.- Falta el requerimiento con la advertencia de cancelación transcurridos dos meses desde su fecha, a que se refieren los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento, ya que el simple conocimiento de la inscripción de la hipoteca no es suficiente para que el constituyente pueda por sí solo cancelarla. Tercero.- Haberse presentado con fecha doce de los corrientes copia de la escritura de aceptación otorgada el día diecinueve de enero último por el acreedor a cuyo favor se constituyó, lo que convierte en insubsanable el defecto segundo. Contra esta calificación puede interponerse recurso en plazo de cuatro meses desde hoy ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (artículo 113 del Reglamento citado). Mijas, veinte de febrero de 1990. El Registrador. Firma ilegible.
III
El Procurador de los Tribunales, Don Rafael García-Valdecasas Ruiz, en representación de Urbanización Campomijas, S.A., interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que tratándose de hipotecas unilaterales, lo que pretendió el legislador con la redacción del artículo 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento, es que el acreedor tuviera conocimiento de que el deudor había hecho a su favor hipoteca de sus bienes, y a partir de ese conocimiento pudiera aceptarla o no, concediéndole un plazo de dos meses, transcurridos los cuales, el deudor podrá cancelar la hipoteca sin consentimiento del acreedor. Que el legislador para reforzar dicho conocimiento, utiliza la palabra "requerimiento". Que partiendo del significado que dicha palabra tiene en el Diccionario de la Lengua Española está claro que lo que se pretende es que el acreedor hipotecario conozca plenamente la constitución de la hipoteca unilateral a su favor, y si se prueba, ¿que más requerimiento haría falta? Que en el caso que se estudia, al día siguiente del otorgamiento de la escritura se entregó al Fondo de Garantía de Depósitos en Establecimientos Bancarios la primera copia de dicha escritura, otorgada a su favor; y, por tanto, debe entenderse cumplida la notificación y requerimiento establecidos en el artículo 141 de laLey Hipotecaria. Todo esto queda probado y recogido, tanto en la escritura de constitución de hipoteca como en la de cancelación. Que aunque la ley no establezca un plazo de caducidad para aceptar la hipoteca unilateral, es evidente que existe el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos y la retirada de la primera copia de la escritura por el fondo de Garantía de Depósitos en Establecimientos Bancarios, supone un conocimiento de que suple al requerimiento prevenido en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria, sin que pueda dejarse indefinidamente la aceptación de la hipoteca al arbitrio del acreedor. Que parece lógico que se pueda pedir la cancelación, siempre que no esté extendida la nota constitutiva de la aceptación al margen de la inscripción de hipoteca unilateral. Que la "buena fe" es un principio hipotecario, manifestado sobre todo en el requisito exigido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria para proteger al tercer adquirente a título oneroso, e iría contra la "buena fe" que el acreedor alegase que no conocía el otorgamiento de la hipoteca unilateral por no haberse practicado por el deudor el referido requerimiento. Que habiendo transcurrido dos meses desde la constitución de la hipoteca sin que el acreedor hiciera constar su aceptación en el Registro de la Propiedad, el deudor puede sin necesidad de su consentimiento otorgar la correspondiente escritura de cancelación para su inscripción. Que, por tanto, han quedado cumplidos y son de aplicación los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento, así como los artículos 34, 35, 36 y 40 de la citada Ley.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Io.- En cuanto al primer defecto.- Que según reiterada jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado, el Registrador puede, en todo caso, exigir la presentación de los poderes y más en el presente caso, que no se cumple lo dispuesto en el artículo 166 del Reglamento Notarial. 2o.Segundo defecto.- Que la hipoteca unilateral admitida por el artículo 138 de la Ley Hipotecaria, como excepción a la regla general de la necesidad del convenio "inter partes", supone que el constituyente de la misma debe mantener la inscripción-oferta del derecho real hasta que sea aceptada o repudiada expresa y no tácitamente, por el destinatario, y el artículo 141 de dicha Ley le permite que mediante una intimidación o requerimiento, no de conocimiento, sino de aceptación en el plazo de dos meses, bajo sanción de cancelación, artículo 237 del Reglamento de la misma Ley, puede dejar sin efecto la inscripción de hipoteca y libre la finca de la carga. Que para el Registro de la Propiedad sólo cuenta la aceptación expresa anotada al margen de la inscripción de la hipoteca y el constituyente tiene en su mano la posiblidad de iniciar el plazo de aceptación mediante el requerimiento. Que, por tanto, para el Registrador mientras que no conste anotada al margen de la inscripción de la hipoteca la aceptación o la renuncia expresa, en virtud de documento público y auténtico o de resolución judicial firme, la situación se prolongará indefinidamente, mientras que el dueño de la finca no decida iniciar el plazo de dos meses para la caducidad del derecho de adquirir del llamado a la hipoteca y ello mediante el requerimiento- directo y fehaciente, único que puede apreciar el Registrador. 3o.- Tercer defecto.- Que la escritura de cancelación insuficiente para producir los efectos que pretende porque necesita de la previa caducidad del derecho a aceptar por el Fondo de Garantía de Depósitos, y ello requiere como formalidad indispensable el requerimiento fehaciente, y como éste no consta ni siquiera alegado por el recurrente, ello quiere decir que tendría que requerir cuando ya consta presentada la escritura de aceptación, lo que lo haría inútil por no ser posible cancelar la hipoteca, si se espera que transcurran los dos meses.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador fundándose en que no consta de forma fehaciente la existencia del requerimiento en la forma que establece el artículo 237 del Reglamento Hipotecario, siendo este defecto insubsanable por haberse presentado, con fecha 12 de febrero de 1990, copia de la escritura de aceptación, otorgada el 19 de enero anterior, por el acreedor a cuyo favor se constituyó la hipoteca. VI
El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, insistiendo sobre el significado e interpretación de la palabra requerimiento, el principio hipotecario de buena fe y los hechos que motivaron el otorgamiento de las escrituras de constitución y cancelación de la hipoteca unilateral.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
VISTOS los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 6 y 21 de noviembre de 1990
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La única cuestión que plantea el recurrente es igual a la resuelta por Resoluciones de 6 y 21 de noviembre de 1990: si para que sea posible a petición del dueño de una finca la cancelación de una hipoteca constituida unilateralmente es bastante acreditar que transcurrieron dos meses desde que se expidió copia de la escritura de constitución de esta hipoteca para la entidad a cuyo favor se constituía. Evidentemente y conforme al artículo 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario no es bastante el conocimiento de la hipoteca por la entidad favorecida para que, desde entonces, empiece a contar el plazo de los dos meses a que estos preceptos se refieren; para que empiece a correr este plazo se requiere una especial intimación o requerimiento en el que se determinará expresamente que transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó. No se trata ahora de enjuiciar si el ejercicio del derecho a aceptar sería o no conforme a la buena fe -lo que además se escaparía a las posibilidades de calificación registral- sino sólo de determinar si el ejercicio del derecho a cancelar aparece ajustado a las condiciones estrictas que señala el Ordenamiento y, evidentemente, no aparece que estas condiciones hayan sido cumplidas.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 4 de abril de 1991.- El Director General. Fdo.: Antonio Pau Pedrón.- Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía
(B.O.E. de 22-5-91)
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