Resolución de 25 de septiembre de 1991
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 25 de Septiembre de 1991 |
| Publicado en | BOE, 14 de Octubre de 1991 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Sebastián D. Aquiles Paternottre Suárez contra la negativa del Registrador n° 2 de dicha capital de practicar la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.
HECHOS I
En escritura de 22 de diciembre de 1975 autorizada por el Notario de S. Sebastián D. Miguel de Castells y Adiraensens, se procedió por D- Matilde Ayerbe Izaguirre a otorgar la división horizontal de una casa señalada con el nQ 5 de la C/ Urbieta de dicha capital. Se dividió en trece fincas independientes, de la que la última tenía la siguiente descripción: "NUMERO TRECE: PLANTA DE DESVANES, destinada a trastero, con una superficie de ciento sesenta metros cuadrados que linda: Norte, casa número tres de la calle de Urbieta y patio común de las casas números tres y cinco; Sur, caja de escalera y casa número siete de esa misma calle; Este, patio de manzana y Oeste, C/ Urbieta; cuota 3,75%. En los Estatutos que regirían dicha comunidad aparte la reserva por la propietaria del derecho de levante de cuatro plantas nuevas, en su art. 4 se establece la siguiente norma: El propietario o propietarios presentes o futuros de las viviendas y los locales situados en la bodega y en el desván, así como de los que se formen por modificaciones físicas hechos en los mismos y de las demás fincas en que se distribuye el inmueble, podrán sin necesidad de consentimiento o aprobación de los propietarios de otras partes del inmueble ni de la Junta de Condueños, practicar divisiones, segregaciones y agrupaciones y fijar para los nuevos locales y viviendas resultantes de esas operaciones las correspondientes cuotas de participación en el total valor del inmueble, mediante fraccionamiento o adición de las de los antiguos locales y viviendas y sin afectar a las otras partes del edificio, así como destinar partes de las superficies de aquéllas fincas a pasillos de acceso comunes. Dicha escritura se inscribió en el Registro de la Propiedad. En 24 de octubre de 1986 se transmitió dicha planta de desvanes a los esposos D. Ignacio Zubeldía Tellechea y D- Matilde Goenaga Ayerte, quienes la inscribieron a su nombre.
En escritura otorgada por dichos consortes el 27 de junio de 1989 ante el Notario recurrente, procedieron previas las oportunas licencias municipales a realizar ciertas obras en la mencionada planta de desvanes para su adaptación a vivienda, y en consecuencia tiene la siguiente descripción: NUMERO TRECE.-VIVIENDA ÚNICA de la última planta alta o desvanes de la casa señalada con el número cinco de la calle Urbieta de esta ciudad de San Sebastián. Tiene una superficie de ciento sesenta metros cuadrados y linda Norte, casa número tres de la calle Urbieta; Sur, caja de escalera y casa número siete de la misma calle; Este, patio de manzana y Oeste, calle Urbieta Cuota. 3,75%. Valorada la obra nueva en un millón de pesetas.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad n° 2 de San Sebastián, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: "Suspendida la inscripción del presente documento por no acreditarse, conforme disponen los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acuerdo, unánime de la Junta de Propietarios para la conversión en vivienda del desván destinado a trastero, con la consiguiente modificación del título constitutivo. Es defecto subsanable. San Sebastián a veinte de julio de mil novecientos noventa. El Registrador: Gaspar Rodríguez Sáenz de Navarrete.
III
El Notario autorizante de la escritura interpuesto recurso gubernativo y alegó: que en la interpretación de los negocios, el art. 1.281 del Código Civil obliga a atenerse al sentido natural de las clausulas si los términos son claros, y la expresión: "destinada a trastero" se limita a dar un dato de hecho y por ello no puede entenderse que sea obligatorio ese destino; y lo mismo sucede interpretando el art. 1.285 del Código Civil ya que tal expresión se contiene en los Antecedentes de la escritura, pero no en la parte dispositiva que es la que revela las reglas o acuerdos pactados, así como el art. 1.287 máxime cuando la otorgante se reservó el derecho a construir nuevas plantas por encima de la actual, con lo que quedaría una planta de trasteros en mitad de la casa ubicada entre viviendas. Además cita en su favor los arts. 348 del Código Civil y 3- a) y 7o de la Ley de Propiedad Horizontal que consagra la libertad del propietario para dar a sus cosas el destino que estime conveniente, y así lo entiende la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1989 que estimó lícita la conversión en supermercado de un local destinado a restaurante. Al no haber por tanto modificación del título constitutivo, no cabe la exigencia de los artículos 5 y 16 de la Ley de 21 de julio de 1960.
IV
El Registrador de la Propiedad de San Sebastián n° 2 en defensa de su nota alegó: que si en el título constitutivo de propiedad horizontal del edificio se indicaba en el elemento n° 13 que es "planta de desvanes" su transformación en vivienda, supone la modificación del mismo y la necesidad de acuerdo unánime de los interesados. Lo prueba igualmente el que la cuota de esa planta de desvanes es el 3,75% mientras que la de las viviendas, con la misma extensión alguna llega al 16,75%, y que la reserva del derecho de levante no implique que las nuevas plantas lo sean de viviendas. Por último que no hay un cambio de actividad sino algo de mayor trascendencia con las lógicas repercusiones para el resto de la Comunidad.
El Presidente del Tribunal Superior de la Comunidad Vasca en Auto de 10 de enero de 1991 confirmó la nota del Registrador recogiendo los argumentos de este último funcionario.
VI
El Notario recurrente se alzó de la decisión presidencial y en sus anteriores alegatos añadió: que la cuota más pequeña de la planta de desvanes -al igual que sucede con la de la bodega destinada a vivienda- se debe no a su destino, sino a su deficiente aprovechamiento, ya que al estar los desvanes bajo los tejados tienen para igual superficie mucha menos utilidad que las plantas normales, y en este caso concreto según un informe técnico del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro, tiene el desván una altura de 1,5 metros y 2,60 frente a los 3,39 de las plantas de vivienda, salvo la quinta y 3,02 de la bodega-vivienda; que carece de ventanas a la calle, y solo cuatro al patio interior frente a las siete de las otras plantas incluida también la bodega, por lo que no puede basarse en la reducida cuota del desván que también la tiene la bodega-vivienda- para interpretar que se ha vulnerado el título constitutivo.
VII
En diligencia para mejor proveer y de acuerdo con el art. 127 del Reglamento Hipotecario se aporta a este recurso, certificado de 28 de enero de 1991 del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro en relación a la calle Urbieta n° 5 de San Sebastián que contiene los datos antes señalados, así como que la superficie construida de cada una de las plantas es de 160,6 metros cuadrados, salvo la de desvanes que es de 101,8 metros cuadrados, y la superficie útil de 136 metros cuadrados las primeras y solo 86 metros cuadrados la última. FUNDAMENTOS DE DERECHO
VISTOS los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
-
Toda la cuestión gira en torno a si la transformación de una planta de desvanes en vivienda supone o no la modificación del título constitutivo pues si lo alterase sería necesario el acuerdo de la Junta de copropietarios en la forma requerida por los artículos 5 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.
-
Examinada la escritura de 22 de diciembre de 1975 ante el Notario de San Sebastián D. Miguel de Castells en la que se constituye en régimen de propiedad horizontal la casa en ella descrita, se observa que en la descripción de los diversos elementos privativos el correspondiente al n° 13 figura como una "Planta de desvanes destinada a trasteros", y aunque normalmente tales desvanes por su situación inmediata al tejado suelen tener la consideración de elementos comunes del edificio o bien de anejo inseparable de un piso o local, nada impide y así ha sucedido en este caso el que pueda configurarse como un elemento privativo independiente al tener todo él una salida directa a la escalera, mas en cualquier caso, la alteración de su destino supone un cambio importante en la medida que afecta a todos los copropietarios del inmueble y requerirá la aprobación de la Junta de Condueños al suponer una modificación del título constitutivo -Artículo 5 de la Ley-.
-
La clausula 4- de los Estatutos de la Comunidad se refiere a la facultad que tienen los propietarios de la bodega, pisos y desván para hacer las modificaciones físicas que permitan practicar divisiones, segregaciones y agrupaciones, todo ello sin necesidad de aprobación de la Junta de Condueños, pero no autoriza sin esta aprobación a transformar el destino de un elemento privativo de desván-trastero en vivienda, y por eso también la necesaria licencia municipal de obras concedida hay que entenderla subordinada en este aspecto a aquella otra aprobación.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.
Madrid, 25 de septiembre de 1991.- El Director General.- Fdo. Antonio Pau Pedrón.- Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma del País Vasco. (B.O.E. 14-10-91)
-
SAP Málaga 36/2008, 28 de Enero de 2008
...etc., siendo igualmente de mencionar en orden al mantenimiento de tal tesis las Resoluciones DGRN de 7 abril 1970, 10 junio 1973, 25 septiembre 1991 y la de 17 marzo 1993. Entre los elementos comunes, se hace preciso distinguir entre "elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y......
-
SAP Madrid 377/2015, 24 de Septiembre de 2015
...igualmente de mencionar en orden al mantenimiento de tal tesis las Resoluciones DGRN de 7 de abril de 1970, 10 de junio de 1973, 25 de septiembre de 1991 y la de 17 de marzo de Dicho lo cual, en el caso que nos ocupa, hemos de considerar probado que de acuerdo con la escritura de Declaració......
-
SAP Barcelona 448/2011, 21 de Septiembre de 2011
...etc., siendo igualmente de mencionar en orden al mantenimiento de tal tesis las Resoluciones DGRN de 7 abril 1970, 10 junio 1973, 25 septiembre 1991 y la de 17 marzo Dicho lo anterior, de la descripción y linderos de los inmuebles propiedad de los sres. Teodoro -Encarnacion que recogen los ......
-
SAudiencias Provinciales 63/2002, 20 de Febrero de 2002
...etc., siendo igualmente de mencionar en orden al mantenimiento de tal tesis las Resoluciones DGRN de 7 abril 1970, 10 junio 1973, 25 septiembre 1991 y la de 17 marzo SEXTO.- La visión del problema no debe desviarse a la cuestión de la configuración o modificaciones en el aspecto externo del......
-
Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de septiembre de 2013 (5067/2013)
...1978 (RJ 1978, 1461) y posteriormente en sentencia de 23 de noviembre de 1995 (RJ 1995, 8898), y la Dirección General de Registros y del Notariado en resolución de 25 de septiembre de 1991 mantuvieron una posición favorable a que la mera indicación estatutaria del destino o uso de los eleme......
-
Viviendas turísticas y comunidades de propietarios: status quaestionis y posibilidades de actuación a la luz del nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal
...y dio lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, instado por la comunidad. Esta fue también la postura sostenida en la RDGRN de 25 septiembre de 1991: en el título constitutivo constaba el destino del desván a trastero, de modo que tras las obras pertinentes los adquirentes lo des......
-
Resolución de 23 de marzo de 1998 (boe 21 de abril de 1998)
...sobre medidas de política económica («Boletín Oficial del Estado» numero 111, de 9 de mayo) y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de septiembre de 1991. Contra esta calificación, se puede interponer recurso gubernativo ante el Tribunal Superior de Justi......
-
La pretendida vinculación del uso o destino de los espacios privativos en el régimen de propiedad horizontal
...y el enfoque. II.-Antecedentes y fundamentos de derecho del auto presidencial y de la rdgrn de 25 de septiembre de 1991. III.-La perspectiva constitucional del derecho de propiedad: 1. El acto de destinaciÛn como contenido esencial. 2. El car·cter legitimador y reafirmador de la funciÛn soc......