Resolución de 23 de septiembre de 1991
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 23 de Septiembre de 1991 |
| Publicado en | BOE, 14 de Octubre de 1991 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por Don José Laguna Torres, contra la negativa del Registrador de la Propiedad nQ. 10 de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa, en virtud de apelación del Sr. Registrador.
HECHOS I
El día 19 de febrero de 1988 ante el Notario de Madrid Don Javier Monedero Gil, se autorizó escritura pública de elevación a público del documento privado, de 4 de octubre de 1976, en el que Don Federico Laguna Torres, en calidad de apoderado de Don Manuel Laguna Torres, vendió determinada cuota de una finca a Don José y D-. M-. Teresa Laguna Toares.
Dicho documento privado adquirió fecha fehaciente el año 1977, con posterioridad al fallecimiento del poderdante. La escritura de elevación a público se otorgó, fallecido el apoderado, por los herederos de éste, además de por los compradores, siendo uno de ellos también heredero del apoderado.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número 10 de los de Madrid, fue calificada con la siguiente nota: "Denegada la inscripción del precedente documento por los siguientes defectos, el primero de los cuáles tiene el carácter de insubsanable: Io. Conforme a los artículos 661 y 1.739 del Código Civil, 20 de la Ley Hipotecaria y concordantes, por no ser los otorgantes herederos del titular registral, cuya defunción no se acredita, ni se acompaña el título de sucesión. 2o. Por faltar los siguientes documentos: a.= escritura de poder a favor de Don Federico Laguna Torres. b.= escritura de capitulaciones matrimoniales y constancia de su inscripción en el Registro Civil de Doña María Teresa Laguna Torres.- Madrid, 18 de abril de 1989.- El Registrador.- Firma ilegible.-"
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Don José Laguna Torres interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que la nota de calificación no responde a la realidad y, por tanto, es contraria a derecho, pues no se dan los supuestos para la aplicación de los preceptos que se invocan en la misma. Que en lo referente al artículo 661 del Código Civil, hay que señalar que resulta improcedente en el caso que se contempla, por lo que respecta al titular registral, porque las obligaciones de cuya sucesión se trata y que han de cumplir los herederos, no son las adquiridas por éste, sino las obligaciones contraídas por el mandatario de dicho titular. El artículo 1.225 del Código Civil ratifica lo expuesto, porque la escritura otorgada el 19 de febrero de 1988, tiene por objeto elevar a escritura pública el documento de 4 de octubre de 1976, concurriendo para ello los que suscribieron, es decir el vendedor, representado por el mandatario, y los compradores, si bien por el fallecimiento del mandatario comparecen al reconocimiento sus causahabientes, tal como previene el citado precepto. Que el artículo 1.739 del Código Civil es de imposible cumplimiento en el caso presente, puesto que el mandante falleció un año antes que el mandatario; y dicho precepto revela al igual que el 1.718 del mismo Código, que la actividad del mandatario no cesa de una manera tan radical, como parece desprenderse del artículo 1.732 de dicho texto legal, ya que además de sus obligaciones determinadas en dichos preceptos, ha de atender las que le impone el párrafo 2o. del citado artículo 1.718, y así como ocurre en el caso que se estudia, el mandato se había cumplido y la transmisión constituyó en su día, un contrato de compraventa perfecto y consumado, es forzoso admitir que los herederos del mandatario sean los que han de proveer a lo que las circunstancias exijan, y ninguna puede resultar más perentoria que la de elevar a escritura pública el documento suscrito por las partes y su consiguiente inscripción. Que en lo concerniente al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, parece que el Registrador trata de aplicar al caso planteado lo previsto en el n°. Io. del párrafo 5o. del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Pero hay que resaltar que se trata de supuestos completamente diferentes; y, por consiguiente, para elevar a público el documento de referencia, en el caso que se estudia, dado que ha muerto el mandatario, es obvio que la firma de éste tiene que reconocerla sus herederos por imperativo de lo dispuesto en el artículo 1.226 del Código Civil, debiéndose tener en cuenta, en la medida que resulta de aplicación el párrafo 4o. del citado artículo 20. Tampoco puede olvidarse que el mandatario habrá otorgado la escritura de compraventa con sujeción a los requisitos legales y, por tanto, cuando falleció el mandante, éste no tenga ya el dominio sobre la citada finca y, por consiguiente, el causante que figura como titular registral no ha podido trasmitir el dominio a los herederos, con la consecuencia de que puede hacerse la inscripción directamente a favor del adquirente.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que no se acredita la defunción del vendedor (titular registral), el título de sucesión del vendedor, ni la representación del apoderado. Que se afirma que el poderdante es dueño de una quinta parte indivisa de la finca, la cual vende, si bien registralmente es condueño de una de las cinco partes indivisas, que representan ocho cuarenta y cinco avas partes en proindiviso de la misma, aunque la imprecisión de la expresión utilizada carece de trascendencia por aplicación de los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, así como de una interpretación adecuada al principio de legalidad. Que en cuanto a la calificación conviene tener presente la distinción establecida en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 de octubre de 1943, que limita la función registral a los efectos "erga omnes". Que hay que analizar separadamente los preceptos indicados en la nota de calificación: Io. El artículo 661 del Código Civil.- Que teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria el dominio sobre la finca de referencia aparece inscrito en proindivisión, siendo uno de los condueños el Sr. Laguna Torres, titular de la cuota que se expresa en la escritura; por tanto, fallecido éste, son sus herederos, conforme al artículo 661 del Código Civil, quienes suceden al difunto en todas sus obligaciones, entre otras, la de elevar a público el documento privado toda vez que el apoderado que intervino en este documento ha fallecido. Teniendo presente lo declarado en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, hay que desvanecer el error de considerar contratante al mandatario, y es el titular registral el vendedor en documento privado y quien tiene la condición de contratante y no su apoderado; siendo, pues, los herederos del primero, como continuadores de su personalidad, quienes asumen la obligación conforme al artículo 661 y no los del segundo. Y se debe resaltar en apoyo de lo anterior que el documento privado adquirió fecha fehaciente (según el artículo 1.227 del Código Civil) después de la muerte del mandante, una vez extinguido el mandato, de acuerdo con el artículo 1.732-3°. del citado Código.- 2°. El artículo 1.739 del Código Civil.Que la obligación que tienen los herederos del mandatario a la muerte de éste es doble: poner el hecho en conocimiento del mandante y otra, condicionada a proceder a lo que las circunstancias exijan en interés del mismo. Que conviene examinar los artículos 1.718, 1.738 y 1.739 del Código Civil y 3°. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria.- Que al rechazarse de plano la representación con que intervienen los otorgantes de la escritura de elevación a público huelga cualesquiera otras consideraciones sobre la más correcta aplicación de las distintas modalidades del tracto, de cuya amplia interpretación se hace eco la Resolución de 4 de febrero de 1944, que hoy contraría con los criterios establecidos en los artículos 3°. y 4°.l del Código Civil.
El Notario autorizante del documento informó: Que para elevación a público de un documento privado, en el supuesto de que, como en el presente, haya fallecido alguno de los que lo firmaron, han de concurrir en la escritura los herederos de los que inscribieron el documento privado, con independencia de que hubiere actuado por si o en representación de otras personas. Que la autenticidad de la fecha del documento privado por fallecimiento de alguno de los que lo suscribieron, es la circunstancia que exige que concurran en el otorgamiento de la escritura de elevación a público de documentos privados, los herederos del suscribiente fallecido. Que la elevación a público de los documentos privados tiene su encaje en el principio general que aconseja el artículo 1.279 del Código Civil y situaciones conexas relacionadas.con dicha elevación a público se encuentran en los artículos 1.224, 1.225 y 1.226 del mismo Código. Que de lo anterior se deduce que hay que considerar aplicables los artículos L280-l.s, 1.089 del Código Civil. Que en el caso que se examina hay que distinguir entre partes y contratantes, y la obligación de elevar a público el documento privado la tienen los contratantes, y debe fundamentarse en lo siguiente: 1°. En la interpretación literal del artículo 1.279 del Código Civil; 2°. En la interpretación analógica de los preceptos referentes al reconocimiento de firmas en documentos privados. 3°. En la legitimación notarial. Por tanto, otorgado el documento privado de compraventa por el apoderado y transmitida la propiedad de los bienes objeto del mismo a los compradores, el poderdante carece de legitimación, desde el punto de vista notarial, a los efectos de elevar a público el documento y también a los del reconocimiento de la firma, por la elemental razón de que su firma no está estampada en el documento que se eleva a público. Que en cuanto a la calificación registral se considera inaplicable el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 1.739 del Código Civil.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid revocó la nota del Registrador fundándose en la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias de 4 de julio de 1899, 19 de octubre de 1901, 28 de abril de 1934, 14 de diciembre de 1935 y 29 de noviembre de 1950) que ha adoptado el criterio de que el artículo 1.279 del Código Civil consigna una facultad y no una obligación y de que si la perfección del contrato no depende de la forma prescrita, tampoco de ésta puede depender la consumación o cumplimiento de las obligaciones contractuales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
VISTOS los artículos 661, 1.257.1.a, 1.279, 1.280, 1.717, 1.718, 1.72S, 1.727, 1.732.3.Q y 1.738 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria.
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En el supuesto del presente recurso concurren los siguientes elementos definidores:
- Con fecha 4 de octubre de 1976, aparece suscrito un documento privado de compraventa, actuando el vendedor por medio de representante, quien alega un poder que le fue otorgado ante Notario el 29 de mayo de 1959, pero que no se aporta al Registrador.
- El 12 de agosto de 1977 fallece el vendedor-representado y el 16 de septiembre del mismo año se presenta el citado documento en la Delegación de Hacienda para pago del impuesto pertinente.
- El 31 de agosto de 1978 fallece a su vez quién, en representación del propietario-vendedor, suscribió el precitado documento.
- El 19 de febrero de 1988 se procede a elevar a público ese documento privado, otorgando la correspondiente escritura por la parte vendedora, no los herederos del propietario representado sino los del representante.
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El Registrador deniega la inscripción por considerar que son los herederos del representado -titular registral- quienes deben proceder a la elevación a público del documento privado, y no se ha acreditado que los otorgantes en cuestión ostenten tal condición. Tal calificación debe ser íntegramente ratificada. La sola constatación de los resultados a que conduce la solución del recurrente -y también de Notario autorizante según su informe basta para advertirlo. Suponer que fallecido el poderdante y extinguido, por ende, el poder conferido (vid artículo 1.732-3.Q, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.738 del Código Civil, que no es de aplicación en el caso debatido por cuanto en la escritura calificada hace constar el fallecimiento de éste) sean el apoderado -o sus herederos- quienes deban elevar al público un documento privado suscrito por éste en nombre del poderdante, que además carece de fecha fehaciente al tiempo de su fallecimiento, implica extender indefinidamente la vigencia de los poderes -más allá, incluso, de la vida de poderdante y apoderado- a través de la cómoda vía de la improvisación por el ex-apoderado de un documento privado al que se atribuye fecha anterior a la extinción del poder.
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Otorgado un documento privado de venta por medio de representante, la atribución de forma pública del acto consignado en aquél incumbe exclusivamente al representado, pues es en su esfera jurídica donde despliega todos sus efectos de negocio realizado por el representante en su nombre y dentro de los límites del poder conferido (vid artículos 1.717, 1.725 y 1.727 del Código Civil); es el representado y sus herederos (cfr. art. 1.257-1 del Código Civil) quienes asumen y a quienes se debe exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la actuación del representante y, entre dichas obligaciones la ahora considerada de rellenar la forma especial que se exige para la efectividad del contrato (vid artículos 1279 y 1280 del Código Civil).
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Lo que ocurre es que mientras el poder esté vigente, puede el representante, en nombre del poderdante, proceder a la formalización pública del contrato privado, pero, en todo caso como actuación voluntariamente realizada por el apoderado; y si se negare no puede serle exigida judicialmente por la contraparte dado que ninguna vinculación jurídica se ha establecido con ella (únicamente el poderdante, en función de la concreta relación jurídica que haya determinado la concesión del poder, puede exigir al apoderado que proceda al otorgamiento correspondiente y, en caso de incumplimiento, reclamarle la indemnización oportuna -cfr. artículo 1.718 del Código Civil-). Más una vez extinguido el poder (como ha ocurrido en el presente caso, desde la muerte del concedente, vid art. 1.732-3.Q del Código Civil), el ex-apoderado y menos sus herederos, carecen ya de legitimación para vincular al poderdante con su actuación, y, en consecuencia, la formalización pública del contrato recogido en el documento privado, efectuada por aquéllos, en modo alguno afecta ya al poderdante.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto revocando el auto apelado y confirmando la nota del Registrador.
Lo que, con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conoció miento y demás efectos.
Madrid, 23 de septiembre de 1991.- El Director General.- Fdo. Antonio Pau Pedrón.- Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma de Madrid. (B.O.E. 14-10-91)
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