Resolución de 21 de septiembre de 1983
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 21 de Septiembre de 1983 |
| Publicado en | BOE, 14 de Octubre de 1983 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por D. Marcelino García Carbajal, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Pola de Laviana a inscribir una escritura de disolución de comunidad, en virtud de apelación del recurrente.
Resultando que por escritura otorgada ante el Notario de Langreo D. Federico Maciñeira Teijeiro el día 23 de octubre de 1982, los treinta y tres cotitulares de un edificio sito en los Barrios de Llera y Torre de los Reyes de la villa de Sama de Langreo acordaron la disolución de la comunidad ordinaria existente sobre el edificio indicado y la constitución de una comunidad en régimen de propiedad horizontal, adjudicando en pleno dominio a D. Marcelino García Carbajal la finca número dieciséis integrada por una vivienda y un anejo inseparable consistente en una decimoséptima parte indivisa del sótano, participación ésta que es distinta de la cuota que corresponde en los elementos comunes del inmueble; en la misma escritura se hace constar que la vivienda número dieciséis está arrendada a D. Faustino Sánchez García.
Resultando que presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Pola de Laviana fue calificada con la nota del tenor literal siguiente: "SUSPENDIDA la inscripción de la finca señalada con el número dieciséis por el defecto subsanable de no justificar que haya tenido lugar las notificaciones prevenidas en los artículos 47, 48 y 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No se ha tomado anotación preventiva por no haber sido solicitado. Pola de Laviana, a 14 de diciembre de 1982. El Registrador. Firma ilegible.
Resultando que D. Luis Alvarez González, Procurador de los Tribunales, interpuso recurso gubernativo en representación de D. Marcelino GarcíaN Carbajal y alegó: que los derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario de local de negocio han de ser interpretados restrictivamente; que para que procedan los derechos de tanteo y retracto a favor de los inquilinos es necesario que el retrayente sea arrendatario de cuanto se trata de retraer; que la adjudicación a D. Marcelino García Carbajal como consecuencia de la división de cosa común, de un piso con su anexo de sótano, resultando que el inquilino solo viene ocupando el piso, sustrae la cuestión del ámbito del artículo 47 de
la Ley de Arrendamientos Urbanos y que así lo proclama la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en especial la Sentencia de 12 de marzo de 1969 en un caso idéntico al aquí contemplado.
Resultando que el Registrador de la Propiedad de Pola de Laviana informó: que en la escritura calificada se cumplen los dos presupuestos de hecho contemplados por el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: a) se procede a la adjudicación de una vivienda por consecuencia de división de cosa común, y b) la vivienda cuya inscripción fue suspendida se hallaba arrendada, según el propio título manifiesta, a persona distinta del adjudicatario; que frente a la doctrina jurisprudencial alegada por el recurrente, según la cual la interpretación de los derechos de tanteo y retracto del inquilino o arrendatario ha de ser efectuada restrictivamente, existe otra más común, más general y aún de mayor autoridad que mantiene claramente la tesis contraria; que la aplicabilidad de la regla de absoluta coincidencia entre lo ocupado y lo retraído está subordinada a la consecuencia de los siguientes presupuestos: a) que exista una previa delimitación o determinación física y jurídica de la cosa arrendada, y que esta delimitación sea anterior al contrato de arrendamiento; b) que la identidad entre lo que se adjudica o vende y lo ocupado por el arrendatario no haya sido destinado por actos voluntarios del arrendador o arrendadores; c) que, en consecuencia, esta identidad no pueda ni deba entenderse destruida por la vinculación de la cosa primitivamente arrendada de elementos accesorios efectuada por el arrendador, con la finalidad de hacer imposible el derecho de retracto; d) que tampoco puede perjudicar al arrendatario la construcción registral y ficticia de fincas distintas de la arrendada, efectuada con posterioridad al contrato de arrendamiento y sin intervención del arrendatario; que en el presente caso existe la construcción voluntaria de un arbitrario anejo a cada una de las viviendas, con la única finalidad de destruir la jurídica y real identidad entre lo ocupado y lo que ha de ser posteriormente objeto de adjudicación por división de la cosa común; que, de prosperar la tesis del recurrente, se habría descubierto una vía sencilla y fácil de burlar los derechos de los arrendatarios, que quedarían a merced de confabulaciones dolosas ideadas por los propietarios y terceros adquirentes.
Resultando que el Notario autorizante de la escritura calificada informó: que no se da la identidad precisa exigida por la jurisprudencia, entre lo arrendado, una vivienda y la finca adjudicada al recurrente, que es una vivienda con anejo inseparable, que el funcionario calificador tiene, en todo caso, la obligación jurídica ineludible de suponer la buena fe de los otorgantes, mientras no se alegue, pruebe y juzgue por quien corresponda que ha habido fraude; que la delimitación formal de la unidad de la finca no tiene por qué ser, necesariamente, originaria ni anterior a un posible arrendamiento.
Resultando que el Presidente de la Audiencia Territorial de Oviedo dictó auto desestimando el recurso gubernativo interpuesto, en base a razones análogas a las aducidas por el funcionario calificador.
Vistos los artículos 47, 48, 50 y 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1952, 5 de noviembre de 1955, 26 de marzo de 1960, 30 de julio de 1962, 29 de enero y 19 de octubre de 1966, 12 de marzo, 22 de abril y 20 de diciembre de 1969, 9 de diciembre de 1970 y 24 de mayo de 1982. Considerando que dividido en régimen de propiedad horizontal un edificio común y adjudicado a uno de los condueños una vivienda y, además, como anejo inseparable de ella una participación indivisa en el sótano, la cuestión a resolver en este recurso consiste en determinar si es necesaria la notificación prevenida en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para poder inscribir la nueva finca creada dado que con anterioridad a la escritura de división, la vivienda, pero no el anejo inseparable se encontraba arrendada a una tercera persona.
Considerando que la norma contenida en el artículo 47, 3.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos que confiere al inquilino la facultad de gozar del derecho de tanteo y en su caso de retracto en los supuestos de adjudicación de vivienda consecuencia de división de cosa común ha sido matizada por reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha declarado que para que tal derecho pueda ser ejercitado ha de existir una absoluta coincidencia entre el inmueble transmitido o adjudicado y su enajenación total por el arrendatario de modo que cuando el arrendador enajene —en este caso, recibe— una porción de finca mayor que aquélla que el inquilino tenía arrendada, no resulta posible el derecho de tanteo o el de retracto.
Considerando que aún cuando la anterior doctrina pudiera llevar a la conclusión de no ser necesaria la notificación exigida por el artículo 47 al ser la parte arrendada inferior a la finca objeto de la adjudicación, no cabe, sin embargo, desconocer las especiales circunstancias de este supuesto concreto en donde esa falta de identidad se ha producido por una alteración voluntaria del propietario posterior al contrato de arrendamiento pactado mediante la creación de una finca que engloba la arrendada con una participación indivisa de otra situada en planta diferente.
Considerando que sin entrar en la cuestión de la procedencia o no del tanteo o en su caso del retracto por corresponder a los Tribunales de Justicia y limitando el examen al sólo aspecto registral es indudable que- al haberse producido esa unidad entre vivienda y sótano, no incluido este último ni entre los elementos comunes del edificio ni tampoco como finca independiente, sino como un anejo en proindiviso de no todas las viviendas creadas, se hace necesario el justificar que ha tenido lugar las notificaciones prevenidas en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dada la jurisprudencia del Tribunal Supremo que interpreta dichos preceptos legales cuando se ha producido una agrupación material de fincas, aunque, eso sí, formalmente en este caso no haya tenido lugar, al omitirse en la escritura toda referencia a la situación jurídico-inmobiliaria del referido sótano.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador. Lo que con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Madrid, 21 de septiembre de 1983.—El Difector General, Francisco Mata Pallares.—Exemo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Oviedo. {Boletín Oficial del Estado, de 14 de octubre de 1983.)
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