Resolución de 26 de septiembre de 1979

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:26 de Septiembre de 1979
Publicado en:BOE, 20 de Octubre de 1979
RESUMEN

División registra!,— Se trata de una división registra!, cuando por la zona central del inmueble se crean dos parcelas independientes, y el resto de la finca aparece dividido en dos porciones no colindantes entre sí.

 
CONTENIDO

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Trujillo, don Ángel Feñalva Jiménez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad a inscribir una escritura de segregación y compraventa, pendiente en este Centro, en virtud de apelación del recurrente.

Resultando que por escritura autorizada por el Notario recurrente el 15 de abril de 1977, doña Adela y doña Pilar Alvarez Cortés manifestaron ser dueñas por mitad y proindiviso de una finca rústica en el término de Trujillo, que se describe

como «una cerca al sitio de la plaza de toros, en el término de esta ciudad, de secano y cabida indivisible de una hectárea, ochenta y cinco áreas y veintiuna ceritiáreas, o sea, cuatro fanegas, un celemín y tres cuartillos de marco provincial, que linda al Norte con la carretera de Plasencia a Logrosán, al Este con la cerca de la Ñora, y al Oeste con cordel de ganado»; que de esta finca se segregan dos parcelas que se venden en el mismo acto a don Martín Barrero Santos y a don Antonio Alvaro Barquilla, respectivamente; que la primera de ellas se describe como parcela de terreno de secano, de cabida indivisible seis áreas y sesenta y una centiáreas, o seiscientos sesenta y un metros cuadrados, que linda al norte con la carretera de Plasencia/ a Logrosán, al sur con la calle del Depósito, al Este con otra parcela que se segrega a continuación para ser objeto de venta a don Antonio Alvarado Barquilla, y por el Oeste con la finca de que se segrega; que la segunda parcela que se segrega y vende se describe como parcela de terreno de secano, de cabida indivisible seis áreas y siete centiáreas, o seiscientos siete metros cuadrados, que lindan al Norte con la carretera de Plasencia a Logrosán, al Sur con la calle del Depósito, al Este, con el resto de la finca de que se segrega y al Oeste con la finca antes segregada, para ser objeto de venta a¡ don Martín Barrero Santos; que el Notario autorizante libró a los compradores sendas primeras copias parciales de la escritura matriz.

Resultando que presentadas las citadas primeras copias de la anterior escritura en la Oficina Liquidadora de Trujillo el 11 de mayo de 1977, practicado el asiento de presentación en 27 de julio del mismo año, según resulta de la nota puesta en la carpeta del título, satisfecho el impuesto según carta de pago expedida el 25 de agosto, fueron calificadas el siete de octubre de 1977, con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción de la copia del precedente documento por el defecto subsanable de que —y pese a que. no se describe el resto de la finca matriz como preceptúan los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario— se desprende de la descripción de las parcelas segregadas que el resto de la finca matriz no constituye una unidad física, sino dos fincas distintas, por lo que en realidad el documento da origen, no a una segregación de dos parcelas, sino a una división material en cuatro de la totalidad de la finca. No se toma anotación de suspensión por no solicitarse.»

Resultando que el Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que en base a la unidad documental acumulaba en uno solo los dos recursos; que no se han cumplido con lo ordenado en el artículo 106 del Reglamento Hipotecario y que en cuanto a la simple constatación en la cubierta del título de los datos regístrales correspondientes al asiento de presentación, acredita el cumplimiento de lo establecido en el artículo 416 —final del mismo Reglamento, pero no le exime de cumplir con lo señalado en el artículo 105 de dicha disposición legal; que del simple examen de las fechas de presentación del título y de extensión de la nota, se deduce que ésta fue puesta el día en que concluía el plazo de vigencia del citado asiento de presentación —artículo 17 de la Ley Hipotecaria—, incumpliéndose además lo preceptuado por el artículo 97 del Reglamento Hipotecario, respecto al plazo para verificar la inscripción, privando así injustamente a los interesados y al Notario recurrente del derecho a subsanar los defectos alegados en la nota dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, y obligándoles en su indefensión o bien a una nueva presentación del título, o a acudir al recurso gubernativo; que hay que rechazar rotundamente la afirmación contenida en la nota de que, el título calificado origina en vez de una segregación, una división material en cuatro partes de la finca matriz; que tal afirmación es una extralimitación del Registrador en sus funciones y supone una intromisión en lo que constituye, exclusivo contenido de la Fe Pública Notarial; que en este sentido se han manifestado las Resoluciones de 12 de diciembre de 1923, 12 de abril de 1937, 30 de octubre de 1943, entre otras; que tal afirmación contenida en la nota es contraria, así mismo, a lo preceptuado por el Reglamento Notarial en sus artículos 1.°,' 143, 147 y 156; que es inadmisible la tesis del funcionario calificador de que del documento calificado se desprende que en realidad «da origen no a una segregación de dos parcelas sino a una división material en cuanto de la totalidad de la finca»; que, por el contrario, lo único que puede deducirse del título, de forma precisa e inequívoca, es que aparece notarialmente calificado como escritura de segregación y compraventa en que las otorgantes manifiestan que segregan dos parcelas para ser objeto de venta que, como fincas nuevas el independintes, se describen a continuación ; que es indudable que, en cuanto a su realidad física, la finca matriz queda dividida en dos restos, físicamente distanciados, pero de ello no puede desprenderse el efecto de que se originen cuatro entidades hipotecarias distintas, en contra de la voluntad manifestada por las propietarias otorgantes, entre otras razones, porque para que puedan operarse cualquier modificación de las entidades hipotecarias es necesaria la declaración de voluntad al respecto por parte de los titulares dominicales (artículo 50 del Reglamento Hipotecario); que del hecho de que las dos porciones restantes de la finca matriz no constituyan una unidad física,, no se puede deducir que no sigan constituyendo una unidad jurídica, ya que el folio registral que conforme al artículo 8 de la Ley Hipotecaria se abriera en su día a la finca matriz originaria, continúa vigente, y sigue publicando la unidad jurídico-registral de dicha finca, conforme al principio hipotecario de especialidad, y lo continuará haciendo (cualquiera que sean las alteraciones físicas que experimente) mientras exista de ella un «resto» registral; que toda la doctrina contrapone el concepto de finca en sentido material o físico a su concepto en sentido jurídico; que hay que resaltar la incongruencia de hablar por un lado de división material de finca, y referirse, por otro, a la descripción del «resto», por cuanto este si se tratara de una división no podría existir; que la referencia de la nota al artículo 47 del Reglamento Hipotecario no es apropiada, puesto que su mandato va más bien dirigido a los Registradores que a los Notarios, y que hubiera sido más adecuada la referencia al artículo 50 del mismo texto; que el citado artículo 47 del, Reglamento determina las dos clases de asiento que deben practicarse al respecto: el asiento principal de inscripción, para la porción segregada, frente al meramente accesorio, de nota marginal, para la porción restante; que esta nota marginal —a la que el funcionario calificador parece atribuir fuerza suficiente para producir la nulidad de un asiento registral principal— es considerada por la doctrina entre las de simple «oficina», no siéndole de obligada consignación ninguna «de las circunstancias que según la Ley y el Reglamento debe contener la inscripción» (artículo 98 del Reglamento Hipotecario); que la denegación contenida en la nota deriva de una simple y literal interpretación apresurada del referido artículo 47, siendo así que las normas jurídicas deben interpretarse siguiendo el criterio que establece ei artículo 3 del Código Civil, conforme al cual hubiera bastado con el examen cuidadoso de los datos consignados en el título para apreciar que se había observado suficientemente cuanto preceptúa el artículo reglamentario citado, a saber: descripción de la finca matriz originaria, descripción de la porción segregada, lindero por donde se efectúan las segregaciones y modificación en la extensión de la finca matriz originaria; que de la redacción del artículo 47 no se deduce necesariamente que haya de consignarse imperativamente en forma expresa y numérica la modificación sufrida en su extensión por la finca matriz, sino que se admite también la forma implícita de expresión, aunque suficiente para apreciar la modificación, y qn este sentido se pronuncia la Resolución de 22 de marzo de 1973; y que solicita la* acumulación en un único y solo expediente de los recursos gubernativos correspondientes a las dos notas de calificación.

Resultando que el Registrador informó: que: no hay ningún precepto que imponga legal o reglamentariamente, de forma concreta, como «específica obligación» del funcionario calificador, el extender una nota, relativa al asiento de presentación, al pie del documento, y que esa nota vaya firmada; que aun admitiendo la existencia de esta obligación no podría considerarse «específica» y mucho menos «imperativa»; que se ha cumplido el plazo señalado por el artículo 97 del Reglamento Hipotecario para practicar inscripciones, puesto que el retraso e.n el pago por parte de uno de los contribuyentes, originó el retraso de la fecha de liquidación, a partir de la cual ha de computarse el plazo para calificar; que el fedatario podría haber impedido los posibles perjuicios o inconvenientes a los interesados con sólo solicitar una anotación preventiva de suspensión, que el Registrador no podía practicar de oficio, y para lo que fue requerido notarialmente por este funcionario; que no ha existido extralimitación de las facultades calificadoras del Registrador, ni tampoco intromisión en el contenido de la fe pública notarial; que el incumplimiento por parte del Notario autorizante, de lo preceptuado por e.1 artículo 50 del Reglamento Hipotecario en orden a las descripciones del resto, ha obligado al funcionario calificador a realizar la labor investigadora y de deducción topográfica de que habla el recurrente, utilizando los medios a su alcance —escritura y Registro—, no por excesivo celo, sino en ejercicio estricto de su función, para poder cumplir las obligaciones impuestas por el artículo,47 del Reglamento, en orden a la segregación; oue el fondo del asunto se. reduce a determinar si las segregaciones han originado o no cuatro entidades hipotecarias; que partiendo de la existencia, al producirse las segregaciones, de cuatro parcelas independientes físicamente —hecho reconocido por el recurrente—, ha de reconocerse que esa situación de hecho real tiene trascendencia jurídica; que sin entrar en la definición de los distintos tipos de finca existentes desde un punto de vista registral, entre los que pueden incluirse tanto la finca normal, como algunos supuestos de fincas anormales, como pueden ser las discontinuas, no cabe duda que el tipo de finca generalizado dentro de nuestra legislación hipotecaria es la finca en su acepción normal; que junto a esta regla general existen algunas excepciones, como la de las fincas discontinuas, aquellas que, pese a estar constituidas por parcelas no colindantes, pueden tener acceso al Registro, como una sola finca y bajo un mismo número, pero ese acceso ha de tener lugar siempre como una excepción y sólo en aquellos casos taxativos señalados por la legislación; que para que una entidad hipotecaria integrada por más de una parcela pueda tener acceso al Registro, nuestro sistema sigue únicamente dos criterios: la colindancia y la unidad orgánica de explotación; que prescindiendo del primero de ellcs, por ser, evidentemente, inaplicable en nuestro caso, ha de resaltarse que de la simple lectura del artículo 44 del Reglamento se deduce que para el acceso al Registro de parcelas no colindantes han de cumplirse dos requisitos: solicitud de los interesados, y que esos predios no colindantes constituyan una unidad orgánica de explotación; que esos requisitos no se han cumplido, por lo que, en definitiva, la escritura objeto de calificación, no puede tener acceso al Registro, no como segregación —por incumplimiento de los requisitos exigidos en los artículos 44, 45, párrafo 2.° y 50 del Reglamento Hipotecario— ni como división material, por faltar, además de la voluntad expresa de las partes solicitándola, la descripción completa de las otras dos parcelas.

Resultando que el Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador por razones análogas a las expuestas por este funcionario.

Resultando que el Notario autorizante de instrumento se alzó de la decisión presidencial y a los razonamientos expresados en su escrito de interposición de recurso, añadió los siguientes: que las notas de calificación aparecen extendidas el mismo día en que legalmente caducaba el asiento de presentación; que la calificación sobrepasó con notorio exceso el plazo de 30 días naturales concedido por el artículo 97 del Reglamento Hipotecario; que al amparo del artículo 124 del mismo texto legal solicita de la Dirección General acuerde recabar del Registrador calificante cuantos documentos fehacientes contribuyan al mejor esclarecimiento del expediente y, singularmente, la copia del Acta Notarial formalizada a requerimiento del funcionario calificador y a la que alude éste en su informe, en la1 que por tratarse del último día de vigencia del asiento deí presentación y en evitación de posibles perjuicios a las partes, instó al Notario recurrente a solicitar una Anotación Preventiva de suspensión tendente a amparar el legítimo derecho de los interesados y del Notario autorizante a subsanar los defectos alegados en la nota de calificación dentro del plazo de vigencia del asiento; que el Registrador calificante nunca ofreció la devolución del título al presentante antes del mismo día en que caducaba la vigencia del asiento de presentación extendido, con lo que ha incumplido la obligación que le imponen los; artículos 19 de la Ley Hipotecaria y 105, 111 y 433 del Reglamento Hipotecario; que por no haberse extendido dentro del plazo legal las notas de callificación se puede estar ante el supuesto contemplado en los artículos 97 y 573 del Reglamento Hipotecario, caso de que haya habido morosidad o negligencia por el Registrador; y que el hecho de tener que practicarse un nuevo asiento de presentación dimana de la circunstancia de haber sido calificado el título el mismo día en que caducaba la vigencia de aquel asiento y sin que la anotación de suspensión tenga carácter obligatorio, como resulta de los artículos 19 y 42 de la Ley Hipotecaria y 104 del Reglamento Hipotecario.

Vistos los artículos 8, 17, 243, 254y 255 de la Ley Hipotecaria; 44, 50, 97, 105, 433 y 434 del Reglamento Hipotecario para su ejecución y las Resoluciones de este Centro de 14 de junio de 1963, 23 de octubre de 1965, 22¡ de marzo de 1973 y 8 de mayo de 1978.

Considerando que efectuadas dos segregaciones de parcelas por toda la zona central de la finca matriz, que da lugar a que el resto aparezca dividido en dos partes colindantes entre sí y todo ello con objeto de proceder a la posterior venta de las dos parcelas segregadas, la cuestión principal y de fondo que plantea este recurso, es la de determinar si el resultado hipotecario de dicha operación es la efectiva división en cuatro de la entidad que soporta las referidas modificaciones o, por el contrario, hay que entender que sólo existe uña simple segregación, tal como se denomina en la escritura calificada. Considerando que la diferencia entre segregación y división presenta en algunas ocasiones límites borrosos, pero en definitiva son operaciones que, en general, pueden distinguirse en cuanto que la descomposición de la finca como entidad hipotecaria en otras varias es completa en la división, dado que de una sola finca registral se forman nuevas fincas regístrales distintas, cada una perfectamente descrita, con número nuevo y apertura de nuevo folio, y no queda, por tanto, resto registral, a diferencia de lo que sucede con la segregación en donde en una finca registral se resta una porción que forma una nueva, con descripción y número propio, quedando igual el resto salvo las modificaciones en cabida y linderos, sin necesidad de perfecta descripción, cuando no fuese posible, y manteniendo el mismo número y folio registral.

Considerando que estas operaciones de modificación de entidades hipotecarias exigen, como resulta del artículo 50 del Reglamento Hipotecario, la solicitud de los interesados, en armonía con el principio de rogación y así poder saber al practicar el asiento el tipo de modificación deseado, por lo que, separadas dos parcelas colindantes entre sí como acto previo a su posterior venta, es evidente que en principio puede estimarse que lo querido por las partes ha sido practicar una segregación, tanto porque así lo solicitan como por la circunstancia de que al quedar un residuo, no parece posible calificar la operación de división «material», ya que registralmente subsiste un resto, siquiera esté constituido por dos. parcelas no colindantes, lo que lleva a estudiar la posibilidad planteada de existencia de restos registrales no colindantes y si constituyen una o dos fincas.

Considerando que el principio de especialidad —fundamental en nuestro sistema inmobiliario— opera sobre la base de la unidad física, y exige que esta aparezca lo más claramente determinada, y por eso es doctrina reiterada de este Centro, la de que salvo en casos excepcionales —artículo 44-3.° del Reglamento Hipotecario— en los supuestos de inmatriculación cada finca constituye una unidad física independiente, a la que se abre folio registral —artículo 243 de la Ley— sin que se pueda inscribir como un solo inmueble varias parcelas o fincas aisladas.

Considerando que la anterior doctrina aplicable en los supuestos de inmatriculación de un inmueble no resulta factible cuando se trata de fincas ya inscritas que sufren modificaciones o mermas en su extensión por sucesivas segregaciones, bien por tratarse de inmuebles de gran superficie, que son objeto de múltiples segregaciones —en escrituras no autorizadas simultáneamente o que tienen acceso al Registro por orden distinto al de su autorización— o supuestos similares y en donde no es que haya una gran dificultad para poder realizar la descripción y cumplir con las demás exigencias del principio de especialidad, sino que es prácticamente imposible el dar cumplimiento, en particular por la falta de un buen Catastro coordinado con el Registro, y por eso el propio Reglamento, haciéndose eco de esta dificultad, no ha tenido más remedio que reconocerlo en sus artículos 47 y 50 y facilitar la correspondiente operación registral, a través de la descripción del resto cuando fuere posible o por lo menos de las modificaciones en la extensión y linderos por donde se haya efectuado la segregación.

Considerando que esta necesidad reglamentariamente reconocida no excusa el que se aplique la doctrina general en los supuestos concretos en que aparezca justificada, con lo que se logrará que el Registro manifieste con nitidez el elemento finca con todas sus características, lo que redundará en un fortalecimiento de la Institución, cuestión en la que tanto Notarios como Registradores han de procurar que su actuación se caracterice por su proverbial buen criterio, según las circunstancias de cada caso concreto,

Considerando que en el presente expediente el residuo está formado por dos parcelas físicamente no colindantes y plenamente diferenciadas, por lo que la operación registral más adecuada hubiera sido la de división material contemplada en el artículo 46 del Reglamento y sólo a través de la existencia de una unidad de explotación agrícola, a que se refiere el artículo 44 del mismo texto legal, y con los requisitos necesarios para ello, hubiera sido posible su acceso al Registro, como segregación, lo que no ha tenido- lugar.

Considerando que una vez examinada la cuestión de fondo procede entrar en el estudio de aquellas otras de tipo formal que resultan del informe del Notario, y que hacen referencia: a) a la falta de consignación por el Registrador en el título calificado, de la nota firmada expresiva de la fecha y datos registrales correspondientes al asiento de presentación extendidos; b) de la extensión, fuera de plazo, de las notas de calificación registral.

Considerando que en cuanto a la primera de las dos cuestiones, la Resolución de 8 de mayo de 1978, precisamente un recurso habido entre el mismo Notario y Registrador, este Centro Directivo declaró que aparecían cumplidas por el funcionario calificador las exigencias formales establecidas en la legislación hipotecaria, pues de una parte ha tenido en cuenta lo ordenado en el artículo 416 del Reglamento Hipotecario al haber hecho constar en la cubierta del documento los datos que este precepto exige mediante la oportuna nota que no precisa ser firmada por el propio Registrador al no establecerlo el precepto, y de otro lado, al haber extendido la nota de suspensión con arreglo al artículo 433 del Reglamento, no es preciso extender otra nueva al pie del documento, ya que el supuesto a que se refiere el artículo 105 hay que ponerlo en relación con el 434, que se refiere al caso en que el interesado desee que al devolvérsele el título no conste en éste el defecto o defectos que pudiera contener. Considerando que en cuanto al segundo punto es indudable que la nota de calificación fue extendida por el Registrador fuera del plazo de 30 días que señala el artículo 97 del Reglamento, en relación con el artículo^ 255-1.° y 2.° de la Ley, dado que presentado el título el 27 de julio y satisfecho' el impuesto el 25 de agosto, en la Oficina Liquidadora de que es titular el propio Registrador, al contarse el plazo a partir de esta fecha, y ponerse la nota el 7 de octubre, último día de vigencia del asiento de presentación, se rebasó con exceso el mencionado término legal, resultando de todo ello, que los interesados se encontraron en la imposibilidad de poder ejercer facultades que legal y reglamentariamente se les reconocen.

Esta Dirección General ha acordado que procede:

  1. Confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador..

  2. Advertir al mencionado Registrador que en el ejercicio de su función debe cumplir lo ordenado en los artículos 255 de la Ley y 97 del Reglamento sobre plazo para calificar y extender, en su caso, la nota en el momento legal oportuno.

  3. Llamar la atención al Notario recurrente para que en sus informes se acomode a la cortesía que normalmente debe presidir las relaciones entre funcionarios.

Lo que con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Dios guarde a V. E. muchos años. Madrid, 26 de septiembre de 1979.—El Director General, Francisco Javier Die Lamana.—Excelentísimo señor Presidente de la Audiencia Territorial de Cáceres. (Boletín Oficial del Estado, de 20 de octubre de 1979.)