Resolución de 8 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de León don Santiago-Alfonso González López, contra la negativa del registrador de la propiedad número 2 de dicha capital a inscribir una escritura de compraventa y agrupación.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 8 de Mayo de 2008 |
| Publicado en | BOE, 23 de Mayo de 2008 |
En el recurso interpuesto por el Notario de León don Santiago-Alfonso González López contra la negativa del titular del Registro de la Propiedad número dos de dicha capital, don Eugenio Rodríguez Cepeda, a inscribir una escritura de compraventa y agrupación.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada en León el día 1 de diciembre de 2007 por el Notario don Fernando Sánchez-Arjona Bonilla en sustitución, y para el protocolo, de don Santiago-Alfonso González López, una vez seguido el oportuno expediente administrativo de enajenación (del que se reseña en la escritura que, una vez acordada aquélla, se habían cursado las comunicaciones pertinentes a los propietarios colindantes de la finca, habiéndose interesado en su adjudicación quienes comparecen como adquirentes en el otorgamiento de dicha escritura), el Estado Español, representado por la Delegada de Economía y Hacienda en la Provincia de León, vendió a doña Ángeles-Orfelina Puente González, don Clementino García Puente y doña Marta-Elena García Puente, una finca rústica (patrimonial del Estado), de la zona de Concentración Parcelaria de San Cipriano-Villafruela-Secos, en el término municipal de Vegas del Condado (León), registral 8719 del citado Registro, adquiriendo la primera el usufructo y los segundos la nuda propiedad por iguales partes, y todos ellos «con carácter privativo», según manifiestan.
En el mismo instrumento, los adquirentes procedieron a agrupar la finca adquirida con otra rústica de la que eran titulares en la misma forma y con carácter privativo, comprometiéndose a respetar la indivisibilidad de la nueva finca en los términos previstos en el artículo 44 del Decreto 118/73 que aprobó el Texto Refundido de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario y el artículo 10 de la Ley 14/1990, de 28 de noviembre, de Concentración Parcelaria de Castilla y León.
II
El 28 de diciembre de 2007 fue presentado dicho título en el mencionado Registro de la Propiedad y fue objeto de la siguiente calificación:
... Fundamentos de Derecho:
Único.-Estando casados en régimen de gananciales los compradores de la nuda propiedad, no puede accederse a la inscripción de su derecho con carácter privativo, como se pretende en la escritura, pues no se da ninguno de los supuestos previstos en el artículo 1346 del Código Civil para tal privatividad, ni siquiera del número 4.º («los adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno sólo de los cónyuges»), pues la enajenación efectuada a los compradores por su carácter de propietarios colindantes, en aplicación del artículo 137.4.f. de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, no se hace en consideración al ejercicio de un derecho de retracto establecido legalmente sino que se persiguen objetivos de mejora de las explotaciones, como resulta de los criterios de precedencia que estableció el artículo 142 del Reglamento de la Ley del Patrimonio del Estado aprobado por Decreto 3588/1964, de 5 de noviembre. Tampoco se acredita por prueba documental pública, como exige el artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario, la procedencia privativa del dinero, ni consta confesión alguna de privatividad del dinero empleado por parte de los cónyuges de los compradores que permita la inscripción con carácter privativo por confesión como admite el artículo 95.4 de dicho Reglamento. En tales circunstancias, se impondría la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil.
En virtud de lo cual, he decidido suspender la inscripción del documento al principio referido por el defecto de no darse ninguno de los supuestos legales que permiten la inscripción con carácter privativo.
Contra esta calificación...
León, 7 de enero de 2008.-El Registrador, Eugenio Rodríguez Cepeda.
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante escrito de fecha 30 de octubre de 2007, en el que alega en síntesis:
-
Que el derecho de adquisición preferente contenido en el artículo 137.4.f de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, equivalente al previsto en el artículo 119.1.f de la Ley 1/2006, de 26 de octubre, del Patrimonio de la Comunidad de Castilla y León, debe de considerarse como un auténtico ejemplo de retracto legal, pues su fundamento y consecuencia son coincidentes con los correspondientes a los retractos de colindantes previstos en el artículo 1523 del Código Civil y en el artículo 27 de la Ley 19/95 de Modernización de Explotaciones Agrarias, encontrándose la justificación de tales retractos, en tanto que limitaciones legales del dominio, en la finalidad de proporcionar remedios a la división excesiva de la propiedad.
-
Que esa especial naturaleza del derecho hace que el citado precepto de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas se aparte del procedimiento ordinario de enajenación mediante concurso y posibilite la adjudicación directa a los propietarios colindantes, lo que también explica que la legislación añada la obligación, a los propietarios colindantes, de agrupar su finca con la recibida por adjudicación directa, asumiendo éstos el compromiso de respetar la indivisibilidad de la nueva finca formada por agrupación, extremo que recogía la escritura calificada.
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Que le generalidad de la doctrina entiende que el artículo 1346.4.º del Código Civil es aplicable no sólo a toda clase de derechos de retracto sino a cualesquiera supuestos de derechos de adquisición preferente, legales o convencionales, sin que haya razones para hacer objeto a esta norma de interpretación restrictiva.
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Que siendo procedente la aplicación del citado artículo 1346.4.º, las pruebas reclamadas en la nota acerca de la privatividad del dinero empleado resultaban innecesarias, dado lo establecido en el apartado final del precepto.
IV
El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escritos de 8 y 11 de febrero de 2008, con entrada en este Centro el día 15 del mismo mes.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1346-4.º, 1359, 1361 y 1397 del Código Civil; 18 de la Ley Hipotecaria y 95 de su Reglamento; 137.4.f de la Ley 33/2003, de 3, de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y 142 y siguientes del Reglamento de la Ley de Patrimonio del Estado aprobado por Decreto 3588/1964, de 5 de noviembre; 44 del Decreto 118/73, de 12 de enero, que aprobó el Texto Refundido de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; 10 de la Ley 14/1990, de 28 de noviembre, de Concentración Parcelaria de Castilla y León; y la Resolución de esta Dirección General de 14 de abril de 2005.
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Se plantea en el presente recurso si es o no inscribible una escritura por la que, previo expediente administrativo de enajenación, el Estado Español vendió determinada finca rústica a quienes, como usufructuaria y nudo propietarios de una finca rústica colindante, se interesaron en la adjudicación de aquélla, de suerte que la compran y adquieren con carácter privativo según afirman y proceden a agrupar ambas fincas, comprometiéndose a respetar la indivisibilidad de la nueva finca en los términos previstos en la legislación aplicable.
El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, «Estando casados en régimen de gananciales los compradores de la nuda propiedad, no puede accederse a la inscripción de su derecho con carácter privativo, como se pretende en la escritura, pues no se da ninguno de los supuestos previstos en el artículo 1346 del Código Civil para tal privatividad...» y «...Tampoco se acredita por prueba documental pública, como exige el artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario, la procedencia privativa del dinero, ni consta confesión alguna de privatividad del dinero empleado por parte de los cónyuges de los compradores que permita la inscripción con carácter privativo por confesión como admite el artículo 95.4 de dicho Reglamento...».
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La problemática que se plantea en el presente recurso gira en torno a la calificación de la naturaleza del derecho que sirve de presupuesto a la adquisición de la referida finca rústica (bien patrimonial del Estado) por quienes ostentan la titularidad privativa de la finca colindante, cuestión perfectamente abordada tanto por el Notario como por el Registrador, aunque con argumentos y posturas diferentes, en sus respectivas calificación y recurso.
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En el examen del defecto consignado en la nota de calificación hay que partir de una idea básica: debe entenderse que la presunción de ganancialidad está llamada a desplegar su eficacia en el ámbito probatorio, pero no interfiere el ámbito propio de la titularidad de los bienes, ya que no excluye ni condiciona en modo alguno la ineludible tarea de determinar la aplicación de concretas normas jurídicas a un caso concreto; tarea ésta para la cual puede ser necesario acudir, como en el caso que ahora nos ocupa, a la integración normativa a través de la analogía, pues entender lo contrario supondría dar a la citada presunción una extensión desmesurada, con el riesgo de aproximar de este modo la sociedad de gananciales a la sociedad universal, como en alguna ocasión se ha apuntado.
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En segundo lugar, hay que tener presente que uno de los supuestos que excluyen la aplicación de la regla general derivada de la presunción de ganancialidad, se refiere a los bienes -privativos- que hayan sido adquiridos por derecho de retracto (expresión generalmente entendida, tal y como apunta el recurrente en su escrito, como referible a cualesquiera supuestos de derechos de adquisición preferente, convencionales o legales, de preadquisición o de postadquisición) perteneciente a uno de los cónyuges, algo que supone una concreta aplicación del principio de subrogación real relacionado con el de accesión, puesto que el bien adquirido va a seguir la misma condición del derecho del que trae causa y que claramente se deriva de un bien privativo; como sucede en el presente caso con la finca colindante a la adquirida del Estado.
No se olvide, por lo demás, que, en sede de régimen ganancial, los desequilibrios patrimoniales que puedan originarse por razón del empleo de fondos que han de presumirse gananciales para adquirir bienes que luego no tendrán tal carácter se corrigen con la obligación de reembolso a la sociedad de gananciales del dinero empleado, tal y como dispone el artículo 1346 in fine del Código Civil.
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Respecto del concreto origen de la adquisición dominical plasmada en la escritura objeto de la calificación impugnada, es indudable que aquélla ha sido realizada por razón del ejercicio de un derecho de adquisición preferente de naturaleza legal, pues éste no es sino el derecho que concede la ley a personas que se encuentran en determinadas circunstancias para adquirir una cosa cuyo dueño -el Estado en este caso-haya decidido enajenar, supuesto que, precisamente, es el que motiva este recurso.
Por lo demás, según opinión ciertamente extendida, puede hablarse del renacimiento o de la proliferación de estos derechos (no sólo centrados en la figura del retracto legal en sentido estricto), desarrollados en la mayoría de los casos al margen de los textos legales básicos del Derecho civil (común o especial), a través de leyes especiales, referidas tanto al campo propio del Derecho agrario y urbanístico, como también del Derecho administrativo, en relación, por ejemplo, con objetos de interés histórico, artístico, etc., y entre los cuales cabe también citar el debatido en el presente recurso, verdadero derecho de adquisición establecido ex lege en favor de determinados particulares: los propietarios colindantes respecto de fincas rústicas propiedad del Estado económicamente insuficientes.
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Por cuanto antecede, derivando la adquisición realizada de un derecho de adquisición preferente de naturaleza legal, el cual trae su causa o fundamento en la titularidad privativa de una finca colindante, igual carácter privativo ha de predicarse respecto de la adquisición documentada en la escritura pública cuya calificación ha motivado este recurso, pues la presunción del artículo 1361 del Código Civil cede, por su propio carácter de tal, ante un título adquisitivo que determine la privatividad de lo adquirido según las reglas del artículo 1346 del mismo Código.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de mayo de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
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