RESOLUCIÓN de 22 de septiembre de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Carlos Caballería Gómez, Notario de Madrid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 4, doña María Purificación García Herguedas, a inscribir una escritura de compraventa.

RESOLUCIÓN de 22 de septiembre de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Carlos Caballería Gómez, Notario de Madrid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 4, doña María Purificación García Herguedas, a inscribir una escritura de compraventa.

En el recurso interpuesto por el Notario de Madrid don Juan Carlos Caballería Gómez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 4, doña María Purificación García Herguedas, a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos

I

El 19 de mayo de 2004 don Juan Carlos Caballería Gómez, Notario de Madrid, autorizó una escritura de compraventa por virtud de la cual, don Ángel C. R. vende como apoderado en nombre y representación de doña María de los Ángeles R. R., un inmueble a la mercantil 'Mar Luz Patrimonial, S.L.'. Esta sociedad actúa representada para este negocio jurídico por la apoderada doña María del Carmen B. G.

En dicha escritura de compraventa se expresa que: 'La primera parte interviene en nombre y representación de doña María de los Ángeles R. R.,...; actúa en virtud de poder que le tiene conferido en escritura otorgada ante el Notario de Oviedo, DonEsteban María Fernández-Alu y Mortera, con fecha 4 de marzo de 2004, con el número 442 de orden de su protocolo; de copia autorizada de la citada escritura de poder que he tenido a la vista, resulta el Sr. C. R. con facultades suficientes, a mi juicio y bajo mi responsabilidad, para el otorgamiento de esta escritura de compraventa de bien inmueble. Manifiesta el compareciente la vigencia de sus facultades y sus poderes.

Y la segunda parte en nombre y representación de la sociedad mercantil denominada 'Mar Luz Patrimonial, S.L',... Actúa en virtud de poder que le tiene conferido la Entidad, en escritura otorgada ante el mismo Notario,

Sr. Caballería Gómez, el 1 de junio de 2001, bajo el número de protocolo 2112 de orden de protocolo, que causó la inscripción 2.a de la citada hoja social.

De copia autorizada de la citada escritura de poder que tengo a la vista, resulta la compareciente con facultades suficientes, a mi juicio y bajo mi responsabilidad, para el otorgamiento de esta escritura de compraventa de bien inmueble.

Manifiesta la Sra. B. G. La vigencia de sus facultades, de sus poderes y de la Entidad que representa.'

II

El 19 de mayo se comunicó mediante fax al Registro de la Propiedad número 4 de Madrid la autorización de la referida escritura, causando el asiento de presentación 124 del Diario 82. El día 24 de mayo de 2004 se presentó copia autorizada de dicha escritura consolidándose el asiento de presentación. Dicho título fue objeto de la siguiente calificación: 'En el contenido literal de la escritura no consta ninguna facultad del poder en el que el Notario fundamente su juicio de suficiencia, con lo que la expresión del juicio de suficiencia consignado en la escritura no está completo.

Hace falta completar la escritura consignando, por cualquiera de las formas establecidas por la Ley el contenido del poder en cuanto la facultad del mismo que actúa el apoderado en la escritura que se presenta, de cuyo contenido resultará en su caso el consentimiento del poderdante y la legitimación concreta que da al apoderado, para poder calificar a la vista de ese dato del texto del poder la validez del acto realizado por el apoderado en la escritura. Dicha calificación la impone el artículo 18 de la Ley Hipotecaria al Registrador, como requisito previo a la inscripción, con orden imperativa de denegar la inscripción en el caso de que el acto contenido en el título es nulo.

Fundamentos de Derecho: En el orden civil, artículo 1258 y 1259 del Código Civil que dice que lo actuado por el apoderado sin poder suficiente es nulo, y 1261 que declara a nulidad de los contratos cuando falta el consentimiento. Así como los artículo 1280 y 1281 del mismo cuerpo legal, en cuanto a las reglas de interpretación de los contratos y la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de los poderes y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (ver resoluciones de 3 de Septiembre de 1982, 11 de octubre de 1983, 17 de diciembre de 1987, 18 de octubre de 1989, 19 de junio de 1990, 20 de mayo de 1993, 14 de marzo de 1996, 12 de abril de 1996, 22 de abril de 1996...), que ponen de manifiesto la diferencia sustancial entre el texto literal de las facultades que constan en escritura de apoderamiento, que es un hecho incontrovertible e imprescindible, y la interpretación del poder, que es una cuestión de derecho sujeta a las reglas de Derecho, y susceptible de controversia. Y en orden hipotecario, y a los solos efectos de la inscripción, los artículos 1, 18, 19, 32, 34, 65, 253, 268 de la Ley Hipotecaria. Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.o 1 de Valladolid de fecha 23 de enero de 2.003, que establece que 'la reseña identificativa del documento habrá de consistir no sólo en una sucinta narración de las señas distintivas del documento auténtico que se haya exhibido sino también en una relación o trascripción somera pero suficientes de las facultades representativas...

El Registrador. Firma ilegible'.

III

Dicha calificación es de 5 de julio de 2004; el 19 de julio de 2004 se solicitó por el Notario que efectuara calificación por el Registrador sustituto que lo fuera de la Sra. Registradora de la Propiedad. Dicha calificación sustitutoria recayó en el Sr. Registrador de la Propiedad número 1 de Majadahonda, don José Bernal Quirós Casciaro quien confirmó la calificación efectuada con los siguientes argumentos: 'Fundamentos de Derecho: En las escrituras públicas en las que comparecen apoderados la reseña del documento representativo debe comprender no solo la fecha y el Notario autorizante del poder, sino también la relación 'somera pero suficiente' de las facultades de representación en él conferidas (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de abril de 2002, interpretando el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre), lo que se omite en la escritura calificada.

Son dos los elementos que deben constar en las escrituras notariales para que el Registro de la Propiedad pueda calificar la suficiencia de los poderes utilizados en los negocios jurídicos comprendidos en dichas escrituras:

1. Reseña o indicación objetiva de la facultad o facultades representativas contenidas en el poder, aptasobjetivamente para que el apoderado realice válidamente el negocio jurídico de que se trate.

2. Juicio subjetivo del Notario que autorice el otorgamiento del negocio jurídico de que se trate, sobre la suficiencia de las facultades representativas consignadas en la reseña objetiva indicada en el punto 1º, para otorgar el negocio jurídico autorizado.

Sólo realizando la reseña objetiva de facultades indicada bajo el punto 1º, puede calificar el Registrador si el juicio de suficiencia indicadobajo el punto 2º es correcto, o erróneo, o incongruente.

Si se omite tal reseña objetiva, el juicio de suficiencia, carece de total motivación o base jurídica objetiva, que permita su calificación, resultando incluso innecesario tal juicio de suficiencia, pues ya la simple autorización notarial de la escritura lo presupone necesariamente.

En la escritura calificada se omite por completo la reseña objetiva de facultades conferidas a los representantes, en los dos poderes utilizados en la escritura, por lo que resulta imposibilitada la calificación registral, por haber suprimido uno de los dos elementos que debe comparar y apreciar su congruencia la calificación registral.

En el mismo sentido la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de septiembre de 2002, sentencias del Juzgado de Primera Instancia de Alicante n.o 2 de 27 de marzo de 2001, del Juzgado de Primera Instancia de Palma de Mallorca n.o 13 de 19 de mayo de 2003, de la Audiencia Provincialde Palma de Mallorca de 12 de noviembre de 2003, del Juzgado de Primera Instancia de Alicante n.o 4 de 2 de septiembre de 2.003, del Juzgado de Primera Instancia de Valladolid número 7 de 1 de octubre de 2003 en Juicio Verbal n.o 725/02. El Registrador. Firma ilegible'. Esta calificación es de 26 de julio de 2004.

El Notario interpone recurso frente a la calificación de la Sra. Registradora de la Propiedad número 4 de Madrid el día 12 de agosto de 2004.

IV

El Registrador de la Propiedad efectuó su informe el día 30 de agosto de 2004, elevando el expediente a esta Dirección General para su resolución.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1259, del Código Civil; 18, 19 bis, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 del Código de Comercio; 17 bis de la Ley del Notariado; 98 y 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, de 28 de abril de 2004 y de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003, 30 de enero y 18 de marzo de 2004 y las Resoluciones de 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 de febrero, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003 y11 de junio de 2004.

1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar el poder del que emanan las facultades representativas de los apoderados e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades atendido el negocio jurídico concluido, esto es, una compraventa.

   La Registradora de la Propiedad calificó del modo expuesto en el hecho segundo el título presentado interponiendo el Notario recurso frente a dicha calificación con base en los siguientes argumentos: primero, que no se pone en duda la vigencia del artículo 18 de la Ley Hipotecaria;

   segundo, que de existir alguna colisión entre el citado precepto y el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, habrá de tenerse en cuenta que éste es posterior en el tiempo y supone la innovación; tercero, que de la literalidad del citado artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, no se establece la obligatoriedad de que se acompañe, transcriba o testimonie el documento del que nacen las facultades representativas. A juicio del Notario, basta la reseña de este documento y que el Notario emita un juicio acerca de las facultades representativas; cuarto, que la consecuencia de cuanto antecede es que el reiterado precepto ha atribuido en exclusividad al Notario el juicio de suficiencia y que al incluirse el juicio en el documento público autorizado, el mismo se encuentra bajo la fe del Notario que se halla al amparo de los Tribunales; quinto y último, termina concluyendo que el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, recoge lo dispuesto en el artículo 84 del Decreto853/1959, de 27 de mayo y modifica lo dispuesto en el artículo 166 del Reglamento Notarial, enmarcándose la reforma en la necesidad de agilizar el tráfico jurídico para simplificarlo y favorecer el envío electrónico. En todo caso, la reforma en nadacontradice lo que dispone el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, pues el Registrador deberá calificar ateniéndose a lo que resulte del título, todo ello en armonía con el control de legalidad que practica el Notario en el momento de la conclusión delnegocio jurídico y el que efectúa el Registrador al tiempo de la inscripción.

2. Como cuestión formal previa, esta Dirección General debe recordar que el informe del Sr. Registrador no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación. La aplicación de un mero principio de seguridad jurídica obliga a que el funcionario calificador exponga en su nota de calificación la totalidad de los fundamentos de derecho que, a su juicio, impiden la práctica del asiento solicitado.

   Dicha integridad en la exposición de los argumentos sobre los que el Registrador asienta su calificación es requisito 'sine qua non' para que el interesado o legitimado en el recurso (artículo 325 de la Ley Hipotecaria) pueda conocer en su totalidad los razonamientos del Registrador, permitiéndole de ese modo reaccionar frente a la decisión de éste.

   Por ello, en las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de enero, 8 de febrero y 17 de noviembre de 2003, se manifestaba que el contenido del informe del Registrador debía reducirse a cuestiones de mero trámite, pues ésta es la única finalidad del mismo, sin que quepa adicionar argumento alguno; debemos añadir, en este punto, que el informe del Sr. Registrador tampoco debe utilizarse como réplica a los argumentos utilizados por el recurrente en su recurso y que, obviamente, no se constituye en una suerte de contestación a la demanda. Cuando este Centro Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho informe habrán de incluirse aspectos tales como: fecha de presentación del título calificado y las incidencias que hayan podido existir:

   por ejemplo, que dicho título se retiró para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio jurídico sujeto a inscripción;

   fecha de calificación del título y de notificación a los interesados en éste, etc.

   En consecuencia, el informe del Registrador no tiene ni debe tener por contenido defender la nota de calificación a la vista del recurso del Notario, exponiendo nuevos argumentos, pues con tal forma de actuar se está privando al recurrente del conocimiento íntegro de las razones por las que el funcionario calificador decidió no practicar el asiento solicitado. En suma, el momento procedimental único e idóneo en el que el Registrador ha de exponer todos y cada uno de los argumentos jurídicos que motivan su decisión es en la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). La conclusión de cuanto antecede es que no puede tenerse en cuenta las alegaciones de la Sra. Registradora contenidas en su informe, en cuanto exceden del ámbito material propio de éste a tenor de la normativa vigente y de las reiteradas Resoluciones de este Centro Directivo.

   En el presente caso, además, se pone de manifiesto la extralimitación cometida por la Sra. Registradora bastando para ello comprobar la extensión de la calificación y la del informe que es de treinta y siete páginas, incluyendo la funcionaria calificadora, incluso, recomendaciones a este Centro Directivo.

3. La cuestión objeto de este recurso ha sido abordada en diferentes ocasiones por este Centro Directivo (así, Resolución de 12 de abril de 2002, por la que se resuelve una consulta vinculante formulada por el Consejo General del Notariado y Resoluciones de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 29 de septiembre de 2003 y 11 de junio de 2004).Asimismo, esta Dirección General no desconoce la existencia de pronunciamientos judiciales contradictorios de los que destacan, dado que son resoluciones de Audiencias Provinciales, las sentencias de 28 de abril de 2004 de la Audiencia Provincial deAlicante y de 30 de junio de 2003, 30 de enero y 18 de marzo de 2004 --esta última resolviendo diez procesos acumulados- de la Audiencia Provincial de Valladolid--. Este cúmulo de pronunciamientos y, sobre todo la existencia de un elevado número de recursos sobre la misma materia pendientes de resolver, obliga a que esta Dirección General recuerde, una vez más, cuál es la interpretación adecuada del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, máxime cuando la disparidad interpretativa producida en las Audiencias Provinciales tiene como única causa la Resolución de esta Dirección General de 12 de abril de 2002, pues se interpreta en sede judicial desde ópticas dispares lo que este Centro Directivo quiso manifestar. A estos efectos, resulta ilustrativo señalar que en las sentencias antes citadas se llega a conclusiones distintas con base, únicamente, en lo expuesto por esta Dirección General en la Resolución de 12 de abril de 2002. Parece lógico, por tanto, que esta Dirección General aclare, una vez más, cuál es el sentido e interpretación que del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, entiende más acorde y que ha sido siempre el mismo, como posteriormente se expondrá, desde la mencionada Resolución de 12 de abril de 2002.

   Por último, esta Dirección General no puede hacer dejación del ejercicio de sus funciones en una materia en la que los únicos perjudicados están siendo los usuarios y destinatarios del sistema de seguridad jurídica preventiva que no sabena qué atenerse ante la disparidad de criterios existentes entre los funcionarios llamados a prestar el servicio público de seguridad jurídica preventiva. Esta situación debe, en consecuencia, aclararse de modo definitivo en lo que respecta a este Centro Directivo para que todos -Notarios, Registradores y, esencialmente, los usuarios del sistema- sepan a qué atenerse, pues una de las premisas de todo ordenamiento jurídico moderno es el de la previsibilidad en la respuesta que se deba dar a un mismo problema jurídico; previsibilidad que es, si cabe, más exigible de quienes son funcionarios y de una Administración Pública en el ejercicio de sus competencias.

4. El artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, afirma que:

   '1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera.

2. La reseña por el Notario del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario.' Exponíamos en la Resolución de 12 de abril de 2002 que el artículo 98 no había modificado el esquema de la seguridad jurídica preventiva, ni las funciones quedesarrollaban Notarios y Registradores; añadíamos que la novedad introducida por tal precepto era atribuir 'plena eficacia formal por sí sola a la manifestación notarial relativa a la suficiencia de las facultades representativas', siendo así que tal novedad consistía en que dicha eficacia formal se establecía en una norma con rango de Ley y que se exigía al Notario que este expresara en un juicio expreso y concreto si el representante gozaba de facultades suficientes para concluir el negocio jurídico de que se tratara.

   Precisando aun más el alcance de la innovación, debe advertirse que el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, impone al Notario, respecto de la situación anterior, una obligación específica exigiéndole que efectúe un juicio expreso y concreto acerca de la suficiencia y subsistencia de las facultades con las que actúa el representante, teniendo dicha obligación como consecuencia la modificación de la forma en la que el Notario ha de plasmar tal juicio en eldocumento, todo ello en aras de la mejora del sistema de seguridad jurídica preventiva y del interés de los otorgantes. Por ello, el Notario no cumple el mencionado artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, si se limita a transcribir, relacionar o testimoniar facultades, pues no es ésa la obligación que impone tal precepto al Notario.

   Esta obligación, aunque genérica, no era novedosa, pues el Notario, en el ejercicio del control de legalidad que tiene atribuido, sólo puede autorizar aquellos negocios que sean conformes con el ordenamiento jurídico --artículos 1, 2 y 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862 y 145 de su Reglamento Notarial, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944--. Por ello, el artículo 166 del Reglamento Notarial exigía que el Notario insertara en el cuerpo de la escritura los documentos fehacientes que acreditaran la representación, siendo así que tal incorporación se podía efectuar mediante la inserción en el cuerpo de la escritura de tal documento, o bien incorporándolo mediante original o a través de un testimonio en relación en el que se expresara lo pertinente en orden a las facultades representativas, debiendo añadir que en lo omitido no existía nada que desvirtuara lo trascrito otestimoniado.

   Concluía la Resolución de 12 de abril de 2002, a los efectos que interesa, identificando los dos elementos a los que se refiere dicho artículo 98;

   de un lado, la reseña del documento auténtico del que nacen las facultades representativas y, de otro, el juicio de suficiencia que de tales facultades, atendido el negocio jurídico que se pretende concluir, debe realizar inexcusablemente el Notario.

   En Resoluciones posteriores (así, de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo de 2002) se concretaba el ámbito y contenido de los dos elementos previstos en el artículo 98. Así, de la reseña se decía que es un hecho y que 'tiene por objeto los datos de identificación del documento' y del juicio que es 'una valoración de la suficiencia de las facultades representativas', siendo así que ambos elementos 'harán fe suficiente, por sí solas,..., de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario'.

   Volviendo a la Resolución de 12 de abril de 2002, y respecto de la tarea calificadora que compete al Registrador, se afirma que es necesario que el juicio de suficiencia del Notario incorporare 'los elementos necesarios para que el Registrador ejerza su función calificadora y pueda comprobar la adecuación de las facultades representativas al negocio otorgado cuya inscripción se pretende'. De ahí que en posteriores Resoluciones se concrete que 'por ello el Registrador debe comprobar si en la escritura figura la reseña de los datos identificativos del documento de representación y la valoración de la suficiencia de las facultades en congruencia con el contenido de la propia escritura y del Registro', de ahí que 'si la reseña es errónea, o la valoración de la suficiencia de las facultades contradicha por el contenido de la escritura o por los asientos registrales, el Registrador deberá denegar la inscripción' (Resoluciones de 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo de 2002).

   La cuestión se traslada, por tanto, a si para cumplir adecuadamente las exigencias del artículo98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y permitir que el Registrador ejerza correctamente sus funciones, es preciso que ese juicio del Notario acerca de la suficiencia de las facultades representativas conlleve, asimismo, la obligación de que éste incorpore, sea mediante un testimonio total o parcial el documento auténtico del que nacen dichas facultades, o acompañe el mismo o, incluso, que el juicio de suficiencia del Notario pudiera verse sustituido por la simple trascripción de facultadesde ese documento auténtico, lo que resultaría aún más grave.

   Pues bien, llegados a este punto tal cuestión ya ha sido resuelta más que sobradamente por esta Dirección General en sentido negativo, esto es, declarando que 'no puede sostenerse que el Registrador pueda exigir que se incorpore o aporte copia auténtica del poder, cuando se ha formulado por el Notario el juicio de suficiencia de las facultades representativas conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001. Y, como resulta de las Resoluciones de 12 [nótese que esta Resolución resuelve la consulta que ha dado lugar a la disparidad judicial de criterios y que ya en la misma se afirmaba que el Notario no tenía que incorporar parte alguna del poder y, mucho menos, acompañarlo], 23 y 26 deabril y 3 y 21 de mayo y 30 de septiembre (que son vinculantes para todos los Registros --cfr. artículo 327 de la Ley Hipotecaria y 103 de la Ley 24/2001--), tampoco puede entenderse que dicha norma exija al Notario, además de reseñar los datos identificativos del poder y de valorar su suficiencia, que transcriba o copie, siquiera sea parcialmente, las facultades contenidas en aquél' (Resoluciones de 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002).

   La precedente afirmación de esta Dirección Generalguarda una relación directa con la innovación que supone el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, ya que la misma trasciende de la mera actuación del Notario, pues si hasta la entrada en vigor de este precepto el Registrador debía controlar como una formalidad extrínseca del documento la existencia y contenido de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, asimismo, si se había incorporado éste o trascrito o testimoniado las facultades representativas, desde la entrada en vigor del precepto mencionado el Registrador no podrá exigir, en ningún caso, que el Notario transcriba o testimonie y, mucho menos acompañe el documento del que nace la representación, pues ésta ha sido la novedad querida por el legislador.

5. La consecuencia de cuanto antecede resulta evidente. Así, para que pueda entenderse válidamente cumplido el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jurídico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación que deberá comprender, al menos, el nombre o denominación social del poderdante y del apoderado, el nombre del Notario autorizante, la fecha del documento, el número de protocolo y su vigencia.

   Las obligaciones para el Registrador son también palmarias puesto que deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.

   Dicho de otro modo, deberá, calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y de la calificación que hace el Notario congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

   Por último, en el ejercicio de esa función calificadora el Registrador no podrá, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total oparcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podrá acudir a ningún medio extrínseco de calificación. La razón esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su funcióna lo que resulte del título presentado se deriva de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del Código de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su función pública el Registrador tiene tasados los medios de calificación siendo los mismos dos: el título presentado a inscripción y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente armónico y coherente con la presunción de integridad y veracidad que se atribuye al documento público notarial ex artículo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862.

6. Llegados a este punto hemos de analizar si el recurso interpuesto debe ser o no estimado.

   Examinado el título presentado a calificación se observa que el Notario ha reseñado adecuadamente los documentos de los que nacen las facultades representativas. Así, respecto de la parte vendedora se manifiesta que el mismo es un poder conferido, mediante escritura pública, autorizada por un Notario que se identifica, añadiendo la fecha del poder, el número de protocolo y que el mismo, según manifiesta el otorgante está vigente.

   Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la reseña.

   Igualmente, respecto del poder con el que actúa la parte compradora en nombre y representación de la mercantil, puesto que la reseña del documento es correcta y se manifiesta la vigencia de ese poder por el otorgante del negocio jurídico documentado.

   Respecto del juicio de suficiencia se afirma en el título, respecto de la parte vendedora que '...resulta con facultades suficientes, a mi juicio y bajo mi responsabilidad, para el otorgamiento de esta escritura de compraventa de bien inmueble'; respecto de la parte compradora, se afirma que 'resulta la compareciente confacultades suficientes, a mi juicio y bajo mi responsabilidad, para el otorgamiento de esta escritura de compraventa de bien inmueble'. Pues, ambos juicios de suficiencia son congruentes y coherentes con el negocio jurídico documentado en el título y con el mismo contenido de éste, pues se trata de una compraventa.

   Así las cosas, el recurso debe ser estimado en su integridad, ya que el Notario ha cumplido fielmente con sus obligaciones --reseñar el documento auténtico del que nacen las facultades representativas y emitir un juicio de suficiencia de éstas que resulta coherente con el negocio jurídico documentado.

   Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obstáculos manifestados por el Registrador, ya que atendidos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qué reseñar en modo alguno el contenido del documento del que nacen las facultades representativas; en idéntico sentido, no puede el Registrador exigir que se le acompañe documento alguno, pues con tal actuación está infringiendo los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 17 bis de la Ley del Notariado, al tener que ejercer su función calificadora por lo que resulte del título y de los asientos del Registro, sinacudir a medios extrínsecos de calificación; por último, el juicio de suficiencia del Notario está suficientemente motivado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jurídico documentado en el título, siendo este aspecto capital el quedebería haber calificado el Registrador, esto es, si es congruente el juicio de suficiencia emitido por el Notario con el contenido del título, examinado el negocio jurídico concluido.

   Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.

   Contra esta Resolución pueden recurrir los que resulten legitimados de conformidad con los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria, mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.

   Madrid, 22 de septiembre de 2004.--La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

   Sr. Registrador dela Propiedad de Madrid número 4.