RESOLUCIÓN DE LA COMISIÓN MIXTA nº 1312 de 2022 de Tribunal de Cuentas, 27-10-2022
| Fecha | 27 Octubre 2022 |
| Emisor | Tribunal de Cuentas |
TRIBUNAL DE CUENTAS
Nº 1.312
INFORME DE FISCALIZACIÓN DE LOS
PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN DE LOS INGRESOS
DERIVADOS DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS
DE SEPIDES, EJERCICIOS 2016 Y 2017
EL PLENO DEL TRIBUNAL DE CUENTAS, en el ejercicio de su función fiscalizadora establecida
Cuentas, y a tenor de lo previsto en los artículos 12 y 14 de la misma disposición y concordantes de
la Ley 7/1988, de 5 de abril, de Funcionamiento del Tribunal de Cuentas, ha aprobado, en su
sesión de 28 de febrero de 2019, el “Informe de Fiscalización de los procedimientos de gestión
de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES, ejercicios 2016 y
2017”, y ha acordado su elevación a las Cortes Generales, así como al Gobierno de la Nación,
según lo prevenido en el artículo 28 de la Ley de Funcionamiento.
ÍNDICE
I.- INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................ 7
I.1.- INICIATIVA DEL PROCEDIMIENTO .............................................................................. 7
I.2.- ANTECEDENTES DE LA FISCALIZACIÓN ................................................................... 7
I.3.- OBJETO Y ALCANCE DE LA FISCALIZACIÓN ......................................................... 13
I.4.- TRÁMITE DE ALEGACIONES ..................................................................................... 14
II.- RESULTADOS DE LA FISCALIZACIÓN ................................................................................ 15
II.1.- ANÁLISIS DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA APLICABLE A L A
GESTIÓN INMOBILIARIA DE SEPIDES ...................................................................... 15
II.1.1.- Análisis de las normas internas aprobadas. ................................................. 16
II.1.2.- Cumplimiento de la obligación de remitir información sobre la
contratación al Tribunal de Cuentas .............................................................. 22
II.2.- COMPOSICIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE SEPIDES ............................ 22
II.2.1.- Inventario ......................................................................................................... 22
II.2.2.- Valoración del patrimonio inmobiliario .......................................................... 23
II.2.3- Planificación y ejecución de las inversiones en el patrimonio
inmobiliario ...................................................................................................... 28
II.3.- ANÁLISIS DE LOS PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN UTILIZADOS POR
SEPIDES EN LAS OPERACIONES DE ENAJENACIÓN Y ARRENDAMIENTO DE
BIENES INMOBILIARIOS ............................................................................................ 35
II.3.1.- peraciones de arrendamiento de oficinas formalizadas en 2016 y 2017 ..... 35
II.3.2.- Otros arrendamientos de bienes de SEPIDES .............................................. 41
II.3.3.- Gestión de los arrendamientos: facturación y actualización de precios,
fianzas, garantías y seguros ........................................................................... 43
II.3.4.- Análisis de las operaciones de venta de activos inmobiliarios
efectuadas en 2016 y 2017 .............................................................................. 44
II.3.5.- Política comercial y publicidad ...................................................................... 46
III.- CONCLUSIONES ................................................................................................................... 49
III.1. CONCLUSIONES RELATIVAS A LA NORMATIVA APLICABLE Y A LAS
NORMAS INTERNAS DE LA ENTIDAD ...................................................................... 49
III.2. CONCLUSIONES RELATIVAS AL ANÁLISIS DE LAS OPERACIONES Y A LOS
PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN UTILIZADOS ........................................................ 50
IV.- RECOMENDACIONES .......................................................................................................... 56
ANEXO
ALEGACIONES FORMULADAS
SIGLAS Y ACRÓNIMOS
AGE
Administración General del Estado
CA
Consejo de administración
CD
Comité de dirección
EFE
Agencia EFE, S.A., S.M.E.
INE
Instituto Nacional de Estadística
INFOINVEST
Infoinvest, S.A.
INI
Instituto Nacional de Industria
MERCASA
Mercados Centrales de Abastecimiento, S.A., S.M.E., M.P.
POA
Programa operativo anual
SEPI
Sociedad Estatal de Participaciones Industriales
SEPIDES
SEPI Desarrollo Empresarial, S.A., S.M.E
aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público
RELACIÓN DE CUADROS
CUADRO Nº 1: Sociedades integrantes Grupo SEPIDES 31-12-17 ............................................. 8
CUADRO Nº 2: Inversiones inmobiliarias y existencias 2015-2017 ............................................ 12
CUADRO Nº 3: Ingresos cifra de negocios actividad inmobiliaria 2015-2017 ............................. 12
CUADRO Nº 4: Valoración de las principales inversiones inmobiliarias – OFICINAS ................. 27
CUADRO Nº 5: Valoración de las principales inversiones inmobiliarias – RESTO DE
INVERSIONES .................................................................................................. 28
CUADRO Nº 6: Inversiones presupuestadas y ejecutadas por SEPIDES por devengo .............. 29
CUADRO Nº 7: Costes adicionales construcción Edificio Villa de Madrid ................................... 34
CUADRO Nº 8: Contratos de arrendamiento de oficinas formalizados en 2016 y 2017 .............. 36
CUADRO Nº 9: Detalle por tipo de bienes de la cifra de "Ingresos por arrendamientos” ............ 42
CUADRO Nº 10: Detalle de las viviendas titularidad de SEPIDES ............................................... 42
CUADRO Nº 11: Operaciones de enajenación de bienes inmobiliarios analizadas ...................... 45
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 7
I.- INTRODUCCIÓN
I.1.- INICIATIVA DEL PROCEDIMIENTO
En el Programa de Fiscalizaciones para el año 2018, tras la modificación aprobada por el Pleno del
Tribunal de Cuentas en su sesión de 25 de abril de 2018, está incluida, a iniciativa del propio
Tribunal, la “Fiscalización de los procedimientos de gestión de los ingresos derivados de las
inversiones inmobiliarias de SEPIDES, ejercicios 2016 y 2017”.
El Pleno del Tribunal, en su reunión de 25 de abril de 2018, también aprobó el inicio del
procedimiento fiscalizador según lo establecido en el artículo 3b) de la Ley 7/1988, de 5 de abril, de
Funcionamiento del Tribunal de Cuentas, siguiendo lo dispuesto al efecto en las Normas de
Fiscalización del Tribunal. Las Directrices Técnicas con arreglo a las que se ha llevado a cabo la
Fiscalización fueron también aprobadas por el Pleno en su sesión de 25 de abril de 2018.
Esta Fiscalización se encuadra dentro del objetivo estratégico 1 del Plan Estratégico del Tribunal de
Cuentas 2018-2021 “Contribuir al buen gobierno y a la mejora de la actividad económico-financiera
del sector público” y, en concreto, en el objetivo específico de “Incrementar las fiscalizaciones
operativas”.
I.2.- ANTECEDENTES DE LA FISCALIZACIÓN
SEPI Desarrollo Empresarial, S.A., S.M.E. (en adelante SEPIDES) se constituyó el 4 de julio de
1920 como sociedad anónima de duración indefinida con la denominación BASAURI, S.A., aunque
tanto su denominación social como su objeto social han sido objeto de diversas modificaciones
desde su constitución hasta la fecha actual.
SEPIDES, que adoptó su actual denominación en diciembre de 2002, es una sociedad mercantil
estatal cuyo accionista único es la Sociedad Estatal de Participaciones Industriales (en adelante
SEPI). A su vez, SEPIDES es la cabecera de un grupo empresarial consolidado en el que se
incluyen seis sociedades estatales dependientes (participadas en más del 50% de su capital social)
y cinco empresas asociadas en cuyo capital SEPIDES participa en porcentajes que oscilan entre el
20% y el 50%. En el siguiente cuadro se incluye el detalle de las sociedades que, al cierre del
periodo fiscalizado, formaban parte del grupo SEPIDES.
8 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 1: Sociedades integrantes Grupo SEPIDES 31-12-17
Sociedad
Participación
SEPIDES
Actividad
Dependientes
SEPIDES Gestión, S.G.E.I.C., S.A.,
S.M.E.
100,00%
Administración y gestión de fondos de capital-riesgo y de activos de
sociedades de capital-riesgo
A.I. Abra Industrial, S.A., S.M.E.
100,00%
Acondicionamiento y rehabilitación de terrenos en la ría de Bilbao
Agruminsa, S.A., S.M.E. (1)
100,00%
Actividad minera (en expediente de paralización)
Parque Empresarial Principado de
Asturias, S.L., S.M.E.
100,00%
Desarrollo, promoción y comercialización del Parque Empresarial
Principado de Asturias
Sociedad para el Desarrollo Industrial de
Extremadura, S.A., S.M.E.
62,29%
Promover el desarrollo industrial de Extremadura
Vipar Parque Empresarial, S.L., S.M.E.
85,00%
Desarrollo, promoción y comercialización del Parque Empresarial de
Vipar (Cantabria)
Asociadas
Parque Empresarial de Cantabria, S.L.
48,00%
Desarrollo, promoción y comercialización del Parque Empresarial de
Cantabria
Parque Empresarial de Sagunto, S.L.
50,00% Desarrollo, promoción y comercialización del Parque Empresarial de
Sagunto (Valencia)
Ibar-Zaharra, S.A.
50,00% Desarrollo, promoción y comercialización de la Zona industrial de
Ibarzaharra (Vizcaya)
Avilés, Isla de la Innovación, S.A.
30,00% Elaboración Plan Especial de las Áreas APR-C1, C2 y C3 definidas
en PGOU de Avilés (Asturias)
Sociedad para la Promoción y Desarrollo
Empresarial de Teruel, S.A.
33,33% Fomento de la actividad empresarial en la provincia Teruel
(1) Participación indirecta a través de A.I. Abra Industrial, S.A., S.M.E.
Fuente: elaboración propia a partir de datos aportados por la Entidad.
De acuerdo con sus estatutos, las actividades que constituyen el objeto social de SEPIDES son las
siguientes:
a) La promoción y desarrollo de estudios y proyectos industriales, comerciales y de servicios
orientados a la creación de nuevas empresas, ampliación o reestructuración de unidades de
negocio o de empresas ya existentes, generación de empleo y capacitación profesional de
trabajadores por cuenta propia o ajena, pudiendo incluso, en su caso, para tales fines, participar
en el capital social de sociedades de nueva creación o ya existentes que ejecuten proyectos
empresariales, garantizar sus operaciones y otorgar préstamos, así como otras formas de
financiación.
b) Gestión y dirección de empresas participadas.
c) La promoción, mediación, gestión y desarrollo de todo tipo de operaciones inmobiliarias y
urbanísticas, mediante la adquisición, planificación, ordenación, urbanización y parcelación de
toda clase de terrenos o inmuebles.
d) La realización de toda clase de obras de urbanización y construcción, directamente o por
cuenta de terceros y la enajenación y explotación, incluso en arrendamiento, de las fincas,
edificios, viviendas y locales e inmuebles en general, cualquiera que sea su destino.
e) La prestación de toda clase de servicios y asesoramientos inmobiliarios, mediante la gestión del
planeamiento, de proyectos y estudios, de licencias, permisos y aprobaciones administrativas
de toda índole y de estudios e investigaciones de mercado.
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 9
f) La adquisición, tenencia, administración, arrendamiento y explotación de bienes inmuebles,
bienes de equipo y producción, materias primas, bienes de consumo, semovientes o derechos
reales y maquinaria necesarios para el desarrollo, funcionamiento y prestación de las
actividades anteriormente relacionadas.
g) Tenencia y administración de valores de filiales, subsidiarias y participadas.
h) La realización de estudios y la prestación de asesoramiento de carácter técnico, jurídico,
económico, financiero, fiscal y contable.
i) Asistencia técnica relativa a programas de formación, incluyendo la gestión de fondos de
programas formativos, evaluación y selección de dichos programas.
j) Prestación de servicios de asesoramiento, consultoría y asistencia informática y telemática.
Si bien sus estatutos prevén que todas las actividades que integran el objeto social mencionado
pueden desarrollarse tanto en España como en el extranjero, la actividad de SEPIDES actualmente
se desarrolla íntegramente en territorio nacional.
La anterior fiscalización específica realizada por el Tribunal de Cuentas sobre SEPIDES, “Informe
de Fiscalización de los procedimientos de gestión aplicados en el desarrollo de su objeto social por
la entidad SEPI Desarrollo Empresarial, S.A. (SEPIDES), en los ejercicios 2003, 2004 y 2005”, fue
aprobada por el Pleno en su sesión de 24 de abril de 2008. En dicho Informe se señalaba que
“desde su actual configuración en 2002 hasta finales de 2005, la actividad desarrollada por
SEPIDES ha consistido fundamentalmente en la financiación de proyectos empresariales
principalmente a través de la toma de participaciones minoritarias en el capital de Sociedades, con
carácter temporal y mediante la concesión de préstamos”.
Sin embargo, a partir del ejercicio 2011 y con motivo de la fusión por absorción, que se produjo en
junio de dicho ejercicio con efectos 1 de enero, entre SEPIDES (absorbente) e INFOINVEST, S.A.
(absorbida), SEPIDES ha pasado a desarrollar dos actividades claramente diferenciadas, tal y
como se indica en los informes de gestión de la Entidad de los últimos ejercicios:
- Actividad empresarial: que generó una cifra de negocios de 4,5 y 4 millones de euros en
2016 y 2017, respectivamente, y que tiene, a su vez, dos ramas:
- Actividad de financiación empresarial, mediante la concesión de líneas de financiación a
pequeñas y medianas empresas de créditos ordinarios y participativos y la participación en
fondos de inversión de capital riesgo.
- Prestación de servicios, a través de la elaboración de estudios de viabilidad empresarial a
medio y largo plazo, la gestión de fondos encomendados por la Administración General del
Estado (en adelante AGE) -el Fondo de Apoyo a la Diversificación del Sector Pesquero y
Acuícola y el Fondo para la Promoción y Desarrollo de Infraestructuras y Servicios del
Sistema de Autonomía y Atención a la Dependencia-, la gestión de fondos de promoción
empresarial (empresas participadas) y la realización de estudios de mercado y sectoriales.
- Actividad inmobiliaria, que generó una cifra de negocios de 12,3 y de 16,2 millones en 2016
y 2017, respectivamente, de los que la mayor parte corresponden a los ingresos por
arrendamiento de inmuebles (10,7 y 12 millones, respectivamente), y que tiene, a su vez,
tres ejes de actuación:
10 Tribunal de Cuentas
- Desarrollo y promoción de parques empresariales a través de la participación en el capital
de sociedades que desarrollan proyectos específicos.
- Gestión del patrimonio inmobiliario de la Sociedad, mediante su transformación,
compraventa o arrendamiento.
- Asesoramiento y/o intermediación en las operaciones inmobiliarias que realizan SEPI y sus
filiales.
La actividad inmobiliaria de SEPIDES, que no fue examinada en el Informe de Fiscalización
aprobado por el Pleno en su sesión de 24 de abril de 2008, ha ganado importancia en los últimos
años. De hecho, es a partir del ejercicio 2011 y con motivo de la absorción de Infoinvest, S.A. (en
adelante INFOINVEST) cuando SEPIDES inició la actividad inmobiliaria, ya que la Sociedad
absorbida era la dueña de la mayoría de los bienes inmobiliarios explotados por SEPIDES en la
actualidad. Por tanto, esta Fiscalización se refiere a la parte de la actividad que no fue analizada en
el anterior Informe de Fiscalización. En este Informe no se hacen referencias expresas a la
actividad de INFOINVEST sino únicamente a SEPIDES, aunque debe tenerse en cuenta que la
actividad inmobiliaria anterior a la fusión de ambas Entidades fue realizada por la Sociedad
absorbida.
Debe tenerse en cuenta también, como antecedente de la presente Fiscalización, el “Informe de
Fiscalización de los contratos de cesión, arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles y
derechos de la propiedad incorporal más significativos formalizados por las empresas estatales
durante los ejercicios 2013, 2014 y 2015”, aprobado por el Pleno del Tribunal de Cuentas el 28 de
junio de 2018, en el que se analizaron todos los contratos de esta naturaleza formalizados por las
empresas estatales no financieras de importe superior a 10 millones de euros y en cuyo alcance no
se incluyó ningún contrato de los celebrados por SEPIDES en dichos años al no superar los
contratos celebrados dicho umbral, a pesar de encontrarse entre las entidades del sector público
empresarial estatal con un significativo importe de inversiones inmobiliarias. Sin embargo,
aplicando los criterios utilizados en dicha Fiscalización al ejercicio 2017, hubiesen sido analizados
contratos de esta Entidad.
Por otra parte, en virtud de lo dispuesto en la “Instrucción General relativa a la remisión telemática
al Tribunal de Cuentas de los extractos de los expedientes de contratación y de las relaciones de
contratos, convenios y encomiendas de gestión celebrados por las entidades del sector público
estatal y autonómico”, SEPIDES viene remitiendo la relación de los contratos de ingresos
patrimoniales derivados de sus inmuebles, formalizados en cada ejercicio por importe igual o
superior a 50.000 euros. De acuerdo con los datos remitidos a través de la Plataforma de rendición
telemática de contratos del Tribunal de Cuentas, en los ejercicios 2016 y 2017 se formalizaron por
SEPIDES nueve contratos de arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles (cinco de
arrendamiento y cuatro de enajenación) por importe total de 30,7 millones de euros (25,7 millones
los contratos de arrendamiento y 5 millones los de enajenación). Entre los contratos formalizados
en 2017 se incluyen dos de arrendamiento por un importe total de 15,8 y 9,1 millones de euros.
Como se expondrá más adelante en los Resultados de la Fiscalización, la relación de contratos
remitida para 2016 está incompleta.
La actividad general de SEPIDES está sometida, en las materias que le resultan de aplicación, a la
normativa presupuestaria, contable, de control financiero y de contratación del sector público. En
particular, SEPIDES está sujeta a la Ley 47/2003, de 26 de noviembre, General Presupuestaria, y a
la Ley de Contratos del Sector Público vigente en el periodo fiscalizado (Texto refundido aprobado
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 11
condición de poder adjudicador.
Por lo que respecta al marco jurídico de aplicación a los contratos de ingresos patrimoniales,
conforme a lo establecido en el título VII de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de
las Administraciones Públicas, estos tienen la consideración de contratos privados y se rigen por el
ordenamiento jurídico privado, sin perjuicio de que, conforme al artículo 20 del TRLCSP, estos
contratos se regirán en cuanto a su preparación y adjudicación por la citada Ley y sus
disposiciones de desarrollo, así como por las instrucciones de contratación de la Entidad y en
cuanto a sus efectos y extinción por las normas de derecho privado. Todo ello, sin perjuicio de las
normas específicas por razón de materia del contrato, estando, en general, los arrendamientos de
inmuebles sometidos a lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos.
En materia contable y de control, SEPIDES tiene la obligación de presentar sus cuentas anuales,
tanto individuales como consolidadas, al Tribunal de Cuentas por conducto de la IGAE. En los
ejercicios 2016 y 2017, SEPIDES ha cumplido con su obligación dentro de los plazos legales
establecidos. Los Informes de auditoría de cuentas anuales de los ejercicios fiscalizados presentan
opinión favorable sin salvedades. En el ANEXO I de este Informe se incluyen los datos presentados
en los balances de situación y las cuentas de pérdidas y ganancias que forman parte de las
cuentas anuales individuales de SEPIDES de los ejercicios fiscalizados.
Del análisis de los balances de situación individuales de SEPIDES se desprende que las
inversiones inmobiliarias (edificios de oficinas, viviendas, naves industriales, parcelas con
calificación urbanística y plazas de garaje, junto con el valor de las inversiones en curso que se
corresponden a futuras inversiones inmobiliarias) y las existencias (naves industriales, edificios,
terrenos y solares) constituyen, en su conjunto, las partidas de más relevancia dentro del activo,
con un valor bruto a 31 de diciembre de 2017 de 285,2 y 41,8 millones de euros y un valor neto de
171,4 y 31,1 millones, respectivamente. En términos netos, las inversiones inmobiliarias y las
inversiones en curso suponen el 68,2% del activo no corriente y el 50,8% del activo total; en el caso
de las existencias suponen el 36,1% del activo corriente y el 9,2% del activo total. Los bienes
incluidos como inversiones inmobiliarias son bienes destinados al arrendamiento y los bienes
incluidos en existencias están destinados a la venta.
De acuerdo con la información de las memorias de las cuentas anuales de 2016 y 2017 y de la
obtenida de los balances de sumas y saldos de la Entidad, las inversiones inmobiliarias y las
existencias han presentado la evolución en el periodo fiscalizado que se resume en el siguiente
cuadro:
12 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 2: Inversiones inmobiliarias y existencias 2015-2017
(en euros)
Concepto
Saldo a
31/12/2015
Saldo a
31/12/2016
Saldo a
31/12/2017
INVERSIONES INMOBILIARIAS
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
272.858.833,16
273.480.128,08
285.079.489,66
Inversiones en curso y anticipos
6.248.565,42
7.287.696,15
123.450,23
Amortización acumulada construcciones, instalaciones y otras
inversiones
-89.926.243,78
-94.712.426,44
-99.691.266,36
Deterioro valor terrenos y construcciones
-20.482.475,43
-16.248.075,68
-14.132.457,45
Valor neto Inversiones inmobiliarias
168.698.679,37
169.807.322,11
171.379.216,08
EXISTENCIAS
Coste edificios, terrenos, solares y obra en curso.
43.383.382,71
42.885.347,23
41.816.068,01
Deterioro valor edificios y terrenos
-7.780.592,05
-9.550.516,15
-10.711.399,15
Valor neto existencias
35.602.790,66
33.334.831,08
31.104.668,86
SUMA VALOR NETO
204.301.470,03
203.142.153,19
202.483.884,94
Fuente: elaboración propia a partir de datos aportados por la entidad.
En cuanto a los ingresos, como ya se ha señalado, el importe neto de la cifra de negocios de la
actividad inmobiliaria en 2016 ascendió a 12,3 millones de euros y se elevó a 16,2 millones en
2017. Dicho importe es casi el triple del importe neto de la cifra de negocios procedente de la
actividad empresarial en 2016 y el cuádruple en 2017. La cifra de negocios de la actividad
inmobiliaria presenta el siguiente detalle de acuerdo con los datos aportados.
CUADRO Nº 3: Ingresos cifra de negocios actividad inmobiliaria 2015-2017
(en euros)
Concepto
Saldo a
31/12/2015
Saldo a
31/12/2016
Saldo a
31/12/2017
Importe neto de la cifra de negocios inmobiliario
10.203.316,70
12.295.066,26
16.237.741,13
Ventas
827.500,00
1.225.000,00
3.792.769,78
Prestación de servicios
350.722,34
399.715,54
464.751,69
Ingresos por arrendamientos.
9.025.094,36
10.670.350,72
11.980.219,66
Fuente: Cuenta de pérdidas y ganancias de SEPIDES
Por lo que respecta a los informes de gestión de los ejercicios 2016 y 2017, en ellos se señala que
la actividad inmobiliaria se centrará en los próximos ejercicios en la gestión de activos en cartera,
seleccionando la opción más adecuada en cada caso: transformación, compraventa o
arrendamiento. En todo caso, se moderarán las nuevas inversiones y se potenciará la
comercialización de los activos.
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 13
I.3.- OBJETO Y ALCANCE DE LA FISCALIZACIÓN
Objetivos
De acuerdo con las Directrices Técnicas aprobadas por el Pleno, la Fiscalización tiene como
objetivo general la comprobación del cumplimiento de los requisitos legales de la contratación
formalizada en relación con los ingresos derivados del patrimonio inmobiliario de la Sociedad en los
ejercicios 2016 y 2017, así como el análisis de la adecuación de esa contratación, sus
procedimientos y la gestión del patrimonio inmobiliario a los principios de eficacia, eficiencia y
economía, configurándose como una Fiscalización de cumplimiento y operativa. Los objetivos
específicos sobre los contratos analizados y los ingresos que estos generan han consistido en:
1º) Verificar el cumplimiento de la normativa de aplicación a los contratos formalizados por
Patrimonio de las Administraciones Públicas y en la normativa específica de la operación de que se
trate.
2º) Verificar la adecuación de los procedimientos utilizados en la contratación, así como en la
gestión del patrimonio inmobiliario de la Sociedad, a los principios de buena gestión de los fondos
públicos (eficacia, eficiencia y economía). En concreto, se han analizado los procedimientos
utilizados en la adjudicación/enajenación, si se ha tenido en cuenta la promoción de la concurrencia
y si se ha perseguido obtener la oferta más ventajosa para los fondos públicos. Se ha verificado,
asimismo, si existen en el inventario de SEPIDES bienes inmobiliarios que no estén siendo objeto
de explotación y la política de inversiones en los bienes inmobiliarios.
También ha constituido un objetivo de la Fiscalización, verificar el cumplimiento de las
prescripciones establecidas en la normativa sobre trasparencia, acceso a la información pública y
buen gobierno, en todo aquello en que lo dispuesto en esta normativa tuviera relación con el objeto
de las actuaciones fiscalizadoras; en el curso de los trabajos no han surgido cuestiones
relacionadas con las previsiones contenidas en la Ley Orgánica 3/2007, de 22 de marzo, para la
igualdad efectiva de mujeres y hombres.
Alcance
Los trabajos de la Fiscalización han comprendido el análisis de la gestión efectuada por la
Sociedad sobre los activos inmobiliarios de su propiedad; así, se han analizado los principales
contratos formalizados, tanto de arrendamiento como de venta de activos y se ha evaluado el
conjunto de los procedimientos que utiliza la Sociedad para la gestión racional de sus inversiones
inmobiliarias y el control de los ingresos derivados de ellas. En particular, se han analizado el
contenido y la aplicación efectiva de los manuales, normas y procedimientos aprobados o utilizados
por la Entidad, la gestión del inventario, el plan de inversiones en los bienes inmobiliarios, la política
comercial y la existencia de bienes de los que no se obtiene rendimiento alguno.
El ámbito subjetivo de esta Fiscalización está constituido por SEPIDES, aunque en determinadas
operaciones se haga referencia a acuerdos o actividades de otras entidades del sector público
empresarial estatal, como es el caso de su matriz SEPI y de otras empresas del Grupo SEPI con
las que mantiene contratos de arrendamiento.
El ámbito objetivo de la Fiscalización está constituido por los procedimientos de gestión utilizados
por la Sociedad, los contratos vigentes y los formalizados durante el periodo fiscalizado, así como
14 Tribunal de Cuentas
el resto de las actuaciones de la Entidad relacionadas con la generación de ingresos derivados de
sus activos inmobiliarios. Únicamente se han analizado las actividades de las sociedades del Grupo
empresarial del que SEPIDES es matriz, de SEPI o de filiales de esta Entidad Pública en la medida
en que afectan a la gestión inmobiliaria de SEPIDES o a los ingresos derivados de ella.
En cuanto al ámbito temporal, se han analizado los contratos formalizados durante los ejercicios
2016 y 2017, así como los vigentes en dichos ejercicios. En todo caso, se han ampliado las
comprobaciones a actuaciones anteriores o posteriores a dicho periodo en los casos en los que se
ha considerado necesario para el cumplimiento de los objetivos previstos.
Las comprobaciones de la Fiscalización se han llevado a cabo sobre la información y
documentación obrante en el Tribunal de Cuentas y sobre la aportada por SEPIDES. En el
desarrollo de las actuaciones fiscalizadoras se han realizado todas las pruebas que se han
considerado necesarias para dar cumplimiento a los objetivos anteriormente señalados, utilizando
los procedimientos y técnicas habituales de auditoría; en particular, se han aplicado las Normas de
Fiscalización del Tribunal de Cuentas, aprobadas por el Pleno en su reunión del 23 de diciembre de
2013. En el desarrollo de las actuaciones fiscalizadoras no se han producido limitaciones al alcance
que hayan impedido cumplir los objetivos previstos. SEPIDES ha prestado una adecuada
colaboración en el desarrollo de los trabajos de la Fiscalización.
I.4.- TRÁMITE DE ALEGACIONES
En cumplimiento de lo establecido en el artículo 44 de la Ley 7/1988, de Funcionamiento del
Tribunal de Cuentas, el Anteproyecto de Informe de esta Fiscalización ha sido puesto de manifiesto
al máximo responsable de SEPIDES, así como a los de SEPI y de Agencia EFE, S.A., S.M.E. (en
adelante EFE), al incluirse en el texto resultados referidos a la actuación de estas Entidades; el
Anteproyecto de Informe también se ha remitido a los que fueron Presidentes de estas tres
Entidades desde el segundo semestre de 2009, al incluir resultados referidos a operaciones
iniciadas entonces en las que estas Entidades intervinieron1. En total, el Anteproyecto se remitió
para alegaciones a diez personas: los actuales Presidentes de SEPIDES, SEPI y EFE y siete
anteriores Presidentes (uno de SEPIDES, otro de INFOINVEST, tres de SEPI y dos de EFE). El
plazo concedido para las alegaciones fue ampliado a solicitud de los Presidentes de SEPIDES y de
SEPI, así como del que fuera Presidente de EFE entre marzo de 2012 y julio de 2018.
Se han recibido alegaciones de los actuales máximos responsables de SEPIDES y SEPI, del que
fuera Presidente de SEPIDES hasta febrero de 2012, del que lo fuera de EFE entre marzo de 2012
y julio de 2018 y de la Presidenta de SEPI entre diciembre de 2016 y junio de 2018 que manifiesta
la adhesión a las alegaciones formuladas por SEPI. Con posterioridad al periodo concedido para
alegaciones, se ha recibido un escrito de EFE en el que se manifiesta su adhesión a las
alegaciones formuladas por SEPI. En todos los casos se ha verificado que quienes suscribían el
documento de alegaciones ostentaban poder de representación suficiente otorgado por sus
respectivas Entidades en sus actuaciones ante el Tribunal de Cuentas.
Las alegaciones presentadas dentro de plazo, que se acompañan a este Informe, han sido
analizadas y valoradas. Como consecuencia de ese análisis, se han introducido en el texto los
cambios que se han considerado oportunos, ya sea para aceptar su contenido o para exponer el
1 El 30 de noviembre de 2009 se formalizó la adquisición por SEPIDES (entonces INFOINVEST) d e una parcela que
estaba previsto destinar a la construcción de la futura sede de EFE. La adquisición se había aprobado por el Comité de
dirección de INFOINVEST el 29 de septiembre de 2009, otorgándose los poderes necesarios para formalizarla en octubre
de ese año.
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 15
motivo por el que no se han aceptado. En aquellos casos en que las alegaciones formuladas
constituyen meras explicaciones o comentarios de hechos o situaciones descritos en el Informe o
plantean opiniones sin un adecuado soporte documental, no se ha modificado el texto del Informe.
En todo caso, el resultado definitivo de la Fiscalización es el expresado en el presente Informe, con
independencia de las consideraciones que se hayan manifestado en las alegaciones.
Las alegaciones recibidas fuera del plazo legalmente establecido no se adjuntan al Informe al no
reunir los requisitos exigidos en el artículo 44 de la Ley 7/1988; no obstante, han sido analizadas y
valoradas.
II.- RESULTADOS DE LA FISCALIZACIÓN
II.1.- ANÁLISIS DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA APLICABLE A LA GESTIÓN
INMOBILIARIA DE SEPIDES
El Título VII de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones
Públicas, se dedica al Patrimonio empresarial de la Administración General del Estado, definiendo
que son sociedades mercantiles estatales aquellas en las que la participación directa en su capital
social de la AGE o algunas de las entidades que, conforme a lo dispuesto en el artículo 84 de la
Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público, integran el sector público institucional estatal,
incluidas las sociedades mercantiles estatales, sea superior al 50 por 100; y estableciendo en el
artículo 166.2 que las sociedades mercantiles estatales se regirán por dicho Título y por el
ordenamiento jurídico privado, salvo en las materias en que les sea de aplicación la normativa
presupuestaria, contable, de control financiero y de contratación.
Por lo que respecta a la normativa de contratación aplicable durante el periodo fiscalización, de
que estaba sometida, en materia de preparación y adjudicación de los contratos, a dicha Ley, así
como a sus instrucciones internas de contratación. Ello supone que la adjudicación de los contratos
debía respetar los principios de publicidad, concurrencia, transparencia, confidencialidad, igualdad
y no discriminación y que los órganos competentes de la Entidad habían de aprobar unas
instrucciones, de obligado cumplimiento en su ámbito interno, en las que se regularan los
procedimientos de contratación de forma que quedara garantizada la efectividad de los principios
enunciados y que el contrato fuera adjudicado a quien presentase la oferta económicamente más
publicidad con la inserción de la información relativa a la licitación de los contratos cuyo importe
supere los 50.000 euros en el perfil del contratante de la Entidad.
No obstante, en el TRLCSP se consideran negocios excluidos de su ámbito de aplicación los
contratos de compraventa, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre
bienes inmuebles, señalando que tendrían carácter de contratos privados rigiéndose por la
legislación patrimonial; en consecuencia, estos contratos estaban sujetos a las normas de derecho
privado y a las instrucciones internas de contratación de la Sociedad, todo ello sin perjuicio de las
normas específicas por razón de la materia del contrato, en particular para los arrendamientos de
inmuebles, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
La Ley 19/2013, de 9 de diciembre, de transparencia, acceso a la información pública y buen
gobierno, de acuerdo con lo que establece su artículo 2, es aplicable a SEPIDES, al ser una
sociedad mercantil estatal. En particular, en lo que afecta a la gestión de los ingresos derivados de
16 Tribunal de Cuentas
entidades sujetas a ella de publicar en su sede electrónica o página WEB la información relativa a
los actos de gestión con repercusión económica.
El Pleno del Tribunal de Cuentas aprobó, el 28 de noviembre de 2013, la “Instrucción general
relativa a la remisión telemática al Tribunal de Cuentas de los extractos de los expedientes de
contratación y de las relaciones de contratos, convenios y encomiendas de gestión celebrados por
las entidades del Sector Público Estatal y Autonómico”2, en la que se concreta la información y
documentación que ha de ser remitida por estas entidades al Tribunal de Cuentas, en aplicación
del artículo 40 de la Ley 7/1988, de Funcionamiento del Tribunal de Cuentas y del artículo 29 del
Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el TRLCSP, vigente en
el periodo fiscalizado3. En dicha Instrucción se establece la obligación de remitir, antes de que
concluya el mes de febrero del ejercicio siguiente al que se refiera, una relación anual certificada de
los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos
análogos sobre bienes inmuebles que hayan sido formalizados en el ejercicio precedente, siempre
que los ingresos o gastos que generen sean de importe superior a 50.000 euros.
II.1.1.- Análisis de las normas internas aprobadas
Durante todo el periodo fiscalizado, SEPIDES dispuso de instrucciones internas que resultaban
aplicables a los contratos formalizados para las operaciones inmobiliarias, si bien durante ese
periodo estas instrucciones han sido objeto de diversas modificaciones, tal como se expone a
continuación.
- Tras la absorción en el ejercicio 2011 de INFOINVEST por SEPIDES, el 13 de febrero de
2012, la entonces existente Comisión ejecutiva de la Sociedad -órgano equivalente al actual
Comité de dirección (en adelante CD)- y del que formaban parte el Presidente, el Secretario
general y los directores, aprobó el “Manual de normas y procedimientos”. En este Manual
figuran apartados específicos dedicados a las operaciones de enajenación de activos
inmobiliarios y a las operaciones de arrendamiento.
Las instrucciones que se refieren a las enajenaciones (comunes a las de adquisiciones)
establecían que la aprobación de las operaciones se debería realizar de forma expresa por
la Comisión ejecutiva, fijando los precios y condiciones de venta y que, en el caso que
procediera, de acuerdo con las “Normas reguladoras del sistema de autorización y
supervisión de actos y operaciones del Grupo SEPI”, se elevaría al órgano correspondiente
de SEPI para su aprobación, en particular, las operaciones que superaran los 1.000
millones de pesetas (o 6,01 millones de euros) se debían aprobar por el CD de SEPI y las
que superaran los 12 millones de euros por su Consejo de administración (en adelante CA).
En este Manual no estaba previsto que el CA de SEPIDES tuviera que intervenir en la
aprobación de las operaciones.
La iniciativa en las propuestas de operaciones correspondía a la Dirección comercial y de
negocio y se debía realizar con criterios de transparencia, publicidad, concurrencia y
objetividad, acompañándose de tasaciones y otros informes que se consideraran
pertinentes. Correspondía a la Asesoría jurídica la coordinación y elevación de la
2 Mediante Resolución de 20 de julio de 2018 se ha aprobado una nueva Instrucción general de remisión telemática de
contratos al Tribunal de Cuentas.
3 Actualmente sustituida por la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público.
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 17
documentación para la aprobación. Se preveía la posibilidad de la utilización del
procedimiento de subasta, concurso o enajenación directa. En el caso de subasta o
concurso, se elaboraban unos pliegos por la Asesoría jurídica y se realizaba un acto de
apertura de las ofertas del que se dejaba constancia en un acta.
Se debía elaborar un expediente comercial con las propuestas de la Dirección comercial y
de negocio, las tasaciones y la documentación de las ofertas recibidas; por su parte, la
Asesoría jurídica debía custodiar los contratos originales, las autorizaciones de SEPI, si las
hubiera, el acta de apertura de ofertas y la oferta adjudicada completa.
Para la formalización, la Dirección comercial y de negocio aportaba los datos del activo
(titularidad, abono del Impuesto sobre bienes inmuebles, licencias…), así como los datos del
comprador, correspondiendo a la Asesoría jurídica la elaboración de los contratos y la
gestión de los impuestos o tasas que correspondiera y a la Dirección comercial y de negocio
la elaboración de las órdenes de emisión de facturas.
En el caso de los arrendamientos, las normas contenidas en el Manual fijaban la necesidad
de aprobación de las operaciones por parte de la Comisión ejecutiva salvo para las
operaciones de cuantía inferior a 12.000 euros, para las que la norma no establecía quien
las debía autorizar por considerarlas de cuantía menor, o las que ya tuvieran un precio
autorizado. En el caso que se precisara de autorización de SEPI, la propuesta partiría de la
Dirección comercial y de negocio y, tras su aprobación por la Comisión ejecutiva, se
elevaría a SEPI.
En cuanto a la instrumentalización y formalización de los arrendamientos de los activos, la
Dirección comercial y de negocio era la competente para proponer a la Comisión ejecutiva
tanto el cliente como las condiciones de la operación a realizar. El expediente debía
remitirse con antelación suficiente para su elevación a la Comisión ejecutiva, que podría
solicitar un estudio de mercado de la zona o un informe motivado; por último, las normas
establecían que la Comisión ejecutiva se debía regir por criterios de rentabilidad y estrategia
para el Grupo.
Correspondía a la Dirección comercial y de negocio facilitar los datos del arrendatario
necesarios para la formalización de la operación, a la Asesoría jurídica la elaboración de los
contratos, el depósito de las fianzas y la entrega de copia de los contratos a las otras
direcciones; a la Dirección financiera la emisión de las facturas mensuales y el control de
cobros, y a la Unidad de Gestión del patrimonio y censo inmobiliario informar a la Dirección
comercial y de negocio del vencimiento del contrato y de la revisión de precios.
De igual manera que en el caso de las enajenaciones, correspondía a la Asesoría jurídica la
custodia de los contratos y de las autorizaciones de SEPI, si las hubiera, y a la Dirección
comercial y de negocio la del expediente comercial.
- El 14 de diciembre de 2015, el CD de SEPIDES debatió una propuesta de revisión del
“Manual de normas y procedimientos” de 13 de febrero de 2012 y acordó que se
incorporaran diversas aportaciones y que se sometiera de nuevo a este órgano para su
aprobación y remisión al CA. El 27 de mayo de 2016, el CD acordó la elevación del nuevo
Manual al CA que lo aprobó definitivamente el 27 de julio de 2016, con la denominación de
“Manual de Organización, Normas y Procedimientos del Grupo SEPIDES”.
18 Tribunal de Cuentas
Este Manual incluye un apartado específico con las “Instrucciones internas para la
enajenación de activos inmobiliarios del Grupo SEPIDES”, que coincide plenamente con el
contenido de la propuesta que había sido presentada al CD en diciembre de 2015 y
aprobada por el CA en julio de 2016. Sin embargo, dicho Manual no contiene un apartado
que regule los contratos de arrendamiento, que sí estaban regulados en las normas de
febrero de 2012, señalándose expresamente en las instrucciones sobre enajenación la
exclusión de la aplicación de esas normas a las operaciones de arrendamiento de activos
inmobiliarios. En consecuencia, durante la vigencia de este Manual, desde julio de 2016 a
diciembre de 2017, que supone la mayor parte del periodo fiscalizado, la Sociedad carecía
de instrucciones internas aplicables a las operaciones de contratación de arrendamiento de
activos inmobiliarios.
En el Manual se justifica el establecimiento de normas para la enajenación de activos
inmobiliarios por ser SEPIDES una entidad perteneciente al sector público y por razones de
transparencia y de seguridad jurídica, con la pretensión de que los procedimientos
aprobados garantizaran el cumplimiento de los principios de publicidad, concurrencia,
confidencialidad, no discriminación y protección del interés público. Se establece, asimismo,
el principio de libertad de pactos en la actuación de SEPIDES siempre que estos no sean
contrarios al ordenamiento jurídico y a los principios de buena administración.
Las Instrucciones establecen como órgano competente para aprobar o modificar el precio y
las condiciones de venta así como para aprobar la enajenación de los bienes inmuebles de
la Entidad, al CD cuando la cuantía del contrato no superara el millón de euros y al CA para
los contratos de cuantía superior; en cualquier caso, se debían elevar a los órganos
correspondientes de SEPI las operaciones para las que fuera preceptiva su autorización,
conforme a las “Normas reguladoras del sistema de autorización y supervisión de actos y
operaciones del Grupo SEPI”, con los límites ya mencionados.
También se establece que, previamente a la enajenación del bien, se debía disponer de
tasaciones e informes en los que se indicaran los parámetros en los que se hubieran
fundamentado. Se prevé que estos informes y tasaciones pudieran realizarse por personal
técnico de la Entidad o mediante contratación externa, que las tasaciones debían ser
aprobadas por la Dirección comercial y de negocio y que estas tendrían una validez de seis
meses. Se señala, asimismo, que las tasaciones aprobadas determinarían el valor del bien
por debajo del cual este no podría ser enajenado, sin perjuicio de que pudiera serlo por un
precio mayor.
De acuerdo con estas Instrucciones, las enajenaciones podrían realizarse por dos
procedimientos distintos, por una parte el procedimiento ordinario que debía emplearse con
carácter general y, por otra, el concurso o subasta que requería la elaboración de pliegos y
que la adjudicación recayera en la oferta más ventajosa. Los expedientes se debían iniciar
por la Dirección comercial y de negocio, tanto por su propia iniciativa como a petición de un
interesado y debían contener cuantas tasaciones o estudios se consideraran necesarios, así
como los pliegos de condiciones en los casos de concurso o subasta. El expediente de
enajenación que fijara las condiciones de venta debía ser aprobado por el CD.
En el procedimiento ordinario, una vez aprobado el expediente de enajenación, para dar
cumplimiento a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia, debía publicarse
el correspondiente anuncio en el Perfil del contratante de SEPIDES, conteniendo la
identificación y características del inmueble, el precio de venta, las modalidades de pago,
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 19
los datos de contacto de la Entidad y cualquier otro requisito o condiciones adicionales.
Estaba previsto que se pudiera dar publicidad al procedimiento por otros medios (carteles
publicitarios, anuncios diarios oficiales, prensa, etc.. En cuanto al plazo, trascurridos 15 días
desde la publicación, cualquier interesado podía presentar ofertas. El plazo para presentar
ofertas era indefinido hasta que se produjera la enajenación del bien o hasta el desistimiento
de la operación por parte de SEPIDES. Las ofertas recibidas debían ser evaluadas por la
Dirección comercial y de negocio y por la Asesoría jurídica para comprobar que cumplieran
con los requisitos establecidos (incluidos los de la Ley 10/2010, de prevención de blanqueo
de capitales y la financiación del terrorismo). Salvo que por razones de interés público
resultara aconsejable rechazar una oferta, esta se debía elevar al órgano competente para
su aprobación. Si la oferta no cumplía con los requisitos mínimos establecidos en las
tasaciones se debía rechazar, comunicándoselo al oferente y en el caso de que hubiera
varias ofertas, se escogería la más conveniente para los intereses de la Sociedad. La
adjudicación del bien se debía notificar por un medio que permitiera dejar constancia de su
recepción. El procedimiento finalizaba con la formalización del contrato.
El procedimiento de concurso o subasta se debía utilizar en los supuestos en que se
estimase oportuno, sin que las normas concretasen criterio alguno para determinar esos
supuestos; en cambio, la norma establece que este procedimiento es el que debía aplicar
con carácter general una de las filiales de SEPIDES que había sido destinataria de
financiación procedente de Fondos FEDER, cuya normativa obliga al uso de la enajenación
mediante concurso o subasta. En este procedimiento, la Asesoría jurídica debía elaborar los
pliegos de condiciones que contuvieran la identificación y características del inmueble, el
precio de venta, las condiciones de pago, los requisitos a cumplir por los licitadores, el lugar,
plazo y modo de presentación de las ofertas, los criterios de valoración y el procedimiento
de adjudicación y formalización del contrato. En materia de publicidad, el procedimiento de
concurso o subasta era igual que el ordinario. Se prevé la posibilidad de la suspensión de la
licitación, pero solo por acuerdo del órgano de contratación cuando se apreciaran
circunstancias que lo aconsejaran, a propuesta de la Dirección comercial y de negocio,
previo informe de la Asesoría jurídica, y, también, en los casos en que se considerara
perjudicial para el interés público. El plazo para presentar ofertas debía ser, como mínimo,
de 15 días naturales desde la publicación de la licitación, pudiéndose ampliar en función de
las circunstancias. La evaluación de las ofertas se realizaba por la mesa de contratación
(cuya composición se fija en las normas), que, una vez reunida, procedería a abrir la ofertas
y a su valoración conforme a los pliegos. La mesa debía elevar al órgano contratación su
propuesta de adjudicación a favor de la oferta más ventajosa y, una vez aprobada la
adjudicación, se comunicaría al licitador. Se prevé la posibilidad de que el procedimiento
quedara desierto cuando no se hubiesen presentado ofertas o las recibidas no cumplieran
con los requisitos exigidos, en cuyo caso el activo se podría enajenar mediante el
procedimiento ordinario. El procedimiento finalizaba con la formalización del contrato
conforme lo que estableciera el pliego.
- Al final del periodo fiscalizado, con motivo de la recepción por parte de SEPIDES de unas
instrucciones procedentes del Departamento de Auditoría interna de SEPI, el CD de
SEPIDES, en su reunión de 18 de diciembre de 2017, acordó elevar al CA una serie de
modificaciones a introducir en el “Manual de Organización, Normas y Procedimientos del
Grupo SEPIDES”. El 20 de diciembre de 2017, el CA aprobó la modificación del Manual en
los términos propuestos por el CD.
20 Tribunal de Cuentas
El apartado dedicado a las enajenaciones de activos inmobiliarios pasó a denominarse
“Instrucciones internas para el arrendamiento y enajenación de activos inmobiliarios del
Grupo SEPIDES”, por lo que las normas en él contenidas pasaron a ser aplicables a ambos
tipos de operaciones, enajenaciones y arrendamientos. En los párrafos siguientes se
detallan las modificaciones introducidas en las instrucciones internas.
En lo que se refiere a la justificación de las normas se alude, tal como se hacía en la versión
anterior, a la condición de entidad perteneciente al sector público y a razones de
transparencia y de seguridad jurídica, pero sin incluir la mención que sí se recogía en el
Manual de julio de 2016 de que los procedimientos debían garantizar el cumplimiento de los
principios de publicidad, concurrencia, confidencialidad, no discriminación y protección del
interés público.
En cuanto al órgano competente, las nuevas normas establecen la competencia del CA, a
propuesta del CD, para aprobar anualmente, en el primer mes de cada ejercicio, un
inventario de los inmuebles que se encuentran en disposición de ser arrendados y/o
enajenados. Se mantiene la distribución de competencias entre ambos órganos, de modo
que las operaciones de hasta un millón de euros deben ser aprobadas por el CD y las
superiores por el CA.
Respecto a las tasaciones, se mantiene la necesidad de disponer de tasaciones e informes
que reflejen el precio y las características del bien a tener en cuenta para su enajenación y/o
arrendamiento; si bien se señala que las tasaciones se podrán efectuar por el personal
propio o por contratación externa cuando existan razones debidamente justificadas que
deberán incorporarse al expediente correspondiente. La validez de las tasaciones se eleva
de los seis meses a un año y se mantiene la norma según la cual las tasaciones fijan el
importe mínimo para formalizar la operación de enajenación o venta.
En cuanto a los procedimientos, se establece que con carácter general los arrendamientos y
enajenaciones se deben realizar por el procedimiento ordinario, reservándose los
procedimientos de concurso y subasta en los casos en que se considere necesario en
atención a las concretas características del bien.
Las instrucciones establecen que el inventario antes mencionado debe reflejar, como
mínimo, las características del bien, el importe de la tasación por el que se pretende
arrendar y/o enajenar y, en general, las particularidades o requisitos de la operación
(modalidades de pago aceptadas, fianzas…); y que, una vez aprobado el inventario, se
procederá a la convocatoria de los procedimientos de enajenación conforme al
procedimiento ordinario. Las normas de publicidad se amplían también a los arrendamientos
y no se fija un plazo mínimo para la presentación de las ofertas, que se considera indefinido
en tanto estén en vigor las tasaciones y hasta la enajenación o venta. Se establece que, una
vez recibidas las ofertas, se procederá a su estudio, verificando que cumplen con los
requisitos legales. El resto de normas son semejantes a la versión anterior del Manual, lo
que también ocurre en el caso de las normas sobre el concurso o subasta.
Las nuevas Instrucciones prevén la posibilidad de que SEPIDES contrate de modo externo
la comercialización de los inmuebles, señalando que en dicho caso también habrá de
respetarse el procedimiento fijado en dichas Instrucciones. A este respecto, cabe señalar
que, aunque no estaba contemplado en las normas entonces vigentes, SEPIDES tenía
formalizados contratos con diversas agencias desde, al menos, el ejercicio 2010.
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 21
Respecto a la aprobación del inventario anual de inmuebles que se encuentran en
disposición de ser arrendados y/o enajenados previstos en las Instrucciones internas de
diciembre de 2017, al cierre de los trabajos de esta Fiscalización el procedimiento para su
elaboración no se había puesto en práctica. En concreto, en relación con la aprobación de
las condiciones de venta de una nave industrial en Cantabria, dado que en ese momento
aún no se había aprobado el inventario de bienes y que en la disposición transitoria del
Manual se señala que hasta que dicho inventario no esté aprobado se seguirán usando las
normas anteriores, en la reunión del CD de 19 de marzo de 2018 se interpretó que la
aprobación del primer inventario de bienes se realizará en enero de 2019. En el CA de 21
de marzo de 2018 se informó de dicha interpretación.
Por último, por lo que respecta a las normas de SEPI sobre autorización y supervisión de actos de
sus filiales, al cierre de los trabajos de esta Fiscalización la norma vigente era la aprobada en
octubre de 2017, si bien su contenido es igual al de las anteriores “Normas reguladoras del sistema
de autorización y supervisión de actos y operaciones del Grupo SEPI”, aprobadas en febrero de
2013. Cabe destacar que las operaciones de SEPIDES están excluidas de la norma general que se
aplica a las empresas del Grupo SEPI, según la cual se requiere la autorización del CD de SEPI
para todas las operaciones que superen los 2 millones de euros. Dicha exclusión fue establecida en
una norma aprobada en septiembre de 2001 para INFOINVEST, dado que la compraventa de
inmuebles constituía su objeto social, estableciéndose el requisito de autorización explícita del CD
de SEPI para las inversiones y desinversiones de activos, tanto para su explotación a largo plazo
como para su comercialización a corto plazo, cuando su cuantía fuera superior a 1.000 millones de
pesetas (6,01 millones de euros). Tanto en las Normas de 2013 como en las de 2017 se señala
como disposición final que, en el caso de SEPIDES, “en tanto no se aprueben sus normas
específicas, se seguirán rigiendo por las normas anteriormente vigentes”, lo que supone una
remisión a la norma de septiembre de 2001 que, a pesar de su antigüedad y de que los límites que
en ella se establecen figuran en pesetas y no en euros, continuaba vigente a la fecha de redacción
de este Informe.
II.1.2. Resultados del análisis del cumplimiento de la normativa aplicable
En relación con el cumplimiento de las normas internas, del análisis de las operaciones realizadas
por SEPIDES en el periodo fiscalizado se han obtenido los siguientes resultados:
- La mayoría de los contratos de arrendamiento formalizados en el periodo fiscalizado se han
tramitado sin que existiesen normas internas que les resultasen de aplicación al haber sido
exceptuados estos contratos en las normas aprobadas en julio de 2016.
- Alguna de las condiciones aprobadas por el CD de SEPIDES respecto de las operaciones
de arrendamiento no se incluyeron en los contratos formalizados, tal como se detalla en el
epígrafe II.3.1. de este Informe.
- Todas las enajenaciones de activos inmobiliarios se tramitaron de conformidad a los
procedimientos internos aplicables en cada momento, habiéndose aprobado por el órgano
competente según la cuantía de la operación, tanto las condiciones fijadas para la venta
como la adjudación definitiva.
- SEPIDES publicitó las condiciones para la venta de los activos inmobiliarios en su pagina
WEB, estableciendo un plazo de quince días para la presentación de ofertas, siendo este el
plazo mínimo previsto en sus normas internas.
22 Tribunal de Cuentas
En cuanto al cumplimiento de la normativa sobre transparencia, se ha comprobado que SEPIDES
publicaba en su página WEB, de forma diferenciada, información de su cartera inmobiliaria y de las
licitaciones en curso. En ambos casos la información resultaba accesible para la consulta ya que
existían accesos directos desde la página de inicio de la Sociedad a “cartera inmobiliaria” y a “perfil
del contratante”. Sin embargo, se ha comprobado que la información de la “cartera inmobiliaria” no
se encontraba en todos los casos debidamente actualizada.
En cuanto al cumplimiento de la obligación de remitir información sobre la contratación al Tribunal
de Cuentas, SEPIDES ha presentado las relaciones anuales para los ejercicios 2016 y 2017 dentro
de los plazos previstos. Sin embargo, de acuerdo con los datos aportados por SEPIDES en la
Fiscalización, la relación correspondiente a 2016 estaba incompleta, al no incluir uno de los
contratos de arrendamiento formalizado el 1 de julio de 2016 (para el arrendamiento de las oficinas
en el Paseo de la Castellana 135 a una empresa privada, por un importe de renta de 0,7 millones
de euros en los tres primeros ejercicios, que tienen carácter obligatorio). Dicha operación de
arrendamiento ha sido incluida en la muestra analizada en esta Fiscalización.
II.2.- COMPOSICIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE SEPIDES
II.2.1.- Inventario
A 31 de diciembre de 2017 (y al cierre de los trabajos de esta Fiscalización), SEPIDES carecía de
un inventario único, detallado y completo de los bienes de su titularidad que incluyera datos
detallados de los elementos que los integran, su valoración, su situación actual de explotación
(arrendados, no comercializados y en disposición de venta o alquiler), los ingresos que generan,
así como los datos técnicos que definen a cada uno de los bienes. Según manifestaciones de la
Empresa, a la fecha de redacción de este Informe se estaba trabajando en la elaboración de un
inventario único, si bien no se había fijado una fecha para su finalización. Para la gestión diaria de
su actividad, SEPIDES dispone de:
a) Un inventario contable, utilizado para la gestión de la actividad económica y contable de la
Empresa, del que es responsable la Subdirección de contabilidad, dentro de la Dirección
financiera. Este inventario está integrado con las aplicaciones informáticas de gestión
económica que permiten la llevanza de la contabilidad, la emisión de facturas o el control de la
tesorería, entre otras funciones. En él, los bienes figuran en las cuentas contables (inversiones
inmobiliarias, existencias o inmovilizado en curso) que recogen los distintos edificios,
promociones de naves industriales, promociones de viviendas, solares o fincas, distinguiéndose
para los bienes construidos el valor del terreno y el valor de la edificación. Dentro de cada
cuenta contable, la valoración global del bien se divide en algunos casos en elementos que no
detallan los distintos componentes integrantes de cada activo (número de plantas, locales,
naves, viviendas..), sino que están definidos por las distintas actuaciones y obras que se han
realizado a lo largo del tiempo, como pueden ser las reformas, los sistemas de climatización
instalados o cualquier otra inversión realizada en los distintos bienes; estos elementos, que
están asociados a una fecha de alta en contabilidad, son usados por el sistema para el cálculo
de las amortizaciones y su contabilización. Debido a que no se detallan los distintos
componentes integrantes de cada activo inmobiliario, el inventario contable no permite obtener
de forma automática y directa el valor de cada uno de los bienes arrendado (una planta, un
edificio, una vivienda) o vendido.
b) Un inventario técnico que, a la fecha de redacción de este Informe, estaba elaborando la
Dirección de negocios de la actividad inmobiliaria, a través de la Subdirección técnica, con el
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 23
detalle de los bienes titularidad de SEPIDES y que incluye datos sobre los distintos bienes
patrimoniales de la Empresa. En este inventario, los bienes son agrupados en promociones y
clasificados según su naturaleza (viviendas, naves, locales, garajes, oficinas..), detallándose los
mismos a nivel de referencia catastral. Así, y a modo de ejemplo, los bienes en el Edificio
Génesis figuran registrados por plantas y cada planta dividida por cada una de sus alas o las
plazas de garaje definidas individualmente. En dicho inventario se especifican datos sobre
titularidad, superficie construida y útil, fecha de adquisición, referencia catastral, dirección
completa, propietario anterior, número de dormitorios, entre otros, lo que permite una definición
concreta de los bienes y sus características; sin embargo, no se incluye ninguna información
sobre su valoración económica. Además, para aquellas promociones que carecen de una
división o segregación a nivel registral, los distintos bienes integrantes no están detallados,
como ocurre en el caso de las viviendas de Vilafruns.
c) Fichas de comercialización elaboradas por la Subdirección comercial, consistentes en
relaciones de los bienes comercializados en arrendamiento y de los disponibles para la venta o
arrendamiento. Si bien estas fichas no pueden considerarse propiamente como un inventario,
ya que no incluyen la totalidad de los bienes, en ellas figuran, para los bienes con contrato de
arrendamiento en vigor, datos descriptivos sobre dichos bienes arrendados, las fechas de los
contratos formalizados y de sus adendas, la identificación del arrendatario, el precio pactado y
las superficies arrendadas. Para los bienes disponibles para la venta o el alquiler, se incluye la
descripción detallada del bien y su situación, la tipología y el uso, la superficie y el precio de
renta mensual o de venta acordado por el CD. Todos estos datos complementan la información
recogida en los dos inventarios, contable y técnico, antes descritos.
II.2.2.- Valoración del patrimonio inmobiliario
Los activos inmobiliarios de SEPIDES, ya figuren contabilizados como inversiones inmobiliarias o
como existencias, comprenden edificios y locales de oficinas con sus correspondientes plazas de
garaje, naves industriales, viviendas de empleados procedentes de empresas liquidadas, así como
terrenos y solares. El valor conjunto de estas inversiones a principios del periodo fiscalizado,
incluido el valor del inmovilizado en curso correspondiente a inversiones inmobiliarias, ascendía a
204,3 millones de euros y a 31 de diciembre de 2017 se mantenía en 202,5 millones (ver detalle en
Cuadro nº 2). Las inversiones inmobiliarias más significativas eran las siguientes:
a) Complejo de oficinas Campos Velázquez, en Madrid: fue adquirido en 1993 cuando era la
antigua sede de la compañía aérea Iberia, empresa en ese momento pública y propiedad del
extinto Instituto Nacional de Industria (en adelante INI). Comprende una superficie total para
oficinas o locales de 39.537 metros cuadrados, repartidos en 6 bloques y 317 plazas de garaje
(206 exteriores y 111 de interior). A 31 de diciembre de 2017, parte del complejo -un 4% de la
superficie- era utilizada directamente por SEPIDES como sede central (1.479 metros
cuadrados y 35 plazas de garaje asignadas); el 42% de la superficie estaba arrendado a
entidades del Grupo SEPI (a SEPI un bloque completo -8.279 metros y 89 plazas-, a Navantia
un bloque completo -6.771 metros y 61 plazas- y a Cofivacasa, Cetarsa, Mayasa y Sepides
Gestión parte del bloque ocupado por SEPIDES -1.433 metros y 16 plazas-); un local comercial
de 59 metros estaba arrendado a un particular, y el 54% restante a una entidad privada del
sector de la educación que se corresponde con tres bloques completos (21.516 metros, 2
plazas para vehículos y el espacio de otras 52 plazas como patio para uso de los estudiantes).
A esa fecha, quedaban 62 plazas de garaje disponibles para su arrendamiento o para su uso
24 Tribunal de Cuentas
por SEPIDES. A 31 de diciembre de 2017, el valor neto contable del complejo en su conjunto
era de 87,7 millones de euros.
b) Edificio de oficinas Génesis situado en la Avenida de Burgos, en Madrid: fue adquirido en los
años 90, a través de adquisiciones parciales de las que la más significativa fue la compra de 10
plantas a INISEL (empresa del INI) en 1992. El edificio dispone de 18 plantas de oficinas y 3
locales comerciales en los bajos (con una superficie conjunta de las oficinas y locales de
14.052 metros cuadrados) y 278 plazas de garaje (47 exteriores y 231 interiores), íntegramente
destinado al arrendamiento. A 31 de diciembre de 2017, se encontraban arrendados 16
plantas, los locales comerciales y 246 plazas de aparcamiento. Los principales arrendatarios a
dicha fecha eran: EFE, con 15 plantas y 2 locales (11.642 metros, que suponen el 83% de la
superficie) más 205 plazas de garaje; tres empresas privadas que, en su conjunto, tenían
alquiladas una planta y el otro local (920 metros) junto con 34 plazas; y personas físicas que
tenían alquiladas 7 plazas de aparcamiento. A 31 de diciembre de 2017 se encontraban
disponibles para el alquiler 2 plantas con una superficie total de 1.490 metros (11% de la
superficie) y 32 plazas de garaje4. A 31 de diciembre de 2017, el valor neto contable del edificio
era de 40,7 millones de euros.
c) Edificio de oficinas Villa de Madrid, situado en un polígono industrial de Vallecas, en Madrid:
este edificio fue promovido y construido directamente por SEPIDES en el periodo 2009 a 2014,
para ser arrendado a EFE como su sede central, si bien finalmente esta Sociedad arrendó una
parte del Edificio Génesis (la operación de promoción y construcción de este Edificio es
analizada en el apartado siguiente de este Informe). Desde la finalización total de las obras del
edificio a finales de 2015 (tras las modificaciones que hubieron de realizarse para obtener la
licencia de primera ocupación, facturadas en noviembre de 2015) y hasta noviembre de 2016,
este edificio se ha encontrado sin arrendatarios. El edificio tiene 5 plantas más el bajo y
dispone de una superficie comercializable de 14.070 metros cuadrados y 410 plazas de garaje
para alquilar. A 31 de diciembre de 2017, tres empresas privadas tenían alquilado el 57% de la
superficie total, 7.968 metros, más 34 plazas de garaje; y personas físicas particulares tenían
alquiladas otras 15 plazas de aparcamiento. Se encontraban disponibles para el alquiler a
dicha fecha 2 plantas y parte de los locales de la planta baja, con una superficie total de 6.102
metros (el 43% de la superficie) y 361 plazas de garaje5. El valor de este edificio se encuentra
parcialmente deteriorado, tal como se expone más adelante. A 31 de diciembre de 2017, el
valor neto contable del edificio era de 28,1 millones de euros.
d) Locales de oficinas en una planta del Edificio Castellana 135, en Madrid: Fue adquirido en el
año 2006 a una empresa concesionaria de autopistas de peaje. Se compone de 4 locales
contiguos que ocupan una planta completa y tienen una superficie de 950 metros cuadrados;
además, en el edificio SEPIDES dispone de 24 plazas de garaje. A 31 de diciembre de 2017,
tanto los locales como las plazas estaban alquilados a una empresa privada, ascendiendo el
valor neto contable de estas oficinas a 5,5 millones de euros.
e) Colonia de viviendas La Botjosa, en Sallent (Barcelona): construida en los años cuarenta junto
a la planta de tratamiento mineral de sal y potasa de Sallent, con el objetivo de alojar a los
4 Con posterioridad al periodo fiscalizado, en 2018 se ha alquilado media planta, una superficie de 373 metros cuadrados,
a Equipos Nucleares, S.A., empresa del Grupo SEPI.
5 Con posterioridad al periodo fiscalizado, en 2018 se han alquilado 2.463 metros cuadrados de las dos plantas
disponibles, que supone el 18% de la superficie total, a dos empresas privadas.
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 25
trabajadores de la mina y sus familias, estaba constituida originariamente por 150 viviendas,
plazas de aparcamiento y servicios básicos de escuelas, iglesia, supermercado, zona social y
teatro. La colonia fue adquirida en 1998 a Potasas del Llobregat, S.A. (propiedad de Unión
Explosivos Río Tinto, S.A.). En 2008 se llevó a cabo el derribo de 82 viviendas desocupadas
(60 en la zona oeste cuyos terrenos fueron vendidos y 22 en la zona este), la zona social y el
teatro, con la consiguiente liberación de suelo. Actualmente, la colonia consta de 68 viviendas
de 64 metros cuadrados, 60 de las cuales estaban alquiladas a 31 de diciembre de 2017, si
bien la mayor parte de los contratos eran de renta antigua. A 31 de diciembre de 2017, el valor
neto contable de la colonia era de 2 millones de euros.
f) Colonias de viviendas Vilafruns, en Balsareny (Barcelona): con idéntico origen que la colonia
descrita en el punto anterior, también fue adquirida en 1998 a Potasas del Llobregat, S.A. y
está compuesta por una colonia de viviendas para empleados y otra para directivos. La primera
de ellas consta de 28 viviendas (24 de 55 metros cuadrados para empleados y 4 de 90 metros
para contramaestres) más 2 destinadas a club social. De las 28 viviendas, a 31 de diciembre
de 2017 estaban alquiladas 23. La colonia de viviendas para directivos consta de edificaciones
con tres tipologías de vivienda diferenciadas: tipología A (6 viviendas adosadas de 400 metros
cuadrados cada una), tipología B (2 viviendas unifamiliares de 576 metros, si bien una de ellas
se vendió hace años) y tipología C (edificio rectangular con planta baja y primera, con 2
viviendas por planta y acceso alrededor de un núcleo común, lo que hace un total de 4
viviendas de 148 metros cuadrados cada una). A 31 de diciembre de 2017, el valor neto
contable de la colonia era de 1,2 millones de euros.
g) Naves nido industriales en el Parque empresarial de Cantabria, en Guarnizo (Cantabria): en
2007, SEPIDES construyó en este polígono 60 naves nido de las que, a 31 de diciembre de
2017, 43 continuaban siendo de su propiedad. Estas naves tienen una superficie total de
23.987 metros cuadrados y son de diversas tipologías, desde los 343 a los 1.235 metros
cuadrados. Son naves que están en venta, por lo que deberían figurar como existencias, si
bien una parte de ellas se encuentra contabilizada como inversiones inmobiliarias (28 naves) y
otra parte como existencias (15 naves). A 31 de diciembre de 2017, el valor neto contable de
las 43 naves era de 7,1 millones de euros.
h) Naves en el polígono industrial Cortijo del Conde, de Granada: son 8 naves construidas en
2008 por SEPIDES en antiguos terrenos de Mercados Centrales de Abastecimiento, S.A.
(MERCASA) sociedad del Grupo SEPI y que a 31 de diciembre de 2017 se encontraban en
venta o para alquiler. Su superficie global es de 8.896 metros cuadrados y todas tienen el
mismo tamaño. Figuran registradas contablemente como existencias con un valor neto
contable a 31 de diciembre de 2017 de 4 millones de euros.
i) Naves en el polígono industrial de Catoira, en Pontevedra: son 4 naves construidas en 2011
por SEPIDES en un polígono industrial promovido por Suelo Empresarial del Atlántico, S.A.,
antigua filial de SEPIDES y actualmente empresa dependiente de SEPES Entidad Pública
Empresarial de Suelo (SEPES), que, a 31 de diciembre de 2017, se encontraban disponibles
para la venta o para alquiler. Su superficie global es de 2.355 metros cuadrados y todas tienen
tamaños similares. Figuran registradas como existencias con un valor neto contable a esa
fecha de 0,8 millones de euros.
j) Antiguos edificios industriales o de usos terciarios, así como terrenos y solares que figuran
registradas en existencias: en particular la antigua fábrica de tabacos en Granada de
Compañía Española de Tabaco en Rama, S.A. (CETARSA), sociedad del Grupo SEPI y los
26 Tribunal de Cuentas
terrenos urbanizados; naves e instalaciones en Puntales (Cádiz); el edificio comedor y el
parking de la fábrica de Babcock Wilcox en Trápaga (Vizcaya); fincas rústicas en Villaescusa y
Piélagos (Cantabria); y fincas con calificación urbanística en Quart de Poblet (Manises) y en
Paterna (Alicante). A 31 de diciembre de 2017, el valor neto contable de este conjunto de
bienes era de 20,5 millones de euros.
k) Si bien no figura registrado contablemente como inversión inmobiliaria ni como existencias sino
como inmovilizado material, SEPIDES es propietario de las oficinas situadas en una de las
plantas del edificio situado en la calle Velázquez 105 de Madrid que utiliza como oficinas de la
Sociedad. En este edificio SEPIDES dispone de 562 metros cuadrados y 6 plazas de garaje,
con un valor neto contable de 1,8 millones de euros a 31 de diciembre de 2017.
SEPIDES valora contablemente las inversiones inmobiliarias y las existencias por su coste de
adquisición o coste de construcción más el valor de las reformas efectuadas en el caso de los
edificios destinados al arrendamiento. Las inversiones inmobiliarias, además, son objeto de
amortización. Al final de cada ejercicio, la Entidad valora los activos y, en su caso, contabiliza los
deterioros que se hayan producido como consecuencia de los cambios de precio en el mercado
inmobiliario; para ello contrata las tasaciones que considera necesarias tras consultar con los
auditores de sus cuentas anuales. A 31 de diciembre de 2017, el valor de los deterioros
contabilizados sobre las inversiones inmobiliarias y las existencias ascendían a 24,8 millones de
euros, todos ellos justificados por tasaciones de empresas ajenas a SEPIDES. Dichos deterioros
contables resultan reversibles por cuanto dependen de los cambios en el precio de mercado.
En el siguiente cuadro se incluye, para los principales activos inmobiliarios destinados a oficinas, su
valoración bruta, las inversiones en curso, el importe amortizado, los deterioros y el valor neto de la
inversión. Todos estos activos figuran contabilizados como inversiones inmobiliarias salvo el
inmovilizado en curso que figura como inmovilizado material.
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 27
CUADRO Nº 4: Valoración de las principales inversiones inmobiliarias – OFICINAS
(en euros)
ACTIVO / Concepto
Saldo a
31/12/2015
Saldo a
31/12/2016
Saldo a
31/12/2017
CAMPOS VELÁZQUEZ
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
147.000.884,40
147.338.967,85
158.301.752,80
Inversiones en curso y anticipos
5.879.603,91
6.655.178,73
23.524,39
Amortización acumulada construcciones, instalaciones y otras inversiones
-65.294.808,96
-67.911.703,08
-70.626.089,62
Deterioro valor terrenos y construcciones
0,00
0,00
0,00
Valor neto Campos Velázquez
87.585.679,35
86.082.443,50
87.699.187,57
EDIFICIO GÉNESIS
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
63.788.761,05
64.108.228,91
64.734.139,13
Inversiones en curso y anticipos
320.864,92
584.420,83
34.003,27
Amortización acumulada construcciones, instalaciones y otras inversiones
-21.366.337,92
-22.697.714,76
-24.041.062,87
Deterioro valor terrenos y construcciones
0,00
0,00
0,00
Valor neto Edificio Génesis
42.743.288,05
41.994.934,98
40.727.079,53
EDIFICIO VILLA DE MADRID
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
42.906.840,21
42.985.368,55
42.996.034,96
Inversiones en curso y anticipos
0,00
0,00
17.825,98
Amortización acumulada construcciones, instalaciones y otras inversiones
-460.870,89
-959.300,82
-1.521.102,11
Deterioro valor terrenos y construcciones
-18.058.977,49
-13.926.067,73
-13.347.758,83
Valor neto Edificio Villa de Madrid
24.386.991,83
28.100.000,00
28.145.000,00
OFICINAS CASTELLANA 135
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
7.054.697,29
7.054.697,29
7.054.697,29
Inversiones en curso y anticipos
0,00
0,00
0,00
Amortización acumulada construcciones, instalaciones y otras inversiones
-1.296.681,27
-1.428.943,47
-1.561.205,67
Deterioro valor terrenos y construcciones
0,00
0,00
0,00
Valor neto Oficinas Castellana 135
5.758.016,02
5.625.753,82
5.493.491,62
SUMA VALOR NETO PRINCIPALES INVERSIONES OFICINAS
160.473.975,25
161.803.132,30
162.064.758,72
Fuente: elaboración propia a partir de datos aportados por la Entidad.
Como se puede comprobar, a 31 de diciembre de 2017, estas inversiones representaban el 80%
del valor total de inversiones inmobiliarias y existencias señalado en el Cuadro nº 2º,
representando, además, la mayor parte del saldo de las inversiones en curso; únicamente se había
dotado deterioro en el caso del Edificio Villa de Madrid.
En relación con dicho edificio es reseñable que la parcela sobre la que fue construido era propiedad
de SEPIDES desde el ejercicio 2011, fruto de la permuta por una parcela contigua que se había
adquirido en el ejercicio 2009, y que la tasación efectuada para su valoración a 31 de diciembre de
2012, cuando el edificio estaba ya en fase de construcción, obligó a SEPIDES a contabilizar un
deterioro de 6,5 millones de euros en el valor del terreno. A 31 de diciembre de 2017, sobre un
valor de la inversión neta de amortización de 41,5 millones, figuraba contabilizado un deterioro de
13,3 millones, lo que equivale al 32% del valor de la inversión total realizada, tanto en el terreno
como en la construcción del edificio, como consecuencia de la caída de los precios del mercado
inmobiliario.
Excluidas las oficinas, el siguiente cuadro muestra el resto de inversiones inmobiliarias y
existencias significativas, su valoración bruta, las inversiones en curso, el importe amortizado, los
deterioros y el valor neto de la inversión. Estas inversiones figuran contabilizadas como inversiones
inmobiliarias, inmovilizado en curso y existencias.
28 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 5: Valoración de las principales inversiones inmobiliarias – RESTO DE INVERSIONES
(en euros)
ACTIVO / Concepto
Saldo a
31/12/2015
Saldo a
31/12/2016
Saldo a
31/12/2017
VIVIENDAS LA BOTJOSA (Inversiones inmobiliarias y existencias)
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
3.856.172,05
2.906.234,81
2.906.234,81
Inversiones en curso y anticipos
0,00
0,00
0,00
Amortización acumulada construcciones, instalaciones y otras
inversiones
-338.385,15
-418.946,77
-504.135,33
Deterioro valor terrenos y construcciones
-1.836.049,81
-1.039.288,04
-380.099,48
Valor neto viviendas La Botjosa
1.681.737,09
1.448.000,00
2.022.000,00
VIVIENDAS VILAFRUNS (Inversiones inmobiliarias)
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
1.750.925,22
1.750.925,22
1.750.925,22
Inversiones en curso y anticipos
0,00
0,00
0,00
Amortización acumulada construcciones, instalaciones y otras
inversiones
-149.500,06
-170.428,43
-192.549,20
Deterioro valor terrenos y construcciones
-1.225.425,16
-1.204.496,79
-326.376,02
Valor neto viviendas Vilafruns
376.000,00
376.000,00
1.232.000,00
NAVES PARQUE EMPRESARIAL DE CANTABRIA (Inversiones inmobiliarias y existencias)
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
8.010.364,74
7.895.580,01
8.005.871,86
Inversiones en curso y anticipos
48.096,59
48.096,59
48.096,59
Amortización acumulada construcciones, instalaciones y otras
inversiones
-770.486,36
-850.971,02
-945.458,54
Deterioro valor terrenos y construcciones
0,00
0,00
0,00
Valor neto naves Parque empresarial de Cantabria
7.287.974,97
7.092.705,58
7.108.509,91
NAVES POLIGONO INDUSTRIAL CORTIJO DEL CONDE (Existencias)
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
5.119.990,80
5.119.990,80
5.119.990,80
Inversiones en curso y anticipos
0,00
0,00
0,00
Deterioro valor terrenos y construcciones
-93.750,80
-93.750,80
-1.169.990,80
Valor neto naves Polígono industrial Cortijo de Conde
5.026.240,00
5.026.240,00
3.950.000,00
NAVES POLIGONO EMPRESARIAL CATOIRA (Existencias)
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
1.201.239,51
1.201.239,51
1.201.239,51
Inversiones en curso y anticipos
0,00
0,00
0,00
Deterioro valor terrenos y construcciones
-373.077,51
-373.077,51
-407.239,51
Valor neto naves polígono empresarial Catoira
828.162,00
828.162,00
794.000,00
ANTIGUOS EDIFICIOS INDUSTRIALES / TERRENOS Y SOLARES (Existencias)
Coste terrenos, construcciones, instalaciones y otras inversiones
29.929.177,65
30.381.118,77
29.189.976,81
Inversiones en curso y anticipos
0,00
0,00
0,00
Deterioro valor terrenos y construcciones
-6.201.633,78
-8.687.758,03
-8.738.239,03
Valor neto antiguos edificios industriales / terrenos y solares
23.727.543,87
21.693.360,74
20.451.737,78
SUMA VALOR NETO RESTO INVERSIONES
38.927.657,93
36.464.468,32
35.558.247,69
Fuente: elaboración propia a partir de datos aportados por la Entidad.
Estas inversiones representan en torno al 18% del valor de las inversiones que figuran en el
Cuadro nº 2. Como se puede comprobar, en la mayoría de estos activos figuran registrados
deterioros de valor, con especial relevancia de los deterioros correspondientes a terrenos y solares
que figuran contabilizados como existencias.
II.2.3.- Planificación y ejecución de las inversiones en el patrimonio inmobiliario
Uno de los instrumentos utilizado por SEPIDES para planificar las inversiones a efectuar en cada
ejercicio es el Programa Operativo Anual (en adelante POA), documento que deben elaborar cada
una de las filiales de SEPI en aplicación de las “Normas Reguladoras del Sistema de Autorización y
Supervisión de Actos y Operaciones del Grupo SEPI” y que, en el caso de SEPIDES, se elabora
para el Subgrupo del que es cabecera. En dicho documento se incluyen, entre otros múltiples datos
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 29
sobre la evolución de la situación y de los resultados de la actividad de la Sociedad, la estimación
de las inversiones a efectuar durante el ejercicio al que se refiera. El POA es elaborado por la
Dirección de planificación y control, estudiado por el CD, enviado a la Entidad matriz por la
Presidencia de la Sociedad y aprobado por el CD de SEPI.
El detalle de las inversiones previstas y las realizadas por SEPIDES, tanto en inversiones
inmobiliarias como en existencias, durante los ejercicios 2016 y 2017, muestra a nivel global un
grado de ejecución bajo, un 27% en 2016 y un 62% en 2017, si bien debe tenerse en cuenta que se
trata de un presupuesto estimativo y no vinculante. En el siguiente cuadro se resumen las
principales inversiones presupuestadas y realizadas por SEPIDES en ambos ejercicios, aplicando
el criterio del devengo.
CUADRO Nº 6: Inversiones presupuestadas y ejecutadas por SEPIDES por devengo
(en euros)
Concepto
2016
2017
Presupuestadas
Reales
ejecutadas
Presupuestadas
Reales
ejecutadas
Inversiones inmobiliarias
Campos Velázquez: Bloque III reforma para alquilar
1.799.830,00
-5.213,55
Campos Velázquez: Bloque VI reforma para alquilar
4.780.020,00
720.741,46
5.703.760,00
3.402.576,07
Campos Velázquez: Otras obras
877.410,00
398.130,36
1.044.700,00
169.378,00
Edificio Génesis
776.782,00
583.023,77
283.773,00
75.492,66
Edificio Villa de Madrid
0,00
78528,34
0,00
28.492,39
Suma inversiones inmobiliarias
8.234.042,00
1.775.210,38
7.032.233,00
3.675.939,12
Existencias
Obras urbanización parcela Colonia La Butjosa
117.350,00
187.045,25
Obras en Parque empresarial de CETARSA (Granada)
780.380,00
468.587,46
625.990,00
188.900,35
Sistemas de seguridad en Puntales (Cádiz)
5.000,00
5.001,43
Finca El Garzo : ITP Compra finca
11.569,47
Finca Paterna : Compra
853.643,46
Suma existencias
897.730,00
655.632,71
630.990,00
1.059.114,71
Total inversiones
9.131.772,00
2.430.843,09
7.663.223,00
4.735.053,83
Fuente: elaboración propia a partir de datos aportados por la Entidad
En el caso de las inversiones inmobiliarias, las principales actuaciones acometidas en el periodo
fiscalizado corresponden al final de las obras de reforma del bloque IV de Campos Velázquez, que
fue alquilado en 2017 a una entidad privada del sector de la educación que ya tenía alquilados
otros dos bloques en el complejo. Este contrato de arrendamiento forma parte de la muestra que ha
sido objeto de análisis específico. También son significativas las obras en el sistema de
climatización del Edificio Génesis para la mejora de la eficiencia energética.
En las existencias, la inversión más relevante se produjo en ambos años en las actuaciones
realizadas en los terrenos y la antigua fábrica de CETARSA en Granada con objeto de llevar a cabo
su reparcelación. Por otra parte, la finca adquirida en Paterna constituyó una parte del pago de la
venta de otro activo de SEPIDES en Sagunto, operación que también ha sido objeto de análisis
específico.
Cabe destacar que, aunque en el periodo fiscalizado el volumen de inversiones no resulta muy
significativo, en la última década SEPIDES acometió inversiones que afectan a más de la mitad de
la superficie disponible para alquiler a 31 de diciembre de 2017, por lo que se ha considerado
30 Tribunal de Cuentas
pertinente tenerlas en consideración a los efectos del análisis del patrimonio inmobiliario en el
periodo fiscalizado; las mencionadas inversiones se describen a continuación:
a) Adquisición a la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) de una parcela en noviembre de 2009
con vistas a la futura construcción de la sede de EFE en Madrid, por un valor de adquisición de
14,9 millones de euros. Esta parcela, con una superficie útil de 4.416 metros cuadrados y una
edificabilidad de 14.200 metros cuadrados, fue permutada por otra colindante con una
superficie de 4.757 metros e idéntica edificabilidad que la adquirida en 2009. La formalización
de la permuta el 19 de mayo de 2011 supuso para SEPIDES unos costes adicionales (notaría,
registro e impuesto sobre actos jurídicos documentados) de 0,2 millones de euros, lo que llevó
a que el coste total de la parcela finalmente adquirida, fuera de 15,1 millones. De acuerdo con
la documentacion aportada al CD para la autorizacion de la permuta, las razones que la
justificaron se encuentran en que la parcela adquirida inicialmente era de uso residencial, lo que
obligaba a ponerse de acuerdo con el propietario de la parcela colindante (una sociedad
promotora de vivienda) en cuanto a la orientación y configuración de edificio, por lo que, ante la
falta de acuerdo, la EMV propuso como solución la permuta por otra parcela que podía cambiar
su uso a terciario.
En relación con el precio pagado en la adquisición inicial, en esta Fiscalización SEPIDES no ha
aportado ningún tipo de valoración o tasación contratada directamente por ella, sino únicamente
una tasación contratada por la parte vendedora en febrero de 2009 (y que caducaba en agosto
de dicho año), en la que se fijaba en 1.481 euros el precio del metro cuadrado de repercusión
del suelo para una parcela de tamaño similar y situada en los alrededores de la adquirida,
también de uso residencial, importe superior a los 1.063 euros por metro cuadrado abonados
por SEPIDES en la adquisición de la parcela. Según lo manifestado por SEPI en alegaciones,
parte del deterioro que ha sufrido esta inversión en años posteriores se debe a que tanto la
parcela adquirida inicialmente como la permutada eran originariamente de uso residencial,
habiendo modificado su uso a terciario SEPIDES mediante un Plan Especial. En todo caso,
durante la Fiscalización no se ha aportado documentación alguna que acredite cual era el valor
razonable de una parcela de uso terciario en la zona en el momento de la adquisición.
b) Inversión en la construcción del Edificio Villa de Madrid, destinado a ser la sede de EFE en
Madrid, sobre el solar mencionado en el párrafo anterior. Los primeros gastos para la redacción
del proyecto de construcción se generaron en febrero de 2010, el acta de replanteo y el inicio
de la obra tuvieron lugar en julio de 2011, estando previsto que finalizaran en enero de 2013. Al
inicio de las obras ya se había concedido la licencia de vaciado y construcción de muros de
contención, en octubre de 2011 se obtuvo la licencia urbanística parcial hasta cota cero,
finalizándose esta parte de la construcción en enero de 2012 y en febrero de 2012 se obtuvo la
licencia urbanística definitiva. Como se expone más adelante, a partir de abril de 2012, al tener
conocimiento de que el usuario final del edificio pudiera no ser EFE, se suspendió la ejecución
de las partes de la obra diseñadas específicamente para el uso por esta Entidad, lo que produjo
una ralentización de la ejecución de los trabajos. En octubre de 2012 se firmó el contrato para
la modificación del proyecto para adaptar el edificio a un uso genérico de oficinas, lo que exigió
una modificación de la licencia urbanística y la necesidad de ampliar los plazos de ejecución de
la obra. La recepción provisional de la obra tuvo lugar en septiembre de 2014 y la finalización
definitiva en 2015 como consecuencia de las modificaciones que se realizaron después de la
renuncia en el ejercicio 2012 de EFE al uso del edificio (que finalmente alquiló en diciembre de
ese año parte del Edificio Génesis).
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 31
En diciembre de 2012, la inversión que ya se había ejecutado ascendía a 13,5 millones de
euros, casi la mitad de los 27,9 millones que ha supuesto la inversión final en la construcción.
Teniendo en cuenta que la edificabilidad del edificio son 14.200 metros cuadrados, a los que
hay que sumar los 12.000 metros del garaje, el importe global de construcción ha supuesto un
coste medio por metro cuadrado de 1.062 euros por todos los conceptos. Del importe global de
la inversión, 18,3 millones corresponden al coste de ejecución material, 3,5 millones al beneficio
industrial y a los gastos generales, y los otros 6,1 millones a otros costes (redacción del
proyecto y modificaciones, dirección de obras, impuestos, tasas y visados, etc.), tal como se
señala en las alegaciones de SEPIDES. El coste de ejecución material de la obra, 18,3
millones, es superior al coste total máximo de 17,5 millones que resultaría si se aplicasen los
valores máximos de “Costes de referencia de edificación” publicados por la Comunidad de
Madrid.
SEPIDES alega que los costes publicados son de base estadística, señalando que los
proyectos singulares pueden tener costes diferentes a dichos estándares. Cabe señalar que los
“Costes de referencia de edificación” utilizados en la comparación son los más elevados
posibles, dentro de los contemplados en esta publicación de la Comunidad de Madrid, si bien
constituyen una primera aproximación a los costes de construcción y tienen un carácter de
herramienta de ayuda o referencia, sin que predominen sobre el fijado en proyecto por el
arquitecto director de las obras. Respecto a que la construcción se parezca más a un edificio
docente que a uno de oficinas, SEPIDES no ha aportado documentación alguna que justifique
dicha afirmación.
De lo expuesto se deduce que los deterioros que se habían registrado contablemente a 31 de
diciembre de 2017 sobre el citado edificio como consecuencia de la caída de los precios del
mercado inmobiliario, tienen su origen tanto en el coste soportado por SEPIDES para su
construcción como en el precio pagado por el solar.
A finales de noviembre de 2009, inmediatamente después de la compra de la parcela a la que
se refiere el punto anterior, SEPIDES firmó con EFE un contrato de arrendamiento sobre el
edificio de oficinas que se iba a construir en dicha parcela. El contrato contenía una cláusula
suspensiva según la cual este entraría en vigor en el momento en que el edificio se pusiera a
disposición de EFE. La vigencia del contrato era de 15 años prorrogables, señalándose que
dicho plazo era obligatorio para ambas partes y que ninguna podía resolverlo anticipadamente.
Se fijó el precio de la renta anual en el 6% de los costes soportados por SEPIDES para la
adquisición del solar y la ejecución de la obra (unos 2,6 millones de euros si se aplica dicho
porcentaje a los 43 millones de euros que supusieron los costes de adquisición del solar y de la
construcción asumidos por SEPIDES). Además, EFE debía pagar los consumos, los
mantenimientos, un seguro multiriesgo y las tasas e impuestos municipales. En dicho contrato
no se fijó un plazo para la finalización de las obras ni se estableció ningún tipo de penalización
para el caso de incumplimiento por las partes. Simultáneamente se firmó un contrato de opción
de compra a favor de EFE durante el plazo de 15 años del arrendamiento, valorándose la
opción de compra en media anualidad de la renta vigente; se pactó que, en su caso, el precio
de la venta sería fijado por un tasador independiente sin que pudiese ser inferior al 113% del
coste del edificio terminado.
En septiembre de 2010, antes de llevarse a efecto la permuta de la parcela, ambas partes
firmaron un nuevo contrato ratificando el contrato anterior y manifestando que el edificio se
construiría sobre la nueva parcela permutada, señalándose adicionalmente que, en el caso de
32 Tribunal de Cuentas
que el retraso en la puesta a disposición del edificio supusiera penalizaciones para el
contratista, estas se asumirían entre SEPIDES y EFE en la proporción de un tercio para
SEPIDES y dos tercios para EFE.
En febrero de 2011 se adjudicaron las obras para la construcción y en diciembre del mismo
año, tras el proceso de fusión de SEPIDES e INFOINVEST, se firmó un nuevo acuerdo en el
que se estimaba como fecha provisional de finalización de las obras el 31 de enero de 2013. En
dicho contrato SEPIDES se subrogó en todos los derechos y obligaciones de los contratos
formalizados anteriormente por la absorbida INFOINVEST. También se modificó la cláusula
suspensiva contenida en los contratos originales, otorgando SEPIDES un plazo de dos meses
de carencia en el abono de la renta desde la entrega del edificio y admitiendo que, en el caso
de que la obtención de la licencia de primera ocupación y funcionamiento se retrasara por
causa achacable a la ejecución del proyecto modificado, EFE podría suspender el abono de las
rentas hasta que se subsanasen los requerimientos imputables a SEPIDES. Se señalaba,
además, que los retrasos en la finalización de las obras exigirían la revisión de la cláusula
suspensiva. El resto de los aspectos de los contratos de 2009 y 2010 se consideraron vigentes,
si bien se estableció expresamente la renuncia al fuero judicial y el arbitraje de SEPI en toda
controversia, cuestión o incidencia sobre el cumplimiento de los contratos.
A principios de 2012, tras renovarse las presidencias de SEPI, SEPIDES y EFE, se comenzó a
plantear por parte de EFE que la ubicación de la sede que se estaba construyendo no parecía
la más adecuada, iniciándose los contactos para arrendar para ese fin el Edificio Génesis,
también propiedad de SEPIDES y que se encontraba desocupado en ese momento. En el curso
de los trabajos de esta Fiscalización no se ha aportado documentación sobre el proceso de
negociación entre ambas Sociedades, exceptuando la información que se desprende de las
actas del CA y del CD de SEPIDES, la documentación de renegociación de los contratos de
construcción del edificio y una carta fechada el 23 de noviembre de 2012 del Gerente y el
Director económico financiero de EFE a la Presidenta de SEPIDES.
En los documentos aportados que se refieren al proceso de renegociación de los contratos de
dirección de obra y de ejecución de la construcción se señala lo siguiente: “3 de abril de 2012:
Se comunica verbalmente por parte de SEPI, tanto a la Dirección Técnica de SEPIDES, como a
la Dirección Facultativa y a la Contrata, que el usuario final del edificio no será la Agencia EFE.
Se ordena dejar en suspenso la ejecución de aquellas partes de las obras que pudieran
comprometer la adaptación de edificio a un usuario distinto a la Agencia EFE”.
Asimismo, del contenido de las actas de las reuniones de los órganos de gobierno de SEPIDES
se deduce que ya en mayo de 2012 SEPIDES estaba planteándose la opción de alquilar el
Edificio Génesis a EFE como futura sede. A dicha fecha, aunque la inversión en la construcción
en el edificio era de sólo 9 millones de euros, es decir, un tercio de lo que supuso finalmente el
coste total, no consta que se planteara la posibilidad de paralizar la obra cuyo destino pasaba
en ese momento a ser incierto. Cabe señalar, además, que hasta el mes de diciembre de ese
año no consta en las actas información completa sobre la renuncia de EFE al arrendamiento,
las causas que lo justificaron y el posterior arrendamiento del Edificio Génesis. Entre las causas
citadas en diciembre de 2012 para justificar la resolución del contrato se encuentran: la mala
situación económica de EFE que exigía buscar un alquiler más barato (aunque el alquiler
firmado posteriormente para el Edificio Génesis lo fue por una renta anual de 2,55 millones de
euros, similar a la renta de 2,6 millones que hubiera resultado a pagar por la sede en el Edificio
Villa de Madrid, de acuerdo con el coste final de 43 millones) y que, tras el inicio en EFE del
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 33
expediente de regulación de empleo (ERE), la plantilla de la Empresa rechazaba el traslado a la
nueva sede por las dificultades en el transporte6. En ese momento, diciembre de 2012,
SEPIDES cuantificó en 17,2 millones de euros el menor ingreso que le supondría la resolución
por parte de EFE del contrato de arrendamiento al comparar el precio inicialmente pactado para
un periodo de 15 años con los precios del alquiler en la zona, que a esa fecha eran inferiores.
Sin embargo, debe señalarse que al realizar este cálculo SEPIDES no tuvo en cuenta los
ingresos que obtendría al alquilar por 20 años el Edifico Génesis a EFE.
Por último, en la carta de 23 de noviembre de 2012, del Gerente y el Director económico
financiero de EFE a la Presidenta de SEPIDES se señala que, de acuerdo con las
conversaciones mantenidas, EFE renunciaba unilateralmente a los contratos firmados en
relación con el Edificio Villa de Madrid en Vallecas y que, dada la inminente firma del contrato
del Edificio Génesis entre ambas Entidades, EFE “considera que la renuncia unilateral al
cumplimiento de los contratos que les comunicamos por medio del presente escrito quedaría
compensada de manera ventajosa para ambas partes a través del citado arrendamiento”. Con
fecha 21 de diciembre de 2012 se firmó el contrato de arrendamiento del Edificio Génesis entre
ambas Sociedades.
La actuación de EFE en estas operaciones ha sido respaldada por SEPI en su calidad de
entidad dominante de ambas Sociedades lo que implica que se trató de una decisión de gestión
que correspondía a sus competencias. Cabe destacar que la autorización del CD de SEPI para
resolver el contrato firmado en febrero de 2011 entre SEPIDES y EFE y para la firma del nuevo
contrato de arrendamiento no se produjo hasta el 21 de diciembre de 2012, en la misma fecha
en que se firmó el contrato de arrendamiento del Edificio Génesis, autorizando a SEPIDES para
que aceptara el desistimiento unilateral de EFE. La renuncia de EFE al alquiler del edificio en
construcción ha obligado a SEPIDES a poner en el mercado un edificio cuya comercialización le
está resultando difícil de realizar como demuestra el hecho de que, a la fecha de redacción de
este Informe, el 25% de la superficie de oficinas y la mayor parte de las plazas de garaje estén
aún sin alquilar, y a unos precios muy inferiores a los de los alquileres del Edificio Génesis (a 31
de diciembre de 2017 en torno a 17 euros el metro cuadrado en el Edificio Génesis frente a 8,50
euros en el Edificio Villa de Madrid). De acuerdo con lo pactado en el contrato firmado en su
momento, si EFE hubiese alquilado el Edificio Villa de Madrid, el coste que hubiese tenido que
pagar sería de unos 13 a 14 euros al mes por metro cuadrado, si bien serían superiores a los
precios de mercado.
En sus alegaciones, SEPI y el que fuera Presidente de EFE, señalan diversos beneficios a favor
de SEPIDES por las condiciones en las que se firmó el contrato de arrendamiento del Edificio
Génesis por EFE. En relación con las inversiones efectuadas en el edificio, no se ha acreditado
que EFE haya tenido que acometer inversión alguna para adaptar el edificio a la normativa; en
cuanto al precio pagado por EFE, este es similar al del resto de inquilinos; en cuanto a las
condiciones del contrato, la mayoría de los contratos firmados por SEPIDES impone al
arrendatario el pago de los suministros y el mantenimiento; y, por último, en cuanto a la
actualización de la renta, las cláusulas del contrato con EFE son similares a las de otros
contratos de SEPIDES de larga duración. Por tanto, objetivamente el único beneficio de esta
6 En sus alegaciones, el que fuera Presidente de EFE entre febrero de 2012 y julio de 2018 expone otras razones por las
que se consideró como no adecuada la sede de Vallecas: a) que el edificio de Vallecas era demasiado grande para las
necesidades de espacio, ya que EFE estaba disminuyendo su personal mediante un ERE; b) la lejanía con los lugares
donde se produce la mayoría de las informaciones (compara con otras agencias oficiales); c) los problemas de
comunicación, medioambientales y de seguridad de la zona.
34 Tribunal de Cuentas
operación para SEPIDES es el derivado de haber podido alquilar unas oficinas que en ese
momento estaban desocupadas por 20 años, en lugar de los 15 del contrato del edificio de
Vallecas, tal como ya se ha señalado anteriormente en este Informe.
En la revisión de la documentación justificativa de la inversión en la construcción del Edificio
Villa de Madrid, se ha puesto de manifiesto la existencia de determinados costes derivados de
los modificados y de las indemnizaciones que se han tenido que satisfacer a los contratistas por
los retrasos en la ejecución de la obra imputables a SEPIDES. De acuerdo con la información
aportada en la Fiscalización, el importe de estos costes se puede cuantificar en, al menos, 2,87
millones de euros que se desglosan en el siguiente cuadro.
CUADRO Nº 7: Costes adicionales construcción Edificio Villa de Madrid
(en euros)
Concepto
Fecha
Importe
Objeto
Contrato complementario al contrato principal para los servicios
de dirección, dirección de ejecución, control, vigilancia y
coordinación de seguridad y salud de las obras de construcción
de un edificio de oficinas en Madrid destinado a sede central
de la Agencia EFE.
11/10/2012
58.000,00
Redacción del proyecto modificado
para adaptar el edificio a un uso
genérico de oficinas
Reclamación UTE dirección de obras por el incremento de
plazo de ejecución de la obra.
09/07/2014
198.740,47
Costes derivados de los retrasos en
la ejecución de la obra.
Importe reconocido por SEPIDES a la constructora como
indemnización por los retrasos en la construcción.
25/07/2013
2.613.047,70
Principalmente costes indirectos y
gastos generales de la obra
principal derivados de la
paralización de la obra.
Suma
2.869.788,17
Fuente: elaboración propia a partir de datos aportados por la Entidad.
c) Reforma integral del Bloque IV de Campos Velázquez para su posterior arrendamiento a una
entidad privada del sector de la educación, con una inversión de 5,8 millones de euros entre
los ejercicios 2010 y 2012 y que se encuentra alquilado a dicha entidad desde mediados de
2012.
d) Reforma integral del Bloque III de Campos Velázquez, para su posterior arrendamiento a la
misma entidad privada del punto c) anterior, con una inversión de 5,2 millones de euros entre
los ejercicios 2013 y 2014, y que se encuentra alquilado desde el segundo semestre de 2014 a
la mencionada entidad privada del sector de la educación.
e) Reforma integral del Bloque VI de Campos Velázquez, para su posterior arrendamiento a la
misma entidad privada citada, con una inversión de 5,7 millones de euros entre los ejercicios
2015 y 2017, y que se encuentra alquilado desde el segundo semestre de 2017. Este contrato
está incluido en la muestra analizada y parte de la inversión se encuentra recogida entre las
citadas anteriormente como inversiones del periodo fiscalizado.
En términos globales, sin perjuicio de que el destino inicial del Edificio Villa de Madrid fuera su uso
por EFE, resulta que las inversiones acometidas por SEPIDES en los últimos diez años se han
destinado a arrendamientos a entidades del sector privado. De hecho, de los 59.836 metros
cuadrados que a 31 de diciembre de 2017 SEPIDES tenía alquilados como oficinas o locales, el
47% estaba alquilado a sociedades estatales del Grupo SEPI y el 53% restante a empresas o
entidades privadas. La actividad de arrendamiento de oficinas está incluida en el objeto social de
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 35
SEPIDES tras la absorción de INFOINVEST en 2011, en ejecución del “Acuerdo del Consejo de
Ministros de Racionalización del sector público empresarial”, de 30 de abril de 2010, y de acuerdo
con el criterio de economía, una vez que SEPIDES dispone de los activos, su actuación no puede
ser otra que la de obtener rendimientos de ellos. Sin embargo, resulta cuestionable que una parte
relevante de la actividad de una sociedad estatal consista en competir con las empresas privadas
en el mercado inmobiliario de arrendamiento; más bien se considera más adecuado que la
actividad de SEPIDES en este ámbito se configurase básicamente como de asesoramiento y apoyo
en materia de gestión inmobiliaria, poniendo a disposición de las empresas del Grupo SEPI oficinas
y locales para que desarrollen su actividad. En relación con lo alegado tanto por SEPIDES como
por SEPI, manifestando su disconformidad con que se cuestione la conveniencia de la actividad
inmobiliaria desarrollada y que también otras entidades públicas ejercen actividades en
competencia con el sector privado, debe señalarse que esta actividad tiene un carácter
instrumental o accesorio, no resultando equiparable con otras que tienen carácter estratégico y
también son desarrolladas por empresas estatales en régimen de mercado.
II.3.- ANÁLISIS DE LOS PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN UTILIZADOS POR SEPIDES EN LAS
OPERACIONES DE ENAJENACIÓN Y ARRENDAMIENTO DE BIENES INMOBILIARIOS
II.3.1.- Operaciones de arrendamiento de oficinas formalizadas en 2016 y 2017
A 31 de diciembre de 2017, SEPIDES tenía destinado al arrendamiento como oficinas los bloques
de Campos Velázquez, el Edificio Génesis, el Edificio Villa de Madrid, una planta en el Edificio
Castellana 135 y un local en Santiago de Compostela. En total, la superficie arrendable era de
67.429 metros cuadrados, de los cuales se encontraban arrendados 59.836 metros y disponibles
para arrendar 7.593 metros (un 11% del total)7. La superficie no arrendada se correspondía con dos
plantas del Edificio Génesis (1.491 metros) y diversos locales en el Edificio Villa de Madrid (6.102
metros), que tenía arrendado únicamente un 57% de su superficie. El conjunto de la superficie
arrendada en oficinas a dicha fecha se correspondía con 18 contratos de arrendamiento vigentes,
de los que 6 habían sido formalizados durante los ejercicios 2016 y 2017, si bien 2 de ellos eran
renovaciones de contratos que han supuesto la actualización de las condiciones de arrendamiento
de contratos anteriores. Las 6 operaciones formalizadas en el periodo han sido analizadas.
En el siguiente cuadro se detallan los principales datos de los contratos formalizados durante el
periodo fiscalizado.
7 Durante el ejercicio 2018 se ha formalizado el arrendamiento de 373 metros cuadrados en el Edificio Génesis y de 2.463
metros en el Edificio Villa de Madrid. A la fecha de redacción de este Informe, la superficie disponible se había reducido a
4.757 metros (un 7% del total de la superficie para alquiler propiedad SEPIDES).
36 Tribunal de Cuentas
CUADRO Nº 8: Contratos de arrendamiento de oficinas formalizados en 2016 y 2017
(en euros)
Descripción bien
Arrendatario
Superficie
oficina
alquilada
final (m2)
Fecha
contrato
Fecha
efectos
Importe
renta
mensual
sin IVA en
diciembre
2017
Duración del
contrato
Otras
observaciones
Campos Velázquez:
Bloque V entero, Bloque I
Semisótano- Oficina y
Almacén y Plazas de
aparcamiento (54
exteriores y 35 interiores)
SEPI
8.279
01/06/2016
01/04/2015
144.160
2 años con
prórroga tácita por
igual periodo
Renovación de contrato
anterior con cambio
condiciones
Paseo de la Castellana,
135: una planta completa
y 24 plazas de
aparcamiento
Empresa
privada
950
01/07/2016
20.765
5 años, 3 de
obligado
cumplimiento
Renovación de contrato
anterior con cambio
condiciones.
Edificio Villa de Madrid:
Plantas 2ª y 3ª y 13
plazas de aparcamiento
Empresa
privada
5.846 10/11/2016 10/11/2016
53.818
5 años, 3 de
obligado
cumplimiento, con
prórroga tácita por
periodos de 2
años
Renta empieza a
devengarse el 1/3/17 -
3,5 meses de carencia
(Cliente proporcionado
por empresa
intermediaria)
Edificio Villa de Madrid:
Planta 5ª y 7 plazas de
aparcamiento
Empresa
privada
887 31/05/2017 01/07/2017
10.583
10 años, 5 de
obligado
cumplimiento.
Posibilidad
prórrogas por
periodos de 2
años
Cliente proporcionado
por empresa
intermediaria
Campos Velázquez:
Bloque VI
Entidad
privada sector
educación
7.835
06/07/2017
31/08/2017
196.039 *
8 años de
obligado
cumplimiento,
prorrogable por
otros 3 periodos
de 4 años
Existe una adenda del
24-10-17 que amplía la
superficie alquilada con
el sótano del edificio.
Renta empieza a
devengarse el 1/5/18 (9
meses de carencia)
Edificio Villa de Madrid:
Planta baja derecha y 3
plazas de aparcamiento
Empresa
privada
1.235
01/12/2017
8.908 *
10 años, 5 de
obligado
cumplimiento, con
prorrogas tácitas
de 1 año hasta un
máximo de 10
Renta empieza a
devengarse el 1/5/18 (5
meses de carencia).
Cliente proporcionado
por empresa
intermediaria
* Se corresponde con la renta pactada ya que a 31/12/17 el contrato está en periodo de carencia.
Fuente: elaboración propia a partir de datos aportados por la Entidad.
Del análisis de estos contratos de arrendamiento formalizados en el periodo fiscalizado se han
obtenido los resultados que se exponen a continuación:
a) La mayoría de los contratos formalizados ha sido tramitada sin que existiesen normas internas
escritas sobre los procedimientos a utilizar. Como ya se señaló anteriormente, las normas
aprobadas por el CA el 27 de julio de 2016 (aplicables a todos los contratos excepto al de SEPI)
eliminaron toda referencia a los procedimientos a utilizar en los arrendamientos, si bien en la
modificación posterior de diciembre de 2017 se volvieron a incluir normas aplicables a los
arrendamientos.
b) En todos los contratos se establece que serán de cuenta del arrendatario los gastos de
comunidad de los edificios o complejos, importes que SEPIDES factura separados del coste del
arredamiento, salvo en los casos que expresamente se detalla. A tal fin, se suele pactar en
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 37
contrato el pago de importes a cuenta por dichos gastos y la liquidación final de los mismos al
principio del ejercicio siguiente al que corresponden. También son por cuenta de los
arrendatarios el coste de los suministros de agua, electricidad, aire acondicionado, combustible
y otros de uso privativo sobre el bien arrendado y el pago del IBI y de otras tasas y arbitrios
municipales. El arrendatario se obliga también a suscribir y mantener por su cuenta y riesgo una
póliza multiseguro que cubra los riesgos del espacio arrendado y la responsabilidad civil
durante el periodo de duración del contrato y sus prórrogas. Se ha comprobado la existencia de
estas pólizas de seguro en todos los contratos.
c) Para los dos contratos formalizados que corresponden a renovaciones de contratos anteriores,
se han pactado importantes rebajas en los precios respecto de los existentes en los contratos
previos que fueron objeto de renovación.
- Por lo que respecta al contrato con SEPI, el anterior era de 1 de enero de 2010, con una
duración anual, prorrogable tácitamente hasta el 31 de diciembre de 2014. Sobre dicho contrato
inicial se habían producido diversas modificaciones, reduciendo los espacios alquilados y
ajustando la renta a pagar. En diciembre de 2014 se formalizó una prórroga de 3 meses,
señalándose que el 31 de marzo de 2015 quedaría extinguido el contrato. A dicha fecha, la
renta mensual pagada por SEPI por las oficinas y 89 plazas de aparcamiento ascendía a
161.049 euros. Terminado el plazo de la prórroga, SEPI y SEPIDES iniciaron las
negociociaciones para la novación del contrato.
Se ha obtenido evidencia de que en dicho proceso de negociación se cruzaron diversas ofertas
y contraofertas por las dos partes; la negociación, el cierre de la operación y su formalización se
realizaron sin publicidad y concurrencia, lo cual en este caso se considera razonable al tratarse
de la renegociación de un contrato preexistente. De la información aportada relativa a dicho
proceso de negociación se desprende la intención de SEPI de que se redujera la renta a pagar.
Con este fin, SEPI aportó una tasación efectuada en febrero de 2015 en la que se fija el precio
medio en 15,13 euros por metro cuadrado frente a los 18,52 de precio medio a la fecha de
finalización de la prórroga del contrato inicial. En el curso de estas negociaciones, SEPI dejó de
pagar las facturas emitidas por SEPIDES por el importe de la renta anterior desde abril de 2015
a mayo de 2016, al entender que el contrato había perdido su vigencia, si bien continuaba
ocupando el edificio, lo cual se puede entender como una medida de presión de SEPI en la
negociación. Por parte de SEPIDES, la pretensión era que se mantuviera el precio medio del
anterior contrato, habiendo aportado una tasación contratada por la Sociedad que establecía
una renta media de 17,82 euros el metro cuadrado. La oferta final de SEPI consistió en fijar el
precio en la media de las dos tasaciones aportadas por las partes (16,48 euros), precio sobre el
que SEPIDES manifestó su disconformidad. A pesar de ello, finalmente este precio fue el
recogido en el contrato celebrado el 1 de junio de 2016. Cabe destacar que en el nuevo
contrato se fija la renta mensual a pagar desde junio de 2016 en 144.304 euros, incluido el
precio de las plazas de garaje (un 10,4% menor que la renta anterior), fijándose el precio por
metro cuadrado de manera diferenciada según las plantas (menor para los sótanos y
semisótanos y más elevada para las plantas baja a 8º del bloque V). En el contrato no se
recoge diferenciadamente el precio de las plazas de aparcamiento, si bien de acuerdo con los
cálculos efectuados por SEPIDES para la actualización de rentas, el precio para el nuevo
contrato supuso una rebaja del 48% en el precio de las 35 plazas interiores, manteniéndose
invariable el de las 54 plazas exteriores.
38 Tribunal de Cuentas
En definitiva, tras la renovación del contrato, el precio pagado por SEPI por el alquiler de
oficinas es el menor de los pagados por los distintos arrendatarios de Campos Velázquez. Sin
tener en cuenta el efecto de las plazas de garaje, el precio medio por metro cuadrado de las
oficinas para SEPI es un 19% inferior al que pagan el resto de sus filiales por el arrendamiento
de oficinas en el mismo Campos Velázquez, lo que supone un ahorro anual para SEPI y un
menor ingreso para SEPIDES de alrededor de 0,4 millones de euros. El otorgamiento a SEPI de
unas condiciones ventajosas en los precios del arrendamiento puede tener repercusiones en las
posibles renegociaciones de contratos con el resto de arrendatarios, lo que afectaría
negativamente a los ingresos patrimoniales de SEPIDES. Lo expuesto pone de manifiesto que
la negociación efectuada entre una filial y su único accionista no puede considerarse en ningún
caso en términos de igualdad.
- El contrato de las oficinas en el Paseo de la Castellana 135, formalizado el 1 de julio de 2016,
tiene su antecedente en otro formalizado en junio de 2008 con efectos 1 de septiembre de dicho
año y por un periodo de 5 años, cuyo objeto eran 950 metros cuadrados de oficinas y 24 plazas
de aparcamiento, si bien en el contrato no se estableció diferenciadamente el precio de las
plazas de aparcamiento sino solo el de las oficinas. En dicho contrato se especificó que al
arrendatario le correspondía el pago de los gastos por los consumos y la climatizacion de la
oficina y a SEPIDES el de los gastos de comunidad y de los servicios del edificio, así como de
los impuestos, tasas y contribuciones que recaen sobre el inmueble. Dicho contrato fue objeto
de prórroga por un periodo de 3 años en septiembre de 2013. En marzo de 2016 la empresa
privada arrendataria planteó a SEPIDES la necesidad de acometer una reforma en la oficina
con un coste de 500.000 euros, para adecuarla a las nuevas necesidades de su negocio,
manifestando que el coste de dicha reforma le resultaba dificil de asumir sumado al alto precio
que estaban pagando por el alquiler (28.581 euros mensuales por la oficina y las plazas de
garaje), por lo que solicitaron a SEPIDES una nueva ubicación para su sede o una reducción en
la renta.
En abril de 2016, SEPIDES manifestó su disposición a negociar las condiciones del
arrendamiento, ofreciendo una reducción de la renta a 19,50 euros el metro cuadrado más el
coste de las plazas de aparcamiento y la asunción por el arrendatario de todos los gastos de
comunidad y de los impuestos y tasas. Dicha oferta fue rechazada por la empresa arrendataria
por lo que en mayo SEPIDES realizó una nueva oferta con un precio mensual de 18 euros el
metro cuadrado, 140 euros por cada plaza más los gastos de comunidad y una duración del
contrato de 5 años, con renovación por periodos adicionales de 2 años y revisión de rentas a
precio de mercado en el tercer ejercicio. Dicha oferta fue elevada por el Director de negocios de
la actividad inmobiliaria de SEPIDES al CD, que aprobó la operación el 9 de junio de 2016.
Según consta en la propuesta elevada al CD, la justificación del nuevo contrato es ampliar la
vigencia del mismo, manteniendo el mismo arrendatario pero con una reducción de la renta, ya
que el arrendatario considera que en la zona hay espacios disponibles a menor precio. El 1 de
julio de 2016 se formalizó el nuevo contrato y se rescindió el anterior.
Con el precio pactado en el nuevo contrato, el total a pagar por la empresa arrendataria
ascendería a 20.459 euros mensuales más gastos. Considerando que los gastos de comunidad
en aquella fecha ascendían a 3.959 euros y que la imputación mensual del IBI y de la tasa de
gestión de residuos urbanos supone 1.124 euros, el importe total a pagar por el arrendatario
sería de 25.542 euros, que frente a lo facturado hasta dicha fecha (28.581 euros) supone una
reducción en la renta de 3.039 euros mensuales (un 11% inferior a la anterior).
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 39
En cuanto a la documentación aportada para fijar la renta ofertada, se han aportado los datos
de siete fichas de comercialización de arrendamientos de dos empresas que trabajan para
SEPIDES como intermediarios inmobiliarios, según las cuales la renta máxima de inicio de
negociación era de 19 euros el metro cuadrado, la renta media de inicio de 16,79 euros y la
mínima de 15, si bien las dos fichas que corresponden al mismo edificio fijan en 19 y 18 euros
la renta de negociación. Hay que tener en cuenta que en cualquier negociación la renta
definitiva suele reducirse entre un 5 y un 15% sobre la de partida. Sin embargo, no se llegó a
aportar al CD un informe tasación elaborado por una consultora a fecha 31 de diciembre de
2015, en el que se establecía una renta de mercado de 24 euros para la oficina descrita, así
como una horquilla de precios de inicio de negociación de inmuebles en comercialización con
rentas entre los 16 y 31 euros el metro cuadrado; además, cabe señalar que los precios que en
ese momento se estaban pagando por los alquileres de Campos Velázquez eran todos
superiores, excepto en el caso de SEPI, cuando el edificio de Castellana 135 se encuentra una
zona más valorada que la zona de Campos Velázquez.
Por último, señalar que toda la negociación y cierre de la operación y su formalización se ha
realizado sin que exista ningún tipo de publicidad y concurrencia a la hora de otorgar el
contrato, si bien en este caso se considera razonable al ser una renegociación.
d) En los otros cuatro contratos formalizados en el periodo, los espacios alquilados estaban
desocupados en el momento de formalizarse el alquiler y se encontraban anunciados como
espacios disponibles en la página WEB de SEPIDES en la información sobre la cartera
inmobiliaria. Esta ha sido la única publicidad dada por la Sociedad con carácter previo a la
adjudicación de los contratos.
e) En tres de los casos, que corresponden a los arrendamientos de oficinas en el Edificio Villa de
Madrid, en la negociación y búsqueda del arrendatario participaron intermediarios externos
contratados por la Sociedad. Entre el ejercicio 2010 y 2012, SEPIDES firmó 12 contratos con
empresas inmobiliarias de mandato de comercialización de sus activos sin exclusividad. Dichos
contratos, de duración anual y prorrogables tácitamente, permiten presentar potenciales clientes
a SEPIDES, tanto para la formalización de operaciones de arrendamiento como para
operaciones de compraventa de los bienes de su cartera inmobiliaria. Los honorarios a percibir
por estos intermediarios son el 8,33% de la renta anual pactada en el caso de arrendamientos
(un mes de alquiler) y entre el 2,5 y el 1,5% del precio final, concretado en tramos según la
cuantía de la operación, en el caso de las ventas. Las tres operaciones de arrendamiento
formalizadas con participacion de intemediarios en los ejercicios 2016 y 2017 han supuesto un
coste conjunto para SEPIDES de 72.143 euros.
f) En estas tres operaciones, la propuesta elevada al CD fue elaborada por la Dirección de
negocios de la actividad inmobiliaria en base a la oferta presentada por el cliente a traves del
intermediario. No consta que haya existido más publicidad que la publicación en la WEB de
SEPIDES dentro de la información sobre la cartera inmobiliaria y la que eventualmente puedan
haber realizado los intermediarios inmobiliarios. En ninguno de estos tres casos se ha
promovido la concurrencia, si bien hay que considerar que no resulta fácil la obtención de
clientes en una zona en la que la demanda de oficinas es menor que en el centro de la ciudad.
g) El contrato formalizado para el alquiler de las plantas 2ª y 3ª y 23 plazas de aparcamiento del
Edificio Villa de Madrid en 2016 utilizó como referencia para la fijación del precio una tasación
de diciembre de 2015 que fija los valores de la renta de arrendamiento en el entorno del Edificio
entre los 7 y los 10 euros el metro cuadrado; en el contrato se estableció el precio por metro
40 Tribunal de Cuentas
cuadrado de oficinas en 8,75 euros el metro cuadrado. En su reunión del 27 octubre de 2016 el
CD aprobó unas condiciones, aunque algunas de ellas posteriormente no quedaron plasmadas
en el contrato formalizado; en particular, no se exigió un aval por seis meses de renta y no se
incluyó una cláusula de actualización de rentas a precios de mercado, habiéndose pactado, en
cambio, que la renta se actualizaría de acuerdo con el índice de precios de alquiler de oficinas a
nivel autonómico publicado por el INE.
h) El contrato formalizado en 2017 para el alquiler de la 5ª planta y 8 plazas de aparcamiento del
Edificio Villa de Madrid utilizó como referencia una tasación y estudio de rentas efectuada en
enero de 2017, que fija la renta para dicha planta en 7,75 euros el metro cuadrado de oficina
(incluido el uso de las terrazas) y la renta por plaza de aparcamiento en 60 euros. La oferta
presentada por la empresa arrendataria establece un precio global de 127.000 euros anuales
los dos primeros años y 167.100 euros anuales los tres siguientes, incluyendo en dicho precio
los gastos de comunidad. Para el primer ejercicio, y descontando la renta de las plazas de
aparcamiento (que SEPIDES cuantifica en 67 euros) y la estimación de 2,5 euros metros
cuadrado para los gastos de comunidad, el precio ofertado equivaldría a 8,91 euros por metros
cuadrado. Cabe resaltar que el único coste que no ha asumido este arrendatario es el IBI, lo
que supone una excepción a la norma general de los contratos y cuya valoración equivaldría en
imputacion mensual a aproximadamente 1,40 euros mensuales por metro cuadrado. Por lo que
respecta a las condiciones aprobadas por el CD que posteriormente no han quedado
plasmadas en el contrato formalizado, no se incluyó una cláusula de actualización de rentas a
precios de mercado después del quinto año, sino que se pactó que la renta se actualizaría de
acuerdo con el índice de precios de alquiler de oficinas a nivel autonómico publicado por el INE.
i) El contrato formalizado en 2017 para el alquiler de la planta baja derecha y 3 plazas de
aparcamiento del Edificio Villa de Madrid utiliza como referencia la misma tasación de enero de
2017 antes mencionada, que fija la renta en 7 euros el metro cuadrado de oficina y en 60 euros
por plaza de aparcamiento. La oferta presentada por la arrendataria ofrece una renta creciente
anualmente que parte de 7,05 euros el metro cuadrado el primer ejercicio y llega a 8,30 euros el
quinto año; y una renta por plaza de aparcamiento de 67 euros. Adicionalmente, ofreció 2,5
euros mes por metro cuadrado por los gastos comunes y los suministros de las zonas comunes,
si bien exigía que el IBI fuera por cuenta de SEPIDES (equivale a un coste para SEPIDES de
1,4 euros mensuales por metro cuadrado). El contrato firmado recoge todas las cláusulas de la
oferta presentada, que coinciden con las condiciones aprobadas por el CD de SEPIDES. En
2018 se ha firmado un anexo al contrato por el que se amplía en 7 el número de las plazas de
garaje arrendadas.
j) El último de los arrendamientos formalizados en el periodo fiscalizado corresponde al bloque VI
del complejo Campos Velázquez. Este bloque había estado ocupado hasta agosto de 2014, por
lo que se inició una rehabilitación integral del mismo que debía estar finalizada en junio de
2017. En noviembre de 2016, SEPIDES encargó un informe de tasación de rentas a una
consultora privada y en mayo de 2017 solicitó a la misma empresa que actualizara el informe
citado y encargó informes similares a otras dos consultoras. En estos informes se valoró
también el coste que se podría exigir por permitir fijar en la fachada del edificio un rótulo con el
logo de la empresa arrendataria. Estos informes establecieron que el arrendamiento del edificio
completo permitiría la obtención de mayores rentas, fijando como precio medio del
arrendamiento (las plantas altas tienen mayor precio que las bajas y sótanos) valores entre los
21 y los 23 euros por metro cuadrado; para las plazas de garaje interiores entre 130 y 150
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 41
euros y para las exteriores entre 80 y 95 euros; y por poner el rótulo en la fachada entre 1 y 1,5
euros por metro cuadrado de la superficie sobre rasante del edificio.
A finales de junio de 2017, la Dirección de negocios de la actividad inmobiliaria presentó una
propuesta a los CD de SEPIDES y de SEPI y al CA de SEPIDES. En dicha propuesta y en
cuanto a los posibles interesados en el alquiler del bloque, se pone de manifiesto que en 2012
SEPIDES había contactado con las empresas del Grupo SEPI ofreciéndoles los activos de su
propiedad con superficies disponibles pero que ninguna de ellas había mostrado interés. En los
últimos meses, únicamente Equipos Nucleares, S.A., había manifestado que estaría dispuesta a
alquilar media planta, y MERCASA había presentado una oferta con un precio de 16 euros el
metro cuadrado para el alquiler de tres de las nueve plantas. En cuanto al sector privado,
SEPIDES disponía de una oferta de una entidad privada por cuatro plantas y a un precio de 20
euros el metro cuadrado. La oferta que se consideraba en la propuesta como la más interesante
era la última presentada por la entidad privada del sector de la educación que ya tenía
alquilados los bloques III y IV del complejo (esta entidad había presentado diversas ofertas en
las que progresivamente ampliaba la superficie y el precio a pagar), en la que se comprometía a
alquilar la totalidad del bloque a un precio de 26 euros el metro cuadrado, excepto el sótano,
por el que ofrecía la mitad de precio (siempre que se pudiera obtener la correspondiente
licencia de actividad) y con un plazo de ocho años de obligado cumplimiento más posibles
prórrogas, aunque solicitando nueve meses de carencia. En total, este contrato supondrá para
SEPIDES unos ingresos en el periodo de obligado cumplimiento de 16,8 millones de euros,
presentando una renta superior a las tasaciones y la ventaja de alquilar el edificio completo a un
mismo inquilino, lo que facilita la gestión. Este es el único contrato de arrendamiento
formalizado en el periodo fiscalizado en el que ha existido concurrencia previa al acuerdo de
adjudicación del contrato.
Por lo que respecta a la negociación para utilizar la fachada para situar el rótulo con el nombre
de la entidad, la propuesta elevada por la Dirección de negocios de la actividad inmobiliaria
establecía el pago de 0,5 euros por metro cuadrado sobre rasante, asumiendo el arrendatario la
retirada del rótulo existente y la instalación del nuevo, así como todos los gastos, tributos,
licencias e impuestos que se derivaran de su instalación. Teniendo en cuenta las buenas
condiciones obtenidas por SEPIDES en el arrendamiento se considera que este precio, si bien
no alcanza al de las tasaciones existentes, resulta razonablemente aceptable.
Estas propuestas fueron aprobadas por los CD de SEPI y SEPIDES y, dada su cuantía, por el
CA de SEPIDES.
k) En todos los contratos formalizados se estableció la obligación de prestar fianza por importe de
dos mensualidades de la renta pactada, excepto en el caso del contrato con SEPI que, en virtud
de los establecido en el artículo 36.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, está eximido de
esta obligación. Como garantías adicionales, los arrendatarios de los dos contratos de alquiler
del Edificio Villa de Madrid formalizados en 2017, han presentado avales a favor de SEPIDES
por importe de seis mensualidades de renta.
II.3.2.- Otros arrendamientos de bienes de SEPIDES
El arrendamiento de oficinas y de las plazas de aparcamiento constituye el núcleo esencial de los
ingresos facturados por SEPIDES por arrendamiento de bienes, ya que supone un 99% de los
ingresos por este concepto. En el siguiente cuadro se detallan por tipo de bienes las cifras
42 Tribunal de Cuentas
contenidas en el epígrafe de ingresos por arrendamientos de la cuenta de pérdidas y ganancias de
SEPIDES.
CUADRO Nº 9: Detalle por tipo de bienes de la cifra de "Ingresos por arrendamientos”
(en euros)
Descripción
2016
2017
Arrendamientos de oficinas y plazas de aparcamiento
asociadas
10.623.662,81
11.934.500,54
Arrendamientos de viviendas
32.504,06
31.450,76
Arrendamientos de naves industriales
14.183,85
14.268,36
Importe en cuenta de pérdidas y ganancias
10.670.350,72
11.980.219,66
Fuente: Datos de la contabilidad de SEPIDES
Además de los contratos de arrendamiento formalizados durante los ejercicios 2016 y 2017
analizados en el epígrafe anterior, los ingresos por arrendamiento de oficinas y de las plazas de
aparcamiento han provenido durante estos dos ejercicios de otros contratos de arrendamiento que
mantenían su vigencia. Por una parte, los contratos formalizados con otras entidades públicas
(Navantia, Cofivacasa, Cetarsa, Mayasa y SEPIDES Gestión, S.A., en Campos Velázquez y con
EFE en el Edificio Génesis); y por otra, con entidades privadas (entidad de sector de la educación y
local comercial en Campos Velázquez, tres sociedades en el Edificio Génesis, una sociedad en
Castellana 135, otra en el local de Santiago de Compostela y plazas de garaje a particulares tanto
en el Edificio Génesis como en el Edificio Villa de Madrid).
Los ingresos por arrendamientos de naves industriales proceden únicamente del contrato de
arrendamiento de una nave a Parque Empresarial de Sagunto, S.L., sociedad en la que SEPIDES
tiene una participación del 50%.
Por lo que respecta al arrendamiento de viviendas, SEPIDES es propietario de 127 viviendas
distribuidas en diversas promociones de las que a 31 de diciembre de 2017 se encontraban
arrendadas 96, habiendo generado unos ingresos por arrendamiento en dicho ejercicio de
31.450,76 euros. Estas viviendas, en todos los casos, son de libre disposición, no estando sujetas a
ningún tipo de protección social. En el siguiente cuadro se incluye el detalle de las viviendas
titularidad de SEPIDES clasificadas por promociones y los datos de las arrendadas y las
disponibles, así como las rentas obtenidas en los ejercicios 2016 y 2017.
CUADRO Nº 10: Detalle de las viviendas titularidad de SEPIDES
Denominación
Municipio ( Provincia)
Nº Viviendas
Arrendadas a
31/12/2017
Disponibles
Renta arrendamiento (euros)
2016
2017
La Botjosa
Sallent (Barcelona)
68
60
8 (b)
20.337,42
20.539,02
Vilafruns
empleados
Balsareny (Barcelona)
28
23
5 (b)
3.722,52
2.346,99
Vilafruns
directivos
Balsareny (Barcelona)
11
3
8
--
--
Juliana
Gijón (Asturias)
12
8
4 (a)
481,28
478,57
Barrio Loredo
Abanto (Vizcaya)
1
1
--
3.233,04
3.280,87
Dos de mayo
Valladolid (Valladolid)
1
1
--
4.729,80
4.805,31
Rocicas
Avilés (Asturias)
3
--
3
--
--
Estrellas
Avilés (Asturias)
3
--
3
--
--
Total
127
96
31
32.504,06
31.450,76
(a) - Las viviendas disponibles se encuentran comercializadas para su venta y no para alquiler.
(b) - Durante 2018 se han arrendado dos de las viviendas disponibles.
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos aportados en la fiscalización
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 43
A la fecha de redacción de este Informe, muchos de los contratos de arrendamiento vigentes
presentaban gran antigüedad y tenían fijadas unas condiciones de renta de cuantía mínima. Así, de
los 96 contratos vigentes, la renta mensual de 80 no alcanzaba los 20 euros (49 viviendas en La
Botjosa, 23 en Vilafruns empleados y 8 en Juliana) y tres viviendas estaban cedidas en uso sin
existir contrato ni tener fijada renta (Vilafruns directivos). En consecuencia, la renta de solo 13
contratos se puede considerar como precio de mercado (11 en La Botjosa y las viviendas de
Abanto y Valladolid). En lo que respecta a la repercusión de gastos, solo a las viviendas de Juliana
y Abanto se les repercutían los gastos de comunidad y en Valladolid, Juliana y parte de las
viviendas de la Botjosa se les repercutía el IBI.
Además, según se desprende del análisis del inventario técnico y de las reuniones con el personal
de la Dirección de negocios de la actividad inmobiliaria, existían otros problemas sin resolver
relativos a la situación real y el control de estos bienes:
a) En La Botjosa existen diversas construcciones techadas y con puerta que eran originariamente
usadas como garaje y de las que se desconoce quiénes son sus usuarios y ocupadores
actuales.
b) En Vilafruns directivos se tenía conocimiento de que tres de la viviendas estaban siendo
ocupadas por antiguos empleados, sin que exista contrato de arrendamiento ni estén pagando
ninguna renta, justificando su ocupación en antiguos derechos de cesión de uso en virtud de
convenios colectivos. SEPIDES ha intentado mediante demandas de conciliación regularizar la
situación amistosamente, sin haber obtenido resultados a la fecha de cierre de los trabajos.
c) Todas las viviendas de Vilafruns, tanto de directivos como de empleados, no se encuentran
segregadas e individualizadas en el Catastro ni tampoco en el Registro de la propiedad.
Teniendo en cuenta que el volumen de ingresos que generan estos activos de SEPIDES resulta
inmaterial si se compara con los recursos que es necesario dedicar para su gestión, desde el punto
de vista operativo y de eficiencia resultaría más razonable la enajenación de estos activos,
especialmente de los que generan rentas simbólicas.
II.3.3.- Gestión de los arrendamientos: facturación y actualización de precios, fianzas,
garantías y seguros
Una vez formalizados los contratos de arrendamiento por parte de SEPIDES, la Dirección
financiera mensualmente emite las facturas a los distintos arrendatarios. Es también esta unidad la
que calcula las actualizaciones de renta que se aplican anualmente y que son comunicadas
mediante carta a los arrendatarios con anterioridad a su aplicación. Como norma general, la
actualización de rentas se realiza conforme al IPC anual del último mes del periodo anterior,
pudiendo ocurrir en algunos casos que la renta se rebaje en caso de un IPC negativo, como ocurrió
en algunas de las revisiones de precios del ejercicio 2015. En ocasiones, la aplicación de la
modificación de la renta en las facturas se produce con un mes de retraso, si bien en estos casos
se ha comprobado que se regularizan las rentas anteriores.
obligación de la prestación de fianza en los contratos de arrendamiento, cuya cuantía se fija en dos
mensualidades para los alquileres para uso distinto del de vivienda y en una mensualidad en el
caso de las viviendas. Se ha comprobado que en todos los contratos de arrendamiento de oficinas
formalizados por SEPIDES se ha exigido dicha garantía con carácter general, salvo en el caso del
contrato formalizado con SEPI, que queda exceptuada de dicha obligación por ser un ente público
44 Tribunal de Cuentas
dependiente de la AGE. Dichas fianzas no son objeto de actualización durante los tres primeros
ejercicios de vigencia de los contratos, pero sí podrán actualizarse en los casos de prórroga de los
contratos, de acuerdo con la renta vigente en dicho momento. A 31 de diciembre de 2017, el
importe total de las fianzas recibidas por SEPIDES ascendía a casi 2 millones de euros.
ser depositadas en la Comunidad Autónoma en la que radique el bien arrendado o en el ente
público que esta designe. Dado que la mayoría de los bienes arrendados está situada en la
Comunidad de Madrid (99% de las fianzas), se ha comprobado únicamente el cumplimiento de esta
obligación de depósito de las fianzas en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.
SEPIDES está acogida al régimen concertado de la norma reguladora, realizando una liquidación
anual a principios de ejercicio respecto de las operaciones de arrendamiento formalizadas en el
ejercicio anterior y depositando el 90% de las fianzas recibidas. En febrero de 2018, dentro del
plazo establecido, SEPIDES presentó la liquidación de 2017, ingresando el importe
correspondiente, al igual que había hecho en los ejercicios precedentes.
El artículo 36.5 de la Ley 29/1994 prevé que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía
adicional a la fianza para el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales. De
los contratos vivos a 31 de diciembre de 2017, únicamente en los contratos formalizados en 2017
para el arrendamiento de la planta quinta y de parte de la planta baja del Edificio Villa de Madrid a
dos empresas privadas, SEPIDES solicitó como garantía adicional la formalización de avales por el
importe equivalente a seis meses de renta. Con anterioridad, únicamente en el primer contrato
formalizado con la entidad del sector de la educación para arrendar el bloque IV en Campos
Velázquez había exigido avales bancarios por un total de 1,7 millones de euros, cuya vigencia duró
hasta junio de 2013. Estos avales garantizaban la firma del contrato de arrendamiento tras la obra
realizada y un año de renta. Tras la renovación del contrato en 2013, dicha garantía dejó de ser
solicitada.
Por lo que respecta a la contratación de seguros sobre los bienes arrendados, todos los contratos
de oficinas y locales analizados incluyen una cláusula por la que el arrendatario se compromete a
contratar un seguro multiriesgo que cubra los posibles riesgos del local arrendado, incluidos los
derivados de obras que se puedan autorizar y la correspondiente responsabilidad civil, tanto del
tomador como de SEPIDES. Los arrendatarios se comprometen a mantener las pólizas en vigor
durante toda la duración del contrato y a facilitar a SEPIDES certificados de las correspondientes
pólizas y justificantes del pago de las primas. Se ha comprobado que SEPIDES dispone de la
justificación acreditativa del cumplimiento de estas obligaciones.
II.3.4.- Análisis de las operaciones de venta de activos inmobiliarios efectuadas en 2016 y
2017
Se han analizado las cuatro operaciones de enajenación de activos inmobiliarios elevadas a
escritura pública durante los ejercicios 2016 y 2017 por parte de SEPIDES, cuyo valor ha superado
los 50.000 euros, con independencia de que los acuerdos y negociaciones de las operaciones, en
alguno de los casos, hayan tenido lugar en fechas anteriores. Todas las operaciones analizadas
han producido beneficios contables para SEPIDES. En los expedientes analizados se ha verificado
el cumplimiento de las normas internas vigentes en la fecha en que fueron firmadas cada una de
las operaciones, así como otros aspectos que se han considerado relevantes en cada operación
particular.
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 45
En el siguiente cuadro se detallan los principales datos de las operaciones analizadas:
CUADRO Nº 11: Operaciones de enajenación de bienes inmobiliarios analizadas
(en euros)
Descripción
Fecha operación
Importe venta
Beneficio
Contable
Parcela de uso industrial, libre de ocupantes y
edificación en "La Botjosa" (Barcelona)
Contrato de arras 12/11/2015
Escritura 29/12/2016
900.000,00
479.217,66
Dos terrenos urbanos en zona de Solía, pueblo
Liaño, Municipio de Villaescusa (Cantabria)
Contrato opción de compra
28/7/2015 Escritura 30/11/2016
150.000,00
144.098,30
Nave nido N-3.2 (tipología T1) ubicada en el Parque
Empresarial de Cantabria (PEC)
Escritura 30/11/2016
175.000,00
75.821,38
Venta de la Nave Talleres en Sagunto (Valencia)
Escritura 29/12/2017
3.792.769,78
1.554.082,58
Fuente: elaboración propia a partir de datos aportados por la Entidad.
Del análisis de estos contratos de enajenación de bienes se han obtenido los resultados que se
exponen a continuación:
a) En todas las enajenaciones se ha aplicado el procedimiento de enajenación directa o
procedimiento ordinario, sin que en ninguno de los casos se hayan utilizado los procedimientos
previstos para subasta o concurso.
b) En todos los casos la tramitación del expediente se ha iniciado con una propuesta de la
Dirección comercial y de negocios.
c) Se han aportado tasaciones realizadas específicamente para cada operación antes de fijar las
condiciones de venta y de una antigüedad inferior a los seis meses a la fecha de
establecimiento de dichas condiciones. En algunos casos se ha acordado la adjudicación de la
venta superando dicho plazo, lo cual no puede considerarse un incumplimiento de la norma.
d) El CD de SEPIDES ha aprobado las condiciones de venta de las operaciones formalizadas en
todas las operaciones excepto en el caso de la venta de la nave de Sagunto, por las
peculiaridades de la operación que luego se señalan.
e) Todas las licitaciones se han realizado publicando las condiciones de venta en la WEB de
SEPIDES, excepto en el caso de la venta de la nave de Sagunto, y el procedimiento no se ha
iniciado hasta que existiera un interesado en la adquisición. En ninguno de los anuncios de las
licitaciones se ha establecido el carácter confidencial de los documentos a aportar y ningún
licitador lo ha solicitado expresamente. En el caso de la venta de la parcela de La Botjosa
existía previamente a la venta un cartel publicitario desde 2012. En ningun caso, por tanto, ha
sido precisa la participación de un intermediario para la ejecución de las operaciones, lo que
hubiese conllevado el pago de una comisión por parte de SEPIDES. De la documentación
aportada en la Fiscalización, se desprende que para el CD de SEPIDES la ejecución de las
operaciones directamente sin intermediarios se ha considerado como un supuesto de ahorro de
costes de intermediación; sin embargo, esta forma de ejecutar las operaciones debería
considerarse normal, teniendo en cuenta que esta Empresa se dedica a la gestión inmobiliaria y
dispone de un departamento comercial con personal contratado específicamemente para
realizar labores comerciales.
f) En todas las licitaciones, excepto para la nave de Sagunto, se estableció un plazo de 15 días
para la presentación de ofertas, si bien en ninguno de los casos se presentaron más ofertas
que la de la que resultó adjudicataria.
46 Tribunal de Cuentas
g) En cuanto al cumplimiento de la norma que no permite vender por debajo del valor de la
tasación aceptada por la Dirección comercial (norma incluida en las aprobadas en 2016), se ha
cumplido en todas la enajenaciones excepto en la venta de la parcela de uso industrial de La
Botjosa, si bien en este caso el acuerdo de venta es anterior a la aprobación de la norma. En
esta enajenación, al establecer las condiciones de venta se fijó un precio de venta de 900.000
euros para una parcela que se había tasado en 798.000 euros para las condiciones en que se
encontraba y antes de gastos de urbanización. Pero las condiciones de venta aprobadas
incluían la obligación de SEPIDES de hacerse cargo del coste de las obras de urbanización
necesarias previas a la venta. A la fecha de redacción de este Informe, el valor de dichas obras,
estando pendiente de liquidarse determinados conceptos, ascendía a 189.171 euros, coste que,
si se deduce del precio de venta, supondría un importe de venta de la parcela inferior al de
tasación. Del examen de la documentación facilitada relativa al proceso de fijación de las
condiciones de la venta y a su aprobación no se ha encontrado referencia alguna expresa al
previsible coste de las obras de urbanización, a pesar de que esta información hubiera
resultado imprescindible para la toma de la decisión de la venta. La primera valoración del coste
de las obras figura el presupuesto incluido en el POA de 2016, en el que se cuantificó la obra
en 117.350 euros.
h) El CD aprobó todas la operaciones de venta, expecto la venta de la nave de Sagunto que fue
aprobada por el CA, conforme lo establecido en la normas vigentes, al superar su importe los 2
millones de euros.
i) La venta de la Nave Talleres de Sagunto se efectuó a la Generalitat Valenciana a finales de
2017. En relación con dicha nave, existía un litigio judicial abierto como consecuencia de que la
nave había sido cedida anteriormente a esta Comunidad Autónoma para su uso quien había
realizado inversiones en ella y mantenía su ocupación. Tras un fallo judicial que obligaba a la
Comunidad Autónoma a restituir a SEPIDES la posesión de la nave, acabando con su
ocupación, se iniciaron los contactos para la transmisión de su titularidad. Parte del pago del
precio pactado para la venta (3.792.770 euros) se efectuó en especie mediante la entrega por
parte de la Generalitat Valenciana de una finca en Paterna que se ha valorado en 774.046
euros y el resto, por 3.018.724 euros, abonado en efectivo. En este expediente no ha existido
una aprobación de las condiciones de venta propiamente dichas ya que la venta se efectuó por
el valor de tasación; debido a su cuantía, el CA aprobó la enajenación de acuerdo con las
propuestas del CD.
II.3.5.- Política comercial y de publicidad
Se ha analizado la política comercial y de publicidad de SEPIDES en relación con la gestión y
explotación de sus activos inmobiliarios. Dentro de la estructura organizativa de SEPIDES, la
comercialización de los bienes en venta y de los disponibles para su arrendamiento corresponde a
la Subdirección comercial, encuadrada dentro de la Dirección de negocios de la actividad
inmobiliaria, que es a quien corresponde elevar las propuestas de venta o arrendamiento al CD.
En la fecha de realización de los trabajos de esta Fiscalización, la Subdirección comercial estaba
integrada por el subdirector, dos comerciales y otras cuatro personas con funciones de personal de
apoyo. Esta subdirección se dedicaba a gestionar y comercializar no solo los bienes inmobiliarios
de SEPIDES sino también los de sus filiales. Correspondía a esta Unidad realizar las
negociaciones previas al iniciarse los contactos con un interesado y fijar las posibles condiciones
de venta o arrendamiento para su aprobación por el órgano competente, de acuerdo con las
tasaciones o valoraciones que se solicitaran o de las que se dispusiera. También le correspondía
mantener el contacto con las distintas empresas de intermediación externa que SEPIDES tiene
contratadas.
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 47
Esta Unidad es quien ha elaborado el inventario comercial (al que se ha hecho referencia en el
epígrafe II.2.1. de este Informe) que incluye los bienes que tienen prefijadas condiciones para su
venta o arrendamiento y el detalle de los bienes arrendados. No todos los bienes disponibles para
la venta figuran incluidos en dicho inventario, ya que en algunos casos no se consideran
adecuadas las tasaciones recibidas respecto al precio que la Subdirección comercial considera
adecuado.
Corresponde a esta Unidad llevar a cabo las iniciativas que considere oportunas a los efectos de
publicitar los activos inmobiliarios con objeto de captar clientes. De acuerdo con los datos
facilitados, la publicidad activa realizada por SEPIDES en relación con los bienes comercializados
se ha limitado durante el periodo fiscalizado a:
- Tener publicada en su página WEB información sobre la “cartera inmobiliaria” del Grupo, en la
que se incluye información sobre los bienes en comercialización (fotos, características de los
bienes, superficie, situación y otros detalles de los bienes disponibles). En ningún caso se
informa en las descripciones si está previsto que los bienes sean vendidos o arrendados.
Durante los trabajos de campo de la Fiscalización se ha comprobado que la información de
dicha página WEB no se encontraba en todos los casos debidamente actualizada, existiendo
discrepancias respecto a los bienes que figuraban en el inventario comercial. Parte de dichas
discrepancias se deben a retrasos en las actualizaciones de la información. A la fecha de
redacción de este Informe, una vez finalizados los trabajos de campo, se ha comprobado que la
información publicada se encontraba más actualizada tras haberse puesto de manifiesto esta
deficiencia en las reuniones mantenidas con el personal de la Entidad.
- La colocación de vallas situadas en los polígonos industriales en los que están disponibles para
la venta o arrendamiento parcelas o naves industriales. Sin embargo, la Subdireccion comercial
no disponía de una relación de las vallas que contenían los anuncios de los activos de
SEPIDES.
SEPIDES no ha acreditado que durante los ejercicios 2016 y 2017 se hayan dedicado fondos a
publicidad en prensa, medios digitales o páginas WEB especializadas en el mercado inmobiliario, ni
a la impresión de folletos individuales de las distintas promociones, especialmente para los
polígonos industriales, fundamentándose por la Sociedad esta falta de actuación en este campo en
el ahorro de dichos gastos a partir del comienzo de la crisis para no generar un mayor déficit.8
El total de los gastos de publicidad contabilizados durante los ejercicios 2016 y 2017 asciende
únicamente a 15.813 euros, de los que 6.212 euros corresponden a gastos para la instalación y
renovación de vallas, 5.971 euros a gastos de publicación de un folleto corporativo de la Empresa
para los actos de la Presidencia y otros actos, 2.200 euros para reportajes fotográficos en su
mayoría de bienes de las filiales, 747 euros al pago de un anuncio en prensa que se había
publicado en 2012, 605 euros al patrocinio de una revista sobre el capital riesgo (actividad
empresarial de la Empresa) y 78 euros a la publicación en el BOE de un anuncio por obligación
legal. Lo expuesto pone de manifiesto una carencia por parte de SEPIDES de actuaciones en
publicidad activa destinada a obtener los máximos rendimientos de sus activos inmobiliarios.
8 A pesar de lo manifestado por SEPIDES en alegaciones no se ha acreditado la existencia de contratación alguna de
publicidad en páginas WEB, ni la confección de dípticos, ni la contratación de mupis, ni la inserción de anuncios en
prensa por parte de SEPIDES durante los ejercicios fiscalizados.
48 Tribunal de Cuentas
Por lo que respecta al mantenimiento y actualización de la página WEB de SEPIDES, corresponde
a la Responsable de comunicación de la Sociedad, que está integrada en el ámbito organizativo de
la Secretaría general de SEPIDES, de la que depende también la Asesoría jurídica. La
Responsable de comunicación es la encargada de que se publique en la “cartera inmobiliaria”
cuanta información le es trasladada, principalmente a través de correo electrónico, por la
Subdirección comercial. Sin embargo, no consta la existencia de normas escritas que establezcan
qué datos y en qué momento deben ser comunicados para su publicación; la existencia de dichas
normas ayudaría a que la página WEB estuviese en todo momento actualizada.
En la página WEB también figura el “perfil del contratante”, donde se publican los anuncios de
todas las licitaciones que se inician para la venta de activos inmobiliarios y que son elaboradas por
la Asesoría jurídica, que es quien las comunica a la Responsable de comunicación, que depende
de la misma área jurídica.
El área de comunicación sí dispone de una relación de las vallas publicitarias instaladas por
SEPIDES, lo que pone de manifiesto una falta de coordinación entre las unidades. A la fecha de
finalización de los trabajos de campo, eran únicamente tres las vallas publicitarias existentes, una
de ellas situada en el Parque empresarial de Cantabria, donde estaban disponibles para la venta 43
naves nido a 31 de diciembre de 2017, otra en el Polígono industrial Cortijo del Conde de Granada,
donde existían 8 naves (2 de ellas arrendadas con opción a compra en 2018), y la tercera en el
Polígono Puerta de Granada, donde estaban a la venta distintos solares.
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 49
III.- CONCLUSIONES
III.1. CONCLUSIONES RELATIVAS A LA NORMATIVA APLICABLE Y A LAS NORMAS
INTERNAS DE LA ENTIDAD
Primera.- El Título VII de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las
Administraciones Públicas dedicado al Patrimonio Empresarial de la AGE, establece que las
sociedades mercantiles estatales se regirán por el presente título y por el ordenamiento jurídico
privado, salvo en las materias en que les sean de aplicación la normativa presupuestaria, contable,
de control financiero y de contratación.
como poder adjudicador, por lo que en materia de preparación y adjudicación de los contratos la
Sociedad estaba sometida a dicha Ley así como a sus instrucciones internas de contratación, lo
que supone que la adjudicación de los contratos debía respetar los principios de publicidad,
concurrencia, transparencia, confidencialidad, igualdad y no discriminación. No obstante, el
negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, señalando su carácter de contratos privados.
En consecuencia, estos contratos están sujetos a las normas de derecho privado y a las
instrucciones internas de contratación que fije la propia Sociedad, todo ello sin perjuicio de las
normas específicas por razón de materia del contrato, en especial los arrendamientos de inmuebles
que están sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
La Ley 19/2013, de 9 de diciembre, de transparencia, acceso a la información pública y buen
gobierno, en lo que afecta a la gestión de los ingresos derivados de sus inversiones inmobiliarias,
establece la obligación de las entidades sujetas a ella de publicar en su sede electrónica o página
WEB la información relativa a los actos de gestión con repercusión económica. (Subapartado II.1.)
Segunda.- SEPIDES ha mantenido vigentes durante el periodo fiscalizado diversas instrucciones
internas para regular la formalización de las operaciones inmobiliarias, si bien no todas ellas
establecían regulación específica para las operaciones de arrendamiento de inmuebles. En
concreto, las normas aprobadas por el CA de SEPIDES el 27 de julio de 2016 excluyen
expresamente de la aplicación de las normas internas las operaciones de arrendamiento de activos
inmobiliarios. Dicha norma ha estado vigente hasta diciembre de 2017. La norma vigente anterior a
la mencionada sí establecía que todas las operaciones de arrendamiento debían ser aprobadas por
el CD de SEPIDES salvo que su cuantía fuera inferior a 12.000 euros o que se hubiese aprobado
previamente su precio. Por su parte, la posterior norma aprobada en diciembre de 2017 establece
la necesidad de aprobación por órgano competente de las operaciones de arrendamiento, que será
el CA si las operaciones superan el millón de euros y el CD si es inferior a dicho importe. Se prevé
que determinadas operaciones lleguen a ser aprobadas por los órganos de SEPI, como matriz de
SEPIDES, según su cuantía. Además, se prevé que anualmente SEPIDES apruebe al principio de
cada ejercicio un inventario de los inmuebles que se encuentran en disposición de ser arrendados
y/o enajenados y fije las condiciones del arrendamiento, entre las que se encuentra el valor o precio
que se espera recibir o las garantías a otorgar. Cabe señalar que dicho inventario no ha sido
aprobado a primeros de 2018, estando previsto que sea aprobado en el ejercicio 2019. En todos los
casos los precios aprobados debían estar soportados por tasaciones. Se ha comprobado que
alguna de las condiciones aprobadas por el CD de SEPIDES no se incluyeron finalmente en los
contratos formalizados. (Epígrafes II.1.1 y II.1.2)
50 Tribunal de Cuentas
Tercera.- Las normas internas sobre enajenación de activos inmobiliarios prevén una doble
autorización para estas operaciones; una primera para fijar el precio y las condiciones de venta y
una segunda para aprobar la enajenación en sí misma. En la norma vigente al principio del periodo
fiscalizado, 1 de enero de 2016, las autorizaciones eran dadas por el CD; a partir de la norma de
julio de 2016, las autorizaciones las da el CD si la cuantía no supera el millón de euros y el CA si es
superior. Adicionalmente, está previsto que, de acuerdo con la normativa de la matriz SEPI, las
operaciones sean autorizadas por el CD de SEPI si su cuantía supera los 6,01 millones de euros y
por su CA si supera los 12 millones. En relación con la normativa de SEPI, hay que destacar que
los límites señalados constituyen una excepción a la normativa general, por razón de la actividad y
el objeto social de SEPIDES, y que el límite de los 6,01 millones fue fijado en pesetas en una
norma aprobada en 2001 y que no ha sido objeto de actualización en las posteriores revisiones de
las “Normas reguladoras del sistema de autorización y supervisión de actos y operaciones del
Grupo SEPI”.
Todas las propuestas de autorización de operaciones inmobiliarias han de ir acompañadas de las
correspondientes tasaciones, tal como se señala en la norma de julio de 2016 y en la de diciembre
de 2017. En particular, esta última norma eleva la validez de las tasaciones a un periodo de un año
frente a los seis meses que fijaban las normas precedentes. En general, se ha comprobado que
SEPIDES ha aplicado sus normas internas a las operaciones de enajenación de activos
inmobiliarios. (Epígrafes II.1.1 y II.1.2)
Cuarta.- En cuanto al cumplimiento de la Ley 19/2013 en lo que afecta a la gestión de los ingresos
derivados de sus inversiones inmobiliarias, SEPIDES publicaba en su página WEB información de
su cartera inmobiliaria y de las licitaciones en curso, si bien la información de la “cartera
inmobiliaria” no se encontraba en todos los casos debidamente actualizada.
SEPIDES ha presentado al Tribunal de Cuentas las relaciones anuales de contratos de
compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos de los
ejercicios 2016 y 2017 dentro de los plazos previstos. La relación del ejercicio 2016 rendida por
SEPIDES está incompleta al no incluir uno de los contratos de arrendamiento formalizados que, por
su importe, debía haberse incluido. (Epígrafe II.1.2)
III.2. CONCLUSIONES RELATIVAS AL ANÁLISIS DE LAS OPERACIONES Y A LOS
PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN UTILIZADOS
Quinta.- SEPIDES carece de un inventario único, detallado y completo de los bienes de su
titularidad en el que se incluyan datos sobre el detalle de los elementos que lo integran, su
valoración, su situación actual de explotación, los ingresos que generan y datos técnicos que
definan los bienes. A la fecha de redacción de este Informe, SEPIDES estaba elaborando un
inventario a partir de la fusión de los datos que figuran en el inventario contable (utilizado para la
gestión de la actividad contable y económica y que permite el cálculo de amortizaciones y
resultados pero no recoge información sobre la naturaleza y segregación en elementos de los
bienes, sino únicamente las actuaciones de inversión realizadas), en el inventario técnico (que
incluye los datos catastrales y otros datos sobre la adquisición de los bienes clasificando estos
según su naturaleza por promociones y elementos) y las fichas de comercialización de los bienes
(que recogen datos de los bienes arrendados y de los que están en comercialización, tanto en
venta como en alquiler). (Epígrafe II.2.1)
Sexta.- El valor neto contable a 31 de diciembre de 2017 de las inversiones inmobiliarias,
incluyendo las inversiones en curso, y de las existencias asciende a un total de 202,5 millones de
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 51
euros. De dicho importe, 171,4 millones corresponden al valor de las inversiones inmobiliarias y
31,1 millones al de las existencias.
Dentro de dichas inversiones se incluyen edificios y locales de oficinas con sus correspondientes
plazas de garaje, naves industriales, viviendas de empleados procedentes de empresas liquidadas
y terrenos y solares, si bien los activos con una mayor valoración son los edificios de oficinas, que
tienen un valor neto conjunto de 162 millones de euros, en particular: Complejo Campos Velázquez
en Madrid, con un valor neto a 31 de diciembre de 2017 de 87,7 millones de euros y una superficie
total para oficinas o locales de 39.537 metros cuadrados, repartidos en 6 bloques, y 317 plazas de
garaje (SEPIDES utiliza el 4% de esta superficie como oficinas propias, estando el resto alquilado -
un 42% de la superficie a entidades del Grupo SEPI y un 54% a entidades privadas-); Edificio
Génesis, con un valor neto contable de 40,7 millones y una superficie total de 14.052 metros
cuadrados más 278 plazas de garaje, el 89% de la superficie arrendada (el 83% a EFE y el 6% a
empresas privadas); Edificio Villa de Madrid (promovido y construido por SEPIDES en los años
2009 a 2014, para ser arrendado a EFE, si bien finalmente esta Sociedad arrendó parte del Edificio
Génesis), con un valor neto contable de 28,1 millones de euros y una superficie comercializable de
14.070 metros cuadrado más 410 plazas de garaje, hasta noviembre de 2016 estuvo desocupado
si bien a 31 de diciembre de 2017 estaba alquilado el 57% de su superficie a empresas privadas; y
locales de oficinas en una planta del Edificio Castellana 135 en Madrid, con un valor neto contable
de 5,5 millones de euros y una superficie de 950 metros cuadrados y 24 plazas de garaje, alquilado
en su totalidad a una sociedad privada.
Otros inversiones inmobiliarias significativas son: las colonias de viviendas La Botjosa en Sallent
(Barcelona) y Vilafruns en Balsareny (Barcelona), en total 107 viviendas, con un valor contable de
3,3 millones de euros, de las que 86 están arrendadas; 43 naves nido en el Parque empresarial de
Cantabria en Guarnizo (Cantabria) en venta, valoradas en 7,1 millones; 8 naves en el polígono
industrial Cortijo del Conde de Granada también en venta y con valor contable de 4 millones; 4
naves en el polígono industrial de Catoira en Pontevedra en venta y valor contable de 0,8 millones;
y antiguos edificios industriales o de usos terciarios, así como terrenos y solares que figuran
registradas en existencias para su venta con un valor neto contable conjunto de 20,5 millones.
Las inversiones inmobiliarias y las existencias de SEPIDES están valoradas por su coste de
adquisición o coste de construcción más el valor de las reformas efectuadas en el caso de los
edificios destinados al arrendamiento. Las inversiones inmobiliarias, además, son objeto de
amortización. Al final de cada ejercicio la entidad valora los activos y, en su caso, contabiliza los
deterioros que se hayan producido, para lo cual contrata las tasaciones que considera necesarias.
A 31 de diciembre de 2017, el valor de los deterioros contabilizados sobre las inversiones
inmobiliarias y las existencias ascendían a 24,8 millones de euros, estando todos ellos justificados
mediante tasaciones de empresas ajenas a SEPIDES. (Epígrafe II.2.2)
Séptima.- Las inversiones previstas por SEPIDES para cada uno de los ejercicios quedan fijadas
anualmente en el Programa Operativo Anual, que la Sociedad elabora para aprobación por la
matriz SEPI. En dicho programa, de carácter estimativo, el importe de las inversiones previstas
durante los ejercicios 2016 y 2017 ascendía a 16,8 millones de euros, habiendo sido las
inversiones ejecutadas en dicho periodo según criterio de devengo de 7,2 millones, por lo que el
grado de ejecución medio para ambos ejercicios se sitúa en un 43%. Las principales inversiones
efectuadas en estos dos ejercicios han sido la reforma de uno de los seis bloques de Campos
Velázquez, por 4,1 millones y la adquisición de la finca de Paterna, por 0,9 millones, operación esta
última que no estaba planificada.
52 Tribunal de Cuentas
En los ejercicios precedentes, las inversiones más significativas en términos globales han sido las
reformas de tres bloques de Campos Velázquez para su posterior alquiler a una entidad privada,
que ha supuesto una inversión de 16,7 millones de euros entre los ejercicios 2010 a 2017, y la
adquisición del terreno y la construcción del Edificio Villa de Madrid, con una inversión total de 43
millones entre 2009 y 2015.
La operación del Edificio Villa de Madrid se inició en 2009 ante la necesidad de EFE, también
integrante del Grupo SEPI, de tener una nueva sede central. A tal fin, SEPIDES adquirió una
parcela y firmó con EFE un contrato para el arrendamiento del edificio una vez construido con
opción de compra. Los contratos suscritos por ambas Sociedades fueron objeto de ratificación en
fechas posteriores, la última en diciembre de 2011, cuando ya se estaban ejecutando las obras de
construcción. A principios de 2012, tras los cambios en las presidencias en SEPI, SEPIDES y EFE,
esta última propuso la posibilidad de arrendar otro edificio de SEPIDES en lugar del que se estaba
construyendo para ello. En noviembre de 2012, el Presidente de EFE manifestó formalmente a la
Presidenta de SEPIDES la renuncia unilateral a los contratos firmados, señalando que SEPIDES
quedaría compensado con el alquiler por EFE de sus oficinas en el Edificio Génesis; SEPI autorizó
la aceptación del desistimiento unilateral de EFE en su calidad de entidad dominante de ambas
Sociedades, lo que implica que se trató de una decisión de gestión que correspondía a sus
competencias. SEPIDES ha abonado unos costes de, al menos, 2,87 millones de euros como
consecuencia de los modificados y de las indemnizaciones que ha tenido que satisfacer a los
contratistas por los retrasos en la ejecución de la obra.
Desde el ejercicio 2012 SEPIDES ha venido registrando deterioros contables en el valor del Edificio
Villa de Madrid como consecuencia de los cambios de precios en el mercado inmobiliario que, a 31
de diciembre de 2017, ascendían a 13,3 millones, y que tienen carácter reversible. Este deterioro
tiene su origen, por una parte en el coste de la obra, superior al que supondría la aplicación de los
valores de “Costes de referencia de edificación” publicados por la Comunidad de Madrid, los cuales
tienen un carácter de herramienta de ayuda o referencia, sin que predominen sobre el fijado en
proyecto por el arquitecto director de las obras; y, por otra, en el coste de adquisición de una
parcela que era de carácter residencial y que se cambió a uso terciario, según manifiesta SEPI en
alegaciones. (Epígrafes II.2.2 y 3)
Octava.- A 31 de diciembre de 2017, SEPIDES tenía alquilados a empresas del Grupo SEPI el
47% de los metros cuadrados de oficinas o locales y el 53% restante a entidades privadas.
SEPIDES inició su actividad inmobiliaria a partir del ejercicio 2011 tras absorber a INFOINVEST en
ejecución del “Acuerdo del Consejo de Ministros de Racionalización del sector público empresarial”,
de 30 de abril de 2010, siendo la absorbida propietaria de la mayor parte de los bienes inmobiliarios
explotados por SEPIDES en la actualidad. Esta actividad de arrendamiento de oficinas no tiene
carácter estratégico, aunque esté incluida en el objeto social de SEPIDES, por lo que resulta
cuestionable que una parte relevante de la actividad de una sociedad estatal consista en competir
con las empresas privadas en el mercado inmobiliario de arrendamiento.
A dicha fecha SEPIDES tenía arrendados oficinas y locales con una superficie total de 59.836
metros cuadrados, mediante 18 contratos vigentes, que, junto con el arrendamiento de las plazas
de garaje, generaban el 99% de los ingresos por arrendamiento, de los que seis habían sido
formalizados durante los ejercicios 2016 y 2017. De estos, solo uno lo fue a una entidad del sector
público (SEPI) y los otros a entidades privadas. Dos de los contratos fueron renovaciones de
contratos anteriores (SEPI y una empresa privada). (Epígrafes II.2.3 y II.3.1)
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 53
Novena.- El contrato con SEPI fue formalizado en junio de 2016 y el anterior había perdido su
vigencia en marzo de 2015. En el proceso de negociación SEPI solicitó una reducción en el precio
pagado, aportando para ello una tasación contratada por ellos mismos, mientras que SEPIDES
pretendía el mantenimiento de la renta anterior, aportando sus propias tasaciones. El contrato,
finalmente fue firmado con una reducción de la renta del 10% respecto a la final del anterior
contrato, con un precio medio de 16,48 euros el metro cuadrado, un 19% inferior que el precio que
pagan el resto de las filiales de SEPI con contratos en Campos Velázquez. La sensible reducción
en el precio del arrendamiento para SEPI puede afectar a las posibles renegociaciones con el resto
de inquilinos del sector público, afectando negativamente a los ingresos patrimoniales de
SEPIDES. Por otra parte, la negociación efectuada entre una filial y su único accionista no puede
considerarse en ningún caso en términos de igualdad.
El otro contrato renegociado, el correspondiente a las oficinas de Castellana 135, lo fue a solicitud
del inquilino, por el alto precio que según su opinión estaba pagando. En la propuesta elevada y
aprobada al CD (18 euros el metro cuadrado) se justifica la rebaja en el precio en el mantenimiento
del inquilino y la ampliación de la vigencia del contrato. En términos homogéneos, la rebaja
obtenida por el arrendador en el contrato formalizado en julio de 2016 supone un 11% de la renta
anterior. Cabe destacar que la documentación aportada al CD para fijar el precio por metro
consistió únicamente en fichas de comercialización de dos empresas que comercializan bienes de
SEPIDES pero no incluyó una tasación efectuada en diciembre de 2015 que fijaba una renta de
mercado en torno a los 24 euros el metro. Esta negociación se efectuó, además, sin publicidad y
concurrencia, lo que se podría justificar por tratarse de una renegociación de un contrato anterior.
(Epígrafe II.3.1)
Décima.- Los otros cuatro contratos de arrendamiento formalizados en el periodo fiscalizado
corresponden a espacios que estaban desocupados y cuya única publicidad activa consistía en su
anuncio en la página WEB de SEPIDES. Los tres contratos en el Edificio Villa de Madrid han sido
formalizados con clientes aportados por intermediarios externos, lo que ha ocasionado el pago de
comisiones de intermediación por 72.143 euros. En los tres casos, la propuesta elevada al CD se
basó en la oferta presentada por el cliente, sin que conste que se haya dado mayor publicidad que
la antes descrita, ni que se promoviera la concurrencia. Los precios de estos tres contratos están
situados dentro de los márgenes fijados por las tasaciones disponibles. En el primero de los
contratos formalizados no se incluyó una de las garantías que constaba en la oferta presentada y
aprobada por el CD consistente en la presentación de un aval por 6 meses de renta.
El último de los contratos corresponde al alquiler de un bloque de Campos Velázquez a mediados
de 2017, rehabilitado en los últimos ejercicios. Según consta en el informe elevado al CD y al CA
de SEPIDES y al CD de SEPI, de las empresas del Grupo únicamente dos habían manifestado su
posible interés por alquilar alguna planta. Del sector privado había una oferta para alquilar el bloque
entero y otra para alquilar solo 4 plantas pero ofreciendo un precio menor. Por ello se propuso el
alquiler a la entidad que ofrecía el mayor precio (por encima de las tasaciones contratadas) y que
ofrecía alquilar el edificio completo, lo que facilita la gestión. Este es el único contrato de los
formalizados en el periodo fiscalizado en el que existió concurrencia previa a su adjudicación si
bien la publicidad también se limitó a la señalada publicación en la página WEB de SEPIDES.
(Epígrafe II.3.1)
Undécima.- SEPIDES dispone adicionalmente de 127 viviendas (96 arrendadas y 31 disponibles)
distribuidas en distintas promociones para su arrendamiento, que han generado únicamente
ingresos por arrendamiento por 31.451 euros en 2017. La mayoría de los contratos tienen una gran
54 Tribunal de Cuentas
antigüedad y fijan condiciones de renta de cuantía mínima, presentando adicionalmente problemas
de falta de información y control sobre la situación real y la tenencia de dichos bienes. El volumen
de ingresos que generan estos activos se puede considerar inmaterial frente a los recursos
necesarios para su gestión. (Epígrafe II.3.2)
Duodécima.- Se ha comprobado la adecuación de los procedimientos para la facturación de los
alquileres y para la actualización de las rentas anualmente. Asimismo, se ha verificado que se han
obtenido las fianzas exigidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos en los contratos y que estas
han sido depositadas de acuerdo con la normativa aplicable. Además todas las oficinas y locales
arrendados están debidamente asegurados por parte de los inquilinos conforme se establece en los
contratos de arrendamiento. (Epígrafe II.3.3)
Decimotercera.- Durante los ejercicios 2016 y 2017, SEPIDES ha formalizado en escritura cuatro
operaciones de enajenación de activos inmobiliarios de cuantía superior a 50.000 euros. El importe
global de las ventas es de 5 millones, habiendo generado estas operaciones un beneficio contable
de 2,3 millones de euros. Todas ellas se han tramitado conforme el procedimiento ordinario previsto
en las normas internas, habiéndose aportado tasaciones con una antigüedad inferior a los 6 meses
para fijar las condiciones de enajenación. En todas las operaciones las licitaciones han sido
publicadas en la WEB de SEPIDES otorgando un plazo de 15 días para la presentación de ofertas,
excepto en la venta de la nave de Sagunto, si bien el procedimiento se ha iniciado una vez que
existía un interesado en la adquisición. Las operaciones han sido aprobadas por el CD o el CA de
SEPIDES según su cuantía.
En el caso de la parcela de La Botjosa, existía publicidad adicional a la página WEB a través de un
cartel sito en la parcela. En esta operación, las condiciones de venta aprobadas señalaban que era
obligación de SEPIDES el coste de las obras de urbanización de la parcela, posponiéndose la
formalización de la escritura a que dichas obras se hubiesen finalizado. En la propuesta elevada al
CD no se informó del coste previsto de las obras, que a la fecha de redacción de este Informe
ascendía a 189.171 euros. Si restamos dicho coste del precio de venta, el valor de la tasación
utilizada de referencia para fijar las condiciones superaría el precio cobrado, lo que resulta contrario
a las normas internas de la Sociedad que se aprobaron unos meses después de formalizar la
operación.
En relación con la venta de la nave talleres de Sagunto a la Generalitat Valenciana existía
previamente un litigio judicial derivado de la cesión hecha a la Comunidad Autónoma anteriormente
y de la negativa de esta a devolver la posesión por las mejoras que había realizado. Tras el fallo
judicial a favor de SEPIDES, la Comunidad Autónoma ofreció comprar la nave por 3,8 millones de
euros, habiendo pagado parte de dicho importe mediante la entrega de una finca en Paterna
valorada en 0,8 millones. El valor de la venta se ha realizado por el de la tasación disponible.
(Epígrafe II.3.4)
Decimocuarta.- La publicidad activa realizada por SEPIDES para promover la venta o alquiler de
los activos inmobiliarios se ha limitado durante el periodo fiscalizado a la publicación en su página
WEB de la cartera inmobiliaria del Grupo y a la existencia de determinadas vallas en los polígonos
industriales en los que radican los bienes. No se ha acreditado que durante los ejercicios 2016 y
Gestión de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES (2016 y 2017) 55
2017 SEPIDES haya realizado inversión alguna en publicidad en los medios de prensa escritos o
digitales o en páginas WEB especializadas9.
El mantenimiento y actualización de la página WEB de SEPIDES es responsabilidad de una unidad
distinta al Departamento comercial, lo que ha ocasionado que la información de la página WEB no
estuviese debidamente actualizada durante una parte de los trabajos de Fiscalización por
problemas de coordinación entre las unidades afectadas, debido a que no existe ningún
procedimiento escrito o norma que determine qué datos deben ser publicados y los plazos y pautas
para su traslado entre los distintos departamentos. (Epígrafe II.3.5)
9 A pesar de lo manifestado por SEPIDES en alegaciones no se ha acreditado la existencia de contratación alguna de
publicidad en páginas WEB, ni la confección de dípticos, ni la contratación de mupis, ni la inserción de anuncios en
prensa por parte de SEPIDES durante los ejercicios fiscalizados.
56 Tribunal de Cuentas
IV.- RECOMENDACIONES
Primera.- SEPIDES debería intensificar los esfuerzos para poder disponer a la mayor brevedad
posible de un inventario único, detallado y completo de los bienes inmobiliarios de su titularidad, en
el que se incluya, para cada uno de los bienes, su descripción, su valoración contable (valor de
adquisición, amortización acumulada y deterioro, en su caso), su situación actual de explotación
(arrendado, para venta, para alquilar o no comercializado), los ingresos que genera y otros datos
técnicos (fecha de adquisición, referencia catastral, situación, anterior propietario, superficie, datos
registrales, etc).
Segunda.- Dado que la gestión de las viviendas de su titularidad genera unos costes que exceden
en la mayoría de los casos a los rendimientos obtenidos, se considera conveniente que, desde el
punto de vista operativo y en aras de una mayor eficiencia, SEPIDES analice la situación particular
de cada uno de estos activos y adopte las medidas oportunas para ir desprendiéndose de ellos
mediante su enajenación o mediante la firma de algún tipo de convenio para su cesión o gestión
por la entidad pública local o autonómica que tenga encomendada la política de vivienda. Para ello,
será preciso que SEPIDES dedique esfuerzos a regularizar la situación de aquellos bienes de su
propiedad sobre los que desconoce la identidad de los usuarios o el título jurídico que les autoriza,
en su caso, a su ocupación.
Tercera.- Con independencia de que se considere que la actividad de SEPIDES en el ámbito del
arrendamiento de oficinas debería configurarse básicamente como de apoyo, asesoramiento y
puesta a disposición de las empresas del Grupo SEPI de oficinas y locales para que desarrollen su
actividad, y dado que actualmente gran parte de esta actividad se desarrolla con entidades del
sector privado, para optimizar el resultado de su actividad inmobiliaria, sería aconsejable que
SEPIDES realizara políticas activas de promoción de los bienes comercializados, complementarias
a la exclusiva publicación en su página WEB de su cartera inmobiliaria, de manera que pudiese
contactar con clientes potenciales y aumentar la concurrencia en la adjudicación de los contratos.
Ello, además, ayudaría a no depender de intermediarios, lo que redundaría en una disminución de
costes para SEPIDES.
Además, al objeto de garantizar que la información que ofrece su página WEB esté en todo
momento actualizada, sería conveniente que se establecieran normas internas de comunicación y
coordinación entre las distintas unidades que intervienen en las operaciones de comercialización de
los activos inmobiliarios de SEPIDES.
Madrid, 28 de febrero de 2019
La Presidenta
Mª José de la Fuente y de la Calle
ANEXO
ANEXO I-1/3
A) BALANCE DE SITUACIÓN DE SEPIDES – EJERCICIO 2015, 2016 Y 2017
(en euros)
ACTIVO
31/12/2015
31/12/2016
31/12/2017
ACTIVO NO CORRIENTE
263.030.936,74
250.039.573,34
251.381.563,92
Inmovilizado intangible
91.979,82
67.592,68
37.823,92
Aplicaciones informáticas
91.979,82
67.592,68
37.823,92
Inmovilizado material
8.183.541,41
9.168.851,52
1.965.496,95
Terrenos y construcciones
1.822.818,68
1.793.649,20
1.764.479,72
Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material
112.157,31
87.506,17
77.567,00
Inmovilizado en curso y anticipos
6.248.565,42
7.287.696,15
123.450,23
Inversiones Inmobiliarias
162.450.113,95
162.519.625,96
171.255.765,85
Terrenos
79.117.868,85
80.236.756,47
81.227.021,31
Construcciones
83.332.245,10
82.282.869,49
90.028.744,54
Inversiones en empresas del grupo y asociadas a
largo plazo
65.670.855,61
62.389.761,02
59.590.060,95
Instrumentos de patrimonio
65.670.855,61
62.389.761,02
59.590.060,95
Inversiones financieras a largo plazo
21.649.270,59
12.744.024,90
15.489.660,76
Instrumentos de patrimonio
10.741.911,61
11.189.186,83
12.133.520,89
Créditos a terceros
9.843.798,21
528.277,50
1.956.442,30
Otros activos financieros
1.063.560,77
1.026.560,57
1.399.697,57
Activos por impuesto diferido
4.985.175,36
3.149.717,26
3.042.755,49
ACTIVO CORRIENTE
87.160.395,36
87.008.338,93
86.040.810,72
Existencias
35.602.790,66
33.334.831,08
31.104.668,86
Edificios adquiridos
11.359.353,49
8.628.291,33
8.633.292,76
Terrenos y solares
9.972.263,94
9.968.944,70
8.544.989,43
Obras en curso
6.722.269,70
7.188.691,52
7.377.593,29
Edificios construidos
7.548.903,53
7.548.903,53
6.548.793,38
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
23.051.820,34
18.495.449,07
19.730.916,29
Clientes por ventas y prestaciones de servicios
5.642.569,12
5.844.477,30
8.542.237,94
Clientes , empresas del grupo y asociadas
15.229.317,62
10.777.765,19
10.230.146,67
Deudores varios
747.741,05
342.232,36
231.702,00
Personal
63.793,57
94.176,24
97.783,49
Otros créditos con las Administraciones Públicas
1.368.398,98
1.436.797,98
629.046,19
Inversiones en empresas del grupo y asociadas a
corto plazo
20.783.068,75
31.642.428,67
34.745.798,80
Créditos a empresas
20.782.428,30
19.747.258,20
34.745.798,80
Otros activos financieros
640,45
11.895.170,47
0,00
Inversiones financieras a corto plazo
7.000.717,61
2.496.051,70
74.487,68
Créditos a terceros
6.747.049,77
2.166.407,70
42.338,50
Otros activos financieros
253.667,84
329.644,00
32.149,18
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
721.998,00
1.039.578,41
384.939,09
Tesorería
721.998,00
1.039.578,41
384.939,09
TOTAL ACTIVO
350.191.332,10
337.047.912,27
337.422.374,64
ANEXO I-2/3
(en euros)
PASIVO
31/12/2015
31/12/2016
31/12/2017
PATRIMONIO NETO
325.882.138,67
326.040.509,06
326.386.511,09
Fondos propios
327.332.398,41
326.040.509,06
326.386.511,09
Capital
118.899.502,96
118.899.502,96
118.899.502,96
Capital escriturado
127.919.500,73
127.919.500,73
127.919.500,73
Capital no exigido
(9.019.997,77)
(9.019.997,77)
(9.019.997,77)
Reservas
207.313.956,23
207.425.850,15
207.141.006,10
Legal y estatutarias
67.859,60
179.753,52
179.753,52
Otras reservas
207.246.096,63
207.246.096,63
206.961.252,58
Resultado del ejercicio
1.118.939,22
(284.844,05)
346.002,03
Ajustes por cambio de valor
(1.450.259,74)
0,00
0,00
Instrumentos financieros disponibles para la venta
(1.450.259,74)
0,00
0,00
PASIVO NO CORRIENTE
11.432.501,53
1.596.542,73
1.948.400,18
Deudas a largo plazo
10.689.262,94
956.132,43
1.353.857,73
Deudas con entidades de crédito
9.852.407,04
0,00
0,00
Otros pasivos financieros
836.855,90
956.132,43
1.353.857,73
Deudas con empresas del grupo y asociadas a
largo plazo
487.152,44
427.596,00
425.000,00
Pasivos por impuesto diferido
256.086,15
212.814,30
169.542,45
PASIVO CORRIENTE
12.876.691,90
9.410.860,48
9.087.463,37
Provisiones a corto plazo
244.671,37
340.117,37
422.086,68
Deudas a corto plazo
869.339,52
666.588,63
990.683,05
Deudas con entidades de crédito
1.276,23
2,45
0,00
Otros pasivos financieros
868.063,29
666.586,18
990.683,05
Deudas con empresas del grupo y asociadas a
corto plazo
9.458.725,79
6.315.529,12
5.586.196,23
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
2.303.955,22
2.088.625,36
2.088.497,41
Proveedores
14.825,20
163.308,07
42.373,77
Acreedores, empresas del grupo y asociadas
291.013,26
67.951,39
148.709,94
Acreedores varios
669.152,98
689.471,73
692.780,23
Personal
619.764,03
519.094,37
511.240,84
Otras deudas con las Administraciones Públicas
557.574,75
639.674,80
684.267,63
Anticipos de clientes
151.625,00
9.125,00
9.125,00
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO
350.191.332,10
337.047.912,27
337.422.374,64
ANEXO I-3/3
B) CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS DE SEPIDES – EJERCICIO 2015, 2016 Y 2017
(en euros)
CUENTA DE PERDIDAS Y GANANCIAS
31/12/2015
31/12/2016
31/12/2017
Importe neto de la cifra de negocios
10.203.316,70
12.295.066,26
16.237.741,13
Ventas
827.500,00
1.225.000,00
3.792.769,78
Prestación de servicios
350.722,34
399.715,54
464.751,69
Ingresos por arrendamientos
9.025.094,36
10.670.350,72
11.980.219,66
Importe neto de la cifra de negocios financieros
7.293.570,37
4.460.542,12
4.049.093,90
Participaciones en instrumentos de patrimonio
1.499.851,76
364.907,54
434.803,08
Valores negociables y otros instrumentos financieros
1.722.597,64
1.197.230,85
706.690,14
Prestaciones de servicios financieros
4.071.120,97
2.898.403,73
2.907.600,68
Variación de existencias de productos terminados
y en curso
(668.734,99)
(481.389,14)
(811.208,38)
Trabajos realizados por la empresa para su activo
358.117,78
314.389,06
200.042,89
Aprovisionamientos
(3.137.274,01)
(2.426.500,15)
(2.549.779,12)
Otros ingresos de explotación
2.441.307,88
2.680.194,05
2.963.093,41
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
2.441.307,88
2.680.194,05
2.963.093,41
Gastos de personal
(7.885.023,00)
(7.212.144,92)
(6.929.886,65)
Sueldos, salarios y asimilados
(6.068.154,61)
(5.604.269,77)
(5.372.252,21)
Cargas sociales
(1.816.868,39)
(1.607.875,15)
(1.557.634,44)
Otros gastos de explotación
(5.670.798,67)
(5.783.641,25)
(6.260.730,46)
Servicios exteriores
(4.105.294,57)
(4.018.851,54)
(4.344.399,48)
Tributos
(1.488.630,48)
(1.687.419,50)
(1.916.330,98)
Pérdidas, deterioros y variación de provisiones por
operaciones comerciales
(76.873,62)
(77.370,21)
0,00
Amortización del inmovilizado
(4.818.571,43)
(4.911.571,76)
(5.088.108,60)
Deterioro y resultado por enajenaciones del
inmovilizado
2.848.544,31
4.234.399,75
2.004.262,91
Deterioros y pérdidas
2.848.544,31
4.234.399,75
2.115.618,23
Resultados por enajenaciones y otros
0,00
0,00
(111.355,32)
Deterioro y resultado por enajenaciones de
instrumentos financieros
(270.477,54)
448.747,20
(2.738.578,07)
Deterioros y pérdidas
(270.477,54)
448.747,20
(2.738.578,07)
Otros resultados
8.421,32
(41.008,88)
272.096,46
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN
702.398,72
3.577.082,34
1.348.039,42
Ingresos financieros
(118.019,89)
15.509,18
35.693,60
De valores negociables y otros instrumentos
financieros
(118.019,89)
15.509,18
35.693,60
En empresas del grupo y asociadas
(214.520,85)
4.326,08
20.521,58
En terceros
96.500,96
11.183,10
15.172,02
Gastos financieros
(390.310,39)
(159.495,10)
(64.775,86)
Por deudas con empresas del grupo y asociadas
(103.398,81)
(27.421,10)
-653,75
Por deudas con terceros
(286.911,58)
(132.074,00)
(64.122,11)
Variación de valor razonable en instrumentos
financieros
0,00
(2.500.000,00)
0,00
Imputación al resultado del ejercicio por activos
financieros disponibles para venta
0,00
(2.500.000,00)
0,00
RESULTADO FINANCIERO
(508.330,28)
(2.643.985,92)
(29.082,26)
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
194.068,44
933.096,42
1.318.957,16
Impuesto sobre beneficios
924.870,78
(1.217.940,47)
(972.955,13)
RESULTADO DEL EJERCICIO
1.118.939,22
(284.844,05)
346.002,03
Fuente: Cuentas anuales SEPIDES
ALEGACIONES FORMULADAS
RELACIÓN DE LEGANTES
ALEGACIONES FORMULADAS POR SEPIDES
ALEGACIONES FORMULADAS POR EL EXPRESIDENTE DE SEPIDES (MARZO 2009 A
FEBRERO 2012)
ALEGACIONES FORMULADAS POR SEPI
ALEGACIONES FORMULADAS POR LA EXPRESIDENTA DE SEPI (DICIEMBRE 2016 A JUNIO
2018)
ALEGACIONES FORMULADAS POR EL EXPRESIDENTE DE AGENCIA EFE (FEBRERO
2012 A JULIO 2018)
ALEGACIONES FORMULADAS POR SEPIDES
E 201900100000334
TRIBUNAL DE
CuENTAS
O?FiC?lNA GENERAL ORTEGA Y GASSEI
CSV: 72361-64274-54345-67455
lEUOí/201908:15:21
u
l
AL TRIBUNAL DE CUENTAS
SERGIO VELÁZQUEZ VIOQUE, mayor de edad, con D.N.I y N.I.F 76.023.174-D y
domicilio a efectos de notificaciones en la calle Velázquez, nQ 134-bis, de Madrid,
Secretario General, Director de la Asesoría Jurídica y Secretario del Consejo de SEPI
DESARROLLO EMPRESARIAL, S.A., S.M.E., actuando en virtud de las facultades
conferidas en la escritura de poder otorgada ante el Notario de Madrid, D. Rodrigo
Tena Arregui, el día 28 de abril de 2014, con el número 696 de orden de su protocolo,
al Tribunal de Cuentas me dirijo y
EXPONGO
I.- Que con fecha 17 de diciembre de 2018 SEPI DESARROLLO EMPRESARIAL, S.A.,
S.M.E. ha recibido comunicación del Tribunal de Cuentas remitiendo el Anteproyecto
de Informe de "FISCALIZACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN DE LOS
INGRESOS DERIVADOS DE LA INVERSIONES INMOB?LIAR?AS DE SEPIDES,
EJERCI(105 2016 Y 2017", a los efectos de que se presenten las alegaciones
oportunas.
II.- Que en contestación a la citada comunicación se formulan las siguientes
ALEGACIONES
PRIMERA. EN RELACIÓN A LO DISPUESTO EN LA PÁGINA 16 II.2.1 INVENTARIO,
CONCLUSIÓN QUINTA (PÁGÍfül 45), RECOMENDACIÓN PRIMERA (PÁGINA Sl).
En el Anteproyecto del Informe se recomienda a SEPIDES que intensifique los
esfuerzo para disponer a la mayor brevedad posible de un inventario único,
detallado y completo de los bienes inmobiliarios de su titularidad, en el que se
incluya, para cada uno de los bienes, su descripción, su valoración contable, su
situación actual de explotación, los ingresos que genera y otros datos técnicos
1
Respecto a dicha recomendación SEPIDES se encontraba a fecha de realización del
informe y actualmente en proceso de elaboración del inventario para servir al fin
identificado por los auditores en el informe del Tribunal de Cuentas.
El proyecto de elaboración del inventario se ha planificado en cuatro fases, que se
detallan a continuación.
Se ha concluido la primera de ellas y está ya en proceso de ejecución la fase 2, con
los puntos 2.1 y 2.2 concluidos e iniciándose el 2.3.
En relación al punto 4.2 de la fase 4, se han iniciado algunos procesos de
regularización patrimonial cuya necesidad se identificó en el punto 1.1.
* Fase 1:
1.1 Elaboración de un repositorio documental que permita disponer de manera
ordenada y centralizada de la documentación que sirva de fuente de los datos
necesarios para alimentar las características descriptivas de los inmuebles
(escrituras, notas simples, fichas catastrales, contratos...).
1.2 Elaboración de un archivo de intercambio informático que aglutine toda la
información patrimonial de los inmuebles y que permita la carga masiva de datos al
software de gestión del inventario que se va a utilizar (PRINEX), que permitirá en
una fase posterior la vinculación con contabilidad y la gestión comercial.
* Fase 2:
2.1 Parametrización del software de gestión del inventario para asumir los datos que
va a recibir.
2.2 Pruebas de verificación y funcionamiento del software en un entorno de
"pruebas".
2.3 Carga de los datos de un entorno "real".
2
* Fase 3:
3.1 Adaptación de los procesos contables para vincular la contabilidad con el
inventario.
3.2 Revisión de la gestión de arrendamientos que ya se estaba haciendo desde la
herramienta para verificar el funcionamiento con los nuevos datos cargados.
3.3. Vinculación del repositorio documental con el inventario en la herramienta a
través de un soporte documental.
* Fase 4:
4.1 Inicio de la gestión comercial a través de la herramienta.
4.2 Identificación de activos que necesitan someterse a un proceso de regularización
patrimonial e inicio de esos procesos.
Al objeto de priorizar el proyecto dentro de la Compañía y dada la necesidad de
coordinar a distintas áreas funcionales para acometer las fases a desarrollar, se ha
asignado este proyecto a la Directora de Relaciones IntraSEPÍ, con la finalidad
de que se disponga del inventario unificado requerido en el menor tiempo posible.
SEGUNDA. EN RELACIÓN A LO DISPUESTO EN LA PÁGINA 25 PRIMER PÁRRAFO
En diciembre de 2012, la inversión que ya se había ejecutado ascendía a 13,5 millones
de euros, casi la mitad de los 27,9 millones que ha supuesto la inversión final en la
construcción. Teniendo en cuenta que la edificabilidad del edifício son 14.200 metros
cuadrados, a los que hay que sumar los 12.000 metros del garaje, el importe global de
construcción ha supuesto un coste por metro cuadrado de 1.062 euros, importe muy
3
superior a los valores de "Costes de referencia de edificación? publicados por la
Comunidad de Madrid que, para 2014, se situaban como máximo en 733 euros por
metro cuadrado para las oficinas y en 595 euros para los garajes en sótano. De lo
expuesto se deduce que los deterioros que se habían registrado contablemente a 31 de
diciembre de 201 7 sobre el citado edificio tienen su origen, fundamentalmente, en el
elevado coste soportado por SEPIDES para su construcción. Entre las posibles causas
de la elevación de dicho precio se encuentran las paralizaciones de las obras y las
modificaciones en el proyecto derivadas del cambio en el arrendatarío inicialmente
prevísto para el edificio.
Respecto a dicha manifestación, en el informe se ha establecido una comparación
entre el coste de inversión final real del edificio (27,9 millones de euros) y unos
costes de referencia de edificación, de base estadística, publicados por la Comunidad
de Madrid.
SEPIDES entiende que esa comparativa no se está realizando en términos
homogéneos, principalmente por dos motivos:
1) Los costes de referencia de edificación, tal y como se menciona en el método
de determinación de dichos costes publicado por la Comunidad de Madrid, se
refieren a precios de ejecución material (no incluyendo el beneficio industrial
ni los gastos generales).
Por lo tanto, debiera compararse el coste de ejecución material de las obras
(18,3 millones de euros) en lugar de la inversión final (27,9 millones de
euros).
El coste de ejecución material de 18,3 millones de euros no incluye los gastos
generales ni el beneficio industrial del contratista, que sería un 19% (13% de gastos
generales + 6% de beneficio industrial), y supondrían 3,5 millones
aproximadamente. Por lo tanto el coste de ejecución por contrata de la obra ha sido
de 21,8 millones de euros. El resto, hasta los 27,9 millones de euros de inversión que
4
recoge el Anteproyecto de informe del Tribunal de Cuentas obedece a otros
conceptos que, efectivamente forman parte de la inversión realizada, pero que no
constituyen el coste de ejecución material con el que establece la comparación al
utilizar los "Costes de referencia de edificación" publicados por la Comunidad de
Madrid. Esos otros conceptos serían: los honorarios técnicos de redacción de
proyectos, dirección de obra y coordinación de seguridad y salud, impuestos, tasas y
visados, la obra de acometida eléctrica que hubo que realizar, etc... Todos esos
costes, más los gastos generales y el beneficio industrial, son los que hacen que no se
pueda hablar en términos homogéneos de coste de ejecución material y de coste de
inversión. Es decir, el coste de ejecución material es uno de los sumandos del coste
de inversión.
Dicho de otro modo, el coste estimativo dado por la comunidad de Madrid, asciende
a 17,5 millones de euros que vendría de aplicar la siguiente fórmula:
M2 construidos de Oficina: 14.200 m2
Módulo estimativo aplicable: 733 €/m2
M2 construidos de Garaje: 12.000 rn?'
Módulo estimativo aplicable: 595 €/mz
(14.200*733) + (12000*595) = 10.408.600 +7.140.OOO= 17.548.600 €
Por tanto lo realmente comparable es el coste de ejecución de la obra que asciende a
18,3 millones de euros y el coste estimativo de 17,5 millones de euros.
De este modo, dividiendo entre los 26.200 metros cuadrados construidos (ofícinas +
aparcamiento), se obtiene un coste por metro cuadrado construido de 698,50
eurOS.
2) Los costes de referencia de edificación publicados por la Comunidad de
Madrid tienen una base estadística, con la dispersión que ello puede suponer
a la hora de ser aplicados a proyectos singulares como es el caso del Edificio
Villa de Madrid. En este caso, la singularidad de la construcción hace que
5
se parezca más a un edificio docente que a uno de oficinas, acorde a la
clasificación utilizada por la Comunidad de Madrid.
Así mismo, se han redactado los proyectos técnicos para definir las obras necesarias
acorde a las necesidades planteadas en cada momento, tanto para el inquilino
original, como para la modificación posterior deriváda de la pérdida del inquilino,
determinándose un presupuesto de obras detallado conforme a las características
del edificio, los materiales a emplear y los procedimientos de ejecución a utilizar.
La ejecución de las obras se sometió a un procedimiento de contratación abierto
adjudicándose en condiciones de concurrencia.
Por lo tanto, el precio de ejecución es el que el mercado ofreció en ese momento, no
considerando que el coste de construcción estuviese desfasado con respecto a las
características del edificio construido.
TERCERA, EN RELACIÓN A LO DISPUESTO EN EL APARTADO II.3.1.
OPERACIONES DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS FORMALIZADAS EN 2016 Y
2017 D) (PÁGINA 33), II.3.5.- POLÍTICA COMERCIAL Y PUBLICIDAD (PÁGINA
4l1, CONCLUSIÓN DECIMOCUARTA (PÁGINA 50) RECOMENDACIÓN TERCERA
(PÁGINA 51)
En el Anteproyecto del Informe se realizan las siguientes manifestaciones respecto a
política comercial y publicidad:
En los otros cuatro contratos formalizados en el período, los espacios alquilados
estaban desocupados en el momento de formalizarse el alquiler y se encontraban
anunciados como espacios disponibles en la página Web de SEPIDES en la información
sobre la cartera inmobiliaria. Esta ha sido la única publicidad dada por la Sociedad
con carácter previo a la adjudicación de los contratos.
6
La publicidad activa realizada por SEPIDES para promover la venta o alquiler de los
activos inmobiliarios se ha limitado durante el periodo fiscalizado a la publicación en
su página WEB de la cartera inmobiliaria del Grupo y a la existencia de determinadas
vallas en los polígonos industriales en los que radican los bienes. No se ha acreditado
que durante los ejercicios 2016 y 201 7 SEPIDES haya realizado inversión alguna en
publicidad en los medios de prensa o esüitos o digitales o en páginas WEB
especializadas.
Sería aconsejable que SEPIDES realizara políticas activas de promoción de los bienes
comercializados, complementarias a la exclusiva publicación en su página WEB de su
cartera inmobiliaria, de manera que pudiese contactar con clientes potenciales y
aumentar la concurrencia en la adjudicación de los contratos. Ello, además, ayudaría a
no depender de intermediarios, lo que redundaría en una disminución de costes para
SEPIDES.
Además al objeto de garantizar que la información que ofrece su página WEB esté en
todo momento actualizada, sería conveniente que se establecieran normas internas de
comunicación y coordinación entre las distintas unidades que intervienen en las
operaciones de comercialización de los activos inmobiliarios de SEPIDES.
Respecto a dichas manifestaciones SEPIDES, además del perfil del contratante de su
página web, ha venido utilizando otros medios a través de los cuales publicitar los
activos en comercialización con el objeto de incrementar, en la medida de lo posible,
la concurrencia y transparencia de los procesos:
*
Páginas web especializadas en la comercialización de activos inmobiliarios,
como por ejemplo, IDEALISTA o INTEREMPRESAS.
*
Carteles y vallas publicitarias situadas próximas a los activos en
comercialización:
l Parque Empresarial de Cantabria (El Astillero, Cantabria) - 1 valla de 3 x
5,60 m.
7
J Parque Industrial Cortijo del Conde (Granada) - 2 vallas de 4 x 3 m.
l Parque Empresarial Puerta de Granada (Granada) - 2 vinilos de 1 x 0,75
m.
l Parque Empresarial del Mirador del Ábalo (Catoira, Pontevedra) - 2
carteles de 1 x 0,75 m.
l Parque Empresarial ABRA INDUSTRIAL (Abanto y Ciérvana, Vizcaya)-1
valla de 4 x 3 m.
*
Dípticos publicitarios de activos en comercialización (naves nido en
Cantabria, naves Granada, ABRA Industrial, etc...).
*
Contratación de mupis en el aeropuerto de Bilbao para dar a conocer ABRA
Industrial.
*
Inserciones en prensa escrita (Diario Montañés, Ideal de Granada, anuncios
de la venta de parcela Aparcamiento y Comedores Babcock & Wilcox, etc...).
Para garantizar que la página WEB está en todo momento actualizada, se ha
encomendado a la nueva Dirección de Relaciones IntraSEPÍ que coordine y recopile
las necesidades de información a publicar de las distintas áreas de SEPIDES. Así
como que lidere el proyecto de revisión del Manual de Organización, Normas y
procedimientos del Grupo SEPIDES, de forma que se aseguren y coordinen los
flujos de comunicación entre las áreas implicadas del Grupo.
CUARTA. EN RELACIÓN A LO DISPUESTO EN LA PÁGINA 37-38/ CONCLUSIÓN
ÚNDECIMA/ RECOMENDACIÓN SEGUNDA
Teniendo en cuenta que el volumen de ingresos que generan estos activos de SEPIDES
resulta inmaterial si se compara con los recursos que es necesario dedicar para su
gestión, desde el punto de vista operativo y de eficiencia resultaría más razonable la
enajenación de estos activos, especialmente de los que generan rentas simbólicas.
8
Sepides dispone adicionalmente de 127 viviendas (96 arrendadas y 31 disponibles
distribuidas en distintas promociones para su arrendamiento, que han generado
únicamente ingresos por arrendamiento por 31. 451 euros en 201 7. La mayoría de los
contratos tienen una gran antigüedad y fijan condiciones de renta de cuantía mínima,
presentando adicionalmente problemas de falta de información y control sobre la
situación real y la tenencia de dichos bienes. El volumen de ingresos que generan estos
activos se puede considerar inmaterial frente a los recursos necesarios para su gestión.
Dado que la gestión de las viviendas de su titularidad genera unos costes que exceden
en la mayoría de los casos a los rendimientos obtenidos, se considera conveniente que,
desde el punto de vista operativo y en aras a una mayor eficiencia, SEPIDES analice la
situación particular de cada uno de estos activos y adopte las medidas oporturms para
ir desprendiéndose de ellos mediante su enajenación. Para ello, será previso que
SEPIDES dedique esfuerzos a regularizar la situación de aquellos bienes de su
propiedad sobre los que desconoce la identidad de los usuarios o el título jerárquico
que les autoriza, en su caso, a su ocupación.
En relación a estas manifestaciones, SEPIDES adquiere en diciembre de 1998 a
POTASAS DEL LLOBREGAT la propiedad de las colonias de viviendas La Botjosa
(Sallent) y Vilafruns (Balsareny), conjuntos residenciales creados en el año 1934
para alojar a los trabajadores de la planta de tratamiento de mineral.
SEPIDES tiene la obligación de mantener las condiciones contractuales de inquilinos
con alquileres vitalicios, que en algunos casos abonan menos de 5€ al año por el
alquiler de sus viviendas. Esto hace que los arrendatarios tengan poco interés en
adquirir las viviendas y que no podamos venderlas a inversores por la baja
rentabilidad de la operación. Por tanto, una posible venta a terceros, en un mercado
general, es poco probable, salvo la cesión por un coste mínimo a los trabajadores de
las propias minas o un acuerdo con el Ayuntamiento de Sallent.
9
Para paliar los problemas derivados del impagos de rentas, se ha establecido un
protocolo de actuación por el que la Dirección Financiera actualiza
trimestralmente un listado con el estado de deudas, incluyendo las derivadas de los
arrendamientos, para su análisis conjunto con la Dirección de Negocios de la
Actividad Inmobiliaria y la Asesoría Jurídica, con el fin de ?levar a cabo las acciones
que se consideren necesarias.
Se han reclamado tanto judicial (deudores con una cuantía superior a 500 euros),
como extrajudicialmente, las deudas, acordando un calendario de pagos
individualizado ajustado a las posibilidades de cada deudor. En la mayoría de los
casos los deudores han ido regularizando la situación.
QUINTA. EN RELACIÓN A LO DISPUESTO EN EL EPÍGRAFE II (RESULTADOS DE
LA FISCALIZACIÓN), APARTADO ??.2 (COMPOSICIÓN DEL PATRIMONIO
INMOBILIARIO DE SEPIDES), SUBAPARTADO II.2.3 (PLANIFICACIÓN Y
EiECUCIÓN DE LAS INVERSIONES EN EL PATRIMONIO INMOBILIARIO), PÁGINA
28. CONCLUSIÓN OCTAVA (PÁGINA 47), RECOMENDACIÓN TERCERA
(PÁGINASI),
El Tribunal de Cuentas indica en su Anteproyecto de Informe lo siguiente:
"Resulta que, sin perjuicio de que el destino inicial del Edificio Villa de Madrid fuera
su uso por EFE, en la práctica las inversiones acometidas por SEPIDES en los últimos
diez años se han destinado a arrendamientos a entidades del sector privado. (...) Si
bien es cierto que estas actividades encajan con su objeto social y que, una vez que
SEPIDES dispone de los activos, la actuación de la Entidad no puede ser otra que la
de obtener rendimientos de ellos, cabe prequntarse si la actividad de una sociedad
estatal debe consistir en competir con las empresas privadas en el mercado
inmobiliario de arrendamiento; más bien parece que lo más adecuado sería que la
actividad de SEPIDES en este ámbito se confiqurara básícamente como de
10
asesoramiento en materia de qestión inmobilíaria poniendo a disposición de las
empresas del Grupo SEPI oficinas y locales para que desarrollen su actividad"
Procede señalar que la actividad inmobiliaria de SEPIDES, sociedad constituida por
SEPI en 2002, trae su origen en la fusión por absorción operada en junio de 2011
entre dicha sociedad e INFOINVEST, que se ?levó a cabo en cumplimiento del
Acuerdo del Consejo de Mínistros de 30 de abril de 2010, sobre racionalización del
sector público.
Por tanto, a partir de dicha fecha, a la actividad que venía desarrollando SEPIDES de
promoción y dinamización empresarial, se añadió la de promoción inmobiliaria que
veru'a ?levando a cabo INFOINVEST.
INFOINVEST era una sociedad instrumental de SEPI, constituida por el INI en julio
1989, dedicada a la puesta en valor de los terrenos y activos inmobiliarios de
antiguas empresas del INI SEPI, que quedaron en desuso por las reconversiones
industriales, mediante la creación de parques empresariales en dichos terrenos.
Asimismo, INFOINVEST gestionaba el patrimonio inmobiliario de SEPI, procedente
en algunos casos de sociedades privatizadas de las que INFONIVEST asumió las
viviendas sociales, realizando también actividades de consultoría y asesoramiento
inmobiliario para el Grupo SEPI.
Todas estas actividades, integradas desde 2010 en SEPIDES, han venido siendo
realizadas con criterio de mercado, buscando siempre la mayor rentabilidad para la
sociedad y su accionista, por lo que resulta evidente que no pueden limitarse al
ámbito del Grupo SEPI. Las enajenaciones y arrendamientos que Ileva a cabo
SEPIDES se dirigen a todo el mercado, público y privado.
No se comparte, pues, la duda del Tribunal de Cuentas sobre la actívidad de SEPIDES
compitiendo en el mercado privado, pues es la regla general de funcionamiento de
todas las empresas estatales, con las excepciones de las que prestan total o
parcialmente un servicio público. SEPIDES compite en su actividad en el mercado
11
i'
privado como lo hacen otras sociedades públicas en sus respectivos sectores: naval,
agrícola, energía, minería,
Adicionalmente, el asesoramiento y el alquiler dentro del propio grupo también
suponen competir en el mercado inmobiliario con empresas privadas.
Por todos lo expuesto,
SOLICITO, que teniendo por presentado en tiempo y forma el presente escrito, se dé
por cumplido el requerimiento efectuado a SEPI DESARROLLO EMPRESARIAL, S.A.,
S.M.E.
Madrid, a 17 de enero de 2019
rgio)Ílá'?ez Vioque
Secr'etariWeral, Director de la Asesoría Jurídica y Secretario del Consejo de SEPI
DESARROLLO EMPRESARIAL, S.A., S.M.E.
12
ALEGACIONES FORMULADAS POR EL EXPRESIDENTE DE SEPIDES
(MARZO 2009 A FEBRERO 2012)
Con fecha 14 de Enero de 20X9, a las 16:49 horas, se ha recibido, rnediante coríeo eíectróníco,
procedente de 1a Asesoría Jurídica de SEPIDES S.A., copia del ANTEPROYECT O DE íNFORME DE
F{SCAL}ZACION DE LOS PRO(:ED}M}ENTOS DF GESTlóN DE LOS INGRESOS DERíVADOS DE. LAS
NVERSlONES INMOBlLiARíAS DE SEPlDE$, EjERCICíOS 20í6 Y 2017.
A la vista deí citado Anteproyecto de %rúorme, no se forrnulan a(egaciones al müsmo, por !o
síguiente:
%'- - E informe se refiere, íundamenta!rnente, a las operacmones de 2016 y 20í7, ejercmcios muy
posteríores a mí cese como presidente óe SEPíDES, acaecido en Febrero de 2012.
2Q - En cuanto al análísis del Edíficío Víí!a de Madvd, tanto ]a compía «3e los terrenos como la
ad)udicacíón de !aS ObraS, Se efeCtuarOn pOr INFoíNVEST S.A,, antes de la abSOrCi= pOr
SEPIDES que, como seF»a'Aa e? propo informe, se eíecxúa en Junío de 20íl. Sobre este asunto,
hasta rni cese, el Ariteproyedo no hace afüsíón aíguna que merezca alegaciones. La rescisíón
del contrato con la Agencía EFE así como las operacíones derivadas de mísmo, se rea!izaron
con posteííorídad a rni cese que, como he ít?dícado, se pvodujo erí febrero de 20!2.
39- No exísten cuestíorbes adicionaíes a analízar, duraríte rni peóodo de gestión.
Madríd a í5,
ero de 20A8
"
%
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Fdo.: Gíegorio Máñez %/índeI
E 201900100000326
TFliBUNAL DE
CUENTAS
OFIC?NA GENERAL ORTEGA Y GASSET
CSV: 87225-51365-3122F-5727F
17/Ol/20i9 13:09:26
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EXCmO.Sr. ConSe5erO del Departarnento de Eínpresas ESfataíeS V OtrOS Er'íteS PúbííCOS
ALEGACIONES FORMULADAS POR SEPI
E 201900100000335
18/01."2019 08:18:46
fi' -T r5 m:j"'rJ.AQ
TFIIBUNAL DE
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Sociedad Estatal de Participaciones Industriales-SEPI ª. " :H.':]?.'?'l',' ,':',J','T?7'-.}
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0
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@
1
Sr. Don Felipe García Ortiz
Consejero del Tribunal de Cuentas
i"?.m.ig 000036
Sección de Fiscalizarión
SALIDA
Departamentodeempresasestatalesyotrosentespúblicosl REGISaIaROGENERAL
C/. §osé Ortega y Gasset, 100
28006 Madrid
OF!CíNA GENERAL ORTEGA Y GASSET
CSV: 17214-4il65-45271-2451F
ALEGACIONES DE LA SOCIEDAD ESTATAL DE PARTICIPACIONES INDUSTRIALES
(SEPI) AL ANTEPROYECTO DE INFORME DE "FISCALIZACIÓN DE LOS
PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN DE LOS INGRESOS DERIVADOS DE LAS
INVERSIONES INMOBILIARIAS DE SEPIDES, EJERCICIOS 2016 Y 2017", REALIZADO
POR EL TRIBUNAL DE CUENTAS
BARTOLOMÉ LORA TORO, mayor de edad, casado, con domicilio a estos efectos en
Madrid, calle Velázquez, 134, y con DNI 51.340.133-Q, actuando en nombre y
representación, como Vicepresidente, de la Sociedad Estatal de Participaciones
Industriales (SEPI).
DICE:
I. Que mediante escrito del Tribunal de Cuentas de fecha 13 de diciembre de 2018,
recibido en esta Sociedad en fecha 17 de diciembre de 2018, se ha notificado a la
Sociedad Estatal de Participaciones Industriales (SEPI), el ANTEPROYECTO DE
INFORME DE "FISCALIZACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN DE LOS
INGRESOS DERIVADOS DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS DE SEPIDES,
EJERCICIOS 2016 Y 2017", a los efectos de que por parte de esta Sociedad Estatal se
realizan las Alegaciones que estimara pertinentes.
II. Que analizado el Anteproyecto de Informe, y de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 44.1 de la Ley 7/1988, de 5 de abril, de Funcionamiento del Tribunal de
Cuentas, la Sociedad Estatal de Participaciones Industriales (SEPI) formula, en el
plazo fijado por el Tribunal de Cuentas y al objeto de que sean tenidas en
consideración por el mismo, las siguientes ALEGACIONES:
SEF!/ALEGACIONES ANTEPROYECTO INFORME TCU INVERSIONES INMOBILJARIAS SEPIDES 2016-2017/17.01.19
1/12
ALEGACIONES
CAPÍTULO /.3. OBJETO YALCANCE DE LA FISCALIZACIÓN
ALEGACIÓN 1
Son objeto de la fiscalización por el Tribunal de Cuentas los"procedimientos de gestión
de ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias de SEPIDES, ejercicios 201 6 y 201 7",
lo que se concreta en una fiscalización de cumplimiento y operativa. En ese sentido, el
Tribunal de Cuentas ha analizado los contratos formalizados y los contratos ya vigentes
durante los ejercicios 2016 y 2017, indicando el Anteproyecto de informe que la
fiscalización se ha ?levado a cabo sobre la información obrante en el mencionado
Tribunal y sobre la información aportada por SEPIDES.
Dado que algunos de los referidos contratos afectan directamente a SEPI y a otras de sus
sociedades y el carácter de accionista de SEPI respecto de ambas, se considera que
pudiera resultar relevante facilitar al Tribunal de Cuentas aclaraciones e información
complementaria a la que ha obtenido en el transcurso de los trabajos de fiscalización
?levados a cabo por el mismo; máxime teniendo en cuenta que las actuaciones del
Tribunal de Cuentas se han extendido no sólo al análisis concreto de algunos contratos
en vigor en los ejercicios 2016 y 2017, sino también a su génesis y a la actuación de SEPI
como accionista, autorizando algunas de las operaciones relacionadas con los mismos.
Concretamente y, de conformidad con lo expuesto, las Alegaciones que a continuación se
detallan tienen por objeto aportar información y documentación complementaria
relativa a dos operaciones inmobiliarias realizadas por SEPIDES, sobre las cuales ha
versado la fiscalización ?levada a cabo por ese Tribunal: EDIFICIO VILLA DE MADRID y
alquiler de la sede de SEPI en Campos Velázquez, en las cuales han participado también
la AGEN(?A EFE y la propia SEPI. Todo ello, con la finalidad de que dicha información
sea tenida en cuenta por ese Tribunal, si así lo estima oportuno.
CAPÍTULO II.2.3 Planificación y ejecución de las inversiones en el patrimonio
inmobiliario
b) Inversión en la construcción del Edificio Villa de Madrid (Páginas 24 a 27)
CAPITULO ///.2. CONCLUSIONES RELATIVAS AL ANALISIS DE LAS OPERACIONES Y A
L 05 PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN
Séptima (Página 47)
ALEGACIÓN 2
Por lo que respecta al inicio de la operación, a continuación se traslada al Tribunal de
Cuentas la información y documentación obrante en SEPI, al objeto de que, si lo
considera oportuno, puedan ser tenidas en cuenta.
La adquisición de una parcela a la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) en 2009
con vistas a la construcción de la sede de la Agencia Efe, la cual inicialmente tenía
carácter residencial, supuso tener que optar por la solución ofrecida por la EMV de
SEP!/ALEGACIONES ANTEPROYECTO INFORME TCU INVERSIONES INMOBILIARIAS SEPIDES 2016-2017/17.01.19
2/12
(@
permutar dicha parcela por otra también de carácter residencial, pero cuyo cambio a
uso terciario pudo ?levar a cabo SEPIDES por medio de un Plan Especial.
El precio de la parcela (14,5 M€) se fijó por referencia a una tasación contratada por
el vendedor, la cual se refería a una parcela para uso residencial. Este hecho pone de
manifiesto el valor de la parcela sobre la que se realizó la construcción del Edificio
Villa de Madrid y, por tanto, como en ese momento se produce el principal deterioro
irreversible de la inversión.
En segundo lugar, indicar que el nuevo contrato formalizado en septiembre de 2010
(ratificando el anterior, a efectos de manifestar que la edificación se realizaría sobre
la parcela permutada) recoge de forma favorable para SEPIDES que en caso de que el
retraso en la puesta a disposición del edificio supusiera penalizaciones para el
contratista de SEPIDES, éstas se asumirían por la Agencia EFE en dos tercios y por
SEPIDES solo en un tercio.
El presupuesto de construcción de la parcela adjudicado a CORSAN CORVIAM era
inicialmente de 24,8 M€. Con posterioridad, se acordó un proyecto complementario
cuyo importe fue de 3,3 M€, ascendiendo el coste final de ejecución de la obra a 28,2
M€.
El Anteproyecto de Informe del Tribunal de Cuentas señala que el coste total medio
por metro cuadrado es muy superior a los"costes de referencia de edifícación"
publicados por la Comunidad de Madrid; y que ese sobrecoste tiene causa en las
paralizaciones y modificaciones derivadas del cambio de arrendatario. No obstante,
existe una tasación ?levada a cabo en 2012 que establece que el terreno acumula un
deterioro de 6,5 M€ como consecuencia de la caída de los precios del mercado
inmobiliario (como el propio Tribunal detalla en su Anteproyecto de Informe), lo que
supone que un 49% del deterioro reconocido en 2017 no es achacable a
paralizaciones o modificaciones del proyecto.
El Anteproyecto de Informe del Tribunal de Cuentas indica que la obra se recepcionó
provisionalmente en septiembre de 2014 y se concluyó definitivamente en 2015,
como consecuencia de las modificaciones requeridas tras la renuncia de la Agencia
EFE. No obstante, debe tenerse en cuenta que la construcción ya arrastraba retrasos
en 2011. En ese sentido, el 14 de marzo de 2011 se formalizó un contrato en el que
se especificaba que "como consecuencia del retraso en la ejecución de las obras de la
nueva sede de la AGENCIA EFE, ésta ha negociado con el BBVA, una prórroga del
citado contrato de arrendamiento por un período de 12 meses más. Y, por otro lado,
si el plazo de entrega provisionalmente pactado era el 31 de enero de 2013, no
parece muy lógico que el retraso hasta 2015 se derive de la renuncia de EFE
realizada a finales del 2012.
ALEGACIÓN 3
Por lo que respecta al contrato de arrendamiento de Villa de Madrid, a continuación,
se traslada al Tribunal de cuentas la información y documentación obrante en SEPI, al
objeto de que, si lo considera oportuno, pueda ser tenida en cuenta.
SEPI/ALEGACIONES ANTEPROYECTO INFORME TCU INVERSIONES INMOEnLÍARÍAS SEPIDES 2016-2017/17.01.19
3/12
(§'í
La fórmula de fijación de la renta anual no tenía en cuenta los precios de mercado
sino los costes en que había incurrido SEPIDES (estaba fijada en el 6% de los costes
incurridos para adquisición del solar y ejecución de la obra, aproximadamente 2,6
M€-).
La opción de compra de la parcela a favor de la Agencia EFE señala que el precio de
la misma se fijaría en su día por un tasador independiente y que nunca podría ser
inferior al 113% del coste del edificio terminado (incluyendo coste real del solar y de
la obra, costes financieros incurridos, etc.).
La cláusula suspensiva relativa a la puesta de las oficinas a disposición de la Agencia
EFE no fija un plazo para la misma y si una penalización en caso de incumplimiento.
La Agencia EFE estaba ocupando unas oficinas (Sede Calle Espronceda) obsoletas.
Además, el contrato de arrendamiento tenía un plazo de duración próximo a expirar,
puesto que el edificio había sido enajenado por INFOINVEST al BBVA y detía ser, por
tanto, abandonado por la Agencia EFE, asumiendo dicha sociedad un elevado riesgo
en caso de un posible incumplimiento o retraso por parte de SEPIDES en la
construcción del nuevo edificio; retraso en la construcción que obligó a renegociar y
prorrogar el contrato de arrendamiento de la Sede de Espronceda.
En la comparación de las rentas anuales pactadas en los contratos de arrendamiento
referidos a los Edificios Villa de Madrid y Génesis, hay que tener en cuenta que, aun
siendo muy diferentes sus valores de mercado, dada la diferente ubicación de ambos
edificios, las rentas eran similares.
La Agencia EFE incorporaba en su cálculo, relativo a la necesidad del cambio de
edificio, otros factores, como son los costes de traslado del personal desde una
ubicación peor y más lejana, evitar un posible conflicto laboral, etc. Además, hay que
tener en cuenta que la grave situación económica y de mercado que ofrecía la
Agencia EFE en 2012, amenazada con pérdidas crecientes que desembocaron en la
necesidad de abordar medidas de ajuste laboral, presentándose en junio de ese año
un Expediente de Regulación de Empleo que afecto a casi mil trabajadores.
El Edificio Génesis, también propiedad de SEPIDES, estaba vacío casi en su totalidad
y está situado en una zona donde la renta media es muy superior a la de Vallecas.
ALEGACIÓN 4
El Anteproyecto de Informe del Tribunal de Cuentas señala que EFE realizó una
actuación contraria a los intereses de SEPIDES, respaldada por SEPI en su calidad de
entidad dominante de ambas sociedades. A este respecto, SEPI considera que la solución
adoptada fue la más adecuada, estratégica y económicamente, para todas las partes y
para los intereses del Grupo SEPI, teniendo en cuenta que SEPI era y es accionista único
de ambas sociedades.
El eventual perjuicio de SEPIDES quedaba compensado, como se ha indicado, con el
alquiler del Edificio Génesis y con las condiciones pactadas en dicho contrato que
SEPI/ALEGACIONES ANTEPROYECTO INFORME TCU INVERSIONES INMOmLA)'UAS SEPIDES 2016-2017/17.01.19
4/12
(;§'í
resultaban beneficiosas para dicha sociedad. Así, a modo de ejemplo puede señalarse
que:
La renta se estableció por encima de la renta de mercado en ese momento para un
edificio que no reunía las condiciones para poder ser alquilado y ?levaba más de dos
años prácticamente vacío, asumiendo SEPIDES hasta ese momento la mayor parte de
los gastos de mantenimiento, suministros y tributos. Asimismo, la duración de dicho
contrato era de 20 años, 5 años más que el contrato del Edificio Villa de Madrid.
Las obras de reforma realizadas por la Agencia EFE para la adaptación a la normativa
vigente de dicho edificio, la cuales ascendieron a un importe aproximado de 9 M€,
redundarán en su füa en beneficio de SEPIDES y hacen que como arrendador no haya
tenido que realizar las obras de reforma y/o mantenimiento necesarias para haber
podido alquilar y mantener el edificio.
Las cláusulas de actualización de renta son especialmente beneficiosas para SEPIDES
y en mejores condiciones que las que imperan en el mercado, lo cual es destacable si
se comparan con las contenidas en otros contratos de similares características
formalizados por SEPIDES.
Los gastos fiscales, de mantenimiento y suministro pasaban a ser abonados por la
Agencia EFE lo que suponía una ventaja para SEPIDES.
Todas estas circunstancias fueron tenidas en cuenta por los órganos que autorizaron la
operación, tal y como puede comprobarse en el Acta del Comité de Dirección de SEPI de
21 de diciembre de 2012 y en el Acta del Consejo de Administración de SEPIDES del 21
de diciembre de 2012, así como en la carta remitida previamente por Agencia EFE a
SEPIDES notificando la renuncia a los contratos firmados en relación con el Edificio Villa
de Vallecas. (DOCUMENTOS 1, 2 y 3).
En este último Acta del Consejo de Administración de SEPIDES se indica lo siguiente:
"] la vista de lo anterior, SEPI como accionista común mayoritario de ambas
sociedades y de acuerdo con ambas compañías, ha propuesto como alternativa, la
resolución de los Contratos relativos al Edificio Ensanche de Vallecas y el
aüendamiento a la Ágencia EFE del edificio Génesis, propiedad de SEPIDES,
situado en Avenida de Burgos 8, en Madrid. Dicho edificio se encontraba en los
últimos años con una capacidad de ocupación del 25%.
Con esta fórmula, se consiguen dos beneficios para SEPIDES.' (a) optimizar la
totalidad de utilización del citado edificio Génesis y (b) obtener nuevos ingresos por
aüendamientos durante un período máximo de 20 años, a razón de 2,55 millones de
euros awales, con las correspondientes actualizaciones pactadas en el contrato de
arrendamiento, más los gastos de mantenimiento y suministro del mismo que serán
repercutidos a la arrendataria, más los tributos correspondientes.
Si bien la operación propuesta supone una reducción de ingresos para SEPIDES, lo
cierto es que dicha reducción de ingresos queda compensada con la celebración del
contrato de arrendamiento, que tiene un plazo superior al inicialmente celebrado con
Agencia EFE (el contrato inicial tenía una duración de 15 años, mientras que el
actual tiene una duración de 20).
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Además, siguiendo lo previsto en el acuerdo del Consejo de Ministros de 16 de marzo
de 2012, por el que se aprueba el plan de reestructuración y racionalización del
sector público empresarial y fundacional estatal, es preciso reseñar la importancia
estratégica de la operación para SEPI, SEPIDES y Ágencia EFE, ya que, mientras
que la sede actual de la Ágencia EFE es de titularidad privada, el edifico Génesis es
de titularidad de SEPIDES. Ello implica que las rentas procedentes del
arrendamiento de la nueva sede de Agencia EFE revertirán al sector público sin que,
en consecuencia, supongan una salida de caja a operadores privados.
ALEGACIÓN 5
El Anteproyecto de Informe del Tribunal de Cuentas señala que SEPI instó a SEPIDES a la
renuncia expresa a interponer acciones legales que pudieran derivar de la resolución de
los contratos.
Con respecto a este punto, procede aclarar, que tanto la Agencia EFE como SEPIDES
solicitaron a SEPI autorización para dicha renuncia de acciones, una vez ?legado a un
acuerdo sobre el alquiler del Edificio Génesis. (DOCUMENTOS N" 4 y 5).
En consecuencia, SEPI procedió a aprobar la formalización de los acuerdos adoptados
entre SEPIDES y EFE.
ALEGACIÓN 6
El Anteproyecto de Informe del Tribunal de Cuentas cifra un perjuicio para SEPIDES de
17,2 M€ por la caída de precios; cifrando el sobrecoste producido por el cambio de
destinatario en 2,86 M€.
En relación al sobrecoste producido, a juicio de SEPI deberían tenerse en consideración
estos extremos:
El aparente sobrecoste abonado por la parcela, como se ha indicado anteriormente,
tiene su origen en la tasación que se tomó como partida con el consiguiente deterioro
que supuso 6,5 M€.
El mayor sobrecoste de la parcela como consecuencia del posterior cambio de uso.
Los sobrecostes de la construcción que no son consecuencia del cambio de inquilino
y que se acreditan por referencia a los precios de mercado.
Las condiciones de la fijación de la renta anual del contrato de arrendamiento del
Edificio Villa de Madrid y de la opción de compra sobre el mismo.
Por lo que respecta al deterioro del valor del Edificio Villa de Madrid, debe señalarse que
su valor actual es de 28,1 M€ siendo su deterioro total de 14 M€, si bien debe tenerse en
cuenta que el deterioro se debe a los siguientes factores:
Casi el 50% del deterioro ya era patente en 2012 con carácter previo al cambio de
arrendatario como consecuencia del sobrecoste pagado por la parcela y su
recalificación.
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A ello debe sumarse el sobrecoste de la construcción previo al cambio de
arrendatario y los retrasos ya existentes en ese momento.
El deterioro propio del mercado inmobiliario en la zona motivado por la crisis
econÓmica.
La necesidad de deteriorar el valor del edificio para poderlo poner en mercado como
consecuencia de lo anteriormente señalado. En ese sentido, es necesario resaltar que
a fecha actual el edificio se encuentra prácticamente alquilado en su totalidad, lo que
requerirá la revisión a la baja de los deterioros acumulados como ya ocurriera en los
ejercicios 2016 y 2017.
ALEGACIÓN 7
El Tribunal de Cuentas indica en su Anteproyecto de Informe (página 28, último párrafo
y página 47, Conclusión octava) lo siguiente:
"Resulta que, sin perjuicio de que el destino inicial del Edificio Villa de Madrid fuera su
uso por EFE, en la práctica las inversiones acometidas por SEPIDES en los últimos diez
años se han destinado a arrendamientos a entidades del sector privado. (...) Si bien es
cierto que estas actividades encajan con su objeto social y que, una vez que SEPIDES
dispone de los activos, la actuación de la Entidad no puede ser otra que la de obtener
rendimientos de ellos, cabe preguntarse si la actividad de una sociedad estatal debe
consistir en competir con las empresas privadas en el mercado inmobiliario de
arrendamiento: más bien parece que lo más adecuado sería que la actividad de SEPIDES
en este ámbito se configu'rara básicamente como de asesoramiento en materia de gestión
inmobiliaria poniendo a disposici-ón de las empresas del Grupo SEPI oficinas 7?ocales
para que desarrollen su actividad"
Procede señalar que la actividad inmobiliaria de SEPIDES, sociedad constituida por SEPI
en 2002, trae su origen en la fusión por absorción operada en junio de 2011 entre dicha
sociedad e INFOINVEST, que se ?levó a cabo en cumplimiento del Acuerdo del Consejo de
Ministros de 30 de abril de 2010, sobre racionalización del sector público.
Por tanto, a partir de dicha fecha, a la actividad que venía desarrollando SEPIDES de
promoción y dinamización empresarial, se añadió la de promoción inmobiliaria que
veru'a ?levando a cabo INFOINVEST.
INFOINVEST era una sociedad instrumental de SEPI, constituida por el INI en julio 1989,
dedicada a la puesta en valor de los terrenos y activos inmobiliarios de antiguas
empresas del INI SEPI, que quedaron en desuso por las reconversiones industriales,
mediante la creación de parques empresariales en dichos terrenos.
Asimismo, INFOINVEST gestionaba el patrimonio inmobiliario de SEPI, procedente en
algunos casos de sociedades privatizadas de las que INFONIVEST asumió las viviendas
sociales, realizando también actividades de consultoría y asesoramiento inmobiliario
para el Grupo SEPI.
Todas estas actividades, integradas desde 2010 en SEPIDES, han venido siendo
realizadas con criterio de mercado, buscando siempre la mayor rentabilidad para la
sociedad y su accionista, por lo que resulta evidente que no pueden limitarse al ámbito
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7/12
(H'í
del Grupo SEPI. Las enajenaciones y arrendamientos que ?leva a cabo SEPIDES se dirigen
a todo el mercado, público y privado.
No se comparte, pues, la duda del Tribunal de Cuentas sobre la actividad de SEPIDES
compitiendo en el mercado privado, pues es la regla general de funcionamiento de todas
las empresas estatales, con las excepciones de las que prestan total o parcialmente un
servicio público. SEPIDES compite en su actividad en el mercado privado como lo hacen
otras sociedades públicas en sus respectivos sectores: naval, agrícola, energía, minería,
Adicionalmente, el asesoramiento y el alquiler dentro del propio grupo también suponen
competir en el mercado inmobiliario con empresas privadas.
CAPÍTULO II.3.1 0peraciones de arrendamiento de oficinas fortrmlizadas en 201 6 y
201 7
c) Contrato Campos Velázquez Bloque (sede SEPI) (Páginas 31 a 33)
CAPÍTUILO ???.2 CONCLUSIONES RELATIVAS AL ANALISIS DE LAS OPERACINOES Y A
L 05 PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN
Novena (Página 48)
ALEGACIÓN 8
Con relación a la renovación del contrato de alquiler del Bloque V del Complejo Campos
Velázquez entre SEPIDES y SEPI, esta sociedad, como parte interesada en dicho contrato,
considera oportuno aclarar los siguientes extremos.
Como pone de manifiesto la documentación intercambiada entre SEPI y SEPIDES
(DOCUMENTOS N" 6 Y 7) y el Acta del Comité de Dirección de SEPI de 25 de mayo de
2016 que aprobó la operación de renovación del alquiler (DOCUMENTO N !- 8), la
renegociación de la renta fue sugerida por SEPI en el marco de las medidas de
racionalización, control y reducción del gasto que fueron puestas en marcha en el seno
del GRUPO.
La renta finalmente acordada no fue la propuesta inicialmente por SEPI, sino que se
situó en el punto intermedio entre las fijadas por dos tasaciones encargadas, la de SEPI y
la de SEPIDES. Como dato relevante indicar que SEPI estuvo varios meses abonando la
renta media de las dos tasaciones a cuenta de la renta que finalmente se pudiera pactar.
A continuación, se resume el proceso de negociación que ?levaron a cabo las partes:
El contrato de arrendamiento inicial, cuya extinción estaba prevista el 31 de
diciembre de 2014, fue prorrogado por acuerdo entre las partes hasta el 31 de marzo
de 2015.
Con anterioridad a dicha fecha, SEPI y SEPIDES mantuvieron contactos a fin de fijar
los acuerdos de un nuevo contrato de arrendamiento:
íí
En cuanto a mediciones, SEPIDES planteó una revisión al alza de los metros
ocupados, a lo que SEPI no planteó objeción alguna.
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(@
s
s
En cuanto a la renta, se pactó que cada parte solicitara una tasación para poder
negociar la renta de alquiler.
En cuanto al resto de los términos, se acordó que fueran los mismos del contrato
anterior con excepción del relativo al plazo.
De acuerdo con lo pactado, SEPI solicitó a TINSA una valoración que fue emitida con
fecha 13 de febrero de 2015 y cuya copia fue remitida a SEPIDES.
Dada la demora de SEPIDES en la solicitud de su tasación, las partes formalizaron la
prórroga del contrato que se ha mencionado anteriormente, hasta el 31de marzo de
2015. Hasta dicha fecha, SEPI abonó puntualmente las rentas.
El informe de valoración solicitado por SEPIDES fue emitido por CBRE con fecha 27
de abril de 2015 y enviado a SEPI a principios de mayo de ese año.
Debe tenerse en cuenta que el informe de valoración, fue solicitado por SEPIDES
sobre la premisa de "renta máxima que debería pagar un potencial inquilino'. Las
tasaciones arrojaron el siguiente resultado de rentas medias:
Renta del contrato inicial
18,52 €/m2/mes.
ValoraciónrealizadaporTÍNSA 15,13€/m2/mes.
ValoraciónrealizadaporCBRE 17,82€/m2/mes.
El 11 de junio de 2015, SEPI convocó una reunión para analizar las tasaciones e
intentar ?legar a un acuerdo. SEPIDES manifestó su posición entorno a los 16-16,25
€/m2/mes y SEPI en los términos de su tasación por 15,13 €/m2/mes. Al no
alcanzar un acuerdo, SEPI remitió formalmente a SEPIDES con fecha 1 de julio una
oferta de alquiler ajustada al precio de su tasación.
Posteriormente, sobre la base de las horquillas de renta indicadas, SEPI trasladó el
28 de septiembre de 2015 una nueva oferta a SEPIDES de renta media por 15,90
€/m 2 / mes, siempre y cuando se recalculara el número de plazas de garaje cerrado
de modo que fueran plazas utilizables (estimación de 2 por cada 3 actuales), oferta
que tampoco fue contestada.
SEPIDES, con fecha 28 de octubre de 2015 remitió a SEPI una carta rechazando las
propuestas y reclamando el pago de la renta pendiente al precio anterior a la
finalización del contrato (18,52 €/m 2/ media).
Con el fin de conciliar ambas posturas, SEPI planteó que se fijara como renta a
abonar la renta media de ambas tasaciones, esto es, un precio medio por metro
cuadrado de 16,476 € al mes. Asimismo, en cuanto a las plazas de aparcamiento
cubierto, dada la imposibilidad de aparcar los vehículos en una sola plaza debido a
las dimensiones de las mismas, se debería facturar a SEPI por el número de plazas
fijadas en contrato (35) pero a un precio que represente 2/3 del precio actual.
Dicha solución fue aceptada finalmente por SEPIDES, tras poner de manifiesto SEPI por
carta de fecha 15 de febrero de 2016 lo siguiente (DOCUMENTO N!- 9):
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"Las diferentes y sucesivas propuestas de precio ofertadas por SEPI: (i) renta media
de 15,13 €/m2; (ii) renta media de 15,90 €/m2 y; (iii) renta media de 16,475 €/m2 -
esta última rerxta media aritmética de las dos tasaciortes solicitadas, respectivameíqte,
por SEPI y SEPIDES; han sido desestimadas sucesivamente por SEPIDES, pese a
estar enmarcadas dentro de las tasaciones solicitadas por SEPI y SEPIDES, bajo el
argumento de que SEPIDES única y exclusivamente desea mantener las condiciones
de renta del contrato extinguido que se encuentran por encima del valor de las
tasaciones citadas.
Á e.fectos de operaciones vinculadas en el impuesto de sociedades, el arrendamiento
de inmuebles de SEPIDES a su matriz SEPI constituye una operación vinculada, lo
que obliga a que las condiciones del mismo se correspondari con las que se pactarían
por personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia, es
decir, conforme a su "valor normal de mercado.
Habiétxdose realizado dos tasaciones sobre el valor de mercado del aüendamiento, lo
razonable será considerar que entre dos partes independientes se pactaría un valor de
mercado que fuera la media del precio determinado en las tasaciones o, al menos, un
importe situado entre ambos precios. Por tanto, si se pactaran unas retribuciones por
el arrendamiento superiores al resultado de las tasaciones deberá considerarse que se
realizan por un importe superior al valor de mercado. Ello obliga a realizar los
coüespondientes ajustes a efectos del Impuesto sobre Sociedades, tartto de SEPI,
como de SEPIDES, salvo que se esté en condiciones de acreditar ante la
Administración Tributaria que las condiciones pactadas se corresponden con las que
se habríarí acordado entre partes indeperxdientes, algo que no parece posible si el
precio acordado se apartase del determinado en las tasaciones realizadas.
A efectos del impuesto sobre el valor añadido, la operación también se considera
vinculada, pues al igual que en el Impuesto sobre Sociedades, al existir vinculación
entre las partes, su base imponible será su valor normal de mercado.
A efectos de aplicación de la normativa de la Unión Europea, la fijación de un precio
de alquiler que se desvíe del precio de mercado sería, en principio, constitutivo de uria
ayuda de Estado al conferir una ventaja a uria de las partes de la operación, cuando
las mismas ostentan la naturaleza de empresa o entidad pública. En efecto, la medida
supondría una ventaja económica, de carácter selectivo y con afectación del mercado
interior ante la capacidad del beneficiario de dedicar estos recursos a actividades que
pudieran incidir en el mercado, tanto de forma directa como potencial. Tan sólo se
consideraría no sujeta a control comunitario de ayudas si la ventaja acumulada
durante tres años resulta inferior a 200.000 euros, umbral establecido por el
Reglamento ([?JE) Nº 1407/2013 de la Comisión, de 18 de diciembre de 2013, sobre
ayudas de minimis.
Las reglas aplicables para la determinación de la existerícia de ayudas vienen
establecidas por las Directrices sobre operaciones de terrenos y construcciones
(Comunicación de la Comisión 97/C 209/03), aplicable por analogía. La operación de
alquiler se instrumenta en auserícia de concurso, por lo que la determinación del
precio de mercado debe efectuarse mediante una tasación independiente de urío o
varios tasadores. Se entiende por valor de mercado el precio al que podría
contratarse esa misma operación entre partes privadas exentas de vinculación
tomando en consideración operaciones equiparables por la naturaleza del activo,
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(@í
estado y situación. El margen de tolerancia respecto al precio indicativo derivado de
la tasación se establece en un 5%, ante un supuesto en el que las negociaciones no
hubiesen fructificado en un plazo razonable.
En el presente caso, la circunstancia de que una de las partes ejerza la plena función
de propiedad de la otra, constituiría claro indicio para considerar que la fijación de
un precio más elevado que el valor de mercado determinado con suficientes criterios
de prudencia, podría constituir una inyección encubierta de fondos a su filial. Eri
consecuencia, parece más prudente adoptar en este caso un precio que no se desvíe en
más de un 5% de la tasación más baja, ante el potencial riesgo de que la operación
ostentara carácter de ayuda a favor de la entidad participada. En el límite, cabría
considerar un precio medio de las tasaciones efectuadas, siempre que las mismas se
realicen bajo supuestos homogéneos, como razonablemeíqte representativo con las
cautelas avanzadas. De existir dudas razonables en torno a la existencia de ayudas, el
Reglamento de la Comisión antes citado impone la obligación al Estado miembro de
notificar la operación a la Comisión Europea para que la misma valore si la
transacción contiene elementos de ayuda."
Por todo lo expuesto
A LA SECCIÓN DE FISCALIZACIÓN DEL DEPARTAMENTO DE EMPRESAS ESTATALES Y
OTROS ENTES PÚBLICOS DE TRIBUNAL DE CUENTAS SOLICITO, que tenga por
presentadas las presentes Alegaciones y por realizadas cuantas manifestaciones se
contienen en las mismas, dando por evacuado el trámite recogido en el artículo 44 de la
En Madrid, a 17 de enero de 2019
'?
í
Fdo.: Bartolomé Lora Toro
Vicepresidente de la Sociedad Estatal de Participaciones Industriales
SEPI/ALEGA(jONES ANTEPROYECTO INFORME TCU INVERSIONES INMOBl[jAR]AS SEP!DES 2016-2017/17.01.19
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(H"É
ANEXOS
SEPI/ALEGACIONES ANTEPROYECTO INFORME TCU INVERSIONES INMOEnLÍAR]AS SEñDES 2016-2017/17.01.19
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ANEXO 1
ACTA DEL COMITÉ DIRECCIÓN DE SEPI DE 21 DE DICIEMBRE DE
2012: EDIFICIO VILLA DE MADRID
(PÁGINA 5)
ANEXO 2
ACTA DEL CONSEJO ADMINISTRACION DE SEPIDES DE 21 DE
DICIEMBRE DE 2012: EDIFICIO VILLA DE MADRID
(PÁGINA 5)
ANEXO 3
CARTA DE EFE A SEPIDES, DE FECHA 23 DE NOVIEMBRE DE 2012,
NOTIFICANDO EL DESISTIMIENTO EN EL CONTRATO DEL
EDIFICIO VILLA MADRID
(PAGINA 5)
ANEXO 4
CARTA DE EFE A SEPI, DE FECHA 19 DE DICIEMBRE DE 2012,
SOLICITANDO AUTORIZACIÓN PARA LA RESOLUCIÓN DEL
CONTRATO DEL EDIFICIO VILLA DE MADRID Y EL
DESISTIMIENTO DE ACCIONES
(PAGINA 6)
ANEXO 5
CARTA DE SEPIDES A SEPI, DE FECHA 20 DE DICIEMBRE DE 2012,
SOLICITANDO AUTORIZACIÓN PARA LA RESOLUCIÓN DEL
CONTRATO DEL EDIFICIO VILLA DE MADRID Y EL
DESISTIMIENTO DE ACCIONES
(PAGINA 6)
ANEXO 6 CARTA DE SEPI A SEPIDES DE FECHA 23 DE NOVIEMBRE DE 2015:
CONTRATO CAMPOS VELÁZQUEZ
(PÁGINA 8)
ANEXO 7
CARTA DE SEPI A SEPIDES DE FECHA 26 DE ENERO DE 2016:
CONTRATO CAMPOS VELÁZQUEZ
(PÁGINA 8)
ANEXO 8
ACTA DEL COMITÉ DE DIRECCIÓN DE SEPI DE 25 DE MAYO DE
2016: AUTORIZACIÓN RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE CAMPOS
VELÁZQUEZ
(PAGINA 8)
ANEXO 9
CARTA DE SEPI A SEPIDES, DE FECHA 15 DE FEBRERO DE 2016:
CONTRATO CAMPOS VELÁZQUEZ
(PÁGINA 9)
ALEGACIONES FORMULADAS POR LA EXPRESIDENTA DE SEPI
(DICIEMBRE 2016 A JUNIO 2018)
ALEGACIONES FORMULADAS POR EL EXPRESIDENTE DE AGENCIA EFE
(FEBRERO 2012 A JULIO 2018)
1
RAZONES POR LAS QUE SE PIDIÓ A SEPIDES UN
EDIFIC?O ALTERNATIVO AL DE NUEVO VALLECAS
Cuando asumimos la gestión de EFE en marzo de 2012,
tuvimos oportunidad de comprobar en las entrevistas
mantenidas con la casi totalidad de los periodistas y
empleados de la compañía, que el tema que más
preocupaba a la plantilla era el proyecto de trasladar la
sede madrileña de EFE desde la céntrica calle de
Espronceda al Nuevo Vallecas.
De hecho, era un argumento en contra utilizado de manera
repetitiva por todos ellos de forma casi unánime: lo
desaconsejaban sobre todo desde el punto de vista
informativo, porque entendían que el periodista de EFE que
tuviera que desplazarse desde el Nuevo Vallecas para
cubrir una información en el centro de la capital podría
tardar fácilmente más de tres cuartos de hora, un tiempo
excesivo ya que no todas las convocatorias informativas
están previstas y pueden programarse.
Y argumentaban que había que tener en cuenta que la
inmediatez debe ser una cualidad esencial del trabajo de
una Agencia de noticias y de sus reporteros.
Pero, además, esgrimían razones institucionales,
medioambientales, de transporte, de seguridad y también
de orden social y de cohesión interna, que ahora
desarrollaremos. E insistían, asimismo, en que los medios
de comunicación de mayor influencia y las grandes
agencias internacionales tienen sus sedes centrales
próximas a las áreas de mayor concentración informativa, y
que trasladarse a más de diez kilómetros de la Puerta del
Sol, el Parlamento o el Senado, y los principales
Ministerios, sería negativo para el trabajo diario de EFE y
2
para su principal actividad, que es la de informar con
rapidez.
Al mismo tiempo, se consideraron razones sindicales y
sociales esgrimidas por parte del Comité de Empresa de
Madrid y del Comité Inter-centros, de los diferentes
sindicatos, del Consejo de Redacción, y de los Comités de
Información y de Dirección y de Gestión.
Factores todos relevantes si lo que se pretendía, además,
era que el futuro edificio de EFE en Vallecas acogiese
también un Centro Internacional de Prensa y que parte de
sus dependencias se destinaran al alquiler de oficinas para
otros medios de comunicación, algo que se vio con
posterioridad imposible, pues cuando nos cambiamos al
edificio Génesis en la Avenida de Burgos, la totalidad de
los medios que teníamos alojados en Espronceda pagando
un alquiler, nos comunicaron que rescindían sus contratos,
pues querían permanecer en el centro-centro de Madrid, y
Ia Avenida de Burgos ya les parecía alejada. Eso ocurrió en
concreto con Associated Press (AP), y también con la RAI
italiana y con la agencia económica norteamericana Dow
Jones.
Por todo ello, los profesionales de EFE no terminaban de
entender la elección del emplazamiento de Vallecas,
máxíme cuando, tras fracasar otra operación para trasladar
Ia agencia a un edificio en la calle Julián Camarillo, la SEPI
de la época había anunciado que el descenso de los
precios en el mercado inmobiliario iba a permitir buscar
nuevas alternativas en zonas más céntricas de la capital.
Pero, con todo, el argumento principal y de mayor peso era
el económico y de gestión. Entendiendo y no poniendo en
duda las razones que Ilevaron a la anterior dirección a
tomar la decisión de optar por el edificio del Nuevo
Vallecas, hay que considerar que cuando asumimos la
gestión de la Agencia EFE la situación económica de
3
España había cambiado y era de crisis profunda, y que eso
repercutió inmediatamente en la economía de EFE, así
como en el resto de los medios de comunicación.
EFE sufrió un enorme recorte presupuestario del Estado, y
una caída de sus ingresos por la crisis mediática del 25 por
ciento acumulado desde 2007. Para hacernos una idea, la
caída del importe del Contrato de Servicios con el Estado
(CSE) durante el periodo 2004-2012 en términos reales, es
decir, a precios constantes, había sído del 22,8, equivalente
a una cifra acumulada de 22 millones de euros.
Aunque el problema no era sólo ese, sino que, además,
Ias perspectivas eran que esos ingresos, tanto por una vía
como por otra, seguirían bajando.
Tuvimos que tomar conciencía, por tanto, de la crítica
situación económica que presentaba la empresa, con una
proyección de cuentas que la Ilevaba a la situación de
"quiebra técnica" en el plazo de pocos meses.
La opción comprometida del traslado al edifício Villa de
Madrid en el barrio de Vallecas se analizó en profundidad,
considerando tanto los aspectos técnico-económicos como
Ios "socio-laborales".
RAZONES TECNICAS Y ECONOMICAS
En lo que respecta a los aspectos técnico-económicos que
Ilevaron a la decisión de pedir el intercambio del edíficio
Villa de Madrid por otro de menor tamaño y más céntrico,
hay que considerar que el edificio de Vallecas, tanto en
superficie y volumen, como en distribución de espacios, se
concibió para una posible etapa de crecimiento de la
Agencia, disponiendo de capacidad para un número de
periodistas mucho mayor del que existía entonces. Hay que
4
tener en cuenta que el espacio que se iba a alquilar en
Vallecas suponía 4.757 metros cuadrados con una
edificabilidad de 14.200 metros cuadrados, con 12.600
metros cuadrados bajo rasante, incluyendo 400 plazas de
garaje. Los 1 1.641 ,94 metros cuadrados de que se podían
disponer en Génesis eran, en realidad, más que suficientes
para las necesidades del momento de la Agencia.
Desgraciadamente, en las fechas en el que se incorpora la
nueva dirección a la Agencia, la situación de expansión
prevista en su anterior Plan Estratégico no era ya
sostenible. EFE estaba en un periodo crítico, con una clara
recesión en su principal mercado de clientes privados y una
restricción enorme de sus ingresos en el contrato con el
Estado.
La responsabilidad en la gestíón de la sociedad, obligaba a
buscar fórmulas de optimizar gastos y hacer eficiente el uso
de los recursos. EFE no podía permitirse un edificio de
esas características, en los momentos de los que se habla,
sobre todo porque su mantenimiento resultaría excesivo,
quedarían libres y sin uso numerosas dependencias y,
además, no sería posible alquilarlas a otros medios. La
línea de actuación buscaba, por tanto, el "adelgazamiento"
estructural y la máxima eficiencia.
Una distribución vertical, en menor superficie y con mayor
flexibilidad de dotación o disminución de espacios,
resultaba mucho más eficiente. También en el uso de las
instalaciones: permitía buscar mayores ahorros en gastos
energéticos, ya que la división por plantas, en un momento
en el que se quería que el periodista hiciera trabajo de
campo principalmente, permitía una gestión más eficiente
de los sistemas de climatización e iluminación.
A esto hay que sumar que el coste del alquiler pactado en
el contrato del edificio Villa de Madrid resultaba superior al
resultante de la negociación con SEPIDES por una menor
5
superficie. En el edíficio Génesis, la cantidad anual a pagar
eran 2,5 millones de euros, por los 2,6 millones de euros
año que suponía la opción Vallecas, más los 1 ,5 millones
de la opción de compra, con lo que la elección de Génesis
significaba un ahorro de un millón de euros al año sobre
Vallecas, además de los considerables ahorros por un
menor mantenimiento de espacios e instalacíones. Habría
que sumar también el 1 ,5 millones de euros por la opción
de compra aludida.
Además, para tomar la decisión de pedir a Sepides el
cambio de un edificio por otro, se valoraron también otros
aspectos: mientras que la construcción del edificio de
Vallecas costaba 50 millones de euros, remodelar Génesis
suponía sólo 9 millones de euros, y el ahorro en gasto
corriente en favor de EFE por elegir Génesis y no Vallecas
se evaluó en un mínimo de 60.000 euros año por el uso de
taxis, otro tanto por el uso de los coches de flota, y un 50
por ciento de tiempo en el desplazamiento de nuestros
periodistas.
Es importante señalar que la renta pactada sobre el edificio
Villa de Madrid, para 15 años, se fijaba en un 6º/o del precio
estimado de construcción:
€la vigencia de contrato era de 15 años prorrogables,
señalándose que dicho plazo era obligatorio para ambas
partes y que ninguna podía resolverlo anticipadamente. Se
fijó el precio de la renta anual en el 6% de los costes
soportados por SEPIDES para la adquisición del solar y la
ejecución de la obra (unos 2, 6 millones de Euros si se
aplica dicho porcentaje a los 43 miIlones de Euros que
supusieron los costes de adquisición del solar y de la
construcción asumidos por SEPIDES). Además, EFE debía
pagar los consumos, los mantenimientos, un seguro
multiriesgo y las tasas e impuestos municipales.?
6
Lo que no dejaba de ser abusivo, pues ponía a EFE en la
situación de pagar una renta, SIN FLEXIBILIDAD ALGUNA,
que no era en absoluto coherente ni con la situación
económica de la compañía, ni con la de sus clientes
privados y públicos, ni con el propio mercado inmobiliario,
cuyos precios en la zona eran ya muy inferiores. Lo que,
dadas las nuevas circunstancias, hubiera supuesto un
ejercicio de írresponsabilidad en la gestión.
En el edificio Génesis se comprometieron 1 5 plantas con
una renta a pagar sostenida con un precio por metro
cuadrado ligeramente superior al precio de mercado, para
beneficiar a Sepides, sobre la que también se pactó una
actualización acorde a la evolución de precios de mercado.
Se acordaba la posibilidad de alquilar más plantas, si
resultara necesario, o de dejar algunas de ellas, mediante
una penalización pactada. En definitiva, mayor flexibilidad.
Se valoraron todas las quejas de la plantilla al traslado y las
opciones que ellos mismos proponían, pero también se
tuvo en consideración el impacto psícológico que supondría
para la plantilla verse trabajando en salas enormes "medio
vacías", ya que hay que recordar que la empresa estaba
preparando un Expediente de Regulación de Empleo que
afectaría a un importante número de trabajadores de ese
centro.
Finalmente, abandonaron EFE 226 personas mediante
bajas incentivadas, aunque bastante tiempo estuvo sobre la
mesa un ERE que reduciría la plantilla en 300 personas
más.
Juntar el ERE con un traslado forzoso al polígono industrial
de Vallecas, hubiera llevado a una situación de conflicto
laboral irresoluble, eso era evidente.
Se entró en contacto entonces con Sepides para explicarle
esta problemática, y ellos mismos nos ofrecieron la opción
7
de arrendar en sustitución el edificio de la Avenida de
Burgos, también de su propiedad, estando la mayoría de
sus plantas desocupadas desde hacía años, y con escasas
posibilidades de alquilarlas en aquel momento.
Parece absurdo por tanto que Sepides impute a la
operación de trueque, que ellos mismos ofrecieron, el
efecto del deterioro total del edificio de Vallecas, ya que la
crísis económica empezó a afectar al sector inmobiliario en
el año 2008, cayendo los precios en picado desde ese
momento, de manera que, para esas fechas, sería de
conocimiento general que el valor del edificio no iba a ser el
previsto.
No obstante, según el informe, las certificaciones a la fecha
habían sido de 9 millones de Euros:
l'Asimismo, del contenido de las actas de las reuniones de
los órganos de gobierno de SEPIDES se deduce que ya en
mayo de 2012, SEPIDES estaba planteándose la opción de
alquilar el Edificio Génesis a EFE como futura sede. A
dicha fecha, aunque la inversión en la construcción en el
edificio era de sólo 9 millones de Euros, es decir, un tercio
de lo que supuso finalmente el coste total, no consta que se
planteara la posibilidad de paralizar la obra cuyo destino
pasaba en ese momento a ser incierto."
Dado que las negociaciones con SEPIDES comenzaron en
mayo de 2012 y la carta definitiva de renuncia pactada se
envió a SEPIDES a finales de noviembre del mismo año,
no se entiende que, sin paralizar las obras del edificio Villa
de Madrid que ya acumulaban importantes retrasos, se
quieran achacar perjuicios a la renuncia pactada de EFE y
el alquiler también previamente pactado del edificio
Génesis por un precio similar.
8
En el contrato de 14 de marzo del 2011 se especifica que
"como consecuencia del retraso en la ejecución de las
obras de la nueva sede de la AGENCIA EFE, ésta ha
negociado con el BBVA, una prórroga del citado contrato
de arrendamiento por un período de DOCE (12) MESES
más, hasta el 7 de junio de 2013, con la posibilidad de
resolver anticipadamente el mismo, con un preaviso de seis
(6) meses; (...J'.
EFE, por tanto, tuvo que pagar un dinero adicional por el
retraso en las obras de Sepides.
Consideraba EFE que la cláusula suspensiva, en vigor, del
contrato de 1 de diciembre de 2011 , no se cumplió, con lo
que no Ilegó a entrar en vigor.
Resumiendo, los retrasos en la construcción no pueden
achacarse a la decisión de EFE, pues venían acumulados
de antíguo y, por otro lado, el periodo mayo (según consta
en el informe) hasta finales de noviembre, fecha en la que
se consolida la renuncia; seis meses, aproximadamente, no
justíficarían el incremento de un 45% el precio de
construcción por metro cuadrado.
En cuanto al "deteríoro del valor de terrenos y
construcciones", no tiene sentido culpar a EFE, pues es
independiente de la operación. Sus causas provienen de la
crisis global y están asociadas a la elección de la ubicación
del edificio, así como al precio de repercusión del terreno y
de la propia construcción. De una forma u otra, el
"deterioro" hubiera pasado a EFE, que hubiera pagado una
renta abusiva y, en caso de ejercitar la opción de compra,
hubiera comprado, con seguridad, muy por encima de
mercado.
De los 17,2 millones de Euros en los que SEPIDES
cuantifica el perjuicio de la operación, basándose en el
diferencial de precio de alquileres, fundamentalmente, no
9
considera en diferencial, sino el bruto, es decir, da por
hecho que el edificio Génesís, que Ilevaba dos años vacío
en su mayor parte, lo hubiera alquilado al completo y que
se ve perjudicado por:
"La renuncia de EFE al alquiler del edificio en construcción
ha obligado a SEPIDES a poner en el mercado un edificio
cuya comercialización le está resultando difícil de realizar
como demuestra el hecho que, a la fecha de redacción de
este Informe, el 25% de la superficie de oficinas y la mayor
parte de las plazas de garaje estén aún sin alquilar, y a
unos precios muy inferiores a los de los alquileres del
Edificio Génesis (a 31 de diciembre de 201 7 en torno a
1 7 Euros el metro cuadrado en el Edificio Génesis frente a
8, 50 Euros en el Edificio Villa de Madrid).
De acuerdo con lo pactado en el contrato firmado en su
momento, si EFE hubiese alquilado el Edificio Villa de
Madrid, el coste que hubiese tenido que pagar sería de
unos 13 a 14 Euros al mes por metro cuadrado."
¿Se olvida del mayor ingreso procedente de Génesis?
Parece imprudente dar por hecho que, faltando EFE,
Génesis se hubiera alquilado tal y como se hizo, sin
valorar, además, el incremento de valor que la ENORME
mejora en las infraestructuras del edifício, a cargo de EFE,
se aporta a la propiedad, por poner ejemplos; patinillos de
instalaciones, centro de transformación, sectorización de
incendios, vías de evacuación, etc...
En realidad, la depreciación a que se alude surge de la
necesidad contable de ajustar el valor de coste del edificio
al de una tasación o referencia oficial. Por tanto, el
reconocimiento de esa depreciación es independiente de
que se alquilara o no el edificio a EFE y nace de causas
totalmente exógenas como fueron la crisis económica, y en
particular la crisis del mercado inmobiliario.
10
Pero es que, en efecto, y como se mencionaba antes, se
olvida que la Agencia EFE, para la ejecución del contrato
de arrendamiento, se vio obligada a realizar obras
necesarias en las instalaciones del edificio que debería
haber acometido SEPIDES y que, en definitiva, han
permitido que el inmueble pueda ser arrendado y explotado
comercialmente no solo a la Agencia EFE, síno igualmente
a otros arrendatarios terceros.
Así y para la adecuación del edificio a la normativa EFE se
vio obligada a realizar las obras consistentes en "los
patinillos para el cableado para el paso de las
infraestructuras? (cableado y sistema de climatización).
Igualmente se vio obligada a realizar modificaciones en el
"Diseño de la Climatización", obras que igualmente
pertenecen a las instalaciones generales del edificio, Las
obras ejecutadas por EFE eran necesarias para la
explotación y arrendamiento del edificio; obras que debería
haber acometido la propiedad y que Agencia EFE tuvo que
asumir para adecuar el edificio a normativa.
La ejecución de díchas obras supuso un claro benefício
para Sepídes, circunstancia que ya fue expuesta a la
propíedad mediante comunícacíón de fecha 22 de
septiembre de 2014. Entre esas mejoras está también, por
ejemplo, la cafetería, realizada por EFE pero que beneficía
a los restantes inquilinos del edificio, que la utilizan
habitualmente.
Los gastos de mantenimiento y suministro, así como los
tributos, también pasaban a ser abonados por EFE.
Por otra parte, el Informe de la Dirección de Riesgos de
SEPIDES, era claro y contundente:
(IEI presente contrato es ventajoso para ambas partes
implicadas en el mismo por los siguientes motivos. Por lo
que respecta a la Agencia EFE, supondría trasladarse a
11
una mejor ubicación a un coste inferior al pactado en el
contrato de arrendamiento del edificio de Vallecasy'.
En cuanto a SEPIDES l'se consigue arrendar unas plantas
del edificio Genesis, que Ilevaban desocupadas dos años,
por un periodo de 20 años (superior al periodo pactado
para el edificio de Vallecas) por un montante total
equivalente al precio de coste estimado del edificio de
Vallecas, y por una renta anual ligeramente superior a la
considerada de mercado, imputándose adicionalmente a la
arrendataria los gastos de mantenimiento y suministros del
edificio".
RAZONES DE ORDEN INTERNO
EI Comité de Empresa de EFE, que estaba en su integridad
en contra del traslado a Vallecas, elaboró un Mapa de
Recursos Humanos a partir de los distritos postales de los
trabajadores de la Agencia para su correcta ubicación en el
Municipio y la Comunidad de Madrid.
En aquellos distritos que por su extensión podían dar
origen a errores para el cálculo de las distancias, se
utilizaron también los nombres y ubicación de los
"barrios oficiosos" que utíliza el Ayuntamiento y la
Comunidad de Madrid para la elaboración de sus propias
estadísticas censales.
EI Comité de Empresa desaconsejaba el traslado. En ese
informe Ilegaba a las siguientes conclusiones, que se
reproducen textualmente (sic):
"1 .- El personal adscrito a la central de Madrid asciende
a...629 personas (100 %)
2.- En El Municipio de Madrid residen 389 personas
(61,84%)
3.- En la Comunidad de Madrid residen 240 personas
(38,16 %)
12
Distribución geográfica de la plantilla dentro del
municipio de Madrid
Noroeste
lllIIllImmmllllmmmllllmmllllmWmmmllllllllmmmmmmmmllll
21,33%
Norte
ííííííMlímWmm mllllWmmlíWíimmmWíím mWm mllllmmmiimW iimlíllmllllllmm
16;19 %
Noreste
waíímmm mwíiwííiímmmíííííímííííííWíííiíím mííií sssHIIwussiisiiiiii
8,74 %
Oeste
mmm íííííííímmmmmwmíímmmíííííímmmwiííííííimwiilimmmiiiiiimmmiimWm
3,86 %
Suroeste
mmmmmmmmWmmmíiiiiimmmiiiimiimmmmmmmmmmmiimmmwmmmmm
5,66 %
Sureste
mmWlílím míim mmllllmmlímm mmNmmmmmlllllMiimiiMiimm iiNHll8Nuuu
7,96 %
Este
íísw
mmm mmíímíím uss íllílíílílíl iiílMílílíl ílílíliiiiii siiHNMMílílílMílílíls
20,57 %
Sur
ussssíí MNNNuu iiiiiiiissNiikHuuiiMii iiNm HHiiHiiiiiiiiii mmmmmmiiiiiiii
15,68 %
Al defínirse la Zona de influencia entorno a Nuevo Vallecas,
surgen los siguientes Distritos con sus Barrios Oficiosos:
1.-Distrito de Puente de Vallecas...................... 0,77 %
2.- Distrito de Villaverde.................................... 1,54 %
3.- Distrito de Villa de Vallecas.......................... 3,02 %
4.- Distrito de Vicálvaro.................................... 2,31 %
5.- Distrito de Usera.......................................... 5,40 %
6.- Distrito de Moratalaz.................................... 1,80 %
TOTAL......................................................... 15,Ol %
Conclusión 1ª: Municipio de Madrid.
Solamente un 1 5,fü % de toda la plantilla de Madrid reside
en lo que podríamos Ilamar zona de influencia geográfica
del Nuevo Vallecas, el resto, un 84,99 % reside fuera de
esta zona de influencia.
La plantílla que residía fuera del Municipio de Madrid
ascendía a 240 personas, con la siguiente distribución
geográfica:
Noroeste.........................................33,33 %
Norte................................................6,67 %
Noreste.......................................... 4,59 %
Suroeste/Oeste.............................. 45,83 %
Sureste............................................. 6,25 %
Este............................................... wii 3,33 %
13
Definidos geográficamente la Zona de influencia entorno a
Nuevo Vallecas, los municipíos del Sureste y del Este de la
Comunidad de Madrid ascienden solamente a un 9,58 %.
El resto del personal de Efe que reside fuera del área de
influencia de Nuevo Vallecas asciende a un 90,58 %.
Solamente un 9,581 % de toda la plantilla de Madrid reside
en lo que podríamos Ilamar zona de influencia geográfica
del Nuevo Vallecas, el resto, un 90,42 % reside íuera de
esta zona de influencia.
Luego en la toma de decisión para la ubicación del edificio
en Nuevo Vallecas no se han tenido en cuenta ni el área de
influencía política y financiera de Madrid ni la localización
geográfica de las viviendas de la plantilla de Efe".
RAZONES DE UBICAC?ÓN
La nueva ubicación de Efe estaría a más de diez kilómetros
de la Puerta del Sol, mientras que los periodistas de
Reuters trabajan a 5 de la Torre de Londres; los de DPA a
1 ,5 de la Puerta de Brandem burgo; los de AFP a 2,2 del
Palacio del Eliseo, y los de Bloomberg y los de AP a 1 ,5 y
1 ,3, respectivamente, de Times Square.
Un ejemplo de cambio de sede era el de la internacional
Associated Press, fundada en 1848, que en julio de 2004
tras 66 años ubicada en el 50 Rockefeller Plaza se mudó a
la calle 450 West 33rd Street para construir la nueva
redacción del siglo XXI: mil ochocientos metros separan a
Ia antigua sede de la nueva, y se quedaban en la misma
zona de influencia política y financiera de Nueva York.
Otro ejemplo es la Agencia de noticias alemana DPA, que
en septiembre de 2010 se trasladó al mismo centro de
Berlín, en el eje de todos los eventos políticos y
económicos. Este cambio de sede sirvió para concentrar
las redacciones de Fráncfort y Berlín, así como la central
de Hamburgo.
14
RAZONES MEDIOAMB?ENTALES
En la Comunidad de Madríd la contaminación atmosférica
ha ido aumentando en los últimos años y el pasado invierno
registró varios picos que sobrepasan los niveles máximos
permitídos por Europa. Igual ocurre con la contaminación
acústica, respecto de la que España figura como el país
más ruidoso de Europa.
Recordaba el Comité Intercentros que la planta de
Valdemingómez del Ayuntamiento de Madrid, que comenzó
a funcionar en 1 996 y estaba situada a 5 kilómetros de la
parcela destinada a EFE en Vallecas, quema diariamente
una media de 850 Tm de residuos y en los últimos años
ha sufrido cierres temporales por superar los niveles
mínimos de contaminantes atmosféricos.
En octubre de 20lOla Asociación de Vecinos del PAU del
Ensanche de Vallecas en un último intento por conseguir
una solución a su "gran problema", decidió presentar una
denuncia ante la Fiscalía de Medio Ambiente con objeto de
que se abriera una investigación de oficio sobre los malos
olores de Valdemingómez.
Según la presidenta de la Asociación de Vecinos del Pau
Ensanche de Vallecas, Rosa María Pérez, los cerca de
20.000 vecinos del barrio que sufren malos olores que
emite la planta de compostaje Las Lomas de
Valdemingómez no soportaban más la situación que estaba
empezando a afectar a su salud.
En noviembre de 2010 el Defensor del Pueblo pidió al Área
de Gobierno de Medio Ambiente del Ayuntamiento de
Madrid que realizara un estudio olfatométrico del Parque
Tecnológico de Valdemingómez donde se trata basura de
Ia capital.
15
En abril de 2011 , el informe anual del Defensor del Pueblo
de Madrid recomienda al Ayuntamiento el establecimiento
de una "zona de protección" alrededor de esas
instalaciones para evitar los altos niveles de contaminación
y los malos olores que en las zonas residenciales sufren los
vecinos.
El informe, presentado al Congreso de los Diputados,
afirma que esa "zona de protección" operaíóa "como
Iimitación general de la propiedad, en la que no se pueda
utilizar suelo para edificar viviendas".
Sin profundizar en las consideraciones técnicas desde el
punto de vista medioambiental, el traslado a la futura sede
se consideraba negativo tanto por el entorno como por su
ubicación.
La zona sufría uno de los mayores índices de
contaminación y malos olores del municipio de Madrid dada
Ia cercanía de la incineradora de residuos de
Valdemingómez.
La distancia al centro Madrid es de más de 10 kilómetros y
Ia boca de metro más próxima está a unos 15 minutos
andando.
A esa contaminación atmosférica contribuye también la
proximidad de buen número de autopistas, como la M-40 ,
M-45, M-50, E-901 y la M-31 .
RAZONES DE SEGURIDAD
Aunque ni por asomo la actual situación de seguridad en el
ensanche de Vallecas era comparable a la existente hace
15 o 20 años, argumentaba el Comité Inter- centros que
"Ias bandas de latin kings o los ñetas contribuían en aquel
16
distrito al mantenimiento de uno de los más altos índices de
delincuencia metropolitana".
Y añadía: "Situado entre la carretera de Valencia, la M-40 y
la M-50, el PAU (Plan de Acción Urbanística) de Vallecas
es zona de tránsito hacia conocidos puntos de venta de
drogas: las Barranquillas, el mayor supermercado de
estupefacientes de Europa y la Cañada Real, el gran
asentamiento de edificaciones ilegales que alberga una
población marginal.
La boca de metro de Sierra de Guadalupe, situada a unos
escasos 980 metros de la parcela para la sede de EFE y
muy próxima a la estación de cercanías de Vallecas, es
escenario de frecuentes concentraciones de vecinos que
protestan por la presencia en las inmediaciones de cundas
o "taxis de la droga".
Esos vehículos que circulan por las calles de Sierra de
Guadalupe y de Camino Real de Arganda en busca de
clientes toxícómanos que quieren Ilegar a los focos de
abastecímiento generan lógica alarma en un vecindario que
sufre crecientes problemas de inseguridad e higiene.
La policía de Villa de Vallecas cree que el entorno de la
Cañada Real Galiana es una "bomba de relojería.
Algunas cifras elocuentes al respecto: En 2009, los Grupos
de Atención al Ciudadano levantaron 1 .800 actas de
intervencíón de armas, casi todas navajas y cuchillos, y
casi 7.000 actas de incautación de drogas.
En esta zona de desarrollo urbanístico, las viviendas
proliferan a ambos lados de la carretera de Valdemingómez
por la que transitan a diario 4.500 camiones camino de la
incineradora.
El volumen de tráfico, la mala señalización y la ausencia
de agentes de movilidad en el barrio son factores que
elevan notablemente el riesgo de accidentes.
17
Por ello, también los vecinos de las proximidades de la
estación de metro de Las Suertes protagonizaban
manifestaciones para exigir una mayor seguridad vial y
pedían semáforos, badenes y pasos de peatones
elevados".
RAZONES DE TRANSPORTE
En un pleno municípal, en febrero de 2012, el portavoz el
portavoz adjunto del Grupo Municipal Socialísta, Ignacio
Benito, denunció la reducción de unidades en las líneas
que circulaban por Vallecas, tanto en la línea 63 y como en
Ia 54, 8 o la 58. "El problema de la falta de vehículos, con la
consiguiente molestia para usuarios y conductores se
agrava los fines de semana ya que el tiempo de espera se
alarga hasta 50 minutos, como pasa en la línea 63", explíco
Beníto.
Ante las medidas de ahorro que han Ilevado a restringir el
uso de taxís por los profesíonales de EFE en la cobertura
de informaciones y ante la lenta cadencia de autobuses de
la EMT en el distrito de Vallecas, quedaba el metro con
medio de transporte público para los redactores y personal
de la Agencia.
La línea 1 (Pinar de Chamartín-Valdecarros) seríá la tabla
de salvación para los trabajadores de la agencia: Desde la
boca de Villa de Vallecas hay 8 estaciones hasta
Pacifico; 10 hasta Renfe Atocha; 14 hasta Sol y 20 hasta
Ríos Rosas, la más próxima a la entonces sede de
Espronceda.
18
Desde todo punto de vista, la distancia que separaría a
EFE de los centros informativos resultaría enorme y
un obstáculo para la inmediatez exigible a una agencia de
noticias que siempre ha de adelantarse al resto de medios
de comunicación.
Valga recalcar, como referencia, que la sede de AP en
Nueva York, por ejemplo, está 3,3 kílómetros de
Naciones Unidas.
La sede de France Presse está a 3,1 kilómetros de la
Asamblea de Francia.
La sede de Reuters está a 7 kilómetros del Parlamento de
Londres.
La sede de la DPA en Berlín está a 1 ,8 kilómetros del
Reichstag.
La futura sede de EFE en Vallecas estaría a 1 0,2
kilómetros del Congreso de los Diputados.
RAZONES INSTITUCIONALES
La Agencia EFE es la cuarta más importante del mundo y
Ia primera en lengua española, con representacíón en 120
países y delegaciones u oficinas en 70.
Desde el punto de vista institucional, EFE recibe
habitualmente en sus instalaciones a ministros y jefes de
Estado, embajadores, dirigentes políticos y sociales, así
como líderes sindicales, empresarios, y altos cargos de las
diferentes administraciones.
Asimismo, EFE realiza en sus instalaciones Foros de
Encuentros, Desayunos Informativos, Exposiciones y todo
tipo de actos sociales, amén de albergar un Museo
fotográfico sobre historía recíente de España, con
centenares de visítas de escuelas, colegíos y
universidades.
19
Por todas las razones anteriormente esgrimidas, no parecía
que un edificio como el del Nuevo Vallecas fuera el más
adecuado para mantener esa actividad, dado que el
desplazamiento de personalidades y personas en general
es siempre más complicado cuando se trata de distancias
como las que aquí se están refiriendo.
RESUMEN Y CONCLUSIONES
1 .- La primera y principal es que, dada la situación de crisis
económica de España, la enorme reducción de los ingresos
de EFE por parte del Estado, la caída de los ingresos de
EFE por la crisis mediática, la reducción de plantilla que
EFE tenía que asumir, etc; en esa situación las
dimensiones y costes de mantenimiento del edificio de
Vallecas eran inadecuados para EFE.
2. El alquiler del edificio de Vallecas, en las circunstancias
anteriormente descritas, hubiera agravado la situación
económica de EFE, lo que habría inevitablemente
repercutido en su plantilla y en las condiciones laborales y
salariales de la misma.
3. La plantilla de EFE estaba al 99 por ciento en contra del
traslado al Nuevo Vallecas, por razones de distancia,
transporte, representación, medioambientales y de
segurídad, y sobre todo porque repercutiría negativamente
en el trabajo diario de un medio en el que lo más
importante es la rapidez y la inmediatez, según ellos
mismos argumentaban. ( Se adjuntan dos documentos del
Comité Intercentros de EFE).
4. No obstante lo cual, EFE no hubiera tenido más solución
que irse al edificio del nuevo Vallecas caso de que Sepides
no hubiese aceptado el intercambio de este edificio por el
de Génesis en Avenida de Burgos.
20
5.- EI Informe de la Dirección de Riesgos de SEPIDES
considera claramente ventajoso el acuerdo de intercambio (
Vallecas por Génesis) tanto para SEPIDES como para
EFE. (Se adjunta documento)
6. La decisión de renuncia a Vallecas e intercambio por
Génesis fue acordada, negociada y pactada en todos sus
términos con Sepides, desde el primer momento, y
aprobada por unanimidad por el Consejo de Adminístración
de la Agencia EFE en su reunión del día 18 de diciembre
de 2012. ( Se adjunta documento)
7.- Cualquier eventual perjuicio para Sepides quedaba
compensado con el alquiler del edificio Génesis: renta por
encima de mercado, obras de reíorma a costa de EFE,
cláusulas de actualización en mejores condiciones para
SEPIDES que las de mercado, y gastos de mantenimiento
a costa de EFE. ( Se aporta documento)
8) A día de hoy, la realidad es que Sepides tiene alquilado
el 90 por ciento del edificio de Vallecas, pese a su
ubicación; amen del edificio Génesis por un total de 20
años.
9) La depreciación del valor del edificio de Vallecas a que
alude Sepides surge, en realidad, de la necesidad contable
de ajustar el valor de coste del edificio al de una tasación o
referencia oficial. Por tanto, el reconocimiento de esa
depreciación es independiente de que se alquilara o no el
edificio a EFE y nace de causas totalmente exógenas como
fueron la crisis económica, y en particular la crisis del
mercado ínmobilíario.
10) Se cita en el informe del Tribunal de Cuentas una carta
de 23 de noviembre firmada por el presidente de EFE y
remitida a la presidenta de Sepides. Es incorrecto, la carta
dirigida a la presidenta de Sepides, Rosa Musolén Bravo,
21
está firmada por el director gerente de EFE y el director
económico financiero de EFE. ( Se adjunta copia de la
carta)
11 ) De no haber acuerdo previo entre las partes, como
hubo, EFE se hubiera trasladado al edificio de Vallecas,
según lo comprometido. La carta de renuncia remitida por
EFE a Sepides formaba parte del mismo acuerdo
negociado por ambas partes. Y, en efecto, EFE hubiera
tenido que pagar el mismo dínero por un edificio peor
valorado en su precio por el mercado; mucho más lejano;
con más coste de transporte para la empresa y sus
empleados; con mucha más inversión por EFE en el
mantenimiento de un edificio mucho mayor que el de
Génesis, mayor inversión en servicios de cafetería,
catering, restauración, etcétera; con la oposición de la
práctica totalidad de su plantilla, y dejando sin uso más de
Ia mitad del edificio, habida cuenta de la reducción del
número de trabajadores de EFE por el ERE y el desinterés
de otros medios de comunicación por subarrendar espacios
en un edificio tan alejado del centro y de los principales
núcleos de información del Estado.
17
Firmado en Madrid a l 't de enero de 2fü9
A
í
'-=,,,
José Antonio Vera Gil
Ex presidente de la Agencia EFE
22
DOCUMENTACIÓN QUE SE APORTA
1 .- Escrito del Comité Inter-centros de la Agencia EFE
sobre "retrato de la Crisis de la Cuarta Agencia del Mundo"
(páginas 33 a 36 y 59 a 73)
2.- Escrito del Comité Inter-centros de EFE con mención al
traslado a Vallecas ( págs 8 y 9)
3.- Informe de la Dirección de Riesgos de Sepides sobre el
cambio de Vallecas a Génesis.
4.- Copia del Acta del Consejo de Administración de EFE
de 1 8 de diciembre de 2fü2 aprobando por unanimidad el
cambio de Vallecas por Génesís.
5.- Carta de EFE a Sepides de 22 de septiembre de 2014
sobre reclamaciones diversas con relación a las obras de
adaptación del edificio de Génesis.
6.- Carta de 23 de noviembre de 2012 de los directores
gerente y económico financiero de EFE a la presidenta de
Sepides sobre la renuncia al edificio de Vallecas.
7.- Carta del Secretarío General y del Consejo de SEPI al
presidente de EFE sobre el arrendamiento de Génesis
8.- Documento interno de la Dirección Económica-
Financiera y la Gerencia de EFE sobre la caída de ingresos
en el contrato de servicios con el Estado (CSE).
