RESOLUCIÓN de 21 de febrero de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Ignacio López Gómez y doña Leonor Almagro Marín frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Mazarrón, don Eduardo Cotillas Sánchez, a inscribir una escritura de compraventa en virtud de apelación..

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:21 de Febrero de 2002
Publicado en:BOE, 21 de Febrero de 2002
RESUMEN

LEY DE COSTAS. Falta de deslinde. Inscripción de la transmision de fincas ya inmatriculadas con titularidad afectada por el deslinde.

 
CONTENIDO

RESOLUCIÓN de 21 de febrero de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Ignacio López Gómez y doña Leonor Almagro Marín frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Mazarrón, don Eduardo Cotillas Sánchez, a inscribir una escritura de compraventa en virtud de apelación de los recurrentes.

En el recurso gubernativo interpuesto por don Ignacio López Gómez y doña Leonor Almagro Marín frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Mazarrón, don Eduardo Cotillas Sánchez, a inscribir una escritura de compraventa en virtud de apelación de los recurrentes.

HECHOS

I

Por escritura autorizada el 19 de octubre de 1998 por el notario de Murcia don Eugenio Martínez Ochando, doña Edelmira Angeles Álvarez Grijalva vendió a los cónyuges don Ignacio López Gómez y doña Leonor Almagro Marín, una casa de planta baja, sita en Mazarrón, Murcia, en el paraje la Reya, Diputación de Moreras, en calle sin nombre, hoy denominada Concha Candado, número 12, con una superficie de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados, de los que hay edificados ciento veinte, siendo el resto patio, que linda: Derecha entrando, Adolfo Romero Alcázar, hoy Antonio Fernández de Palencia; izquierda, señor Ranz, y espalda, jardín del hotel Bahía. Contaba la manifestación de falta de previa inscripción a nombre de la vendedora y se citaban los datos regístrales -finca 15. 393 al folio 166 del tomo 1. 045, libro 223 de Mazarrón- a efectos de búsqueda.

II

Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Mazarrón fue calificada con la siguiente nota: 'Calificado el precedente documento, presentado bajo el asiento 118 del Diario 11, tras examinar los antecedentes del Registro, el Registrador de la Propiedad que suscribe ha observado el siguiente defecto, de naturaleza su subsanable:

  1. Consta archivada en este Registro comunicación de la Demarcación de Costas en Murcia, de fecha 9 de mayo de 1997 denegando el certificado de no invasión del dominio público marítimo-terrestre con relación a la precedente escritura, que es necesario para proceder a la inscripción (artículos 31 y ss. del Reglamento de Costas, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre) .

  2. No consta inscrito el título previo (artículos 9 y 20 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario) . Comunicados los defectos al presentante del documento se suspende la inscripción solicitada. Se han practicado las operaciones registrales que se especifican en la minuta que se acompaña, cuyo importe asciende a 1. 000 pesetas (IVA excluido) y sobre valores declarados. Ley 8/1989, disposición adicional 3 ff 2. Los asientos practicados quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales, gozando sus titulares de la protección que depara la legislación hipotecaria. Contra la precedente nota cabe interponer recurso gubernativo, en el plazo de tres meses, contados desde su fecha, mediante escrito dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia, conforme al artículo 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Mazarrón, 26 de junio de 1999. El Registrador, Firma ilegible. A continuación consta la siguiente nota: 'Que por error en la precedente nota, se ha escrito de más, en su primer párrafo, las palabras ?respecto de la finca reseñada bajo el número 3, única de este Registro? que no debe leerse y en cuyo sentido queda rectificada la nota. Mazarrón, 26 de junio de 1999. El Registrador, Firma ilegible.

    III

    Don Ignacio López Gómez y doña Leonor Almagro Marín, interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación y tan sólo por lo que al primero de los defectos de la nota se refiere, y alegaciones . ..

  3. Que la Resolución de 9 de mayo de la Demarcación de Costas, referente a la finca objeto de los autos, no vincula, en modo alguno, al Registrador de la Propiedad de Mazarrón y ello por lo prevenido en el artículo 15. 1 de la Ley de Costas. Que como la Demarcación de Costas no ha emitido el certificado de inmatriculación solicitado y no se ha pronunciado en ningún sentido, la cuestión se centra en acreditar, una vez identificada la finca, su no colindancia con el dominio público marítimo-terrestre y el hecho que no se invada dicho dominio, a fin de que el Registrador practique la inscripción de la finca que consta en la escritura. La finca ni linda con el dominio público marítimo-terrestre, ni invade dicho dominio público. Que también se acredita su no colindancia por los términos de la propia Resolución de la Demarcación de Costas de Murcia de fecha 9 de mayo de 1997. Por otro lado, por la simple verificación o inspección de la ubicación de la finca, en su caso, en donde pude verse el tramo de costa comprendido entre los hitos M-325 y M-327 que determinan la línea perimetral del deslinde de la zona marítimo-terrestre por Orden de Ministerial de 27 de julio de 1960, y cuya línea no es colindante en todo su tramo con la finca, sino con la calle en que la finca linda por su frente; calle, pues que separa por tanto, la zona marítimo terrestre y la finca y que hace también, materialmente imposible que la invada. Que en virtud de lo anterior se deberá inscribir la finca en el Registro de la Propiedad, de conformidad con el artículo 15. 2 de la Ley de Costas.

  4. Que en la Resolución de 9 de mayo de la Demarcación de Costas, se dice que la finca se encuentra ubicada entre el deslinde de la zona marítimo-terrestre aprobada por Orden Ministerial de 27 de julio de 1960 y una línea límite de terrenos considerados de titularidad estatal con terrenos de 'Salinera Española, Sociedad Anónima, Que con posterioridad a este deslinde, no existe otro posterior a la entrada en vigor de la actual Ley de Costas que pueda afectar a la finca en cuestión. Que, por otro lado, las salinas marítimas son fincas de titularidad privada. Que la Demarcación de Costas de Murcia no expide certificado de invasión o no invasión, simplemente silencia y no expide certificado alguno, por lo que difícilmente se puede amparar el Registrador en la existencia de certificado de invasión, de acuerdo con el artículo 31 y siguientes del Reglamento de Costas. Que en los únicos preceptos en los que se podría amparar para no inscribir son los artículos 15 y 16 de la Ley de Costas. Que la interpretación de los citados preceptos debe ser restrictiva, conforme a lo establecido en las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1941, 23 de marzo de 1940 y 28 de noviembre de 1989. Que si bien el artículo 35 de la Ley de Costas extiende la preceptiva petición de certificado o informe a la Demarcación de Costas a las segundas y posteriores inscripciones, este precepto no puede aplicarse por ser nulo, y en ello basa:

    1. Que este y todos los preceptos reglamentarios deben acomodarse alas disposiciones de la ley. (incluso el artículo 35 de la Ley de Costas y 31 del Reglamento) .

    2. Que en este caso la oposición a la demarcación de costas a la inscripción no dimana de un deslinde legalmente aprobado, ni siquiera a un expediente de deslinde en tramitación, sino de un expediente de des linde cuya iniciación es futura. Que, tras la entrada en vigor de la Constitución Española, no cabe en modo alguno, el ejercicio arbitrario de ninguna de las potestades o facultades administrativas.

  5. Que en esta materia y dados los términos del artículo 15 de la Ley de Costas, el segundo de estos preceptos debe interpretarse de conformidad con el sentido y finalidad del artículo 15 de la Ley al que desarrolla, máxime cuando es incuestionable que constituye una garantía para el particular, el sometimiento de la Administración a la Ley y la prevalencia de los mandatos de la Ley sobre las disposiciones emanadas de la Administración, al establecerlo así el artículo 6 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y la constante jurisprudencia del Tribunal Supremo. Además, es principio en derecho hipotecario, el de presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito en los términos que resultan del asiento respectivo, principio que es una manifestación del mandato recogido en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, párrafo 3. °. Por ello, la Ley de Costas establece ese procedimiento en garantía de particulares y que no es sino de deslinde.

    IV

    El Registrador en defensa de su nota informó: Que el objeto del recurso es el defecto primero de la calificación de la escritura de compraventa. Que el artículo 15 de la Ley de Costas y 31 de su Reglamento, establece que si el Registrador sospechara una posible invasión de dominio público marítimo terrestre, dejara en suspenso la inscripción hasta que por la Administración del Estado se expida certificación favorable a dicha inscripción, evitando así discordancias entre la realidad extrarregistral y los pronunciamientos registrales. Que dicha protección no se agota en aquellos preceptos previstos para las inscripciones primeras o de inmatriculación, si no que el Reglamento de la Ley de Costas lo extiende a las inscripciones segundas y posteriores de fincas que puedan encontrarse en la zona marítimo-terrestre, en su artículo 31 y siguientes, y especialmente en su artículo 35. Que si conviene recordar que la protección del adquirente ante una certificación de la Demarcación de Costas en la que no se autorizara la inscripción solicitada estaría, conforme al artículo 66 de la Ley Hipotecaria, ante los Tribunales de Justicia a los que podría acudir el interesado para ventilar y contender acerca de la validez de su título al entender que su finca no invade el dominio público. Esta es la doctrina señalada en las Resoluciones de 8 de enero y 15 de marzo de 1993 y 16 de diciembre de 1991. Que si bien dicha doctrina ha sido matizada en la Resolución de 16 de julio de 1998, dándose la posibilidad de mutaciones jurídico-inmobiliarias en las que no será de aplicación el artículo 35 del Reglamento de Costas, pero en este caso no se dan las previstas en la citada Resolución. Que consta archivada en el Registro comunicación de la Demarcación de Costas en Murcia, denegando el certificado de no invasión del dominio público marítimo terrestre y de la que resulta por fotocopia unida a la misma: 'En la actualidad existe una indefinición de la situación jurídica de los terrenos en los que se encuentra la citada finca, que pudieran tener el carácter de demaniales o patrimoniales, estando previstas futuras actuaciones por parte de esta Demarcación para la definición del límite de dominio público marítimo-terrestre. Que la propia Administración ignora si efectivamente invade o no el dominio público marítimo terrestre; por lo que tanto más el Registrador que carece de medios materiales y humanos para ello y no siendo esa su función, por lo que en la duda, aplica lo dispuesto en el artículo 31 y siguientes del Reglamento de la Ley de Costas y suspende la inscripción en tanto no se aporte la certificación de la Demarcación de Costas acreditativa que no invade dicho dominio público marítimo-terrestre, y sin que se aplique a este caso la última Resolución citada. Por los demás, no es el recurso gubernativo el medio hábil para probar o acreditar que la finca no invade el dominio público marítimo terrestre, como tiene declarado la Resolución de 5 de diciembre de 1991.

    V

    El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia, confirmó la nota del Registrador fundándose en las alegaciones contenidas en el informe de éste.

    VI

    Los recurrentes apelaron el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.

    VII

    Esta Dirección General, en diligencia para mejor proveer solicitó copia del escrito de la Demarcación de Costas en Murcia al que hacía referencia en su escrito el Registrador y del mismo resulta que por resolución de 9 de mayo de 1997 fue denegada la solicitud de doña Ana María Gaspar Alvarez de expedición de certificación de no invasión del dominio público marítimo terrestre en relación con la finca 15. 393, al folio 166 del tomo 1. 045, libro 223 de Mazarrón con base en el siguiente fundamento: 'En la actualidad existe una indefinición de la situación jurídica de los terrenos en los que se encuentra la citada finca, que pudieran tener el carácter de demaniales o patrimoniales, estando previstas futuras actuaciones por parte de esta Demarcación para la definición del límite del Dominio Público Marítimo-Terrestre. Por todo ello y hasta que no se defina lo anteriormente expuesto, no procede emitir el certificado solicitado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 15 de la vigente Ley de Costas y concordantes de su Reglamento,

    FUNDAMENTOS DE DERECHO

    Vistos los artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria; 7, 8, 9, 11, 12. 4, 13. 2, 14, 15, 16 y disposiciones transitorias primera y cuarta de la Ley de Costas; 22. 2. c) , 29. 1 y 35 de su Reglamento y las Resoluciones de 16 de diciembre de 1991, 8 de enero y 15 de marzo de 1993, 16 de julio y 5 de noviembre de 1998 y 14 de enero de 2000.

  6. Se impugna en el presente recurso la calificación registral por la que se suspende la inscripción de la transmisión de una finca ya inmatriculada con base en la existencia en el Registro de una resolución de la Demarcación de Costas haciendo constar la improcedencia de emitir la certificación prevista en el artículo 15 de la Ley de Costas en tanto no se defina la situación jurídica de los terrenos en que aquella se ubica.

  7. La Ley de Costas, cumpliendo el mandato expreso del artículo 132. 2 de la Constitución, no solo determina cual es el dominio público marítimo terrestre, sino también su régimen de protección, utilización y policía, declarando de forma expresa (artículo 7) que los bienes que lo integran son inalienables, imprescriptibles e inembargables, que carecen de todo valor obstativo frente a dicho dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por los asientos del Registro de la Propiedad (artículo 8) y que en ninguna de las pertenencias de dicho dominio pueden existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado (artículo 9) .

    Consecuente con tales postulados el legislador adopta diversas cautelas para impedir que a partir de la entrada en vigor de la Ley puedan surgir nuevos pronunciamientos registrales contradictorios con el carácter demanial de los bienes que radican en la zona marítimo-terrestre y que se traducen en las exigencias impuestas por los artículos 15 y 16 para la inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público o la inscripción de excesos de cabida de las que ya los estuvieran, cuando aquella colindancia resulta de su descripción o el Registrador sospeche una posible invasión de aquél, consistentes en la necesidad de justificar que la finca o la mayor cabida que se pretende inscribir no lo invade a través de una certificación de la Administración del Estado y que en el caso de que no estuviera aprobado el correspondiente deslinde exige la previa iniciación del mismo a costa del interesado.

    Nada ha previsto la Ley, por el contrario, en relación con posteriores inscripciones de fincas ya inmatriculadas, salvo que lo sean de exceso de cabida, sino que la adecuación de la situación registral a la extraregistral derivada de la posible condición demanial de aquellas ha de discurrir a través de la previa constatación de que se da en las mismas la situación que legalmente la determina, lo que acreditará el correspondiente deslinde, y cuya resolución aprobatoria será título suficiente para rectificar las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el mismo (artículo 13. 2) .

  8. Pese a ser esta la solución legal, el Reglamento para el desarrollo y ejecución de la Ley, aprobado por Real Decreto 1471/1999, de 1 de diciembre, ha remitido en su artículo 35 a las mismas exigencias que para las inmatriculaciones a todos los supuestos de segundas y posteriores inscripciones. Esta norma, como ya señalara la Resolución de 16 de julio de 1998, no sólo carece de cobertura legal, quebrantando el principio de jerarquía normativa -artículos 9. 3 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y 23 de la Ley del Gobierno- sino que va en contra de los mismos principios que inspiran la Ley que desarrolla y que son coincidentes con los que rigen en el sistema hipotecario en orden a llamar en aquellos expedientes que puedan desembocar en una modificación de la situación registral a los titulares de derechos inscritos. En este sentido la presunción a todos los efectos legales del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, de la existencia y pertenencia de los derechos inscritos, junto con el mandato normativo contenido en el artículo 1. 3 de la misma Ley cuando establece que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley, coordina perfectamente con el régimen de la Ley de Costas para la tramitación e inscripción de los expedientes de deslinde.

    En éstos si bien puede intervenir cualquier interesado, con obligada notificación a los colindantes, y al respecto la relación de los mismos ha de ser informada por el Registrador formulando las observaciones que considere procedentes [artículo 22. 2 c) del Reglamento]; tienen especial protagonismo quienes aporten títulos inscritos, debiendo en tal caso tomarse anotación marginal preventiva -sic- de tal circunstancia (artículo 12. 4 de la misma Ley) , y también puede pueden los 'titulares inscritos' ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, siendo anotable la reclamación judicial que entablen [artículo 29. 1. c) del Reglamento], lo que deja provisionalmente en suspenso la inscripción de las rectificaciones registrales derivadas del deslinde. No puede olvidarse, por último, el que el propio legislador califica como cuidadoso régimen transitorio para permitir la adaptación de las situaciones existentes con anterioridad, que puede traducirse en el derecho del titular 'inscrito' a obtener la concesión a que se refieren las disposiciones transitorias primera y cuarta de la Ley, reforzado en el caso de que la propiedad inscrita como particular derivara de una sentencia declarativa de la misma anterior a aquélla.

  9. Resulta de todo ello que el legislador no sólo no ha puesto trabas a la inscripción de ulteriores transmisiones de las fincas ya inmatriculadas cuya titularidad pudiera verse afectada por el deslinde del dominio público, sino que a los propios fines que persigue considera conveniente que esas inscripciones se produzcan. Sólo así podrá seguirse el expediente de deslinde con quienes como titulares registrales estarán amparados por la presunción legal de ser los titulares reales y que la firmeza del deslinde habrá de desvirtuar; evitará a través de la anotación de la existencia del expediente de deslinde el tener que notificar el mismo a quienes posteriormente inscriban su derecho, sin perjuicio de oírlos; posibilitará la practica de las rectificaciones que la aprobación del deslinde haya de ocasionar (artículo 20 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 5 de noviembre de 1998) y se concretará la legitimación, permitiendo la notificación a quienes lo estén, para enervar provisionalmente las inscripciones de dominio público como consecuencia del ejercicio de acciones civiles, así como para solicitar, en su caso, una concesión administrativa, actuaciones todas en las que escaso interés tendrá un titular registral no real que ha transmitido su derecho a un tercero que no haya podido obtener la inscripción del mismo y que sería, por el contrario, el verdadero interesado.

    Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso revocando el auto apelado y la nota que confirmó.

    Madrid, 21 de febrero de 2002.

    La Directora general,

    Ana López Monís Gallego.

    Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia.