Resolución de 24 de julio de 1995
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 24 de Julio de 1995 |
| Publicado en | BOE, 18 de Agosto de 1995 |
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, Don Isidro Marín Navarro, en nombre de "Caixa d'Estalvis i Pensions de Barcelona", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Martorell a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
HECHOS I
El día 30 de septiembre de 1992, mediante escritura pública autorizada por el Notario de Martorell, Don José Antonio Buitrón Crespo, la "Caixa d'Estalvis i Pensions de
Barcelona" vendió a Don Joaquín Massaneda Rovira cuatro entidades o fincas (dos locales en planta baja y las plantas primeras y segunda con puertas únicas) que constituyen la totalidad del edificio de las que forman parte, señalado con el número 15 de la Plaza de la Vila de Martorell, y conforman una unidad arquitectónica y funcional, con cuanto a las mismas es inherente o accesorio, y arrendadas tres de ellas a las personas y entidades que figuran en la expresada escritura. Dicho edificio se rige por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y las normas especiales contenidas en la escritura de división en régimen de propiedad horizontal. La compraventa se realiza por el precio de veintiséis millones de pesetas, que la parte vendedora declara recibir en el acto de manos de la parte compradora, y en cuanto a los restantes veintitrés millones cuatrocientas mil pesetas quedan aplazadas mediante 179 entregas mensuales mediante el importe que se establece en la citada escritura, estando garantizado con condición resolutoria el precio aplazado.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Martorell fue calificado con la siguiente nota: "Suspendida la inscripción del precedente documento, redactado conforme a minuta, por observarse los siguientes defectos subsanables: l.Q No acreditarse la notificación fehaciente de la venta a los arrendatarios ya que los locales y pisos vendidos constituyen física y jurídicamente fincas independientes por lo que pueden aquéllos ejercitar el retracto del que tienen arrendado si les conviene y no es obstáculo para ello que se venda la totalidad del edificio ('agrupados' dice el art. 47 de la aún vigente Ley de Arrendamientos Urbanos) ni que se haga por precio sin distribuir. Tal notificación viene establecida por el citado artículo 47 y en la forma establecida en el artículo 48 y este Registrador la exige como medida preventiva y cautelar que no prejuzga la procedencia o no del derecho de retracto pues es la autoridad judicial a quien corresponde declararlo. 2.Q La referida notificación fehaciente ha de hacerse del precio de cada local y piso y debe consignarse en la escritura, conforme al artículo 47 de la citada Ley: '... precio ofrecido de cada piso o local...' 3.Q Ha de distribuirse la parte de precio aplazado entre cada una de las fincas pues está garantizado con condición resolutoria (art. 11 de la Ley Hipotecaria). 4.Q Conforme a la disposición transitoria Ir de la Ley de 25 de julio de 1989 ha de acreditarse la inscripción en el Registro Mercantil de la Caja de Ahorros vendedora y asimismo de los poderes mercantiles de quienes comparecen en su nombre. No se toma anotación de suspensión por no haberse solicitado. Contra la anterior nota calificadora puede interponerse recurso en el plazo de cuatro meses ante el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya. Martorell, 15 de enero de 1993. El Registrador. Fdo.: Ramón Abelló Margalef."
III
El Procurador de los Tribunales Don Isidro Marín Navarro, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: l.Q) En cuanto a la falta de notificación fehaciente a los arrendatarios. Que el artículo 47.1 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos al extender la posibilidad del retracto no sólo a la venta de pisos independientes, sino también cuando éstos se transmitan por plantas o agrupados a otros, intenta combatir el fraude de ley, defendiendo el derecho de los arrendatarios. La jurisprudencia unánime, establece que la limitación del derecho de propiedad que implican los derechos de tanteo y retracto sólo debe aplicarse a los supuestos estrictamente contemplados por la Ley, no pudiendo aplicarse la analogía. Que a los inquilinos o arrendatarios no lo concede la Ley cuando el edificio que se vende constituye una unidad patrimonial y arquitectónica, con sustantividad autónoma propia, compuesto por varios locales y viviendas independientes, tres de ellos arrendados a tres diferentes arrendatarios, teniendo el edificio servicios, instalaciones y elementos estructurales comunes. Pues no se da este derecho, en el caso presente, en que la voluntad de los otorgantes, explicitada en el antecedente II de la escritura, es la venta de la totalidad del edificio integrado por las cuatro entidades transmitidas y que conforman una unidad arquitectónica y funcional. Que con ello no se conculca la finalidad protectora de la Ley. En este sentido hay que citar las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1985, 27 de marzo de 1989, 16 de febrero de 1991 y 31 de enero de 1992 y la Resolución de 26 de marzo de 1991. Que la circunstancia de transmitirse todo un edificio con las características expuestas hace que ninguno de los arrendatarios tenga derecho de retracto sobre el local o piso que ocupe, conforme a lo previsto a sensu contrario en el artículo 47.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuyos supuestos legales no se dan en el caso que se estudia. Que aun cuando las cuatro entidades vendidas estén inscritas en el Registro de la Propiedad como fincas independientes, por la división del total inmueble en régimen de propiedad horizontal, es esta situación una circunstancia puramente formal, derivada de un acto unilateral del propietario, que le hubiere sido muy fácil de eliminar por otra decisión unilateral de cancelar el régimen de propiedad horizontal. 2.Q) Que se acompaña nota simple informativa librada por el propio Registro de la Propiedad de Martorell de la total casa número quince de la Plaza de la Vila de Martorell, finca inscrita con el número 1.432, y que constituía una finca unitaria con servicios, instalaciones y elementos estructurales comunes, inscrita a favor de la "Caja de Pensiones para la Vejez y de Ahorros de Cataluña y Baleares" y de los cuatro departamentos que integran dicha total casa, que fue constituida por su citado titular en régimen de propiedad horizontal. Que reafirma el hecho de tratarse de una finca unitaria, la circunstancia de pagarse un solo recibo por todo el edificio del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. 3.Q) Que se señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1948, 17 de mayo de 1955 y 12 de noviembre de 1960. 4.Q) Que por lo que respecta a los motivos de suspensión 2.Q y 3.Q serán subsanados en escritura aparte, a los únicos y exclusivos efectos de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, sin que ello pueda interpretarse, en ningún caso, como aceptación por la parte recurrente, de la necesidad de efectuar notificación alguna a efectos del derecho de retracto arrendaticio. 5.Q) Que en cuanto al motivo de suspensión cuarto, también se justificará, mediante los correspondientes instrumentos públicos, la inscripción de la Caja de Ahorros vendedora y asimismo, la de los poderes mercantiles de quienes comparecen en su nombre, en el Registro Mercantil de Barcelona.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: I) Que del contenido del escrito del recurrente interponiendo el recurso hay que entender que sólo se impugna el defecto primero. II) Alegación del recurrente: La división en régimen de propiedad horizontal pudo eliminarse cancelando dicho régimen antes del otorgamiento de la compraventa. Que la cancelación no estaría justificada al faltarle causa, pues sólo podría hacerse en caso de destrucción del edificio o que a pesar de haberse declarado la obra nueva no se hubiera realmente construido, a no ser que el propietario único manifestase que no le interesa el régimen de división en propiedad horizontal y que renuncia a él, pero ese caso podría implicar fraude a la ley y renuncia en perjuicio de terceros. III) Alegación del recurrente: La casa es finca unitaria con servicios, instalaciones y elementos comunes. Que según lo declarado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, lleva a pensar que en realidad en la escritura calificada la venta es por pisos, aunque los otorgantes digan que venden todo el edificio, pues según reiterada jurisprudencia en relación con la interpretación de los contratos éstos son lo que son y no lo que las partes dicen. Además, no se puede considerar que se enajene como un todo cuando en el Registro, por obra de la división horizontal, aparecen los pisos o locales como fincas independientes, lo cual pudo inscribirse en su día así por tener salida cada uno a elemento común o a la vía pública y, por lo tanto, ser independientes. En consecuencia, al coincidir lo vendido, pisos y locales, con lo arrendado, cabe el derecho de retracto, salvo que los Tribunales decidieran otra cosa y es necesaria la notificación fehaciente a los arrendatarios por si quieren usar su derecho. IV) Alegación del recurrente: La Administración Tributaria gira un solo recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles. Que tal alegación no significa nada en contra, pues es sabido que en dicho impuesto el sujeto pasivo es el propietario y no los arrendatarios, aunque pueda repercutirse sobre éstos. V) Examen de la jurisprudencia citada por el recurrente. Que en la jurisprudencia referida se tratan casos diferentes al que aquí se estudia. VI) Defensa de la nota y conclusión. Que aunque la venta se configure en la escritura como del edificio entero, en realidad se trata de venta de cada piso o local, al estar dividido en régimen de propiedad horizontal y así se habrá de inscribir en el Registro de la Propiedad la venta en cada piso o local cuando proceda, por ello no es aplicable la jurisprudencia que cita el recurrente relativa a casos en que el edificio o casa vendida constituía una sola finca registral. En cambio, se considera aplicable la doctrina establecida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 1969 y la Resolución de 18 de septiembre de 1990. Que en cuanto al segundo defecto señalado en la nota resulta claramente del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que en la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada vivienda.
El Notario autorizante del documento informó: I) Que hay que reiterar lo afirmado en la Resolución de 13 de febrero de 1980. II) Que es premisa de la procedencia del retracto la identidad entre lo transmitido y lo ocupado en arrendamiento; y en el caso de la inscripción denegada, el objeto de la venta es un inmueble con unidad arquitectónica y funcional registralmente acreditada, compuesto por cuatro departamentos de los que sólo tres son objeto de distintos arrendamientos. En tal sentido, además de la jurisprudencia citada en el recurso, puede mencionarse la Sentencia de la Audiencia Territorial de Barcelona, de fecha 16 de enero de 1988. III) Que no supone obstáculo alguno a lo dicho, el hecho de que la finca vendida se hallase dividida en régimen de propiedad horizontal, máxime cuando la constitución del régimen de propiedad horizontal se hace unilateralmente y siguiendo la propiedad en manos del constituyente, supuesto típico de lo que doctrinalmente se llama "propiedad horizontal sólo formal", que, en realidad, supone un estatuto expectante y revocable. VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó la nota del Registrador fundándose en los artículos 47, 48 y 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en que, reconocido el hecho de la existencia de propiedad horizontal en el inmueble en cuestión y la consiguiente inscripción registral de los pisos como fincas independientes, resulta justificada la prevención contenida en el punto discutido de la calificación combatida, como advertía la Resolución de 18 de septiembre de 1990.
VII
El Procurador de los Tribunales recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones que constan en el escrito de interposición del recurso.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
VISTOS los artículos 4 del Código Civil; 47, 48, 49 y 52 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; 218 del Reglamento Hipotecario; Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1991 y Resolución de 5 de septiembre de 1991.
En el supuesto del presente recurso se debate sobre la inscripción de una escritura pública por la que se transmiten los cuatro elementos independientes que integran un edificio en régimen de propiedad horizontal, inscripción que es suspendida por el Registrador toda vez que no consta la práctica de la notificación prevenida en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a los arrendatarios de cada uno de esos elementos independientes. En la propia escritura se señala que los pisos constituyen la totalidad del edificio del que forman parte y que conforman una unidad arquitectónica y funcional; se señala igualmente un precio global para todos ellos.
Si se tiene en cuenta: 1) El carácter restrictivo de las normas reguladoras de los derechos de tanteo y retracto arrendaticio en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1991 y 6 de febrero de 1991 y Resolución de 5 de septiembre de 1991), lo que reclama su interpretación estricta (vid. art. 4 del Código Civil); 2) La existencia en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 de inequívocos argumentos contrarios a la existencia del retracto arrendaticio en el supuesto debatido, como son los párrafos 1.° y 2.° del artículo 47, que al definir el ámbito de aplicación del tanteo y retracto arrendaticio, aluden a los supuestos de venta por pisos aunque se transmitan por plantas o agrupados a otro, y de venta de una finca en la que sólo existe una vivienda, lo que parece excluir el supuesto de venta de todo el edificio que conste de varias viviendas o de venta de todos los pisos del edificio; o el artículo 52, en cuanto que la prohibición en él establecida sólo resulta coherente desde el presupuesto de que en tal hipótesis no proceden los derechos de tanteo y retracto arrendaticio; y 3) Que siendo la vivienda y locales que se transmiten todos los que integran el edificio, es irrelevante, al efecto ahora discutido, el que sobre éste exista o no previa constitución del régimen de propiedad horizontal, toda vez que ni los preceptos referidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos toman en consideración la circunstancia de que dichas viviendas y locales constituyan o no fincas independientes en el régimen de propiedad horizontal sobre el todo, ni la existencia de este régimen puede llevar a desconocer la innegable consideración unitaria que al edificio sigue correspondiendo, consideración de indudable repercusión práctica y que transciende incluso al ámbito normativo (vid. art. 218 del Reglamento Hipotecario); ha de concluirse en la improcedencia, en el supuesto debatido, de los derechos de tanteo y retracto arrendaticio, y, consiguientemente, de la exigencia de las notificaciones prevenidas en los artículos 48 y 49 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Por todo ello esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto revocando el auto apelado y la nota del Registrador.
Madrid, 24 de julio de 1995.—El Director General.—Fdo.: Julio Burdiel Hernández.—Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
(B.O.E. 18-8-95)
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