Resolución de 5 de febrero de 1992

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución: 5 de Febrero de 1992
Publicado en:BOE, 4 de Mayo de 1992
 
CONTENIDO

En el recurso gubernativo interpuesto por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 9 de Madrid a practicar una anotación preventiva de embargo en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS I

En el Juzgado de Primera Instancia n.° 12 de Madrid se han seguido Autos de juicio de menor cuantía n.° 728.187 sobre reclamación de cantidad, siendo demandante el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid y demandada la "Comunidad de Propietarios del Garaje P-18-A Torres de Aluche", dictándose Sentencia que fue confirmada parcialmente por la de 10 de abril de 1989 dictada por la Audiencia Provincial en la que se fijó en 927.836 pesetas la suma definitiva que adeudaba la Comunidad. En ejecución de Sentencia y por mandamiento de 31 de octubre de 1990 se ordenó practicar la anotación de embargo correspondiente sobre la finca 27.016 del Registro de la Propiedad n.° 9 de Madrid.

II

Presentado el anterior mandamiento fue calificado con nota del tenor literal siguiente: "Denegada la anotación preventiva de embargo ordenada en el precedente mandamiento, por aparecer la finca embargada inscrita 'como derecho subjetivamente real, a favor de los que sean propietarios' de las fincas que se relacionan en la descripción que transcribe el mandamiento, que son personas distintas de la embargada que es la 'Comunidad de Propietarios del Garaje P-18-A Torres de Aluche, de Madrid'.— Madrid, 16 de noviembre de 1990.— El Registrador.— Firma ilegible.—".

III

El Procurador de los Tribunales Don Carlos Zulueta Cebrián en nombre del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid interpuso recurso gubernativo y alegó: que la finca embargada es un resto de la parcela 18-A de la Urbanización que quedó destinada a aparcamiento y espacios libres ajardinados de uso común para todos los propietarios de las parcelas, manifestando el mandamiento que la titularidad de la finca se inscribió como "derecho subjetivamente real", concepto oscuro y desafortunado y que esta extraña con ceptuación es la que ha servido de fundamento a la nota denegatoria. Denegación que es inadmisible por cuanto la Comunidad demandada se defendió como tal frente a la acción ejercitada por medio de su representante legal, por lo que no cabe la distinción hecha por el Registrador entre propietarios presentes y futuros, citando en su apoyo numerosas Sentencias del Tribunal Supremo y en especial la de 7 de marzo de 1989.

IV

El Registrador interino del Registro n.° 9 de Madrid por cese del anterior titular, mantuvo la nota de su predecesor e informó: que del historial de la finca embargada resulta que ésta forma parte de un Conjunto Urbanístico, situación no contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal y a la que la doctrina y la práctica han dado diversas soluciones en espera de una regulación positiva. Que en este caso concreto, se segregaron de la finca matriz diez parcelas constituida cada una —previa declaración de obra nueva— en propiedad horizontal y vinculando la parcela resto, que es común a todas ellas, a través de una titularidad mediata "ob rem", a las otras fincas y a quienes en consecuencia sean dueños de éstas, es decir creando un derecho subjetivamente real, concepto claro, preciso y de contenido bien delimitado. Por eso no se discute la aseveración del recurrente de que la Comunidad de Propietarios pueda estar legitimada pasivamente, pero para hacer efectivos los derechos sobre el inmueble es preciso que los condueños sean demandados por exigencia del principio de tracto sucesivo, ya que la Comunidad demandada no aparece en los libros registrales como dueña de la finca. Cita en su apoyo las Resoluciones de 27 y 30 de junio de 1986 y 7 de julio del mismo año.

VI

El Magistrado-Juez, titular del Juzgado de Primera Instancia n.° 12 de Madrid, informó: que al carecer de personalidad jurídica la Comunidad de Propietarios demandada, no cabe inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad finca alguna, razón por la cual el titular registral de la finca embargada no coincide con la parte demandada y condenada en el juicio seguido, por lo que procede confirmar la calificación del Registrador.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en Auto de 14 de mayo de 1991 desestimó el recurso confirmando la nota del Registrador en base a los argumentos señalados en los respectivos informes de este último funcionario y del Juez de Primera Instancia.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS los artículos 9-5.° y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; 20, 38-3.° y 42-3.° de la Ley Hipotecaria, 100, 140-1.° y 141 del Reglamento Hipotecario, 919 y siguientes y 1.447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y las Resoluciones de este Centro de 27 y 30 de junio de 1986 y 7 de julio del mismo año.

  1. Este expediente plantea una cuestión que presenta grandes coincidencias con las resueltas en las Resoluciones citadas en los Vistos, con la particularidad de que la finca embargada aparece inscrita en el Registro como "derecho subjetivamente real a favor de los que sean propietarios" de una serie de fincas descritas en el mandamiento.

  2. De conformidad con lo declarado en dichas Resoluciones hay que señalar que cuando por obligaciones contraídas, se demanda y condena a una Comunidad de Propietarios, se demanda y condena realmente a los propietarios que la constituyen, puesto que la Comunidad en sí carece de personalidad jurídica, pero hay que tener en cuenta que la deuda que pueda establecer la Sentencia es una deuda que sólo lo es de los propietarios a través de la Comunidad y únicamente puede hacerse efectiva sobre ellos de acuerdo con las peculiares normas que sobre gastos y deudas están contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, de las que resulta que hay dos modos de hacer efectivas la Sentencia de condena dictada contra la Comunidad: a) actuando sobre los bienes comunes (dinero, créditos), que estén a disposición de los órganos colectivos de la Comunidad demandada en cuyo caso no surge obstáculo alguno para obtener su ejecución; b) actuando sobre los bienes privativos de los mismos propietarios al ser obligación de cada propietario contribuir—con arreglo a la cuota de participación en el título o a lo especialmente establecido— a los gastos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, tal como establece el artículo 9 regla 5.a de la Ley, en donde ya no sucede lo mismo que en el caso a) al no tener los órganos colectivos ningún poder directo sobre los bienes privativos, dado que la obligación de cada propietario surgida de la Sentencia no lo es entre él y el acreedor, sino mediatamente a través de la Comunidad y es una obligación propter rem.

  3. Por tanto, siempre que la Comunidad incurre en responsabilidad se necesita todavía un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada, por el que se determine el tiempo y forma de la contribución de cada uno, y si bien es cierto que la actuación de la Junta puede ser suplida judicialmente, ello ha de ser sin merma de las garantías de los propietarios que se concretan en que en las actuaciones judiciales procedentes, él o los propietarios cuyos bienes se persiguen han de ser llamados como partes personalmente —y no a través de los Órganos colectivos.

  4. En este caso concreto de finca sobre la que se pretende la anotación de embargo aparece inscrita en condominio como derecho subjetivamente real a favor de los que sean propietarios de las fincas que se segregaron y se constituyeron en régimen de propiedad horizontal, y así figura además este derecho en la inscripción de cada una de las nuevas fincas formadas, y por eso es correcta —artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento— la denegación de la anotación de embargo ya que del mandamiento presentado no resulta que los titulares regístrales fueran parte con carácter personal y directo en las actuaciones judiciales que dieron lugar al embargo.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador.

Lo que con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y demás efectos. Madrid, 5 de febrero de 1992.— El Director General.— Fdo. Antonio Pau Pedrón.— Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

(B.O.E. 4-5-92)