Resolución de 16 de octubre de 1989

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:16 de Octubre de 1989
Publicado en:BOE, 2 de Noviembre de 1989
 
CONTENIDO

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pinos Puente, don Aurelio Ñuño Vicente, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Huelma, a inscribir determinados pactos de una escritura de cesión a cambio de alimentos, de varias fincas, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS I

Con fecha 17 de julio de 1987 fue autorizada por el Notario de Pinos Puente, don Aurelio Ñuño Vicente, una escritura por la que los cónyuges, don José López Serrano y doña Amparo Valdivia Justicia, cedían a don Fernando, doña María Josefa y doña María Expectación López Valdivia, en la forma que se detalla en la referida escritura, determinadas fincas a cambio del cumplimiento de las siguientes obligaciones respecto de ambos cónyuges o del que ambos sobreviva: a) Cuidar y asistir a los cedentes hasta el fallecimiento de los mismos; b) Sufragar los importes de alimentación, vestido, calzado y servicio médico-farmacéutico de aquellos señores. Tal servicio médico, podrán exigir que les sea prestado en cualquier lugar de España o en el extranjero; c) Y costear todos los gastos que se ocasionen con motivo de dos meses de vacaciones anuales, que los cedentes podrán disfrutar en el establecimiento hotelero y en el lugar, dentro del territorio nacional o en el extranjero, que libremente elijan. B)—En el supuesto de que no se

cumplan las obligaciones anteriores, los cesionarios deberán ser requeridos notanalmente para que lo efectúen, y transcurrido que sea un mes a contar de dicho requerimiento, sin más trámites, se resolverá el presente contrato, volviendo el objeto del mismo a poder de los cedentes, sin que éstos tengan obligación de devolver cantidad alguna de dinero ni de indemnizar por ningún concepto.—C) Mientras vivan los cedentes no podrán ser enajenados ni gravados, por ningún título o concepto los bienes cedidos».

II

Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Huelma, fue calificada con la siguiente nota: «INSCRITO el documento que precede, con vista de las escrituras de capitulaciones matrimoniales otorgadas por don Rafael López Justicia y doña María Josefa López Valdivia, y don Fernando López Valdivia y doña María Eugenia García Moreno, en Pinos Puente el 17 de julio de 1987 ante el notario don Aurelio Ñuño Vicente y con exclusión de lo que después se dirá, en cuanto a las fincas radificantes en la demarcación de este Registro, en los tomos y libros, a los folios, bajo los números e inscripciones que se expresan en los cajetines estampados al margen de la descripción de cada finca. Y denegada la inscripción de los apartados a), b), c) y B).—Del antecedente II, por constituirse una condición resolutoria explícita en garantía de una obligación distinta del pago del precio, contraviniéndose así los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su Reglamento interpretados, entre otras, por la Resolución de veintinueve de diciembre de mil novecientos ochenta y dos. Asimismo, denegada la inscripción del apartado C) de dicho antecedente II por tratarse de una prohibición de disponer no prevista en el artículo 26 de la Ley Hipotecaria. Huelma, 29 de agosto de 1987.—El Registrador.—Fdo.: Juan F. RuizRico Márquez».

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1? Determinación del negocio jurídico que se contiene en la escritura calificada.—Que la diferencia entre la cesión a cambio de alimentos y la compraventa, consiste en que, si bien ambos contratos son onerosos, el primero es aleatorio y el segundo conmutativo. En la cesión, a cambio de alimentos, se transmiten una serie de elementos patrimoniales para recibir unos alimentos, cuyo contenido legal se recoge en el artículo 142 del Código civil, que en este caso están configurados, no sólo por la entrega material de bienes, sino por un hacer por parte de los cesionarios (do ut facías). Que la diferencia entre la cesión a cambio de alimentos y la renta vitalicia, consiste en que en la primera la contraprestación es esencialmente variable, a razón de las necesidades del alimentista, y la segunda la pensión está determinada y es constante en su cuantía, consiste en un dar; y aunque la renta vitalicia pueda ser variada en su cuantía, se debe siempre a una previsión contractual o a una revisión del Juez, mientras que en la cesión a cambio de alimentos, la variabilidad se deriva de la propia finalidad del contrato que configura a la prestación como deuda de valor. También se diferencian en que, en la citada cesión dependen necesariamente su duración de la vida del alimentista, mientras que en la renta vitalicia, se puede establecer en atención a la vida de una persona distinta del preceptor de la pensión, pudiendo transmitirse a los herederos del deudor o del acreedor. Así pues la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha diferenciado claramente ambas figuras, denominando «vitalicio» a la cesión a cambio de alimentos en la Sentencia de 28 de mayo de 1965, ratificándose esta doctrina en la de 6 de mayo de 1980, entre otras. Que con lo expuesto anteriormente se demuestra que en el contrato calificado por el Registrador de Huelma, no puede existir precio, por lo que no se estima correcta la referencia al mismo, así como al artículo 59 del Reglamento Hipotecario que hace en la nota de calificación. Por otro lado, no puede ser aplicable el artículo 1.805 del Código civil ya que en la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1965, se declara la validez de la cláusula en el vitalicio que establezca que el alimentista pueda readquirir la finca, en cualquier momento que quiera. 2.—Esencialidad de la contraprestación.—Que en la cesión a cambio de alimentos, es elemento esencial que dichos alimentos se presten, pues, en ningún caso se transmitirían los bienes si no se percibe a cambio la contraprestación de los alimentos. Por tanto se desvirtúa totalmente el negocio jurídico celebrado por el hecho de que el Registrador de la Propiedad inscriba la transmisión de los bienes y rechace la inscripción de la contraprestación, quedando vacío de causa. Esto sin perjuicio de las posibles lesiones a los cedentes en el caso de que apareciesen terceros adquirentes protegidos por la fe pública registral. 3 Sobre la posible resolución del contrato por incumplimiento de los cesionarios.—Que la posibilidad de resolución que se establece en la letra B) del antecedente II de la escritura de 17 de julio de 1987, se refiere a una condición resolutoria que, por voluntad de las partes y al amparo del principio de libertad contractual, pueden establecer las partes, por no ser contrarios a la ley, a la moral o al orden público; y ello sin perjuicio de lo que, con carácter general, se recoge en el artículo 1.124 del Código civil; y si, conforme a la Sentencia anteriormente citada, el alimentista puede readquirir la finca cedida, con más razón podrá resolver si se ha incumplido por los cesionarios la obligación de prestar alimentos y siguen negándose a prestarlos después de ser requeridos. Que tampoco podrá alegarse en contra de la referida resolución, el hecho de que los alimentistas no tengan obligación de devolver cantidad alguna de dinero, ni de indemnizar por ningún concepto a los cesionarios, y ello se debe: 1?) A que la resolución es derivada del incumplimiento reiterado de los cesionarios de su obligación de prestar alimentos; 2?) Que durante todo el tiempo anterior a la resolución, los cesionarios han venido percibiendo los frutos de las cuantiosas fincas cedidas, con lo que no puede hablarse de un enriquecimiento injusto en los alimentistas en caso de resolución; y 3?) Que dicha condición es válida, ya que no contradice ni a la Ley, ni a la moral, y mucho menos, al orden público; 4?) Sobre la inscripción parcial del instrumento.—Que no se indica en la nota calificadora en base a qué criterio se ha inscrito parcialmente la escritura calificada. Que se considera no se debe inscribir parcialmente, ya que en ningún caso debe ser inscrita una transmisión que carece de causa. Y 5?) Sobre la negativa de la inscripción de la prohibición de disponer. Que al tratarse de una cesión de bienes onerosa no debe tener acceso al Registro, y sólo como obligación personal se ha hecho constar en la escritura, pero se considera que sí no se inscribe la contraprestación, con lo que parece que se ceden los bienes gratuitamente, es de elemental prudencia inscribir la prohibición de disponer para evitar los perjuicios que a los cedentes les llevaría la aparición de un posible tercero protegido por la fe pública registral.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota informó: 1.—Determinación del negocio jurídico que se contiene en la escritura calificada.—Que en la escritura calificada no se expresa que el contrato objeto de la misma sea de vitalicio, y adolece dicho título de evidente imprecisión en los contornos jurídicos de los derechos en él constituidos. Que aún admitiendo que se tratase de un contrato vitalicio, es imprescindible hacer constar, dado el carácter atípico de dicho contrato y la falta de regulación específica por las partes, que es necesario acudir para colmar el vacío legal, a las normas reguladoras de la renta vitalicia, por ser este el contrato típico más afín y existir entre ambos contratos una relación de parentesco similar a la existente entre la compraventa y la permuta; además, esta conclusión viene reforzada por la aplicación analógica del artículo 1.514 del Código civil. Que de lo anterior resultan las siguientes consecuencias: a) el contrato objeto de la escritura calificada tiene carácter real y unilateral; y b) dada la aplicación subsidiaria de los preceptos de la renta vitalicia, parece más que probable la aplicación del artículo 1.805 del Código civil. De todas formas, aunque se considere ajeno al presente contrato dicho artículo, está clara la obligación que tiene el alimentista para readquirir la finca, según la Sentencia de 28 de mayo de 1965. 2.—Esencialidad de la contraprestación. Que en ningún caso puede mantenerse que la no inscripción de los pactos rechazada pueda originar un vacío de causa, sobre todo en un sistema como el nuestro basado en el nacimiento del negocio obligacional que origina el derecho real fuera del Registro, máxime teniendo en cuenta que el cedente podrá reclamar judicialmente a los cesionarios el cumplimiento de las obligaciones contraidas. Además en virtud de lo establecido en el artículo 1.277 del Código civil, hay que mantener que la causa tiene plena vigencia jurídica en el caso de que conste con toda precisión en el instrumento público calificado. 3.—Sobre la posible resolución del contrato por incumplimiento de los cesionarios. Que a este respecto parece oportuno hacer las siguientes consideraciones: 1 .a Que al no haber precio no puede inscribirse una condición como la presente, por no encajar ni en el artículo 1.504 del Código civil ni en los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su Reglamento, siendo fundamental la Resolución de 29 de diciembre de 1982, ratificada por las Resoluciones de 16 y 17 de septiembre de 1987; 2.a Con relación a las condiciones resolutorias del artículo 1.124 no puede comprenderse entre ellas la que es objeto de este recurso; 3.a En cuanto a las condiciones resolutorias ordinarias del artículo 23 de la Ley Hipotecaria, conviene puntualizar lo siguiente: a) todas las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, referentes a la posibilidad de garantizar realmente el cumplimiento de las prestaciones de los alimentantes en el contrato de renta vitalicia, mantienen que la única forma legal de verificar dicha garantía es mediante la hipoteca del artículo 157 de la Ley Hipotecaria, la cual, en el caso que se estudia, se trataría de una hipoteca de seguridad sin que sea factible la condición resolutoria explícita. En este sentido, hay que citar las Resoluciones de 1 de marzo de 1939, 21 de diciembre de 1943 y 31 de mayo de 1951; b) que aunque se repute la condición que se estudia como condición resolutoria ordinaria, es también aplicable la doctrina mantenida por las Resoluciones mencionadas, dado el carácter contrario a derecho de la cláusula penal en ella contenida; c) que dado el carácter excepcional del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, supuestos como el presente deben ser analizados con la mayor de las cautelas, máxime si se tiene en cuenta que en el artículo 1.255 del Código civil se establecen límites precisos al principio de autonomía de la voluntad, como recoge la Resolución de 1951; d) que el hecho de la posible percepción por los cesionarios de los frutos de los bienes cedidos, no hace válida la readquisición total y sino contraprestación por el cedente, pues, aparte de la aplicación del artículo 350 del Código civil, parece evidente que la resolución puede provocar un enriquecimiento sin causa al cedente. Esto es más patente en un contrato como el que se estudia, que al no valorarse la asistencia, se provoca una situación de indefensión total por parte del cesionario, situación que implica dejar al arbitrio del cedente la eficacia del contrato, contraviniéndose el artículo 1.256 del Código civil; e) que los artículos 1.123 del Código civil y 175-6? del Reglamento Hipotecario refuerzan la tesis que se mantiene en este informe; f) que la admisión de la cláusula que se analiza, sería más peligrosa aún en los contratos aleatorios que en los conmutativos, por no estar determinado el montante de las obligaciones que deben satisfacer los cesionarios; 4.—Sobre la inscripción parcial del instrumento.—Que dicha inscripción viene permitida en los artículos 429 y 434 del Reglamento Hipotecario, y en virtud de la doctrina del artículo 39 del Reglamento Hipotecario. El Presidente de la Audiencia Territorial de Granada, confirmó la nota del Registrador fundándose en los argumentos contenidos en el informe de dicho funcionario.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones y añadió que el contrato de cesión de bienes a cambio de alimentos es un contrato bilateral, oneroso, aleatorio, innominado y de tracto sucesivo. La prestación de alimentos es la causa del contrato para el cedente, y es esencialmente distinto del contrato de renta vitalicia. Que la prestación de alimentos, cuidados, atenciones, etc., por parte del alimentista, es la esencia del contrato y es su causa; no se puede desligar la inscripción de la causa, que es elemento esencial del negocio, de tal modo que, sin ella, éste sería inexistente (artículo 1.201 del Código civil). Que en cuanto a la condición resolutoria que se establece en el contrato hay que concluir: es libre voluntad de las partes, al celebrar el negocio, el que si ese cumplimiento no se produce, el contrato se resuelva; por tanto la titularidad que adquiere el alimentista es condicional y afectada por una posible resolución (tiene trascendencia real y es inscribible al amparo del artículo 9-2? de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento). En caso de incumplimiento, será el Juez el que determine el alcance de la resolución, atemperándolo a las circunstancias del caso. Que dicha condición resolutoria es distinta a la del artículo 1.504 del Código civil y es inscribible independientemente de dicho precepto. Que, por último, en ningún caso, y aunque se hubiere prestado el consentimiento, puede el documento ser objeto de inscripción parcial, por quedar totalmente desvirtuado.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS los artículos 4, 153, 847, 1.152 y ss., 1.255, 1.504, 1.541, 1.802 y ss., 1.859 y 1.884 del Código civil; 9, 11 y 23 de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 1960, 28 de mayo de 1985, 6 de mayo de 1980, 1 de julio de 1982, 18 de abril de 1984, 13 de julio de 1985, 30 de noviembre de 1987 y 3 de noviembre de 1988 y las Resoluciones de 1 de marzo de 1939, 21 de diciembre de 1943, 31 de mayo de 1951 y 29 de diciembre de 1982.

  1. En el supuesto de hecho del presente recurso concurren los siguientes elementos determinantes:

    — Los padres ceden a sus hijos determinados bienes a cambio del cumplimiento de éstos de la obligación de cuidarlos y asistirlos hasta su fallecimiento, sufragándoles los gastos médico-farmacéuticos que precisen, así como los derivados de dos meses de vacaciones anuales, con derecho a libre elección para los cedentes de establecimiento hospitalario u hotelero tanto en España como en el extranjero.

    — Se estipula igualmente, que en caso de incumplimiento por los cesionarios y transcurrido un mes desde el requerimiento notarial de cumplimiento que al efecto se haga, se resolerá el contrato, volviendo los bienes a poder de los cedentes sin que éstos hayan de devolver cantidad alguna ni indemnización por ningún concepto. — El Registrador inscribe la transmisión de los bienes, pero deniega la constatación tabular de las obligaciones que en contraprestación asumen los cesionarios así como la de la condición resolutoria explícita por garantizarse una obligación distinta del pago del precio, conforme al artículo 11 de la Ley Hipotecaria y 59 del Reglamento.

  2. Debe tenerse en cuenta que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias sino el completo hecho, acto o negocio que las causa cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que, si como afirma el Registrador, se ha querido constituir una condición resolutoria explícita con garantía del cumplimiento de las contraprestaciones, no podría inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implica la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los queridos por los interesados.

  3. El Registrador, partiendo de que en el acto calificado se constituye una condición resolutoria explícita, se opone a su constancia por venir a entender que sólo es posible establecerla como garantía cuando se trata de garantizar el precio. Y a enjuiciar este sólo efecto debe concretarse ahora la presente Resolución.

  4. El hecho de que únicamente para la compraventa se contemple la condición resolutoria explícita en garantía del pago del precio (artículos 1.504 del Código civil y 11 de la Ley Hipotecaria), no significa que dicha garantía haya de constreñirse a este contrato con exclusión de aquellos otros, igualmente onerosos, en los que por el contenido y características de las prestaciones interdependientes (especialmente, cuando se transmitiesen inmuebles a cambio de ciertas obligaciones de hacer, no hacer o dar cosa que no sea dinero), resulta igualmente fundada su admisión. Al contrario, la aplicación analógica de las normas cuando existe identidad sustancial entre los casos considerados (artículo 4 del Código cicil), el carácter de la compraventa como prototipo de los contratos onerosos, la previsión expresa de aplicación de sus normas a contratos afines, cuando fuere procedente (cfr. artículo 1.541); la amplia previsión del párrafo II del mismo artículo 11 de la Ley Hipotecaria; la fundamentación jurídica de la resolución en la recíproca condicionalidad de las prestaciones respectivas, pues frustrado el fin negocial por el incumplimiento de una de las partes, ha de posibilitarse a la otra la desvinculación de sus respectivos compromisos, la libertad de estipulación reconocida en nuestro Ordenamiento, dentro de los límites legales del artículo 1.255 del Código civil; la admisión del juego real de las condiciones impuestas (cfr. artículos 9 y 23 de la Ley Hipotecaria) y la admisión de la revocación de las donaciones por incumplimiento de cargas (cfr. artículo 647 del Código civil); la no vulneración de la prohibición del pacto comisorio (artículos 1.859 y 1.884 del Código civil), toda vez que los bienes se habían transmitido condicionándolos al cumplimiento de la contra prestación; determinan la procedencia de la condición resolutoria explícita en esos otros contratos onerosos siempre que, dada la eficacia erga omnes de tal cautela, quede delimitada en su alcance y operatividad por el mismo contrato o, complementariamente como ocurre en este caso (cfr. artículo 153), por la Ley.

  5. Ciertamente, los artículos 1.802 y ss. al regular el denominado contrato de renta vitalicia desligan las titularidades transmitidas de las vicisitudes de las obligaciones asumidas por el adquirente hasta el extremo de excluir la recuperación del predio enajenado en caso de impago de las pensiones (artículo 1.805 del Código civil). Ahora bien, debe tenerse en cuenta: a) que como ha declarado el Tribunal Supremo (Sentencias de 28 de mayo de 1965, 8 de mayo de 1980, 1 de julio de 1982, 18 de abril de 1984, 13 de julio de 1985, 30 de noviembre de 1987 y 3 de noviembre de 1988), el contrato por el que las partes, al amparo del principio de libertad de estipulación, pactan que una de ellas se obligue respecto de la otra a prestarle alimentos en la extensión, amplitud y términos que convengan mediante la contraprestación que fijen, no es una modalidad de la renta vitalicia sino un contrato autónomo innominado y atípico, con sus variedades propias según los fines perseguidos, y regido por los pactos, cláusulas y condiciones que se incorporen al mismo dentro de los límites fijados por el artículo 1.255 y, subsidiariamente, por las normas generales de las obligaciones; b) que dicho artículo 1.805 del Código civil no implica una prohibición del pacto resolutorio sino una previsión legal de carácter dispositivo para el caso de silencio contractual al respecto; así resulta del principio general de autonomía privada en conjunción con la supresión en el Código civil vigente de la prohibición expresa que figuraba en el Proyecto Isabelino de 1851 (vid. Sentencia de 14 de octubre de 1960) y es compatible con la indudable generosidad del contrato de renta vitalicia, que no queda menoscabado por el hecho de que la prestación de una de las partes se cumpla simultáneamente a la celebración del negocio (se entienda o no esta circunstancia como requisito de su perfección).

    El que el contrato no sea puramente oneroso sino aleatorio y el que las obligaciones no sean de tracto único sino de tracto sucesivo y que en parte pueden estar cumplidas cuando, habiendo corrido una etapa del tiempo en que juega el alea causal, se produzca el incumplimiento, no constituyen características incompatibles con el efecto resolutorio, en particular, cuando al amparo del principio de libertad de contratación (cfr. artículos 1.255 y 1.152 y ss. del Código civil) las partes, al constituir la pensión, precisen el alcance de las resoluciones en la hipótesis de resolución sin perjuicio en su caso, de las facultades moderadoras del Juez si el adquirente se opone a la efectividad de la resolución en los términos convenidos. Rechazar la posibilidad de pactar la resolución sólo beneficiaría auna de las partes, justamente a la que infringe, en todo o en parte, sus compromisos, a pesar de que las prestaciones debidas son vitales para la otra parte contratante. Esta Dirección general ha acordado revocar el auto apelado y la nota del Registrador en el extremo recurrido (pues la denegación del apartado C) relativo a la prohibición de disponer no aparece recurrido).

    Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y efectos.—Madrid, 16 de octubre de 1989.—El Director General, José Cándido Paz-Ares.—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Granada. («B.O.E.» de 2 de noviembre de 1989).