Resolución de 31 de julio de 1987

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Paulino Monsalve Guerra, en nombre de Philips Ibérica, S. A. E., contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 27 de Madrid a inscribir la adjudicación en vía de apremio de la quinta parte indivisa de una finca urbana.

HECHOS I

En los autos ejecutivos seguidos el día 5 de noviembre de 1982 ante el Juzgado de Primera Instancia número 20 de los de Madrid, a instancia de Philips Ibérica, S. A. E., contra don Francisco Javier Torres del Molino sobre reclamación de cantidad de siete millones de pesetas de principal, intereses legales, gastos y costas, se despachó ejecución contra los bienes del demandado, embargándose por Providencia de 5 de enero de 1982 la participación de una quinta parte indivisa que le correspondía en proindiviso y a título de herencia con cuatro hermanos en una finca urbana sita en la calle Divino Pastor, número 12, de Madrid.

Con fecha 12 de mayo de 1983 se dictó sentencia de remate por la que se mandaba seguir la ejecución despachada, haciendo traba y remate de los bienes embargados. Por Providencia de 28 de junio de 1984 se libró mandamiento al señor Registrador de la Propiedad número 5 de Madrid (hoy 27), a fin de que se lleve a cabo la anotación preventiva de embargo del bien trabado que fue practicada el día 19 de julio del mismo año.

El 26 de octubre de 1984 se practicó la inscripción de la escritura de partición de herencia otorgada el día 16 de julio anterior ante el Notario don Domingo Irurzurt Goicoa, por la que al fallecimiento de don Luis Torres del Molino se adjudicó una quinta parte de la herencia por séptimas partes y por indiviso a sus herederos, y el 24 de noviembre de ese mismo año se expidió por el Registrador de la Propiedad la certificación de cargas prevenida en el artículo 1.489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en ella conforme a los artículos 230 de la Ley Hipotecaria y 345 y 353 de su Reglamento, se hizo constar el titular de la cuota embargada, la anotación de embargo y literalmente, el asiento de presentación de la escritura de partición anteriormente citada, en la que don Carlos Torres del Molino y 14 señores más constituyen en régimen de Propiedad Horizontal la casa sita en la calle Divino Pastor número 12 de Madrid, dividiéndola en 16 fincas independientes, adjudicándose seguidamente entre ellos los pisos resultantes de dicha división.

Por Providencia de 13 de diciembre de 1984 se libró mandamiento al Registrador para que certificara lo que respecto a la finca embargada resultara del Registro y así extendió certificado, con fecha 8 de enero de 1985, en el que se hace constar que la citada finca aparece inscrita por partes indivisas a favor de sus titulares, con la anotación preventiva de embargo sobre la quinta parte indivisa propiedad del demandado, a favor de Philips Ibérica, S. A. E.

El día 29 de mayo de 1985 se inscribe la escritura de partición de herencia otorgada el 16 de julio de 1984 por la que al fallecimiento de don Vicente Torres del Molino se adjudica la

quinta parte indivisa que le corresponde en la referida finca, por quintas partes y por indiviso a sus herederos.

El 7 de junio de 1985 se inscribió la escritura anteriormente citada por la que los comuneros se adjudican los pisos o locales resultantes de la división.

Iniciada la vía de apremio, fue valorada la quinta parte indivisa embargada en la suma de 6.400.000 pesetas ofreciendo la sociedad demandante en tercera subasta, la suma de 3.200.000 pesetas; solicitando Philips Ibérica, S. A. E., la adjudicación de la citada quinta parte indivisa, fue aprobado el remate por Resolución del Juzgado de Primera Instancia número 20 de los de Madrid, con fecha 29 de noviembre de 1985.

II

Presentado testimonio de la citada Resolución en el Registro de la Propiedad número 27 de los de Madrid fue calificado con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción de la quinta parte indivisa de la finca que se adjudica en el precedente documento judicial por observarse el siguiente obstáculo que surge del Registro (artículo 100 del Régimen Hipotecario): La referida finca en régimen de comunidad ordinaria, sobre cuya quinta parte indivisa se anotó el embargo aparece ahora constituida en régimen de propiedad horizontal y dividida en fincas independientes (artículos 400 y 401.2 del Código civil) mediante la adjudicación a los comuneros, en proporción a sus cuotas, de los 16 pisos o locales que la integran: tres de los cuales resultan inscritos por adjudicación en disolución de comunidad a nombre del comunero-deudor, y los trece restantes a favor de otros catorce comuneros no deudores, según así consta de la inscripción 3.a, de la finca 229, folio 142, del tomo 4 y de las inscripciones primeras de las fincas números del 2.752 al 2.782, en su numeración par, folios del 106 al 151, del tomo 36 del archivo. No se ha tomado anotación de suspensión sobre las tres fincas inscritas en propiedad exclusiva a nombre del comunerodeudor en pago de su haber o cuota en la comunidad romana extinguida, porque no se ha solicitado, no obstante haberse propuesto y notificado el proyecto del posible asiento a practicar —en base a los artículos 400 y 401.2 en relación con los artículos 399 y 450 del Código civil y con el apoyo de los artículos 258 de la Ley Hipotecaria y 358 de su Reglamento siempre que hubiera mediado la conformidad, formalmente prestada, del actual adjudicatario o nuevo titular—. Contra esta calificación cabe interponer recurso ante el Excelentísimo Señor Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid, y, después, en su caso, recurso de apelación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, conforme a la regulación de los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento.—Madrid, 14 de noviembre de 1986.—El Registrador.— Firmado Pablo A. Torres Bollaín.»

III

El Procurador de los Tribunales don Paulino Monsalve Guerra en representación de Philips Ibérica, S. A. E., interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que la doctrina procesal considera que en el embargo hay que ver, ante todo, el efecto de un acto de voluntad y de autoridad del órgano jurisdiccional, por el cual los bienes y derechos del deudor a los que se refiera son declarados y quedan adscritos o afectados a la satisfacción del crédito del acreedor, así con el embargo adquiere el acreedor el derecho a que los bienes a los que afecta sean conservados en forma tal que cualquier acto de disposición del deudor sobre los mismos no produzca impedimento a la hora de su realización y a la fecha del embargo sirve de «dies a quo» para la aplicación del principio de prioridad. Que trasladando los principios anteriores al caso concreto: 1) Con fecha 19 de julio de 1984 («dies a quo») se practicó en el Registro de la Propiedad número 5 (hoy 27) de Madrid, anotación preventiva de embargo acordada por el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Madrid. El bien afectado por el embargo es una quinta parte indivisa que correspondía proindiviso al deudor don Francisco Javier Torres del Molino en la finca urbana número 12 de la calle Divino Pastor de Madrid, y a partir de la fecha citada, el bien embargado quedó afectado al pago de la deuda que el señor Torres mantenía con Philips Ibérica, S. A. E., y cualquier acto de disposición que el deudor realizara sobre el bien embargado, no puede, por imperativo legal, y por razones obvias de existencia de la institución jurídica llamada «embargo» producir impedimento ni traba alguna a la hora de realizar el bien embargado. 2.°) No habiendo el deudor satisfecho al acreedor la deuda, éste instó la vía de apremio para realizar el bien embargado, dedicando su producto a satisfacer o minorizar la deuda y, como consecuencia el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Madrid adjudicó el bien embargado a la acreedora Philips Ibérica, S. A. E., mediante Resolución de 21 de noviembre de 1985. 3.°) Cualquier acto de disposición realizado por el deudor sobre el bien embargado con posterioridad al día 19 de julio de 1984, no puede producir impedimento alguno a la hora de realizar la garantía constituida por el embargo, y, por supuesto, la sustitución del bien embargado por otro bien, realizada unilateralmente por el deudor, es algo que choca frontalmente con la esencia de la institución del embargo. 4.°) Lo anterior lleva a la conclusión de que sean los que fueren los actos de disposición que el deudor haya realizado sobre los bienes embargados, en ningún caso han podido modificar la naturaleza jurídica del bien embargado, no puede haber quedado sustituido por unos pisos concretos que, al parecer, han sido adjudicados al deudor en la disolución de la comunidad, es pues la quinta parte indivisa de la finca urbana, referida y no otro bien el que ha de ser inscrito a nombre de Philips Ibérica, S. A. E., como consecuencia de la adjudicación realizada por la Resolución citada. Que el obstáculo señalado por el Registrador de la Propiedad para la inscripción del testimonio de la adjudicación de la quinta parte indivisa embargada, es la constitución, posterior a la anotación de embargo en el Registro, de una comunidad de propietarios en régimen de Propiedad Horizontal, la existencia de un embargo que grave un bien no impide a los propietarios del mismo realizar actos de disposición que afecten al bien embargado, pero tales actos de disposición no pueden, en modo alguno, modificar la naturaleza jurídica del mismo, porque ello constituiría una verdadera sustitución unilateral del bien embargado por otro, con lo que quedaría totalmente desnaturalizada la razón de ser del embargo. Que la Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal constituida con posterioridad a la fecha de anotación del embargo ha nacido, pues, con una limitación: sigue subsistiendo la quinta parte indivisa de la finca urbana y como consecuencia jurídica de lo anterior: cada uno de los pisos que integran la Comunidad de Propiedad Horizontal esta afectado por la existencia de una quinta parte indivisa que al no poder ser sustituida, ni dividida, subsiste y es la que, después de que se ha practicado la liquidación de los impuestos correspondientes, ha de ser inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de Philips Ibérica, S. A. E.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota alegó: que el Registro refleja que, después de la anotación del embargo de la cuota-parte de un deudor-comunero, se han transmitido por herencia otras cuotas no gravadas al fallecimiento de distintos comuneros y que todos ellos han acordado extinguir la comunidad y para realizar el pago de su haber efectivo, se han adjudicado los pisos o locales resultantes de la división. Que el folio correspondiente al edificio en conjunto queda sin cerrar y con su nota de enlace con las fincas divididas en cada uno de las cuales se expresa la procedencia de la matriz y sus cargas. Que la anotación de embargo queda vigente sobre ella, cualquiera que sea la operación modificativa que ésta haya sufrido, y por eso en las nuevas inscripciones se expresa el embargo de cuota, tal como establece el Reglamento Hipotecario en sus artículos 46, 47 y 48 como gravamen vigente de la finca total. Que el hecho de estar embargados los bienes inmuebles no impide su enajenación o gravamen posterior (artículo 71 de la Ley Hipotecaria) y la posibilidad, por tanto, de que los titulares registrales efectúen modificaciones hipotecarias (artículos 400 y 401.2 de la misma Ley) que afecten a la finca, pueden determinar que llegado el momento del despacho del título judicial, surja el obstáculo derivado del Registro; el derecho de cuota se ha concretado en un derecho exclusivo sobre bienes individuales, pero la anotación de embargo continúa vigente, cualquiera que sea la modificación que la finca haya sufrido.

Que la escritura de división, reflejada en la certificación de cargas, no pudo inscribirse al amparo del asiento de su presentación. La modificación operada en el Registro no ha llegado al proceso. El tracto registral ha pasado de las cuotas en comunidad a su materialización de pisos y locales, hay un problema de colisión: el título judicial adjudica cuotas y el Registro publica el efecto extintivo de una situación jurídica anterior, pero el embargo antes y después de la división continúa afectando la cuota. Que este obstáculo del Registro impide la inscripción, pero la anotación de embargo continúa incólume y no puede quedar sin efecto, la anotación está vigente y sin cancelar y con rango preferente sobre la cuota a la que afecta: artículo 17 de la Ley Hipotecaria. Que a la anotación e inscripciones alcanzan los principios de legitimación y salvaguardia de los Tribunales, artículos 38.1 y 1, 3 de la Ley Hipotecaria, pero la prioridad la tiene la notación y ésta está en la cuota. El folio matriz no se cierra para las cargas. Que en apoyo de lo expuesto cabe señalar el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de la cuota se ha transformado alterando sustantivamente el modo como estaban inscritos los derechos; y como dice la doctrina registral, el tracto sucesivo es aplicable no sólo a toda clase de enajenaciones, tanto voluntarias como judiciales, sino a todos los actos y contratos relativos a la misma finca (Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de mayo de 1890 y 5 de mayo de 1882). Como a las modificaciones de dominio, a las anotaciones, etc. (Resoluciones de 19 de mayo de 1863, 17 de marzo de 1919, 18 de julio de 1932, 19 de junio de 1935, 12 de diciembre de 1935, 5 de junio de 1946, entre otras).

Que en cuanto a la posibilidad de basar la calificación en obstáculos derivados del Registro (artículos 100 del Reglamento Hipotecario y 20 de la Ley Hipotecaria), destacan entre otras, las Resoluciones de 30 de diciembre de 1905, 23 de julio de 1914, 25 de junio de 1943 y 5 de noviembre de 1969. Que el obstáculo derivado del Registro no permite, pues, la inscripción, pero tampoco puede quedar sin efecto la anotación de embargo que sigue vigente sobre la cuota, con eficacia «desde entonces» o retroacción del contenido registral actual de la finca existente al tiempo de la anotación y vuelta a recorrer el camino a la inversa, dejando sin efecto la división, mediante las cancelaciones pertinentes en virtud de la resolución judicial que proceda, porque los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos y uno de ellos es el derivado del tracto sucesivo. Que la posibilidad de tomar anotación de suspensión sobre las fincas adjudicadas al deudor, con propuesta de asiento a practicar notificada al presentante, según resulta de la segunda parte de la nota calificadora, tiene como argumentos: 1.°) las normas de concreción específica contenidas en nuestro Código civil a propósito de la «correlación» entre la cuota y su carga, artículos 490, 399 y 450 del Código civil y Sentencia de 7 de febrero de 1962, artículos 258 de la Ley Hipotecaria y 385 de su Reglamento y la conformidad del acreedor adjudicatario. Que el obstáculo derivado del Registro no permite la inscripción de la cuota adjudicada al acreedor, en tanto estén vigentes y sin cancelar las inscripciones de extinción de comunidad y división horizontal que se expresan en la nota calificadora.

El Ilustrísimo Magistrado-Juez informó que coincide con el criterio sustentado por el señor Registrador de la Propiedad número 27 de Madrid en la calificación e informe emitido. Que hay que considerar lo establecido en los artículos 400 a 402 y 396 del Código civil y que de modo alguno perjudica a las anotaciones anteriores lo establecido en el artículo 450 de dicho cuerpo legal, como señalan los artículos 71 de la Ley Hipotecaria y 46 a 88 de su Reglamento. Que los fines del embargo decretado y trabado en modo alguno han resultado defraudados, surtiendo todos sus efectos con la consumación de la ejecución despachada, sin que mediase acto dispositivo alguno del demandado-deudor que no transmitió su propiedad, encontrando tan sólo la dificultad registral de su inscripción derivada de la determinación de cuota o parte indivisa que lo constituía, que por otros medios puede encontrar satisfacción y a través de los procedimientos pertinentes y adecuados.

VI

El Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid confirmó la nota del Registrador, considerando que el problema no se refiere a la validez de la anotación preventiva de embargo que permanece «erga omnes» y que no se discute, sino que se remite a la vigencia de las inscripciones de extinción de la comunidad ordinaria y de división horizontal mientras no se haya ordenado su cancelación y el principio del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 20 de la misma Ley, impide la inscripción sin más de la adjudicación judicial de la quinta parte indivisa, ya que el derecho previamente inscrito para ese título judicial se ha transformado en el Registro de un derecho exclusivo sobre bienes singulares, por concreción de la cuota, por efecto de la extinción de la Comunidad.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 131.17 de la Ley Hipotecaria y 175.2 y 233 del Reglamento Hipotecario.

1. El Registrador suspende la inscripción de la adjudicación en la vía de apremio de la quinta parte indivisa de un edificio al acreedor del correspondiente partícipe, porque, después de practicada la anotación del previo embargo de dicha quinta parte, ha sido inscrita en el Registro la escritura pública en virtud de la cual los comuneros, a la vez que constituyeron el edificio en régimen de propiedad horizontal, dan fin al proindiviso mediante la adjudicación de pisos o locales concretos. Informa el Registrador que, respecto de las distintas nuevas fincas está expresada la vigencia del embargo de la cuota. 2. La nota del Registrador debe ser indudablemente mantenida en cuanto suspende la inscripción de la adjudicación judicial porque el único título que ha podido ser tenido en cuenta para la calificación ha sido el testimonio del auto de adjudicación. Dicha inscripción presupone la previa cancelación de los asientos relativos a la constitución del régimen de propiedad horizontal y subsiguiente disolución y para ello se precisa la correspondiente resolución judicial. En la nota no se entra —y, por tanto, es prematuro que ahora se aborde en esta Resolución— en la importante cuestión de determinar qué tipo de resolución judicial es la necesaria —lo que, en primer lugar, incumbiría al Juez— si el simple mandamiento en que, de acuerdo con el artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario (cfr. también artículos 131.17 de la Ley Hipotecaria y 232 de su Reglamento) se ordene la cancelación de las inscripciones y anotaciones de créditos y derechos no preferentes al del actor, o si se requiere sentencia dictada en el correspondiente juicio ordinario por tratarse de un acto inscrito —la división— que puede, en cualquier momento, realizarse sin el necesario concurso del acreedor, y a pesar de ello, con plena eficacia incluso respecto de éste mientras no sea rescindida.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y efectos.—Madrid, 31 de julio de 1987.—El Director General, Mariano Martín Rosado,—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid. («B.O.E.» de 21 de agosto de 1987.)