Resolución de 19 de noviembre de 1985

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora doña Elena Palombi Alvarez contra la negativa del señor Registrador de la Propiedad número siete de Madrid a inscribir una escritura de compraventa por no acreditarse el poder invocado por la parte vendedora, en virtud de apelación del recurrente.

Resultando que por escritura autorizada por el Notario de Guadalajara don Francisco Javier Rovira Jaén, el día 7 de diciembre de 1984, la entidad mercantil Jurogisa, S. A., representada por don Manuel Rodríguez-Gimeno Martínez, que actuaba en virtud de poder que le fue conferido el 9 de octubre de 1973 ante el Notario de Madrid, don José González Casanova, vendió a doña Julia Rodríguez-Gimeno Martínez dos fincas urbanas propiedad de aquélla; que como documento justificativo del poder, se presentó un testimonio notarial de fecha 17 de mayo de 1974 de la copia de la escritura antes citada de 23 de octubre de 1973 expedida a petición de la Sociedad poderdante, así como certificación del Registro Mercantil de Madrid de fecha 28 de noviembre de 1984, en el que no aparece asiento alguno de revocación del poder conferido.

Resultando que presentada en el Registro de la Propiedad n.° 7 de Madrid copia de la escritura de 7 de diciembre de 1984, fue calificada con la siguiente nota: «Presentada una primera copia de este documento el día 14 de diciembre de 1984, asiento 667 del Diario 54, retirada por el presentante y aportada esta segunda copia el día 21 del actual, se suspende la inscripción por el defecto, en principio subsanable, de no acreditarse el poder invocado por Don Manuel Rodríguez-Gimeno Martínez. A petición del interesado se ha tomado anotación de suspensión, por plazo de sesenta días, en donde indican las notas puestas al margen de la descripción de cada una de las fincas.—Madrid, 25 de febrero de 1985.—El Registrador.—Firma ilegible.»

Resultando que doña Elena Palombi Alvarez, en representación de doña Julia Rodríguez-Gimeno Martínez, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que el referido poder está debidamente acreditado, tanto en su aspecto formal, por la idoneidad de los documentos, como en el aspecto material, por la vigencia y subsistencia del poder que fue revocado con posterioridad a la escritura de venta; y añadió como fundamentos: 1. °) que se presentó un testimonio notarial de una copia de la escritura de poder, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, al Notario autorizante de la escritura de venta, y éste reflejó todos los Particulares correctamente en la escritura, expresando que el testimonio se acompañará a las copias que de esta escritura se expidan; que el testimonio de la copia de poder presentado tiene el mismo valor jurídico que la copia de la matriz por estar expedido a favor de Jurogisa, que es quien únicamente tiene derecho a copia, citándose en apoyo de estas tesis la Resolución de esta Dirección General de 26 de noviembre de 1971; que tratándose de poderes mercantiles que se inscriben obligatoriamente en el Registro Mercantil, la legitimación del apoderado no se basa directamente en la tenencia de la copia notarial del poder, sino en la eficacia jurídica de los asientos del Registro Mercantil; que se presentó al Notario autorizante la certificación de dicho Registro acreditativa de la existencia y vigencia del poder a favor del señor Rodríguez-Gimeno, y ésta misma, se presentó igualmente al Registro de la Propiedad, rechazándola por estimar que no acredita debidamente dicho poder; que la eficacia del poder mercantil inscrito es la misma que de los asientos regístrales en general, cuyas reglas generales contemplan dos aspectos, uno positivo (presunción de exactitud —artículo 3-1.° del Reglamento del Registro Mercantil— y conocimiento —artículo 2-2.°—) y otro negativo (lo no inscrito no perjudica a terceros —artículo 2.°-3.° del mismo Reglamento—), por lo que el centro de gravedad y que legitima las facultades del apoderado es el Registro Mercantil, pasando a un segundo plano la clase de documento que lo constata (sea un testimonio, sea una copia), de lo que resulta que la certificación registral (que tiene el valor jurídico de una copia del asiento registral) es documento suficiente e idóneo para acreditar la existencia y vigencia del poder; 2.°) que, con posterioridad al otorgamiento de la escritura de venta autorizada por el Notario señor Rovira Jaén el 7 de diciembre de 1984, se inscribió en el Registro Mercantil de Madrid, con fecha 17 de diciembre de 1984, una escritura de revocación del poder conferido al señor Rodríguez-Gimeno autorizada por el Notario de Madrid don Ignacio Zabala Cabello el día 6 de diciembre de 1984; que en el caso origen del recurso, tanto el apoderado como la tercera adquirente ignoraban al tiempo de otorgar la escritura de compraventa la revocación del poder, puesto que les fue notificada mediante acta autorizada por el Notario señor Zabala el 28 de enero de 1985, por lo que, según los artículos 1.734 (que exige en el caso de mandato para contratar con determinadas personas, para que les perjudique la revocación, que se les haya hecho saber) y 1.738 (que establece la validez de lo hecho por el mandatario, cuando éste ignora la revocación y el tercero tenga buena fe), ambos del Código Civil, la doctrina científica (que estima que esta buena fe es la ignorancia por parte del tercero de la existencia de la revocación) y la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1906, subsiste el poder en este caso y son válidos los actos realizados por el apoderado con posterioridad a la fecha de la revocación; que, al tratarse en este caso de un poder mercantil, se refuerza aún más la subsistencia del poder revocado, por existir y jugar un papel decisivo el instrumento de publicidad por excelencia, que es el Registro Mercantil, y así resulta de lo establecido en los artículos 291, 21-6.° y 26 del Código de Comercio.

Resultando que el Registrador de la Propiedad informó: 1.° que en la representación voluntaria, el medio para acreditar el poder es la exhibición del documento en que éste poder consta; que si el Notario autorizante no ha tenido a la vista la copia de la escritura de poder, el Registrador, obligado a calificar la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en la escritura pública por lo que resulte de ella (artículo 18 de la Ley Hipotecaria, no sólo tiene derecho, sino que tiene la obligación de exigir que se exhiban los documentos que acrediten el poder o la representación invocada; que la jurisprudencia de este Centro Directivo es reiterada a la hora de afirmar que los Registradores pueden pedir la presentación de los poderes no insertos literalmente y bajo fe del Notario autorizante de la escritura calificada (Resoluciones de 14 de febrero de 1916 y 20 de diciembre de 1932), y que si esto es así aun cuando el Notario haya tenido a la vista la copia de la escritura de poder, tanto más evidente es el derecho del funcionario calificador cuando, como ocurre en el caso del recurso, no se le ha exhibido al Notario la copia del poder; que dicha copia se pretende sustituir por dos documentos, uno, un testimonio de la copia expedido el 17 de mayo de 1974, que, aunque la recurrente dice que está expedido a petición del poderdante, no hay tal, como se ve con la simple lectura del documento; que no cabe concluir, como erróneamente hace la recurrente, que dicho testimonio tiene el mismo valor jurídico que la copia de la matriz por estar expedido a favor de quien únicamente tiene derecho a copia; que la Resolución de 26 de noviembre de 1971, invocada en el escrito, aunque nada tiene que ver con lo que se discute en este recurso, más que apoyar la petición de la recurrente, abona la postura del funcionario calificador cuando afirma que «la gran variedad de tipos de testimonios, unida al hecho de carecer la legislación notarial de una regulación completa de aquéllos, hace necesario acudir a los preceptos que regulan el instrumento público y especialmente los referentes a las copias evitándose así anomalías tan graves como las que podían derivarse, por ejemplo, de la utilización de testimonios de poderes revocados...»; que el testimonio prueba la existencia del documento testimoniado en la fecha en que lo fue, pero no acredita que siga existiendo, por lo que no justifica la representación alegada cuando es de fecha anterior a la escritura otorgada por el apoderado; que cuando consta la existencia de la copia del poder el testimonio es admisible para medir las facultades del apoderado, pero no puede suplir a la copia no exhibida un testimonio expedido diez años antes del momento en que quiere actuar el apoderado; que la certificación del Registro Mercantil, expedida el 28 de noviembre de 1984, documento con el que también se ha intentado acreditar la representación invocada, prueba simplemente que en la fecha de su expedición estaba vigente la inscripción de la escritura de poder, pero no resulta de aquélla lo que hubiere podido ocurrir entre el 28 de noviembre y el 7 de diciembre siguiente, fecha del otorgamiento de la escritura calificada; que, en definitiva, los documentos aportados no acreditan el poder invocado, pues, con palabras de la Resolución de 15 de febrero de 1982, sucede «que del propio documento calificado aparece que... se ignora, ante la falta de exhibición del poder por el apoderado, si éste se encontraba o no revocado, y la seguridad y fuertes efectos que la inscripción supone frente a su titular y los terceros, impide que pueda practicarse hasta que esta incógnita quede despejada». 2.°) que la doctrina más moderna y autorizada sostiene que la inoponibilidad que sanciona el artículo 2 del Reglamento del Registro Mercantil (en que se apoya la recurrente al solicitar se inscriba en el Registro de la Propiedad la escritura de venta otorgada después de la revocación y antes de que ésta constara en el Registro Mercantil) exige la buena fe en el tercero, aun cuando dicho artículo no la mencione, por ser la buena fe un principio general de toda la protección registral y cardinal de nuestro ordenamiento jurídico, según proclama el artículo 7 del Código Civil; que, por tanto, para que el tercero pueda ampararse en el Registro Mercantil, como pretende la recurrente, es necesario que desconozca la revocación del poder; que, aunque no es misión de este funcionario calificador decidir si doña Julia rodríguez-Gimeno Martínez conocía o desconocía la revocación del poder, en trance de decidirlo deben tomarse en consideración los siguientes datos: a) no hay ignorancia del apoderado de la revocación del poder, puesto que la primera copia del mismo le había sido retirada en la fecha del otorgamiento de la escritura de venta; b) la compradora, ahora recurrente, era también apoderada de la Sociedad Jurogisa, S. A., en virtud de la misma escritura de poder, que había sido concedida solidariamente a ella y a don Manuel Rodríguez-Gimeno Martínez, por lo que la retirada del documento en que consta el poder debió conocerla la recurrente y tiene fuerza suficiente para destruir la apariencia que pueda derivarse del Registro Mercantil; que, en resumen, la parte recurrente basa su argumentación en la ignorancia del poder revocado y en la buena fe del apoderado y del tercero, cuando en realidad:, a) no hay ignorancia del apoderado de la revocación del poder, como ha quedado visto; b) no existe tercero, pues tanto doña Julia como don Manuel Rodríguez-Gimeno Martínez fueron apoderados de Jurogisa, S. A., y no terceros extraños a la Sociedad; c) no existe buena fe desde una doble perspectiva: a') conocimiento de la revocación del poder según se dijo anteriormente; b') aun suponiendo que se diera desconocimiento de la revocación es indudable que dadas las circunstancias del presente caso, la compraventa sería un acto relacionado con la separación matrimonial entre la compradora y su esposo, administrador único de Jurogisa, S. A.; que según resulta de los asientos regístrales en el período comprendido entre el 14 de diciembre de 1984, fecha del asiento de presentación y el 25 de febrero de 1985, fecha de la anotación de suspensión, la Sociedad Jurogisa ha presentado dos escrituras de emisión de obligaciones hipotecarias con garantía respectiva en los dos pisos en cuestión, así como una certificación del Juzgado de Primera Instancia n.° 23 de Madrid solicitando se tome nota de los Autos n.° 51/85 de separación matrimonial a instancia de doña Julia Rodríguez-Gimeno, documento que se retira con posterioridad, y, por último, un escrito del que se toma nota en el libro de entrada al que se acompaña escritura de revocación de poder otorgada por Jurogisa el 6 de diciembre de 1984, que se inscribe en el Registro Mercantil el 17 del mismo mes y año, y se notifica la revocación al apoderado el 28 de enero de 1985 mediante acta notarial autorizada por el Notario de Madrid don José Luis Pardo López, y que ya durante el plazo de vigencia de la anotación de suspensión se presenta en el Libro-Diario mandamiento del Juzgado número trece de Madrid ordenando se tome anotación preventiva de demanda de nulidad de la compraventa de los pisos.

Resultando que el Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador por razones análogas a las señaladas por este funcionario.

Vistos los artículos 1.734 y 1.738 del Código Civil; 21-6.° y 291 del Código de Comercio; 2, 3 y 86-6.° del Reglamento del Registro Mercantil de 14 de diciembre de 1956; 227-1.° y 246 del Reglamento Notarial y las Resoluciones de este Centro de 14 de febrero de 1916, 20 de diciembre de 1932, 26 de noviembre de j?71 y 15 de febrero de 1982.

Considerando que adquirida por mujer casada y para la sociedad de gananciales unos bienes inmuebles, la cuestión que plantea este recurso es la de si es o no inscribible tal adquisición cuando la persona que interviene como apoderado de la Sociedad vendedora no acompaña copia del poder otorgado a su favor, sino testimonie notarial de dicha copia —expedida a favor de la Sociedad poderdante— junto al certificado de la inscripción en vigor de la escritura de poder en el Registro Mercantil, con fecha ambos documentos, el primero muy anterior y el segundo pocos días antes del día en que se otorgó la escritura de compraventa discutida.

Considerando que examinando el primero de los documentos señalados —testimonio notarial de la copia del poder— las prevenciones del funcionario calificador aparecen justificadas, dado el carácter ambiguo que se observa en la nota de expedición del testimonio hecho por el Notario «a petición del exhibente», sin que pueda determinarse en principio si esta persona era la Sociedad poderdante o el propio apoderado, determinación que tiene su trascendencia por las diferentes consecuencias que produciría, según sea uno u otro caso, dado lo establecido en los artículos 227-1.° y 246 del Reglamento Notarial sobre expedición de copias y testimonios.

Considerando, en efecto, que si el testimonio hubiese sido expedido a petición de la Sociedad poderdante, la posesión en principio de dicho documento por el apoderado le legitimaría para poder actuar dentro de los términos del poder, sin que el transcurso de un mayor o menor lapso de tiempo desde que se le confirió, suponga una presunción de haber sido revocado, mientras que si el «exhibente» del poder hubiera sido el propio apoderado —ignorándose, claro es, si así sucedió, al no estar claramente determinado en el testimonio quién lo solicitó al Notario—, en este caso con tal actuación del apoderado se podría eludir la norma precautoria establecida en el artículo 227-1.° del Reglamento Notarial, que tiene su fundamento, según la Resolución de 27 de febrero de 1982 en la garantía que ofrece al poderdante en caso de revocación real del poder, el confiar en que por haber retirado u obtenido la devolución del título que legitima la actuación del apoderado, éste no podrá actuar con posterioridad en su nombre al carecer de la facultad de obtener una nueva copia —en este caso, testimonio— del documento.

Considerando en cuanto a la certificación del Registro Mercantil acreditativa de la vigencia del poder en 28 de noviembre de 1984, anterior, por tanto, en unos días a la fecha del otorgamiento de la escritura —7 de diciembre del mismo añono justifica por sí sola la permanencia del poder en ese día, lo que no habría sucedido si se hubiera expedido en fecha posterior al mencionado otorgamiento, dada la legitimación nacida de los asientos del Registro Mercantil, por lo que a la vista de lo expuesto, también en los anteriores Considerandos acerca de la ambigüedad en que aparece extendido el testimonio notarial y además al especial cuidado con que la vigencia y extensión de los poderes ha de ser examinadada, hay que concluir que con los documentos presentados las dudas manifestadas por el Registrador en su nota de calificación, no quedan claramente desvirtuadas.

Considerando que tal como indica el Registrador en su informe junto a la escritura calificada se encuentran presentados en el Registro una serie de documentos que interesan a la situación de los dos inmuebles objeto de la escritura de compraventa, y entre los que destaca en primer lugar la escritura por la que la Sociedad Jurogisa revoca el poder que en 2 de octubre de 1973 otorgó a favor del apoderado que ha realizado la enajenación discutida.

Considerando que a través de los datos obrantes en el expediente resulta que la revocación del poder tuvo lugar el 6 de diciembre de 1984 (un día antes del otorgamiento de la escritura de venta por el apoderado), se inscribió en el Registro Mercantil el 17 de diciembre del mismo año (tres días después de la presentación de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad) y se notificó la revocación al apoderado el 28 de enero de 1985, circunstancias todas ellas que en su conjunto permiten —si no existe otro obstáculo— entender que en la fecha en que el mandatario otorgó la escritura de venta, se encontraba legitimado para hacerlo, ya que en ese día podía desconocer su cese como apoderado que sólo en un momento bastante posterior le fue notificado, y de otro lado, los asientos del Registro Mercantil publicábanla vigencia del poder con las presunciones que respecto a la veracidad y exactitud de su contenido recogen los artículos 2 y 3 de su Reglamento.

Considerando que de los datos tenidos a la vista por el funcionario calificador resulta en segundo lugar la existencia de fuertes lazos familiares entre el Administrador único de la Sociedad, la compradora de los bienes sociales —su esposa— y el apoderado-vendedor —hermano político— que lleva al Registrador a plantear la cuestión de la existencia o no de buena fe, en los intervinientes en la operación de compraventa como exigencia necesaria para que pueda tener lugar la práctica de la inscripción.

Considerando que el apreciar la presunción o no de buena fe en los contratantes es una circunstancia que escapa tanto al Notario autorizante de la escritura como al Registrador al ejercer su misión, y tampoco cabe examinarla dentro del estrecho marco en que se desenvuelve el recurso gubernativo por carecerse de los elementos necesarios para poder enjuiciar tan delicada presunción, y es a los Tribunales, a través de todas las pruebas presentadas en el proceso, a quien corresponde decidir sobre la materia, así como sobre la validez de los títulos cuando los interesados hayan ventilado y contendido entre sí, lo que ha sucedido en el presente caso, según se infiere de la anotación de demanda de nulidad de la escritura de compraventa.

Esta Dirección General ha acordado revocar el Auto apelado.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 19 de noviembre de 1985.—El Director General, Gregorio García Ancos.—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid.—(B.O.E. de 17 de diciembre de 1985.)