Resolución de 16 de diciembre de 1983
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 16 de Diciembre de 1983 |
| Publicado en | BOE, 18 de Enero de 1984 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto a efectos exclusivamente doctrinales por el Notario de Barbastro, D. Pedro Soler Dorda, contra la nota extendida por el Registrador de la Propiedad de esa población por la que se suspende la inscripción de una escritura de exceso de cabida, pendiente de resolución por este Centro Directivo, en virtud de apelación del mencionado Notario.
Resultando que por escritura otorgada el día 25 de febrero de 1982 ante D. Pedro Soler Dorda, Notario de Barbastro (Huesca), D. Julián Loríente Gallan, hizo constar la nueva superficie resultante de reciente medición de una finca, cuyo exceso de cabida era, exactamente, la quinta parte de la que figuraba en el Registro, y segregó una porción de la expresada finca.
Resultando que presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, fue calificada con nota del tenor siguiente: "SUSPENDIDA la inscripción del precedente documento por el defecto subsanable de que al tratarse de la inmatriculación de un exceso de cabida comprendido en el artículo 298, párrafo 5.°, letra D) del Reglamento Hipotecario, se exige por razón de lo dispuesto en el artículo 205 ;de la Ley Hipotecaria, que aquél desarrolla, un título que de forma solemne a la transmisión del dominio, por lo que el documento objeto de calificación debería ser otorgado no unilateralmente, sino por los intervinientes en la escritura que es objeto de rectificación y que fue otorgada ante el mismo Notario D. Pedro Soler Dorda, el 13 de agosto de 1981, siendo, por tanto, imprescindible un acto de transmisión de dominio conforme a los principios establecidos en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en concordancia con el 199, letra b) y 200, párrafo 2.° del mismo Texto.
No practicada la inscripción de la segregación, para lo que no existe obstáculo, por no prestar su conformidad el presentante a que se practique dicha operación prescindiendo de la referida inscripción del exceso de cabida ni tomada anotación preventiva por no haberse solicitado. Barbastro, 12 de junio de 1982. El Registrador. Firma ilegible".
Resultando que el Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que aunque el Registrador sostiene que se trata de una inmatriculación de exceso de cabida esto no es así, sino que lo que hay es una rectificación de medida superficial; que el exceso de cabida debe ser constatado en el Registro de la Propiedad al amparo de la letra D, del número 5.° del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 51, 4.° del mismo texto, en el cual se faculta al Registrador para reflejar las diferencias que resulten entre el Registro* y el título; que es improcedente la remisión que el Registrador hace al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que no se trata de inmatriculación, sino de constatación de la verdadera superficie de una finca ya inscrita, y en cuanto a que sea "imprescindible un acto de transmisión de dominio", no aparece razón alguna que así lo fundamente; que exigir el consentimiento de los transmitentes impediría a un adquirente por título originario hacer constar un exceso de cabida que se halle dentro de los límites del veinticinco por ciento; que vendida una finca como cuerpo cierto, no se procede a la medición en el momento de la venta, sino que la posible inexactitud registral se conoce después, y se procede entonces a la rectificación del Registro por medio del artículo 298, párrafo 5.°; que, a juicio de un destacado hipotecarista, la declaración de exceso de cabida aislada puede constituir por sí sola el objeto de una escritura; que de prosperar el criterio del Registrador, todas las rectificaciones de error dentro del límite del veinte por ciento, aun en títulos traslativos del dominio, serían nulas, pues no se publican edictos.
Resultando que el Registrador informó: que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y el 298 del Reglamento, así como los preceptos concordantes con los mismos no regulan una mera rectificación de medida superficial y, por tanto, una cuestión de hecho, sino que se trata de una inmatriculación, como ratifican diversos hipotecaristas; que no estamos ante un supuesto del artículo 51, 4.° del Reglamento Hipotecario, pues este precepto trata de una cuestión ajena a la del recurso; que el título ha de ser de transmisión, pues de lo contrario* admitiendo una simple manifestación del titular registral se podría dar lugar a que en base a posteriores escrituras de rectificación fuera creciendo la finca cada vez en el porcentaje de la quinta parte; que la inscripción del veinte por ciento en virtud de documento meramente declarativo constituye un anacronismo, que propugna un criterio restrictivo y riguroso; que los edictos no se publican más que en el supuesto de la letra c) del número 5 del artículo 298 del Reglamento, único caso o supuesto en que se exige.
Resultando que el Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador aduciendo que aunque la constancia registral de exceso de cabida constituye una rectificación de medida superficial y no propiamente de inmatriculación de superficie no inscrita, la rigidez que en esta materia refleja nuestro ordenamiento hipotecario no autoriza a rectificar la superficie inscrita por la mera declaración de voluntad o manifestación del propietario.
Vistos los artículos 9, 20 y 205 de la Ley Hipotecaria; 51, 4 y 298, 5.° del Reglamento para su ejecución y la Resolución de este Centro de 12 de febrero de 1981.
Considerando que en este recurso se plantea la cuestión de si para acceder al Registro de la Propiedad un exceso de cabida no superior a la quinta parte de la cabida inscrita es imprescindible un acto de transmisión de dominio a la vista de lo establecido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, dado que el Reglamento no determina con precisión si estas declaraciones de mayor cabida deben necesariamente realizarse en títulos que contengan otro acto inscribible, o si, independientemente de este medio cabe, además, que puedan ingresar a través de un título en que exclusivamente se declara por el propietario la rectificación de la medida superficial de la finca.
Considerando que la materia de este recurso fue ya tratada indirectamente por la Resolución de 12 de febrero de 1981 que con ocasión de un supuesto de rectificación de superficie al amparo del apartado b) del número 5 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, vino a declarar que la exigencia —en base al artículo 205 de la Ley Hipotecaria—de que el transmitente de la finca acredite su previa adquisición mediante documento fehaciente anterior en un año es necesario únicamente en el supuesto del apartado C) del mismo párrafo 5.°, pero no en los otros tres casos, que mantienen cada uno su regulación específica.
Considerando, en efecto, que al referirse el artículo 205 de la Ley a la inmatriculación de fincas, y no a la ^constancia registral de los excesos de cabida, solamente al primer supuesto habrán de aplicarse las prevenciones que el artículo 298 de su Reglamento contiene acerca de la inmatriculación, sin que éstas, como ya se ha indicado, hayan de tenerse en cuenta en los casos en que el exceso de cabida sea una consecuencia de la rectificación de una medida superficial, y esto último aparece confirmado en el propio párrafo 6.° del mismo artículo reglamentario al ordenar que no es necesaria la publicación de los edictos correspondientes en los tres supuestos antes indicados.
Considerando, no obstante, que en el supuesto del apartado D) del mencionado artículo 298, que es precisamente el que sirve de fundamento a este recurso, ha de tenerse en cuenta a efectos de su interpretación, la distinta realidad social existente hoy día en relación a la época en que se introdujo reglamentariamente esta norma legal, pues al no estar entonces suficientemente desarrollada la materia urbanística, así como la diversidad de clases de suelo, se entendía y se pretendió por el legislador en aquel momento que pudieran rectificarse en los libros registrales por un procedimiento muy simple aquellas medidas superficiales de fincas que en su mayoría tenían el carácter de rústicas y que no acogían su total extensión siempre que este aumento no excediera de la quinta parte de su cabida.
Considerando, en efecto, que el posterior desarrollo urbanístico que ha tenido su reflejo en la Ley de Propiedad Horizontal y en la regulación del suelo contenida últimamente en su Texto refundido, así como en el incremento de las Urbanizaciones privadas, impone el interpretar restrictivamente la norma del Reglamento Hipotecario (artículo 298, 5.'° D) dado lo establecido en el artículo 3.° del Código Civil, y evitar así que por una simple declaración unilateral pueda ser aumentada sin limitación a través de sucesivas declaraciones la extensión de una parcela de suelo urbano, y se pueda infringir la legislación urbanística con las limitaciones o prohibiciones que impone amparándose en unos asientos registrales —que de seguir la tesis permisiva— habrían dejado de estar al servicio de la legalidad vigente.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Madrid, 16 de diciembre de 1983.—El Director General, Francisco Mata Pallares.—Exemo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Zaragoza. {Boletín Oficial del Estado de 18 de enero de 1984.) EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA CALIFICACIONES
DE LOS REGISTRADORES MERCANTILES
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...para referirse al mismo, términos como -inexpresividad de la legislación hipotecaria-, -nebulosa-, -confusionismo-, etc. [97] La RDGRN de 16 de diciembre de 1983 (RJA 7039/1983), reconoce -que el Reglamento no determina con precisión si estas declaraciones de mayor cabida deben necesariamen......
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