Resolución de 27 de agosto de 1982

Órgano recurrido:Registro de la Propiedad
Fecha de Resolución:27 de Agosto de 1982
Publicado en:BOE, 26 de Octubre de 1982
RESUMEN

Servidumbre de luces y vistas.—La altura a partir de la que habrá de ser ejercida no es preciso que,se determine con arreglo al sistema métrico decimal pues basta con que resulte claramente concretada.

 
CONTENIDO

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto, a efectos doctrinales exclusivamente, por el Notario de Gijón, don Juan Luis Ramos Pérez-Coleman, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 2 de esta ciudad a inscribir una escritura de constitución de servidumbre en virtud de apelación del recurrente.

Resultando que por escritura autorizada por el Notario de Gijón, don Juan Luis Ramos Pérez-Coleman, el día 30 de abril de 1981, la Compañía Mercantil «Avelino González, Sociedad Anónima» formalizó la declaración de obra .nueva y división en propiedad horizontal de dos edificios contiguos situados en Gijón, estableciéndose además la constitución de varias servidumbres, entre ellas la siguiente: «1.° Servidumbre de la que es predio dominante la casa número cuatro de la calle Decano Prendes Pando y sirviente la casa número dos de la misma calle y once del Paseo de la Infancia: b) De luces y vistas. Se ejercerá por las viviendas de la casa n.° 4 a partir de la tercera planta alta inclusive sobre el patio fondo-izquierda de la casa n.° 2. En su ejercicio cada una de dichas viviendas abre, en el respectivo cuarto de baño, un ventanal sin limitación de hueco, sobre dicho patio, que en toda su área queda sujeto a esta servidumbre...».

Resultando que presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Gijón n.° 2, fue calificada con nota del siguiente tenor literal: «Inscrito el precedente documento, con la excepción que se dirá, donde indican los cajetines extendidos al margen de la descripción de las fincas; practicada la inscripción de la finca descrita en el número IV

en cuanto al exceso de 1 metro 11 decímetros cuadrados, del solar, al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Denegada la inscripción de la servidumbre de luces y vistas a que se refiere la letra b) del número 1) del expositivo V, por no determinarse la altura a que está situada la tercera planta alta de la casa número cuatro de la calle Decano Prendes Pando. Gijón, a 21 de agosto de 1981. El Registrador».

Resultando que por el Notario autorizante de la escritura se interpuso recurso gubernativo —a efectos exclusivamente doctrinales— contra la anterior calificación, y alegó: que al no citarse en la nota de calificación qué norma ha sido infringida, se supone que lo conculcado no es la normativa legal concreta, sino una particular manera de entender el llamado principio hipotecario de especialidad; que en lo referente a las servidumbres prediales, este principio consiste en la necesidad de hacer constar los datos determinantes de su extensión y los condicionantes de su ejercicio; que, en consecuencia, la cuestión planteada en la nota consiste en determinar si la altura a partir de la que se ejercerá una servidumbre de luces y vistas tiene que determinarse con arreglo al sistema métrico decimal o puede hacerse mediante la referencia a elementos del propio edificio como son las plantas que lo integran; que ni la Ley ni el Reglamento Hipotecario imponen el sistema métrico decimal como único instrumento de medición y sólo este último lo exige para determinar la superficie de las fincas, razón por la que ha de estimarse válido cualquier medio siempre que se determine de modo inequívoco la extensión de la servidumbre; que de la lectura de la cláusula en que se constituye la servidumbre se desprende que la delimitación física de los elementos afectados, activa y pasivamente, ha quedado suficientemente determinada; que de los términos en que está redactada la nota, parece desprenderse que la altura de la planta tercera ha de ser fijada en relación con un elemento físico ajeno a ambos edificios, el cual no puede ser otro que la calle o rasante de la acera junto a un punto determinado de la fachada; que la referencia empleada en la escritura es más permanentemente indicativa de la extensión de la servidumbre que la referencia exigida, puesto que la acera puede cambiar, mientras que si uno de los edificios desaparece quedará el otro, y si ambos desaparecen entonces la servidumbre quedará extinguida y sólo revivirá si los edificios se reconstruyen, quedando, además, todo ello condicionado a las normas urbanísticas que entonces sean de aplicación; que el derecho real de servidumbre tiene unos matices peculiares, que lo apartan de la rigidez conceptual de los demás derechos reales, y en este sentido la Resolución de 27 de octubre de 1947 admite la posibilidad de configurar una servidumbre de luces y vistas dentro de unos límites máximos; que esta elasticidad del derecho real de servidumbre aflora en diversos preceptos de nuestro Código, como son los artículos 543, 545, 558 y 560.

Resultando que por el Registrador de la Propiedad número 2 de Gijón se emitió el correspondiente informe, en el que alegó: que en el supuesto de hecho que motiva el presente recurso, ha de tenerse en cuenta que en la escritura los dos edificios se declaran en construcción, apareciendo en el Registro inscritos de esta manera y sin que se haya hecho constar la terminación de las obras; que también es de destacar la descripción del edificio que se construye en el predio dominante, y que es: «... se compone de planta de sótano...; planta baja y parcial del altillo, destinada a local de negocio con acceso directo desde la calle; planta primera destinada a locales de negocio... y seis plantas altas más»; que la cuestión a resolver radica en si la servidumbre de luces y vistas constituida en los términos de la cláusula referida, queda determinada de manera inequívoca tanto en su aspecto positivo como negativo; que, desde un punto de vista gramatical, la servidumbre está indeterminada al no poder ser identificada la denominada planta tercera alta, puesto que el cómputo podrá hacerse a partir del suelo, o excluyendo la planta baja o la llamada planta altillo, o incluso excluyendo la planta primera; que también está indeterminada la servidumbre desde un punto de vista físico, tanto porque el edificio del predio dominante se encuentra en construcción, como porque si una vez construido tuviese lugar su demolición, la servidumbre permanecerá inmutable; que si se verificase una reedificación en el predio dominante, los dueños de éste determinarían libremente la instalación de la planta tercera; que igualmente está indeterminada porque la limitación a que está sujeto el predio sirviente no puede derivarse de la existencia de huecos y ventanas que en sucesivas construcciones puedan hacerse en el predio dominante, según se desprende de la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1980; que si el edificio construido sobre el predio dominante es demolido, la servidumbre permanece, aunque de ese hecho se derive la imposibilidad del ejercicio del derecho a mirar o recibir luz; que si el edificio que es demolido es el construido sobre el predio sirviente, tal hecho es inoperante para la permanencia del gravamen; que si son derribados ambos edificios, las consecuencias son las mismas que las antes señaladas; que en relación a otros argumentos señalados por el recurrente, es preciso señalar que: 1.° Las rasantes de las aceras son elementos fijos y determinados en los planes de urbanización; 2.° el sistema métrico decimal es utilizado en el Reglamento Hipotecario, y en el Código Civil para las servidumbres de luces y vistas, en los artículos 582 y 584; 3.° la fijación de la altura con respecto a un elemento ajeno a los dos predios, este dato ha de ser permanente, y 4.° que el mismo criterio de rigor que emplea el Código Civil —artículo 585— ha de emplearse para establecer la limitación en sentido vertival.

Resultando que el Presidente de la Audiencia Territorial dictó Auto en el que se confirmaba la nota calificatoria, alegando análogos fundamentos a los expuestos por el Registrador.

Resultando que el Notario recurrente se alzó de la decisión Presidencial alegando, entre otros argumentos, el de la imputación de un nuevo defecto, cual es la incorrecta y ambigua descripción del edificio dominante, que impide identificar la repetida tercera planta.

Vistos los artículos 546, 582 y 584 del Código Civil; 9 y 13 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento para su ejecución; las Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 1979 y 27 de junio de 1980 y las Resoluciones de este Centro de 9 de octubre de 1928, 27 de octubre de 1947, 15 de febrero de 1965 y 21 de septiembre de 1966.

Considerando que en este recurso, interpuesto exclusivamente a efectos doctrinales por el Notario autorizante de la escritura, sólo se examinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 117 del Reglamento Hipotecario, la única cuestión a que hace referencia la nota de calificación, de saber si la altura a partir de la que habrá de ser ejercida una servidumbre de luces y vistas tiene que determinarse con arreglo al sistema métrico decimal o queda concretada con la referencia a elementos del propio edificio.

Considerando que de acuerdo con lo establecido en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento habrá de quedar determinado en la inscripción de un derecho de servidumbre la extensión, límites y configuración del mismo, según declaró la Resolución de 21 de septiembre de 1966, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente, y ello exige un especial cuidado al señalar todas estas circunstancias dada la limitación de derecho que supone para el titular del predio gravado, y de ahí, aunque no sea decisiva, la conveniencia de indicar la distancia en medida lineal desde un punto o línea concretos, que facilite el conocimiento por los terceros de la determinación de gravamen establecido, pese a que ninguna disposición legal así lo exija.

Considerando que la lectura de la escritura calificada pone de relieve que por los medios utilizados ha quedado suficientemente determinada la delimitación física de los elementos afectados, tanto desde el punto de vista activo como pasivo, en cuanto que en relación al predio dominante se indica el nivel a partir del que se ejerce —la tercera planta—, el modo de ejercitarla —un ventanal en cada planta—, así como la situación —en el único lienzo de pared que linda con el patio de luces del predio sirviente— y en cuanto a éste, consta que grava la totalidad del patio y se extiende a toda su área.

Considerando que la posibilidad de que con el derribo y posterior reedificación del predio dominante, pueda quedar al arbitrio exclusivo del dueño de esta última finca el agravar la servidumbre para el predio sirviente al situar donde le convenga la tercera planta, no es fácil pueda suceder, dadas las normas contenidas en los Planes Generales de Ordenación y Ordenanzas de construcción en donde se regula la altura de los edificios y el número de sus plantas, así como la altura de éstas, por lo que el solado de la planta tercera habrá de tener una altura prefijada, no susceptible de ser modificada por el propietario que reconstruya.

Esta Dirección General ha acordado revocar el Auto apelado.

Lo que con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Madrid, 27 de agosto de 1982.—El Director General, Fernando Marco Bar ó.—Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Oviedo. (Boletín Oficial del Estado, de 26 de octubre de 1982.)