Resolución de 11 de mayo de 1978

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador don Francisco Ponce Riaza, en nombre y representación de don Zacarías Romero Martínez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 1 de Murcia a inscribir una escritura de agrupación de edifici os y modificación de propiedad horizontal, pendiente en este Centro en virtud de apelación del Registrador.

Resultando que el 5 de diciembre de 1975, don Zacarías Romero Martínez otorgó escritura autorizada en Murcia por el Notario don Aurelio Diez Gómez, de agrupación y modificación de propiedad horizontal de las dos siguientes fincas de su propiedad: Un edificio situado en el término de Murcia, partido de Santiago y Zaraiche, declarado inscrito como obra nueva y dividido horizontalmente en treinta locales o viviendas, entre las que se halla un local en planta de sótano y un local comercial a los que se señala cuota en relación con el total del valor del edificio, y de otro edificio en el término municipal de Murcia, Polígono de la Fama, declarado, asimismo, obra nueva, construido sobre solar adquirido al Ministerio de la Vivienda para hacer posible que el adquirente construyera la totalidad del edificio de protección oficial a que se refiere el expediente MU-G1-1-16/62 que obtuvo cédula de calificación provisional con fecha 18 de noviembre de 1972 y cuya obra nueva consiste en la construcción de un sótano y de una planta baja;

Resultando que presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura fue calificada con nota del tenor literal siguiente: "Presentado nuevamente este documento respecto a la AGRUPACIÓN de Edificios que comprende, se deniega su inscripción:

Primero: Porque constituido el primer edificio en Régimen de Propiedad Horizontal, la agrupación no se contrae a los departamentos del mismo Edificio.

Segundo: Porque situado el segundo Edificio en terreno destinado al Polígono de la Fama, no se ha tenido en cuenta:

1. Que los Polígonos son Unidades Funcionales en espacio y volumen, con autonomía jurídica especial, y que supone entre otros, un núcleo unitario de Edificaciones y Servicios.

2. Que la agrupación pretendida modifica la delimitación de la parcela en que está situado el Edificio y en consecuencia la del Sector, la del Polígono y la del Plan Parcial de Urbanización que la existencia de dichas Unidades Urbanísticas, ponen de manifiesto.

3. Que la especial autonomía jurídica de los Polígonos sólo se pierde para formar una Unidad superior, mediante la agrupación de los mismos.

Tercero: Porque no consta descrito el Edificio resultante de la agrupación ni se observa lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, al haberse modificado el Régimen constituido para el primero de los Edificios.

Los defectos son subsanables excepto el segundo. No es procedente la anotación preventiva";

Resultando que el nombrado Procurador en la representación que ostentaba interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que en cuanto al primer punto de la nota cabe oponer la norma contenida en el artículo 44 del Reglamento Hipotecario que desarrolla el artículo 8.° de la Ley Hipotecaria, precepto este último que además en su apartado 5.° se refiere a la posibilidad de agrupación de locales de un edificio dividido horizontalmente; que es indiscutible que para dar cabida en el Registro a la escritura habrán de efectuarse más o menos operaciones, como por ejemplo cancelar las anteriores inscripciones del primer edificio y llevar a efecto otras, consecuencia de la agrupación y simultánea nueva división, pero que negar el acceso al Registro de la agrupación parece, en todo caso, inadecuado; que respecto al punto 2.° de la nota, hay que declarar que no existe ninguna disposición de carácter general ni particular de tipo urbanístico que se oponga a la agrupación registral de las fincas que se pretende, y que las consideraciones del funcionario calificador en este punto no dejan de ser más que unas apreciaciones subjetivas sin el refrendo legal necesario para denegar la inscripción; que a la Administración le corresponde velar para que la actividad particular no suponga un atentado a los intereses públicos en materia de edificación y urbanismo, y para conseguirlo cuenta con la normativa necesaria contenida en Planes u Ordenanzas urbanísticas y con la intervención de los organismos competentes en la edificación y uso del suelo conforme al artículo 178 y siguientes de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976 que entran en juego con la exigencia de la preceptiva licencia cuya concesión corresponde a los Ayuntamientos, si bien su acción puede ser revisada por la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, y no por el Registro de la Propiedad; que sobre la importancia y alcance de la licencia municipal en esta materia deben citarse las Sentencias de 27 de mayo y 14 de junio de 1967; que en los planes urbanísticos se señalan las condiciones de uso, volumen, altura, etc. de cada zona, sector o polígono, sin que las normas y régimen aplicable a cada finca tenga que tener acceso al Registro de la Propiedad, por lo que el único requisito es cumplir la normativa correspondiente a la hora de edificar en cada porción de suelo, que no tiene que coincidir necesariamente con cada finca registralmente hablando, de suerte que cada finca puede tener, y de hecho lo tiene, regímenes o normas de edificación distintas; que el propietario afectado por distinta normativa en su finca no está obligado a dividirla formando dos regístrales, y de la misma forma fincas con distinto régimen urbanístico pueden agruparse a efectos regístrales;que

en cuanto a la afirmación de la nota de que falta la descripción del edificio resultante de la agrupación no se ajusta a la realidad, ya que tal descripción aparece en el número II del otorgamiento de la escritura recurrida; que el apartado 2.° del artículo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal establece la necesidad de fijar en el título las cuotas de cada piso o local, precepto que ha sido cumplido en el supuesto debatido;

Resultando que el Registrador informó: que en cuanto al primer defecto contenido en la nota y en relación a lo preceptuado por el artículo 44 del Reglamento Hipotecario ha de determinarse el verdadero concepto de edificio, que según la doctrina presupone necesariamente la idea de unidad, ya que si bien un edificio puede estar constituido por construcciones diversas, éstas han de formar necesariamente un todo orgánico, y que el recurrente para obviar las dificultades que el concepto de unidad ofrecía la existencia de dos edificios construidos sobre dos solares distintos que constituyen fincas regístrales diferentes, adquiridas en épocas distintas y de diferentes propietarios, acudió no a solicitar la agrupación de los edificios referidos ya construidos según las escrituras presentadas, sino a la de los dos solares sobre los que respectivamente se construyeron ocupando la totalidad de los mismos, agrupación que se hace de los solares con sus edificaciones, sin tener en cuenta que ya no existía el solar o solares agrupados, puesto que el solar existe sólo hasta que se construye en él; que resulta claro que, en el caso debatido, existen dos edificios diferentes, colindantes entre sí, pero distintos e independientes, hecho que de por sí impide la agrupación, con el agravante de que uno de ellos está constituido en régimen de propiedad horizontal, cuyos departamentos independientes de bajo y sótano quedan agregados o agrupados a los del mismo plano del otro edificio, compuesto tan sólo de sótano y bajo, agrupación que no se da dentro del mismo edificio, sino entre dos distintos; que tal pretensión es totalmente contraria a la ley especial que en su artículo 8.° establece que las divisiones y agrupaciones han de ser de un mismo edificio, precepto de carácter imperativo que no puede quedar al arbitrio de los interesados; que en cuanto al punto 2.° de la nota son inoperantes las alegaciones del recurrente referentes a la Ley del Suelo, pues esta Ley no afecta a la cuestión debatida, ni es aplicable a la enajenación de parcelas del Instituto Nacional de la Vivienda regulada por el Decreto 1.483/66 de 18 de julio; que la parcela sobre la que se construye el segundo edificio fue vendida por el referido Instituto a don Zacarías Romero Martínez, como procedente del Polígono de la Fama, por lo que está sometida a un régimen jurídico especial distinto al de la otra parcela a la que se trata de agrupar, imponiéndose al adquirente una serie de obligaciones que suponen limitaciones a su derecho de dominio cuyo incumplimiento puede originar la reversión de la parcela y del edificio construido sobre la misma a favor del Instituto; que estas limitaciones de dominio son motivo más que suficiente para impedir, por sí solas, la agrupación solicitada, de conformidad con las normas contenidas en el artículo 8.° de la Ley Hipotecaria, artículo 44 y siguiente del Reglamento y demás disposiciones concordantes; que en cuanto al tercer extremo de la nota hay que alegar que el párrafo 2.° del artículo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal, establece de forma imperativa que en el título de constitución de propiedad por pisos se fijará la cuqta de participación correspondiente a cada piso o local para cuya fijación se tomará como base la superficie de cada piso o local en relación con la total; que también en el artículo 3.° apartado b) de la Ley se dice que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad, que lo preceptuado en estos artículos ha sido incumplido en la escritura de agrupación recurrida; y que por último el funcionario calificador reconoce que no existe el defecto de no haberse descrito el edificio, defecto que fue consignado en la nota por error;

Resultando que el Notario autorizante de la escritura informó: que la agrupación cuya inscripción se deniega contempla el caso de dos fincas urbanas colindantes que físicamente constituyen un solo edificio caso al que se refiere el artículo 44-1.° del Reglamento Hipotecario; que es indiscutible que la finca resultante de la agrupación que se pretende constituye un solo edificio como puede deducirse del expediente MU-GM-16/62 del Ministerio de la Vivienda que dio lugar a la cédula de calificación provisional de 18 de marzo de 1972, ya que es inconcebible que se considerara vivienda de protección oficial un edificio independiente compuesto únicamente por un sótano y un local comercial, motivo por el cual el Ministerio no encuentra inconveniente para la agrupación según resulta de la certificación de 1 de diciembre de 1976 que obra en el expediente, así como la correspondiente licencia municipal; que el hecho de que una de las fincas esté constituida en régimen de propiedad horizontal no es obstáculo para la agrupación pues ni el artículo 44 del Reglamento Hipotecario ni ningún otro precepto legal establece tal distinción; que es errónea la afirmación de que lo que se solicita es la agrupación de solares y no de edificios, como se desprende de la simple lectura de la cláusula II de la repetida escritura; que como consecuencia de la agrupación se modifica la división horizontal que ya figuraba en el Registro, o, quizás más exactamente como resultado de la citada cláusula II, hay una nueva división horizontal, puesto que hay un nuevo edificio —el resultante—, en el que viviendas y locales se describen con referencia a la división horizontal anterior, con las necesarias modificaciones, por una razón de economía, y si en las operaciones regístrales procedentes para hacer constar la nueva situación, está comprendida alguna cancelación, es evidente que el consentimiento del titular único del asiento que se ha de cancelar está comprendido en su otorgamiento y en la solicitud de inscripción de la nueva división horizontal; que en cuanto al 2.° motivo de la nota hay que resaltar que la agrupación es un negocio jurídico unilateral por el que dos o más fincas se convierten en una sola, dependiendo su posibilidad de que a lo resultante convenga el concepto de finca, es decir cuando haya continuidad territorial y una misma titularidad dominical; que este negocio jurídico de agrupación tiene su acceso al Registro de la Propiedad mediante la operación registral también llamada agrupación regulada por el artículo 44 del Reglamento Hipotecario; que como consecuencia, la agrupación de finca libre y finca gravada es posible; que en nuestro caso, la Resolución de la adquisición de don Zacarías Romero al Ministerio de laVivienda no puede producirse, toda vez que el adquirente ha cumplido todas las obligaciones pactadas como lo demuestra la obtención de la cédula de calificación definitiva, y la certificación del Ministerio declarando que no encuentra obstáculo para la agrupación; que en todo caso si tal causa fuera obstáculo para inscribir, no se trataría de un defecto insubsanable sino subsanable; que en cuanto al tercer motivo de la nota cabe alegar que el párrafo 2.° del artículo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal establece normas sobre la fijación de las cuotas de los diferentes departamentos, pero en modo alguno de forma imperativa, sino que por el contrario, se trata de reglas orientativas, dirigidas al juzgador o arbitro que haya de tomar una decisión en caso de desacuerdo entre los interesados; que si hay unanimidad como en nuestro caso en que se trata de titular único la libertad para la fijación de cuotas es total;

Resultando que el Presidente de la Audiencia revocó la nota del Registrador por razones análogas a las expuestas por el recurrente y por el Notario autorizante del instrumento y declarando además que en caso de Autos existen dos edificios colindantes que físicamente constituyen uno solo (artículo 44-1. ° del Reglamento Hipotecario) pertenecientes a un mismo propietario, sin que sea óbice para esta agrupación, el hecho de que el primer edificio se halle en régimen de propiedad horizontal, al no existir ningún precepto legal que lo prohiba, y porque, en todo caso, el régimen de propiedad horizontal del edificio resultante de la agregación queda debidamente determinado en la escritura.

Vistos los artículos 8 y 10 de la Ley Hipotecaria, 44 del Reglamento para su ejecución, la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y las Leyes del Suelo de 12 de mayo de 1956 y 9 de abril de 1976.

Considerando que el primero de los defectos de la nota plantea la cuestión de si es posible que el propietario único de dos fincas regístrales colindantes pueda proceder a su agrupación, teniendo en cuenta que sobre una de ellas se ha construido un edificio que comprende seis plantas, sótano y planta baja, —constituida ya en régimen de propiedad horizontal— y sobre la otra, sólo se ha edificado sótano y planta baja, y que todo el conjunto constituye una unidad arquitectónica en la que aparecen comunicadas las dos plantas inferiores.

Considerando que el artículo 44 del Reglamento Hipotecario permite la inscripción como una sola finca registral con arreglo al artículo 8 de la Ley y siempre que pertenezcan a un solo dueño las agrupaciones de fincas urbanas colindantes que físicamente constituyan un solo edificio o casa-habitación.

Considerando que el anterior precepto tiene una clara justificación, pues al constituir todo lo edificado una unidad arquitectónica necesaria susceptible de una propiedad horizontal única, puede realizarse la agrupación de las diferentes fincas que lo constituyan, con lo que se evita la ficción registral de dos o incluso más inmuebles distintos que corresponden a un solo edificio de la vida real, con la consiguiente falta de claridad en los libros regístrales y haberse tenido que adoptar soluciones jurídicas al servicio de esta ficción —creación de servidumbres recíprocas— para mantener un formalismo inadecuado y contrario a la sencillez que debe ser la norma de toda relación de derecho.

Considerando que en el presente caso de la lectura de la escritura calificada así como de los respectivos informes del recurrente y funcionario calificador aparece claro que sobre dos solares contiguos se construyó un solo edificio o dos tan íntimamente relacionados, en el que sobre una parte se levantaron una serie de plantas para vivienda —excepto la bajay sótano—, y en la otra, —por razones de limitación urDanística— sólo sótano y planta baja que forman un único cuerpo con las correspondientes a la parte edificada más elevada, por lo que de no existir algún otro obstáculo, en principio nada se opone con arreglo al artículo 44 del Reglamento para que puedan agruparse y formar una sola finca independiente.

Considerando que el hecho de que uno de los edificios está ya constituido en régimen de propiedad horizontal no es obstáculo para que en principio pueda realizarse su agrupación con la totalidad del colindante siempre que se cumplan las normas sobre la materia y se tengan en cuenta los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, y sin que se oponga a ello el artículo 8-1.° de esta última ley que se refiere exclusivamente a la posibilidad de agregar o agrupar pisos dentro de un mismo edificio, y por tanto no es aplicable a un supuesto totalmente distinto, como es el que se está examinando, en donde no hay agrupación o agregación de pisos y locales de distintos edificios, sino poner en concordancia la realidad extrarregistral con la registral mediante la agrupación de dos fincas urbanas en una sola.

Considerando que el segundo de los defectos, tal como se deduce del informe del funcionario calificador, queda reducido, al hecho de si al estar sometida una de las parcelas a una cláusula de reversión "por la autonomía jurídica especial" del polígono a que pertenece, puede esta circunstancia ser un obstáculo a la agrupación realizada, dado que en la otra parcela no existe tal limitación.

Considerando que la decisión de realizar o no una agrupación corresponde según el artículo 44 del Reglamento al propietario de los inmuebles que se tratan de agrupar, sin que de ningún precepto legal o reglamentario resulte limitada esta facultad en el supuesto de que existieran titulares de derechos reales sobre las susodichas fincas, pues lo único que sucede es que estos titulares no se verán afectados por la agrupación realizada, y en este sentido el artículo 110-1.° de la Ley Hipotecaria presupone que cuando una finca hipotecada se agrupa con otra que no lo está, la hipoteca que grava a la primera no se extiende a la otra porción agrupada, y norma similar se encuentra en el artículo 17 de la Ley de Censos catalanes de 31 de diciembre de 1945.

Considerando por tanto que la agrupación realizada es posible al no existir ningún obstáculo legal que se oponga, si bien subsistirá sobre una de las parcelas el derecho de reversión establecido a favor del Instituto Nacional de la Vivienda, en los supuestos pactados, y que podría dar lugar en tanto subsista, a una posible y futura división de la nueva finca, caso de que se ejercitase con éxito dicho derecho.

Considerando que al haber desistido el funcionario calificador de la primera parte del tercer defecto, sólo queda por examinar el resto que hace referencia a la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.

Considerando que la Ley de Propiedad Horizontal enumera en su artículo 5 —sin que tenga un carácter limitativo— algunos de los elementos o valores a tener en cuenta por el propietario para la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, materia que en cuanto a su fondo, y por su propia índole escapa a la calificación del Registrador, que ha de limitarse a examinar si se han cumplido los requisitos legales, y aunque no deja de llamar la atención que tras la agrupación realizada, —que lógicamente habría de dar lugar a una redistribución de cuotas entre los distintos pisos y locales, al haber aumentado dos de ellos en extensión superficial—, sigan subsistentes las primitivas cuotas señaladas para uno solo de los edificios, no cabe duda que al poder ser fijadas en su conjunto por el propietario único se ha cumplido la prescripción establecida en el párrafo 2.° del enumerado artículo 5 de la Ley.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado que revocó la nota del Registrador.

Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y efectos.—Dios guarde a V. E. muchos años.—Madrid, 11 de mayo de 1978.—El Director General, José Luis Martínez Gil—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Albacete. — («B. O. del E.», de 20 de junio de 1978.)