Resolución de 2 de abril de 1980

Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario que fue de Ciudad Rodrigo, don Federico Maciñeira Teijeiro, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de la misma ciudad a inscribir una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, pendiente en este Centro en virtud de apelación del Registrador.

Resultando que, por escritura de 5 de marzo de 1977 autorizada por el Notario recurrente, la Sociedad Cooperativa de Viviendas Santa Marina de Ciudad Rodrigo, declaró sobre una finca de su propiedad la obra nueva en construcción de un edificio denominado Bloque segundo, procedió a la división del mismo en régimen de propiedad horizontal, y donó a la Diócesis de Ciudad Rodrigo un local denominado Finca número uno del Bloque Segundo, bajo la condición de abrir en el plazo de dos años a contar del otorgamiento de la escritura, una Capilla para el Culto Católico, quedando resuelta de pleno derecho la donación en el caso de no cumplirse la condición o en el de permanecer después sin servicio eclesiástico por un plazo superior al año; que el artículo l.s de los Estatutos insertos en dicha escritura, que fue inscrita, establece que «son elementos comunes de las fincas de este Bloque Segundo: el suelo, cimentaciones, paredes maestras y medianeras, fachadas, patio, portal...» y el artículo 5.Q que «serán elementos comunes generales de este Bloque Segundo y de los otros ocho bloques de viviendas que la Cooperativa tiene en proyecto: el vuelo de cada uno de los nueve bloques a partir de las terceras plantas altas, los espacios destinados a calles y los terrenos sobrantes sobre los que en su día se construirán la zona escolar, la zona comercial, la guardería infantil y los jardines cooperativistas. Cada uno de los nueve bloques tendrá una cuota igual sobre estos elementos comunes generales cuya administración regirá una Junta compuesta por los presi dentes de las comunidades de propietarios de cada uno de los bloques»; que por escritura de 30 de marzo de 1970, autorizada por el mismo Notario, la Cooperativa citada declaró sobre la misma finca de su propiedad, la obra nueva en construcción de otros ocho edificios y, a continuación, procedió a la división, en régimen de propiedad horizontal, de los mismos; que el artículo 4.Q de los Estatutos insertos en esta escritura establecen como «elementos comunes de las fincas de los respectivos Bloques Primero, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto, Séptimo, Octavo y Noveno» y como «elementos comunes generales de los nueve Bloques de viviendas» los mismos que los señalados en los Estatutos de la escritura de 5 de marzo de 1977.

Resultando que, presentada en el registro primera copia de la última escritura mencionada, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Presentado el precedente documento el 19 de mayo pasado, y los días 26 del mismo mes y 5 de junio actual sendos certificados expedidos por el arquitecto don Fernando Bueno Vicente, a los efectos del artículo 208 de la ley Hipotecaria, se devuelve al presentante sin practicar operación registral alguna por mediar los siguientes defectos: l.s El que supone la situación jurídico-registral de la finca número 9.552, que es la base del mismo, y que en síntesis es la siguiente: Inscrita en toda su extensión de dos hectáreas, 65 áreas y 80 centiáreas, según la inscripción 1.a a favor de la Sociedad Cooperativa de Viviendas Santa Marina de Ciudad Rodrigo, gravada con dos hipotecas para garantizar sendos créditos concedidos para la construcción de 108 y 32 viviendas de Protección Oficial, respectivamente, según dos expedientes distintos, de fechas distintas, SA-VS-547/74 y SA-VS-7.002/74, según las inscripciones 2.a, 3.a y 4.a; se ha inscrito sobre la misma, según la inscripción 5.a, un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, uno de cuyos locales que lo integran se halla inscrito a favor de la Diócesis de Ciudad Rodrigo de la Santa Iglesia Católica, que no interviene en el documento calificado. 2.Q Porque los ocho edificios, distintos, habida cuenta que las cuotas de participación de las viviendas que integran cada uno de ellos suman cien, cuya inscripción se pretende, no han sido segregados o divididos en forma expresa para que se cumpla la exigencia del artículo 50 del Reglamento Hipotecario y la del número 4.Q del artículo 8 de la Ley Hipotecaria. 3.Q Porque el derecho de vuelo a que se refiere el artículo 4.Q de los Estatutos no aparece legalmente constituido; ni determinado en su contenido y alcance. Al suponer los defectos apuntados una vulneración al principio de especialidad y exigir su subsanación el otorgamiento de una nueva escritura, la precedente nota es denegatoria; no procede tomar anotación preventiva.»

Resultando que el Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la nota de calificación y en el que indica una serie de circunstancias en relación a la presentación de la escritura en el Registro así como a la minuta de honorarios correspondiente, que por no afectar al recurso interpuesto no se recogen, pero de las que se da traslado al Servicio competende a los efectos oportunos; que entrando en el fondo del recurso alega que el primer defecto extá expresado en forma vaga y oscura, al no señalar la circunstancia concreta que impide la inscripción, contraviniendo así la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre la claridad y precisión con que han de extenderse las notas de calificación; que la nota recurrida omite circunstancias, reflejadas en la escritura de 5 de marzo de 1977, que hacen ver claramente la innecesidad del consentimiento de la Diócesis; que la escritura cuya inscripción ahora se suspende es un mero desarrollo o continuación de aquélla en cuya virtud adquirió la Diócesis y estaba ya prevista en ella, como lo demuestra el artículo 5 de los Estatutos de esta última, a cuyo tenor «serán elementos comunes generales de este Bloque Segundo y de los otro ocho Bloques de viviendas que la Cooperativa tiene en protecto...»; que la inscripción a favor de la Diócesis, practicada por el mismo Registrador que ahora deniega, no es un obstáculo a la que ahora se solicita sino un apoyo a favor de la misma; que respecto del segundo defecto, hay que decir que, efectivamente, se trata de ocho edificios distintos pero no independientes; que éstos no están segregados ni divididos unos respecto de otros ni tal segregación o división es necesaria pues no son independientes ni están jurídicamente separados; que la nota de calificación basa la supuesta independencia en que las cuotas de cada uno de los edificios suman cien, siendo así que ello sólo significa que las subcomunidades que representan cada uno de aquéllos están bien conjuntadas; que los Bloques están articulados y enlazados en dos tipos de comunidades, la particular de cada edificio y la general de todos ellos que enlaza unos con otros y que resulta incompatible con cualquier tipo de división o segregación; que ello se echa de ver en los Estatutos insertos en la escritura de 5 de marzo de 1977 y en la de 30 de marzo de 1970, en los que se determinan los elementos comunes de las fincas de los respectivos bloques y los elementos comunes generales de los nueve bloques, lo que demuestra la unión existente entre ellos; que la Cooperativa no desea organizar su vida futura a base de fincas independientes, con un entramado de servidumbres recíprocas, sino que adopta para el desarrollo de sus fines cooperativos la unión entre todos los edificios; que ninguno de los artículos citados en la nota de calificación exigen la división o segregación que pretende el Registrador; que, en concreto, el artículo 50 del Reglamento Hipotecario se refiere al modo de practicar las operaciones de segregación y división, pero no dice en qué casos son necesarias esas operaciones, que es justamente la cuestión controvertida; que el artículo 8, número 4 de la Ley Hipotecaria no se refiere para nada a la segregación; que no cabe suponer que el Registrador haya querido referirse, al citar en la nota el artículo 8 de la Ley Hipotecaria, al principio de «folio registral, unidad de finca» aludido por él mismo en el acta de 17 de mayo de 1978, aparte de que este principio tiene excepciones una de las cuales es la de la Propiedad Horizontal, no ha sido reiterado en la nota de calificación; que el tercer defecto también está formulado con vaguedad, pues no señala el precepto legal conforme al cual el Registrador considera que no está válidamente constituido el derecho a que alude, ni las determinaciones que cree son precisas en su contenido y alcance; que tanto en los Estatutos de la escritura de 5 de marzo de 1977 como en los de la de 30 de marzo de 1978 se establece, de forma literalmente idéntica, como elemento común de los nueve bloques de viviendas, el vuelo de cada uno de dichos bloques a partir de las terceras plantas altas, y, sin embargo, aquella escritura fue inscrita y ésta no; que si bien el funcionario calificador no está obligado a seguir criterios anteriormente sustentados por él o por sus antecesores respecto de asuntos análogos, en el caso presente se trata del mismo Registrador, respecto de un asunto análogo sino idéntico al cuestionado y que, además está indisolublemente unido por tratarse de edificios que son elementos de un todo orgánico; que en el documento calificado no ha habido constitución de ningún derecho de vuelo sino sólo constatación formal de un elemento común; que cuando en los Estatutos se enumeran como elementos comunes, según hace el artículo 396 del Código Civil, el suelo, vuelo, pasos, escaleras, etcétera, no debe entenderse que se constituyen derechos de superficie ni derechos de vuelo, ni servidumbres de paso ni de otro tipo, sino que únicamente se concreta que la titularidad sobre tales elementos recaen sobre la comunidad y no sobre uno o varios propietarios en particular.

Resultando que el Registrador informó: que son ajenas al recurso gubernativo interpuesto, al no relacionarse directa e inmediatamente con la calificación, los hechos invocados por el Notario en el Expositivo Primero del recurso y los documentos aportados en prueba de los mismos; que, entrando en materia propia del recurso, es de observar que son titulares de la finca número 9.552, base de la escritura calificada, la Cooperativa Santa Marina y la Diócesis de Ciudad Rodrigo, que adquirió uno de sus locales por escritura de donación, por lo que la comparecencia de esta última es también necesaria a los efectos de otorgar su consentimiento en la escritura de 30 de marzo de 1978, ya que de otro modo, accediendo el Registradqr a la inscripción vulneraría el principio de tracto sucesivo, consagrado fundamentalmente en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria; que la escritura de 5 de marzo de 1977 se inscribió porque el solar y la construcción que sobre él se levantó y declaró, formaban una sola unidad: la repetida finca 9.552, pero en la escritura cuya inscripción ahora se ha denegado aparecen ocho nuevas unidades distintas, separadas e independientes arquitectónica, económica, funcional y jurídicamente; que el principio de especialidad recogido fundamentalmente en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria, aplicado al caso presente, impide que pueda practicarse la inscripción de ocho fincas más en régimen de propiedad horizontal, en el folio registral abierto a la finca matriz; que no constan inscritos los solares de 393 metros cuadrados aproximadamente, sobre los que se han construido los ocho nuevos edificios ni en la escritura calificada se hace la segregación correspondiente, para la cual es necesario el consentimiento de la Diócesis de Ciudad Rodrigo, también titular de la finca 9.552; que la disposición estatutaria según la cual serán elementos comunes generales de los nuevos Bloques, el vuelo de cada uno de ellos a partir de la tercera planta, implicaría, de inscribirse, una vulneración del principio de especialidad, ya que supone, al derogar el régimen normal del artículo 396 del Código Civil, el establecimiento de un gravamen de un inmueble en beneficio de otro, un derecho real de los titulares de cada uno de los edificios sobre una cosa ajena (el vuelo de los restantes edificios), derecho que no aparece legalmente constituido al no haberlo sido en la escritura sino en los estatutos y al no estar determinado su contenido y alcance; que en la escritura calificada no se especifica al aludir al vuelo, de qué derecho se trata; que, de acceder el Registrador a la inscripción, vulneraría también el principio de tracto sucesivo, ya que para la determinación y alcance de la limitación contenida en la disposición estatutaria referida es necesaria la intervención de la Diócesis de Ciudad Rodrigo.

Resultando que el Presidente de la audiencia revocó la nota del Registrador, declarando que estando pendiente todavía la condición impuesta a la donación, y no habiendo podido por tanto consolidarse aún el derecho de la Diócesis de Ciudad Rodrigo, y teniendo en cuenta que la única atribución otorgada al Obispado en el supuesto de cumplimiento de aquélla es la de asistencia religiosa a los futuros habitantes de la Urbanización, sin que por tanto tenga la menor intervención en las alteraciones de derechos que puedan afectar a los componentes de la cooperativa, no procede exigir el consentimiento de la Diócesis; que, además de la comunidad constituida en cada bloque, existe otra de tipo general que afecta a los elementos comunes generales de todos los bloques, los cuales están unidos por el nexo de dependencia, uso y explotación, constituyendo una unidad urbanística que no puede partirse ni desmembrarse con notorio perjuicio para sus habitantes; que el principio de especialidad, establecido para fincas normales, no quiebra, tratándose de fincas especiales, como sucede en este caso, por la inscripción en una hoja registral principal del conjunto de los edificios que componen la urbanización, sin perjuicio de la apertura de las correspondientes hojas filiales para cada una de los pisos que integran los bloques; que el pacto o norma relativa al vuelo, si bien tiene trascendencia real, no constituye propiamente un derecho de esa naturaleza sino más bien semireal u «ob rem», no habiéndose pretendido constituir ningún derecho sobre el vuelo, sino señalar que el que exceda de las terceras plantas altas pertenecerá con carácter común y general a todos los propietarios de la urbanización.

Vistos los artículos 396 del Código Civil; 1,8, 13 y 20 de la ley Hipotecaria, y 16, 44 a 50 inclusive del Reglamento para su ejecución.

Considerando que para la adecuada solución de los problemas que plantea este recurso es preciso partir de la situación registral derivada de la inscripción de la escritura de 5 de marzo de 1977, que contiene además de las circunstancias expuestas en el primer Resultando una cláusula que autoriza a la Entidad compareciente «para otorgar por sí sola y sin intervención de los futuros adquirentes de las fincas resultantes de la división, las escrituras de rectificación, aclaratorias o complementarias de la presente para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad precisando los elementos comunes y los singulares de cada finca conforme a su natural destino».

Considerando que el primer defecto versa sobre la necesidad de la intervención y consentimiento de la Diócesis de Ciudad Rodrigo en la escritura calificada dado su carácter de propietario de uno de los locales del Bloque 2.Q en virtud de la donación bajo condición resolutoria que se realizó a su favor en la anterior y mencionada escritura de 5 de marzo de 1977, y que aceptó el donatario íntegramente y por consiguiente está comprendida la autorización a la sociedad Cooperativa para que ésta por sí sola pudiera otorgar las escrituras complementarias sobre la materia.

Considerando que es obvio la necesidad de que intervenga la Diócesis de Ciudad Rodrigo como titular dominical de uno de los locales afectados por las operaciones regístrales que se solicitan y ser obligada su intervención por exigencia del principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, pero igualmente hay que advertir que al haber autorizado dicho titular registral a la Entidad compareciente que las mencionadas operaciones pueda realizarlas ella misma por sí sola, y dado que la cláusula que contiene esta autorización resulta de los propios asientos del Registro, tiene los elementos de juicio suficientes el funcionario calificador para tenerla en cuenta, pese a lo conveniente que hubiera sido hacer constar tal circunstancia por el Notario en la propia escritura discutida y que podía haber evitado toda polémica sobre este particular.

Considerando por último, y en cuanto a este mismo punto, que el hecho de que el título que sirve de base a la adquisición del propietario, por su carácter resoluble, pueda dar lugar a que en un futuro deje de ostentar la cualidad dominical, no implica que haya de prescindirse de su consentimiento, ya que en el momento del otorgamiento de la escritura ostentaba esa titularidad que puede perpetuarse mientras no se incumpla la condición establecida.

Considerando que el fenómeno originado por el desarrollo y expansión del Urbanismo —y que forzosamente ha de dar lugar a una legislación que regule los arduos problemas derivados de estas situaciones— es especialmente sensible al ponerse en contacto con la institución registral que tiene como misión principal la publicidad de las relaciones jurídico-inmobiliarias, y en donde, al intentar resolver las cuestiones que necesariamente han de plantearse, habrá que procurar, entre otras, cohonestar, los principios básicos del Registro, y principalmente el de especialidad, con las completas relaciones jurídicas derivadas de la existencia de urbanizaciones o complejos urbanísticos privados.

Considerando que dentro del espectro de situaciones que se pueden producir en la vida real, cabe distinguir desde aquellas Urbanizaciones en que las diferentes edificaciones se encuentran adosadas unas con otras formando un único conjunto arquitectónico, de aquellas otras en que cada edificio o parcela construida dentro de la Urbanización constituye una unidad física independiente, existiendo o no elementos comunes, que están a su vez relacionados con los restantes edificios o parcelas de la misma Urbanización, entre los que se puede destacar a título de ejemplo los que la doctrina conoce bajo la denominación de «Propiedad horizontal tumbada» y estas distintas modalidades que la realidad ofrece al configurarlas desde el punto de vista jurídico requieren un tratamiento diverso acorde con la finalidad pretendida, y pueden dada la ausencia de normas legales reflejarse a través de una situación de comunidad o bien mediante el establecimiento de limitaciones o servidumbres recíprocas entre las distintas fincas regístrales que están comprendidas en la Urbanización.

Considerando que en el presente caso sobre una finca con una extensión de más de dos hectáreas se declaró la obra nueva de un edificio y ahora se pretende declarar las ocho nuevas unidades construidas, y en donde como elementos comunes generales para toda la Urbanización se encuentran el vuelo de cada uno de los bloques a partir de las terceras plantas altas, los espacios destinados a calles y los terrenos sobrantes sobre los que en su día se construirán la zona escolar, guardería infantil y jardines, y en los que cada bloque tendrá una cuota igual sobre estos elementos comunes, administrada por una Junta en la forma que en la misma escritura señala, por lo que todo el conjunto constituye una unidad urbanística.

Considerando que por lo expuesto parece deducirse en principio que las exigencias del principio de especialidad recogido entre otros en los artículos 8 de la Ley y 44 a 50 inclusive de su Reglamento impondrían que a cada edificio independiente se le abriera el correspondiente folio registral para que así aparezca claramente determinada la existencia y alcance de los derechos contenidos en cada bloque como unidad registral, se cumpla así el mandato legal, y se garantice una más perfecta publicidad de los asientos regístrales que se vería perturbada, si en una sola hoja registral se practicasen los asientos relativos a los nueve bloques construidos más los que en el futuro puedan edificarse.

. Considerando no obstante, que la propia Ley Hipotecaria en el artículo 8 y su Reglamento en el artículo 44 permiten la inscripción bajo un solo número de una serie de situaciones que tienen como característica común el ser unidades orgánicas integradas por diferentes fincas, y que nos muestra un criterio legal favorable en estos casos a esta forma de acceder al Registro, en la que aparece salvaguardado el sistema y no se alteran los principios básicos que gobiernan la institución registral. Considerando que entre ellas destaca en los números 4Q y 5.Q del artículo 8 de la Ley la denominada propiedad horizontal en la que se abre un folio general al edificio en su conjunto y en el que se incluyen las reglas que en el título y los Estatutos configuran el contenido y ejercicio de esta propiedad, pudiéndose además abrir folio separado a cada uno de los pisos o locales una vez que se haya inscrito la constitución del régimen de propiedad horizontal, aunque nada se haya especificado al respecto en el título.

Considerando que en tanto no aparezca la normativa legal que regule esta nueva figura jurídica se hace preciso arbitrar los medios pertinentes para que pueda tener reflejo en el Registro dicha figura, y entre ellos cabe estimar aquél que se inspira en la forma de acceso de la propiedad horizontal para lo cual se procede: 1) a abrir un folio general para toda la Urbanización en su conjunto en donde se detallan los elementos comunes y reglas generales de toda la Urbanización contenidas en el título constitutivo y los Estatutos; 2) abrir después folio separado a cada uno de los edificios o bloques construidos con su régimen de propiedad horizontal y relacionado con el folio general de la Urbanización, y 3) abrir folio separado a cada uno de los pisos o locales que integran cada bloque relacionado con el folio general del propio bloque; y todo ello sin necesidad de acudir a operación de división o segregación alguna de terrenos, y sin mengua a la vez de la claridad que el principio de especialidad exige.

Considerando que en el presente caso, y en la forma en que está redactada la escritura calificada se dan las circunstancias para que por la Entidad y en base a la facultad que se reservó en la cláusula de la escritura de 5 de marzo de 1977 ya inscrita, puede promover la inscripción de la urbanización a través de las operaciones regístrales indicadas, y que en parte ya se ha verificado, debiendo estimarse como folio general abierto a toda la Urbanización coincidente con el folio del bloque 2Q de la misma la inscripción ya hecha de la anterior escritura, y procediéndose ahora a abrir en folio separado, y relacionado con el folio general, las inscripciones de cada uno de los bloques que restan, y con posterioridad —y en la forma antes indicada— la de cada piso.

Considerando en cuanto al tercer defecto que al estar inscrita en el Registro la cláusula quinta de los Estatutos que atribuyen el carácter de elemento común al vuelo de cada uno de los nueve bloques, se está ante un asiento que de acuerdo con el párrafo 3.Q del artículo 1 .Q de la Ley Hipotecaria está bajo la salvaguardia de los Tribunales, y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, sin que el recurso gubernativo, como ha declarado reiterada jurisprudencia de este Centro, sea el medio adecuado para proceder a su rectificación, y todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados conforme al artículo 66 de la Ley de contender acerca de la validez o nulidad del contenido del asiento practicado.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado que revocó la nota del Registrador.

Lo que, con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Dios guarde a V. E. muchos años. Madrid, 2 de abril de 1980.—El Director General, Francisco-Javier Die Lamana.—Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Valladolid (Boletín Oficial del Estado, de 29 de mayo de 1980.)