Resolución de 5 de septiembre de 1991
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 5 de Septiembre de 1991 |
| Publicado en | BOE, 14 de Octubre de 1991 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Benidorm, Don José Luis Ruiz Mesa, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número dos de dicha ciudad a inscribir una escritura de constitución de una Sociedad Anónima en la que se aportan dos fincas para la suscripción del capital social, en virtud de apelación del recurrente.
HECHOS
El día 20 de julio de 1989, en escritura autorizada por Don José Luis Ruiz Mesa, Notario de Benidorm, Don José Manuel Domínguez García y su esposa, D§. .Marie Louise Scheidereiter
Kreutz; el primero, además de por sí, en representación de su hija Olga Domínguez Scheidereiter, constituyeron una sociedad mercantil denominada "OLDOSCHEYI S.A.", con un capital social de 84 millones de pesetas y aportando dichos cónyuges para la suscripción del capital social un local comercial señalado con el número uno del Edificio LA OCA, calle Gerona de Benidorm y un chalet con jardín, situado en la Calle Viena número 2 de dicha localidad.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número dos, de los de Benidorm, fue calificada con la siguiente nota: "Se suspende la inscripción del precedente documento por el defecto subsanable de no constar la situación arrendaticia, de acuerdo con los artículos 47, 48 y 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1958 y 30 de noviembre de 1973. No tomo anotación de suspensión por plazo de sesenta días hábiles por no haber sido solicitada.- Benidorm, 28 de octubre de 1989.- El Registrador.- Firma ilegible.-".
II
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que hay que aclarar que el local comercial de hecho está arrendado .a diversas personas e instituciones y el chalet constituye el domicilio familiar del matrimonio aportante. Que examinados detenidamente los artículos de la Ley de Arrendamientos urbanos, citados en la nota de calificación, no se aprecia que puedan afectar al negocio jurídico de aportación de inmuebles, en la escritura de constitución de la sociedad, pues ninguno de ellos hace mención a la aportación de inmuebles en la constitución de una sociedad familiar, como negocio jurídico sujeto a posible retracto arrendaticio. Que tampoco se pueden estimar aplicables las disposiciones que regulan el tanteo y retracto del inquilino del arrendatario del local de negocio, puesto que no son aplicables los principios de la analogía del artículo 4 del Código Civil. Que la más prestigiosa doctrina mercantil al analizar la naturaleza jurídica de la aportación de bienes "in natura" a una sociedad la consideran una comunicación de bienes o una permuta o un negocio jurídico meramente societario, pero ninguno considera que deba asimilarse a las normas de la compraventa, y así se especifica en la Resolución de 27 de julio de 1917. Que en la aportación de inmuebles sin la constitución de una sociedad la recepción de los títulos-valores no puede ser equivalente al precio de una compraventa, por ello lo es inaplicable el principio del retracto legal. Que no se ha podido obtener la Sentencia citada en la nota de calificación de 2 de marzo de 1958. En la Sentencia de 30 de noviembre de 1973 las acciones suscritas lo fueron como una cesión solutoria, en un supuesto de ampliación de capital y no de constitución de sociedad en el que se sustituyó de forma fraudulenta la suscripción de acciones por la venta de una finca arrendada. En las Sentencias de 12 de junio de 1964 y 30 de septiembre de 1983 apoyan la tesis que se mantiene. Que parece que el calificador ha debido apreciar la existencia de posible fraude de ley (artículo 6, apartado 4o. del Código Civil), en el que bajo el ropaje de la constitución de una sociedad anónima se pretenden burlar 108 legítimos derechos de 108 arrendatarios del local de negocio. Esta interpretación es absurda, puesto que el fraude de ley nunca se presume y mucho menos en el acto constitutivo de una sociedad anónima familiar. Que la necesidad de declarar la situación arrendaticia de los inmuebles se da únicamente en los supuestos en los que pueda existir el derecho de retracto.
III
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que hay que señalar lo establecido en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Que la doctrina jurídica, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y la Dirección General de los Registros y del Notariado han calificado el negocio jurídico de aportación de bienes a una sociedad de muy diversas formas. No obstante lo declarado en la Sentencia de 12 de junio de 1964 y la Resolución de 27 de julio de 1917, la Sentencia de 30 de noviembre de 1973 establece que la entrega de acciones a cambio de la cosa aportada a la sociedad no supone permuta, sino que siendo aquélla signo representativo de dinero, hay que aplicar el artículo 1.445 del Código Civil y el contrato será de dación en pago de la aportación social, por lo que si no se admitiera el retracto en ese caso, se burlaba fácilmente las disposiciones sobre él, incurriendo en fraude de ley. Que hay que tener en cuenta lo establecido en el artículo 3 del Código Civil y en las Resoluciones de 11 de diciembre de 1986 y 19 y 20 de noviembre de 1987. Que al exigir la constatación de la situación arrendaticia el Registrador calificante no presupone que el arrendatario tenga derecho al tanteo y retracto, pues serán los Tribunales de Justicia los que determinarían la procedencia o improcedencia de los mismos.
IV
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en que hay que interpretar los artículos 47, 48 y 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como referidos a toda clase de transmisiones a fin de proteger eventuales derechos de tanteo y retracto de los posibles arrendatarios del inmueble que se transmite, que, en su caso, correspondería dilucidar a la jurisdicción competente.
V
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que los arrendamientos urbanos están sufriendo una modificación y han pasado de ser un derecho "cuasi censal" a ser un derecho meramente obligacional. Que en las transmisiones lucrativas "intervivos" o "mortis causa" no es preciso señalar la situación arrendaticia. Que hay que añadir la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril de 1985. Que parece ser que el Juzgado ha intentado aplicar los criterios mucho más amplio de la Ley de Arrendamientos Rústicos, solución inaplicable al supuesto de hecho que se contempla. Que se estima que es intranscendente determinar la situación arrendaticia de las fincas en aquellos negocios jurídicos en los que no existen los derechos de tanteo y retracto a favor de los inquilinos arrendatarios.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Victos los artículos 29, 31, 35, 36, 47, 48, 50 y 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 y 23 de mayo de 1960, 12 de junio de 1964, 9 de diciembre de 1964, 30 de noviembre de 1973 y 2 de abril de 1985.
-
En el presente recurso se debate en torno a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la aportación a una Sociedad Anónima en el acto de su constitución, de determinados inmuebles urbanos cuya situación arrendaticia no se ha expresado en la escritura fundacional.
-
Si se tienen en cuenta las siguientes consideraciones: a) el criterio restrictivo que ha de presidir la interpretación de las limitaciones del derecho de propiedad, de cuya naturaleza participan inequívocamente los derechos de tanteo y retracto arrendaticios definidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos; b) la concreción del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a las hipótesis de venta, cesión solutoria y adjudicación por división de cosa común; c) la imposibilidad del retrayente para reembolsar al adquirente en cuyo lugar se subroga, la prestación por él realizada, pues ésta no consistió en dinero sino de acciones que no obran en el patrimonio de aquél; d) la reiterada jurisprudencia que "rechaza todo intento de hacer entrar por asimilación otros actos de transmisión que no se basen precisamente en una compraventa y en su único equivalente de la adjudicación en pago de deudas" (Sentencias de 16 y 23 de mayo de 1960, 9 de diciembre de 1964, 2 de abril de 1985) y que prácticamente ha excluido la hipótesis ahora debatida (Sentencia de 12 de junio de 1964); no puede aceptarse el defecto invocado en la nota impugnada toda vez que las previsiones contenidas en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo pueden ser aplicadas a aquellas hipótesis transmitivas en que conforme a los artículos 47 y siguientes proceda el derecho de tanteo y retracto arrendaticio.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar el acuerdo apelado y la nota del Registrador.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.
Madrid, 5 de septiembre de 1991.- El Director General- Fdo.: Antonio Pau Pedrón- Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma de Valencia. (B.O.E. 14-10-91)
-
Fincas arrendadas en relación con las sociedades de capital
... ... en Galicia 4 Transformación de sociedad y arrendamientos 5 Liquidación de sociedad y adjudicación de fincas arrendadas 5.1 ... la nueva ley o la anterior, tal como ya indicó en su día la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 5 de eptiembre de 1991. [j 1] (Salvo que se denuncie y pruebe fraude en el camino utilizado) ... administrativa citadas ↑ Resolución de 5 de septiembre de 1991 ... ↑ SAP Tarragona 422/2007, 18 de Diciembre de ... ...
-
Aportaciones no dinerarias en la constitución de una sociedad limitada
... ... de su capacidad jurídica, que ha entrado en vigor el 3 de septiembre de 2021. El desembolso de las participaciones sociales puede hacerse ... 2.4 Supuesto de aportación de cuota indivisa de un bien 2.5 Aportación de bien ganancial 2.6 Aportación de una vivienda ... de las participaciones asignadas en pago; pero, como dice la Resolución de la DGRN de 7 de junio de 2016: [j 1] En principio, la ... General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 5 de septiembre de 1991. [j 7] (Salvo que se denuncie y pruebe fraude en el camino utilizado) ... ...
-
Aportaciones no dinerarias en la constitución de una sociedad anónima
... ... de su capacidad jurídica, que ha entrado en vigor el 3 de septiembre de 2021. El desembolso de las acciones puede hacerse con aportaciones ... 5 Necesidad de un Informe 2 Otras reglas 3 Aportación de ... ón así como el valor de cada uno de ellos, pero como dice la Resolución de la DGRN de 7 de junio de 2016: [j 1] En principio, la ... General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 5 de septiembre de 1991 [j 8] ... (Salvo que se denuncie y pruebe fraude en el camino utilizado) ... ...
-
Aportaciones no dinerarias en caso de aumento de capital de una sociedad anónima
... ... de su capacidad jurídica, que ha entrado en vigor el 3 de septiembre de 2021. Las aportaciones no dinerarias son aquellas aportaciones ... 3.4.2 2).- Situación en Cataluña 3.4.3 3).- Galicia 3.5 Aportación de una vivienda 3.5.1 Cataluña 3.5.2 Aragón ... La Resolución de 18 de junio de 1998 de la Dirección General de Registros y del ... General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 5 de septiembre de 1991. [j 8] (Salvo que se denuncie y pruebe fraude en el camino utilizado) ... ...
-
SAP Málaga 154/2012, 23 de Marzo de 2012
...febrero de 1959, 12 de marzo y 12 de abril de 1989 y 2 y 6 de febrero de 1991, así como Resoluciones de la D.G.R.N. de 5 de mayo y 5 de septiembre de 1991 y 24 de julio de 1995 -, disponiendo en Resolución de la D.G.R.N. de 26 de marzo de 1991 en forma expresa, en referencia a la extinta Le......
-
STSJ Navarra 6/2017, 27 de Junio de 2017
...Valencia 2ª de 23 enero 1999 y 6ª de 27 marzo 2001, o Granada 3ª de 24 marzo 2006), así como la Dirección General de los Registros y del Notariado, en su resolución de 5 septiembre 1991, declararan la inviabilidad del retracto legal frente a las aportaciones sociales de bienes sujetos a él;......
-
SAP Alicante 197/2006, 15 de Mayo de 2006
...al dominio de los bienes arrendados y de conformidad con el artículo 4 del Código Civil ( SSTS de 2 febrero 1991 y 6 febrero 1991 y RDGRN de 5 septiembre 1991 ) y por otro lado y cual señala la STS de 3 noviembre 1992 no puede incluirse dentro del concepto de "ordenamiento jurídico", a que ......
-
SAP Barcelona 601/2009, 3 de Noviembre de 2009
...con los supuestos en los que procede el tanteo y el retracto, es doctrina comúnmente admitida (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de septiembre de 1991;RJA 6081/1991) el criterio restrictivo que ha de presidir la interpretación de las limitaciones del d......
-
La inscripción de los contratos de arrendamiento en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.
...no la permuta, donación, renta vitalicia o aportación del inmueble a una sociedad (respecto de este último caso, vid la Resolución de la DGRN de 5 de septiembre de 1991). Excluye los casos de cesión solutoria o pro soluto, así como el pacto de cesión pro solvendo y la adjudicación de vivien......
-
El retracto legal en el Código Civil.
...en el artículo 1.445 del Código». Acerca de esta Sentencia, vide la crítica de Bello Janeiro: El retracto..., pág. 56. [102] RDGRN de 5 de septiembre de 1991. Coincide en el mismo sentido Bello Janeiro: El retracto..., págs. 56 y 57, y STS de 27 de mayo de 2000 (FD [103] Argumento que tambi......
-
Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 2009. Caducidad de la acción de retracto arrendaticio urbano. Interpretación del artículo 135 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre presentación de escritos
...(RJ 1985/1679) y 6-2-1991 (RAJ 1991/1148) [comentada por SERNA MEROÑO, E., 1991, pp. 265 a 271], y en las Resoluciones de la DGRN de 24-7 y 5-9-1991 (RJ 1991/1582 y 1991/6081), 24-7-1995 (RJ 1995/5582) y 16-10-1999 (RJ 1999/7673). Tales decisiones encuentran eco en sentencias de Audiencias ......
-
«Las aportaciones no dinerarias y el derecho de retracto en los arrendamientos urbanos: estado de la cuestión y necesidad de su clarificación»
...criterio contrario a su admisión que se contiene en la RDGRN de 10 de diciembre de 2007, antes reseñada, ya se establecía en la RDGRN de 5 de septiembre de 1991 que, aunque dictada bajo la vigencia de la legislación anterior, resulta de indudable interés por la contundencia que exhibe a est......
-
Escriptura de constitució de societat limitada amb aportacions NO dineràries; constitució no telemàtica
...S'ha de tenir en compte que no hi ha tanteig ni retracte en l'aportació de finques urbanes, com en el seu dia digué la Resolució de la DGRN de 5 de setembre de 1991 [j 5] (llevat que es denunciï i provi frau en el camí utilitzat). Situació que es manté respecte als arrendaments urbans conce......
-
Certificación de aumento de capital con aportación NO dineraria, acordado en Junta General Universal de una S.L.
...por su dueño de fincas urbanas arrendadas, se rijan por la nueva ley o la anterior, tal como ya indicó en su día la Resolución de la DGRN de 5 de septiembre de 1991 [j 10] (salvo que se denuncie y pruebe fraude en el camino utilizado). Situación que se mantiene respecto a los arrendamientos......
-
Certificación del acuerdo de reducción de capital para restituir aportaciones. Junta General Universal de una S.L.
...de fincas urbanas, se rijan por la nueva ley o la anterior, tal como ya indicó en su día en una ampliación la Resolución de la DGRN de 5 de septiembre de 1991, [j 11] situación que se mantiene respecto a los arrendamientos urbanos concertados a partir del 6 de junio de 2013 y sujetos, por t......
-
Certificación de aumento de capital con aportación NO dineraria, acordado en Junta General UNIVERSAL de una S.A.
...por su dueño de fincas urbanas arrendadas, se rijan por la nueva ley o la anterior, tal como ya indicó en su día la Resolución de la DGRN de 5 de septiembre de 1991 [j 7] (salvo que se denuncie y pruebe fraude en el camino utilizado). Situación que se mantiene respecto a los arrendamientos ......