Resolución de 25 de septiembre de 1980
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 25 de Septiembre de 1980 |
| Publicado en | BOE, 8 de Octubre de 1980 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador don Ángel Deleito Villa, en representación de don Enrique Fernández Sáez y otros contra la negativa del Registra dor de la Propiedad número 6 de Madrid a inscribir la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de esta capital.
Resultando que en 9 de marzo de 1976 los representados del recurrente dedujeron demanda de mayor cuantía contra Condominio, S. A., Inmobiliaria Modesto Lafuente, S. A., y algunos de los propietarios de los pisos en que se dividió la finca número 46 de la calle Modesto Lafuente, en la que se impugnaba la inscripción de la servidumbre practicada en las fincas 4.448 y 2.938, y en las 54 fincas independientes en que se dividió esta última.
Resultando que en fecha 6 de julio de 1976 recayó Sentencia cuya ejecución fue ordenada por Providencia de 19 de noviembre de 1979 en la que se fallaba la nulidad de la inscripción en la que constaba que la finca número 2.938 tiene servidumbre de luces y vistas al patio de manzana, y que en la escritura autorizada por el Notario don Sergio González Collado el día 3 de agosto de 1966 con el número 4.609 de su protocolo, no se constituye derecho real de servidumbre, ni en favor ni en contra de ninguna de las fincas descritas en dicha escritura.
Resultando que presentado en el Registro de la Propiedad testimonio de la citada Sentencia fue calificado con la siguiente nota: «NO ADMITIDA la inscripción de la precedente sentencia declarando la nulidad de una inscripción por defectos que siguen:
l.s Insubsanable: No coincidir los demandados con los titulares de dominio o derechos reales vigentes en el Registro, ya el día de la presentación de la demanda, ya el día de la presentación de la sentencia en el Registro.
-
e Subsanable: No ofrecer el testimonio presentando las suficientes garantías de autenticidad, pues si bien en el último folio constan las firmas del ilustrísimo señor Magistrado y del Secretario, todos los demás folios, que son sesenta, aparecen unidos a aquél con una simple grapa y aunque tienen el sello del Juzgado no tienen ni media firma ni rúbrica, notándose que gran parte de ellos se limitan a fotocopiar parte de una certificación registral y que alguno es de papel distinto, formato y calidad de los restantes. Madrid, 9 de febrero de 1980.»
/ Resultando que el Procurador don Ángel Deleito Villa, en la representación que ostentaba, pterpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó, que resulta prácticamente imposible el demandar a todos los titulares de dominio o de derechos reales vigentes en el Registro, ya que la finca Modesto Lafuente, 46, se dividió en 54 fincas independientes, amén de un número considerable de plazas de garaje cuyos titulares son distintos de los de los pisos, y de derechos reales inscritos a favor de terceros; que los derechos de todos ellos, demandados o no, en el proceso, están garantizados por el artículo 40 párrafo último de la Ley Hipotecaria, que contiene la declaración amparadora del tercero de buena fe, situada precisamente en ese precepto en cuanto que el legislador era consciente de que no todos los terceros pueden llevarse a juicio; que las limitaciones del dominio, según los artículos 13 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, han de constar en las inscripciones de las fincas sobre las que recaigan para que surtan efecto sobre terceros, pudiendo también hacerse constar las servidumbres reales en la inscripción del predio dominante como cualidad del mismo; que, al no existir mención alguna en la nota de calificación respecto a defectos relacionados con la finca de la calle Espronceda, 27 —predio sirviente—, no hay motivo para no admitir la inscripción de la cancelación de la servidumbre en lo que se refiere a esta finca; que lo esencial es la cancelación de la servidumbre en lo que respecta al predio sirviente; que la sentencia tiene la condición de cosa juzgada y que si, desde un aspecto formalista puede haber quedado alguna persona sin demandar, las partes realmente en conflicto, o sea quienes formalizaron el documento sobre cuya base se practicó la inscripción de la servidumbre, han estado presentes en el litigio, como también la Sociedad que formalizó la declaración de obra nueva, que fue la que instó, con éxito, la inscripción de tal servidumbre; que el artículo 434 del Reglamento Hipotecario reconoce la posibilidad de inscribir parte del título; que en este caso no existe defecto insubsanable que impida la cancelación de la servidumbre en lo que se refiere a la finca de la calle Espronceda, 27, como predio sirviente; que el artículo 535 del Código Civil declara que las servidumbres son indivisibles, pero la sentencia no determina una división de la servidumbre sino una negación de su existencia; que en el proceso han contendido las partes realmente interesadas, las que formalizaron el instrumento público en base al cual se llegó a la inscripción: la Comunidad de Espronceda, 27, y Condominio, S. A., como también la Compañía que adquirió la finca, inmobiliaria Modesto Lafuente, S. A.; que según el citado artículo 535, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, lo cual supone no sólo el poder jurídico sino también el poder material, con lo cual se llega a la conclusión de que la indivisibilidad de las servidumbres quiebra, como principio inmutable, ante la división de una finca en régimen de propiedad horizontal; que los pisos que no linden con el predio sirviente jamás podrán usar las luces y vistas, ni por entero ni por partes; que los dueños de los cuartos trasteros y de las plazas de garaje situadas bajo el nivel de los predios dominante y sirviente, tampoco tienen posibilidad material de tener luces y vistas sobre ningún predio; que en esta línea de argumentación se evidencia la imposibilidad material y jurídica de convocar a juicio a todos los titulares de dominio o derechos reales vigentes en el Registro; que. en el caso, el artículo 41 de la Ley Hipotecaria debe entenderse en el sentido de que deberán ser demandados aquellos titulares inscritos que, en alguna medida, siquiera sea leve o remota, pudieran efectivamente tener una posibilidad de disponer de luces y vistas sobre la finca número 27 de la calle Espronceda; que, en otras palabras, sólo para los propietarios de locales o pisos sitos en Modesto Lafuente, 26, con fachada directa a Espronceda, 27, es predicable la indivisibilidad de la servidumbre de luces y vistas que se inscribió en esta segunda finca en favor de aquella primera, de ahí que sólo esos propietarios tienen algún derecho que haya de ser considerado; que todos ellos fueron llevado al proceso, tomando como base una certificación registral; que, respecto del segundo defecto, el testimonio de la sentencia es completo y la relación de fincas es fotocopia de un certificado registral; que todos los folios están sellados y su texto es continuo, sin interpolaciones o adiciones.
Resultando que los Registradores informaron: que todos los reparos puestos en relación con el segundo defecto de la nota son fundados; que de los 106 titulares regístrales existentes, sólo fueron demandados 40; que en aquella cifra no se incluyen a los titulares de derechos reales ilimitados, de hipotecas o de condiciones resolutorias que también existen; que los propios recurrentes reconocen que les parece «prácticamente imposible demandar a todos cuantos sean titulares de dominio o de derechos reales en el Registro», y que «desde un aspecto formalista puede haber quedado alguna persona sin demandar»; que los obstáculos para la inscripción de la sentencia no nacen del contenido de ésta ni del procedimiento, sino del contenido del Registro, habiéndose producido una vez más el frecuente caso de que un documento eficaz no ha tenido en cuenta los asientos regístrales y en vez de enlazar con ellos, los contradice; que ni la demanda ni la Sentencia desconocen la unidad física y jurídica entre el total edificio de Modesto Lafuente, número 46, y las 54 fincas independientes en que ha sido dividida, es decir, entre la finca matriz y las filiales, y por tanto, dan por incontrovertible que la nulidad que se pretende afecta indisolublemente tanto a la inscripción de la finca básica como a la inscripción de las 54 que resultaron de una división de propiedad horizontal; que no han sido emplazados ni oídos la mayoría de los titulares regístrales a los que afecta la nulidad y cancelación de las anotaciones de suspensión y de conversión en inscripciones causadas por la escritura de 3 de agosto de 1966, ni la mayoría de los titulares regístrales de las 54 fincas que se formaron al dividir en propiedad horizontal la casa 46 de la calle Modesto Lafuente; que se ha quebrantado el principio de que nadie puede ser condenado sin ser oído; que dado el contenido de los principios de legalidad, legitimación, consentimiento e incluso el de principio de tracto sucesivo, no puede procederse a cancelar una inscripción mediante sentencia dictada en un proceso en el que no fueron parte todos los afectados.
Resultando que el Magistrado, Juez de Primera Instancia, que conoció de la demanda de nulidad de la inscripción, informó: que se demandó a la Inmobiliaria Modesto Lafuente, S. A., a los propietarios de los pisos que puedan realmente quedar privados de la servidumbre inscrita, a Condominio, S. A., y, ad cautelan, a todos los propietarios de los pisos del inmueble de Modesto Lafuente, número 46, y ello a la vista de la certificación del Registro comprensiva de todos los titulares regístrales del inmueble referido; que de todos los demandados, sólo comparecieron las representaciones legales de Modesto Lafuente, S. A., y Condominio, S. A., siendo declarados en rebeldía los 38 propietarios de pisos, locales y garajes, que fueron emplazados en forma; que el Tribunal Supremo ha despejado la excepción de litisconsorcio del carácter absoluto que pretende dársele en el informe del Registrador, en aquellos casos en que resulta extremadamente difícil traer al pleito a todos los que puedan estar interesados, o en que, de traerlos, se les colocaría en la incómoda situación de tener que soportar los desagradables efectos de la rebeldía si no se personaban o el riesgo de tener que pagar las costas; que indudablemente la servidumbre afecta sólo a la parte del inmueble que limita con el patio de manzana cuyo solar pertenece a los titulares de la finca de la calle Espronceda, 27, por lo que los propietarios afectados son los que tengan pisos linderos con el mismo a los elementos comunes; que del estudio del pleito no ha podido determinarse cuáles son los propietarios y las fincas que se encuentran en este caso; que sin duda alguna ha de inscribirse la sentencia respecto a los actuales titulares regístrales demandados y condenados por la sentencia; que el Mandamiento Judicial, firmado al final por el Juez y el Secretario, y con sello del Juzgado, es legible.
Resultando que el Presidente de la Audiencia dictó Auto confirmando la nota de calificación (sic), pero declarando que si el mandamiento judicial puede entrañar defectuosa presentación o incluso cierta imperfección formal, es lo cierto que está autorizado al final con firma y rúbrica del Juez y Secretario, apareciendo el sello del Juzgado en cada uno de los folios, y siendo su texto claro y su autenticidad material indiscutible e indiscutida; que la demanda de nulidad de inscripción se dirigió contra 40 demandados, que fueron los natural y exclusivamente emplazados, por lo que es visto que se dejó de demandar a numerosos dueños o condueños regístrales (en total superaban los 100) de la casa 46 de la calle Modesto Lafuente y de las 54 fincas independientes que originó, reconociendo la omisión los propios recurrentes; que los titulares de derechos no demandados, o los más de ellos, los tenían ya registrados (verosímilmente desde 1972 en que se dividió latinea matriz) al iniciarse el juicio, y si algunos lo fueran después de promoverse el mismo y antes de presentarse la sentencia en el Registro, los asientos que causaron deben prevalecer hipotecariamente por no haberse solicitado anotación preventiva de la demanda; que esos titulares debían haber actuado en el pleito unidos y coordinadamente, no teniendo luego posibilidad de hacerlo; que esto es así por estarse ante una situación de derecho indivisible e inescindible, según resulta del artículo 535 del Código Civil, según el cual la servidumbre es inmodificable aunque se dividan los predios, lo que determinó, al no haberse podido producir el litisconsorcio, la imperfecta constitución de la relación jurídico procesal, vedando esta trascendente anomalía el acceso de la Sentencia al Registro; que nadie puede ser condenado sin ser oído y vencido enjuicio; que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria imperativamente dispone que la demanda se dirigirá contra todos aquellos a quienes el asiento que se trata de rectificar conceda algún derecho; que no puede admitirse el alegato de los concurrentes de que no les fue prácticamente posible demandar a todos los titulares afectados, ya que la publicidad registral les facilitaba, con el complemento de la medida cautelar del artículo 42, número 1 de la Ley Hipotecaria, sobrada y asegura información al respecto; que aquí se trata de una obstáculo surgido del Registro, sujeto a calificación, puesto que parte considerable de los titulares regístrales afectados por la Sentencia no fueron demandados.
Resultando que en nombre de los interesados se ha interpuesto recurso de apelación copntra el mencionado Auto presidencial, en cuanto al defecto primero, por cuanto el segundo ha sido revocado. Vistos los artículos 535 del Código Civil, 1, 18, 36 y 40 de la Ley Hipotecaria; 99 del Reglamento para su ejecución, y las Resoluciones de 6 de febrero y 27 de junio de 1953, 29 de marzo de 1954 y 17 de junio de 1955.
Considerando que declarada mediante sentencia firme la nulidad de una servidumbre de luces y vistas a favor de un inmueble dividido en fincas independientes en régimen de propiedad horizontal, el obstáculo que surge para su inscripción deriva del contenido del propio Registro de la Propiedad en cuanto que figuran como titulares del dominio una serie de propietarios que no fueron demandados al interponerse la demanda, de la que además tampoco se solicitó su anotación.
Considerando en efecto, que el artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria establece que cuando la inexactitud que publique un asiento registral derive de la nulidad o defecto del título, la rectificación de este asiento inexacto precisará el consentimiento del titular o en su defecto resolución judicial, y que en este último caso, la demanda se dirigirá contra todos aquéllos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
Considerando que tal como se ha indicado no han sido demandados en el proceso seguido todos los titulares dominicales, según resulta de los asientos regístrales y se reconoce además en el escrito de interposición de este recurso, por lo que ante la necesidad de tener en cuenta por parte de los funcionarios calificadores, en base al artículo 99 del Reglamento Hipotecario, esta importante omisión, ha sido correcta su actuación al estar dentro de los límites que autoriza el mencionado precepto en orden a la calificación de un documento judicial.
Considerando que la servidumbre de luces y vistas controvertida y que ha sido declarada nula por la Sentencia objeto de calificación, aparece en el Registro establecida a favor del total inmueble, que es un edificio en régimen de propiedad horizontal, que en sí constituye una unidad física y jurídica, por lo que no cabe acceder a lo solicitado por el recurrente en su escrito de apelación, ya que la nulidad afecta tanto a la inscripción principal de la finca como a las inscripciones de las resultantes que figuran en folio separado, al estar íntimamente correlacionadas entre sí y con los elementos comunes del inmueble debido a esa unidad existente.
Considerando que al no haberse recurrido en apelación el segundo de los defectos señalados, y haberse conformado los Registradores con el fallo del Auto presidencial, no procede entrar en su examen.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y el defecto l.Q de la nota de calificación.
Lo que, con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Dios guarde a V. S. muchos años. Madrid, 25 de septiembre de 1980.—El Director General, Francisco-Javier Die Lamana.— Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid. (Boletín Oficial del Estado, de 8 de octubre de 1980.)
-
Resolución de 5 de abril de 2006 (B.O.E. de 27 de mayo de 2006)
...el artículo 24 de la Constitución Española; así como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de septiembre de 1980, 9 de abril de 1992, 14 de junio de 1993,23 de marzo de 2001, 3 de julio de 1. En el presente recurso se plantea si es inscribible un ma......
-
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de octubre de 2001. Registro de la Propiedad.
...finca sobre la que se constituye la referida servidumbre de paso- (cfr. en análogo sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 de septiembre de 1980). Contra la presente nota de calificación puede reclamarse gubernativamente, de conformidad con el ......