Resolución de 12 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la notaria de Vilanova i la Geltrú doña Elena Romeo García contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadix, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.

En el recurso interpuesto por la Notaria de Vilanova i la Geltrú doña Elena Romeo García contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Guadix, doña Pilar Martín Moya, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.

HECHOS

I

Mediante escritura autorizada por la Notaria de Vilanova i la Geltrú doña Elena Romeo García, el día 5 de junio de 2008, doña Carmen M. P. formalizó la declaración de obra nueva construida de una vivienda unifamiliar de su propiedad que se destina a uso propio de dicha otorgante. En dicha escritura se deja constancia de que la compareciente exhibe una certificación de fin de obra expedida por el Arquitecto director de la obra que se indica en la que, entre otras circunstancias, consta «que ha sido entregado al promotor el Libro del Edificio»; y como documento unido a la escritura se incorpora la anterior certificación, firmada por el citado Arquitecto, cuya firma consta expresamente legitimada en la misma escritura. En dicha certificación se expresa lo siguiente: «CERTIFICO: (...) 3- Libro del Edificio.-Ha sido entregado al promotor el Libro del Edificio a que se refiere el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación.»

II

Presentado el mismo día 5 de junio de 2008 dicho título en el Registro de la Propiedad de Guadix, fue calificado negativamente el 18 de junio de 2008 según nota con el contenido que a continuación se transcribe en lo que interesa:

... HECHOS...

II. En dicho documento se contienen las cláusulas que a continuación se reseñan y que han sido objeto de calificación desfavorable:

Según el documento presentado la exigencia impuesta por el artículo 19 de la Ley 8/2007 de 28 de Mayo relativa a la existencia del libro de la Edificación, así como de haber recepcionado la obra se acredita por la simple manifestación del interesado, por lo cual no queda cumplido el requisito impuesto por el citado precepto en cuanto el mismo exige que los extremos antes señalados se acrediten documentalmente y no por mera manifestación del interesado.

Tampoco se aporta el otorgamiento expreso o por silencio administrativos de las autorizaciones Administrativas que prevea la Legislación de Ordenación Territorial y Urbanística como exige el articulo 19 Ley 8/2007 de 28 de Mayo que en el caso de Andalucía se trata de la licencia urbanística municipal que el artículo 169 de la LOUA exige para la ocupación y la primera utilización de edificios y que habrá de acreditarse en caso de que sea expresa mediante la propia licencia o notificación de la misma y en caso de silencio positivo arti. 172.5 LOUA, tiene plazo de tres meses habrá de acreditarse documentalmente.

A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes:

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el/la Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los Art. 18 y 9 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento para su ejecución. II. En relación a las concretas cláusulas o partes de las mismas reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse en consideración:

El artículo 19.1.2 de la Ley 8/2007 de 28 de Mayo del Suelo. Disposición Final y Disposición Transitoria I, Art. 7 y siguientes Ley 3811999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación.

Artículos 169 y 172.5 de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía.

... En su virtud, acuerdo suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota...

...Contra la precedente certificación -sic- podrán recurrirse ...

III

La referida calificación fue notificada a la Notaria autorizante el 3 de julio de 2008; y mediante escrito de 18 de julio de 2008, que causó entrada en el Registro el día 22 del mismo mes, dicha Notaria interpuso recurso contra la referida calificación en el que argumenta lo siguiente:

1.º Conforme a reiterada doctrina de este Centro Directivo, el objeto del recurso es el acto de calificación; calificación que, so pena de incurrir en las responsabilidades legal y reglamentariamente previstas, debe reunir los requisitos de tempestividad y suficiencia de la motivación. 2.º Respecto del primero de los defectos imputados (la no acreditación documental de la existencia del Libro del Edificio), que a la vista de la escritura la registradora concluya que la existencia del libro del edificio «se acredita por la simple manifestación del interesado» resulta, cuando menos, llamativo.

Repárese en que la calificación no dice que el certificado del arquitecto incorporado a la escritura no sea suficiente (y, en su caso, las razones de ello) para acreditar la existencia del Libro del Edificio, sino que se limita a indicar que dicha existencia se acredita sólo por la simple manifestación del interesado. Si la incorporación a la escritura de un certificado del arquitecto competente (autor del proyecto y director de la obra) diciendo que ha sido entregado al promotor el Libro del Edificio es, para la calificadora, una manifestación del interesado, debería expresar qué entiende por acreditación documental. Conforme a la exigencia de suficiencia de la motivación antes expuesta, debería haberlo hecho constar expresamente en su nota de calificación.

La calificación, en este punto, no puede ser sino fruto de un error que evidencia la falta de rigor con que está redactada toda la calificación. 3.º Falta de rigor que es igualmente achacable al segundo de los defectos imputados (la no acreditación documental de la recepción de la obra), requisito también exigido, según la nota de calificación, por el artículo 19 de la Ley 8/2007.

Al respecto baste señalar que el artículo 19 de la Ley del Suelo no requiere ninguna acreditación documental de ninguna recepción y, en cualquier caso, no se expresa a qué se está refiriendo la calificadora cuando exige que se acredite documentalmente la recepción de la obra, qué documento está exigiendo, si es una especie de acta de

recepción, a semejanza de los contratos administrativos, y de ser ello así no especifica en base a qué.

Tampoco los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1 97, de 4 de julio, que aprueba las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística, exige ninguna acreditación documental de ninguna recepción.

La imprescindible suficiencia de la motivación de la nota de calificación, ya dicha, precisaría, cuando menos, que en la misma se indicara la norma que establece el requisito exigido (que no es, evidentemente, el artículo 19 de la Ley del Suelo) o, de no existir tal norma, la decisión del Centro Directivo o judicial que avalara la exigencia.

Dada la inconsistencia del defecto y su absoluta falta de justificación (motivación) no puede sostenerse y debe ser revocado. 4.º El tercero de los defectos consiste en no aportar la licencia urbanística municipal que el artículo 169 de la Ley de Andalucía 7/2002 exige para la ocupación y primera utilización de edificios (en definitiva lo que siempre se ha llamado la licencia municipal de primera ocupación), requisito también exigido, según la nota de calificación, por el artículo 19 de la Ley 8/2007 como una de las autorizaciones administrativas que prevé la Legislación de Ordenación Territorial y Urbanística.

Lo primero que debe alegarse en contra del defecto apuntado es que el invocado artículo 19 de la vigente Ley del Suelo no exige para declarar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva finalizada que se incorpore a la escritura la licencia de primera ocupación. Sí que es cierto que prevé la acreditación documental de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística y que el artículo 169 de la Ley de Andalucía 7/2002, considera efectivamente actos sujetos a previa licencia urbanística municipal, entre otros, «la ocupación y la primera utilización de los edificios, establecimientos e instalaciones en generar».

Ahora bien, por una parte, ni la invocada Ley andaluza 7/2002 establece que dicha licencia de primera ocupación sea requisito necesario para el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva y/o para la inscripción de dicha obra ni, por otra parte, la exigencia de licencia de primera ocupación es una característica propia de la legislación andaluza que tenga como consecuencia que las escrituras de declaración de obra nueva terminada en Andalucía deban incorporar, además de la licencia de obras exigida con carácter general en todo el Estado, otra licencia más, la de primera ocupación.

Con respecto a la licencia de primera ocupación exigida en la legislación de ordenación territorial y urbanística (que es la legislación autonómica a la que remite el artículo 19 de la Ley 8/2007) debe recordarse que ya la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956, en su artículo 165, establecía que «están sujetos a previa licencia (..) la primera utilización de los edificios», y desde entonces han exigido esa licencia todas las leyes del Suelo posteriores bien hayan sido estatales o autonómicas, estas últimas con sus distintas denominaciones.

Por todo ello, si la legislación urbanística siempre ha exigido licencia de primera ocupación y, a su vez, nunca se ha exigido dicha licencia para el otorgamiento o la inscripción de escrituras de declaración de una obra nueva terminada, no hay razón alguna para que en base al artículo 19 de la nueva Ley del Suelo pretenda ahora exigirse. Otra, quizás, podría ser la conclusión si la dicha licencia fuera exigida no por la legislación urbanística y de ordenación territorial, sino de otra materia sectorial, pero nada de ello se dice en la calificación, aparte que la documentación acreditativa del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, requisito sí exigido por el artículo 19.1 de la Ley del Suelo, en su párrafo 2°, se concreta en el seguro decenal y en el Libro del Edificio (véase al respecto la Resolución-Circular de esta Dirección General, de fecha 26 de julio de 2007, resolviendo consulta de la Asociación de promotores constructores de España y Resolución de la Secretaría de Estado de Justicia, de fecha 13 de febrero de 2008, resolviendo recurso de alzada interpuesto por determinada asociación de Registradores contra la anterior Resolución-Circular).

5.º Como argumento formal, también cabe alegar la falta de motivación suficiente respecto de este tercer defecto, ya que la simple alegación de que el artículo 19 de la Ley del Suelo exige la licencia municipal prevista en el artículo 169 de la tantas veces citada ley andaluza, es una cita vacía de contenido sustantivo puesto que, como antes se ha dicho, ni la ley andaluza exige la licencia de primera ocupación como requisito necesario para el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva o para su inscripción ni la remisión a las autorizaciones previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística puede extenderse a todas las que el calificador de turno considere en ese momento pertinentes.

Por otra parte, no parece ocioso dejar constancia, también, de que las escrituras, en general, no se redactan sólo para que sean leídas por los Registradores, sino que, en ellas, junto con los hechos, actos o negocios jurídicos con trascendencia registral se mezclan otros que los propios interesados solicitan que se hagan constar, porque les interesa (por las razones que fuere) que tengan reflejo en un documento público. Por ello, en ocasiones, puede ocurrir que el documento público no resulte todo lo preciso que, desde un punto de vista estrictamente técnico jurídico, fuera deseable o que se incorporen datos o documentos que, en ese mismo sentido estricto, no sean imprescindibles. Pero, concretando en el caso que nos ocupa, la circunstancia de que cuando se tiene la licencia de primera ocupación se incorpore a la escritura de declaración de obra nueva, no la convierte en un requisito legalmente exigible ni su falta en un defecto que impida la inscripción.

Debe hacerse referencia, por último, a la Resolución de esta Dirección General de fecha 21 de marzo de 2006 («BOE» de 15 de junio) que en recurso interpuesto contra la negativa a inscribir una declaración de obra nueva concluida, entre otras circunstancias, por no acompañar licencia de primera ocupación, estima íntegramente el recurso y revoca la calificación, a lo que debe añadirse que la situación legal existente y aplicada en dicha Resolución no ha sido alterada, en lo que a la licencia de primera ocupación se refiere, por el artículo 19 de la Ley del Suelo de 2007.

IV

Mediante escrito de 24 de julio de 2008, la Registradora emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo, en el que causó entrada el día 31 del mismo mes.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 5, 7, 9 y 19 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; artículos 6, apartado c), 7, 8, 9 y 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (actuales artículos 6, apartado «d», 7, 8 y 9 20 del texto refundido de dicha Ley aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio); artículos 169 y 176 de la Ley 7/2002, de 17 diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; 7.f) y 9-e) del Reglamento de Información al Consumidor en Compraventa y Arrendamiento de Viviendas de Andalucía, aprobado por Decreto 218/2005, de 11 octubre, de dicha Comunidad Autónoma; los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; la Resolución Circular de esta Dirección General de 26 de julio de 2007; y las Resoluciones de 9 (2ª), 10 (1ª y 2ª), 12 (2ª), 13, 15 (1ª y 2ª), 17 (1ª y 2ª), 18 (1ª y 2ª), 19 (1ª y 2ª), 20 y 22 (1ª y 2ª) de diciembre de 2008.

1. En el supuesto del presente recurso la Registradora suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar en la que se expresa que dicha edificación va a ser destinada a única vivienda para uso propio de la otorgante, y que ésta ha recibido el Libro del Edificio, lo que acredita mediante certificación firmada por el Arquitecto director de obra cuya firma consta expresamente legitimada en la misma escritura.

Los motivos de la calificación negativa consisten en que no se acredita documentalmente la existencia del Libro del Edificio, la recepción de la obra ni el otorgamiento de la licencia de primera ocupación; exigencias que la funcionaria calificadora fundamenta en los artículos 7 de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo y las demás disposiciones que cita en su calificación.

A juicio de la Notaria recurrente, la existencia del Libro del Edificio se acredita suficientemente mediante la certificación expedido por el Arquitecto que ha quedado incorporada a la escritura; la exigencia relativa a la acreditación de la recepción de la obra carece de motivación suficiente por la Registradora y de justificación normativa; y la obtención de licencia de ocupación no es un requisito que deba ser justificado documentalmente para la inscripción de una declaración final de obra en el ámbito de la Comunidad de Andalucía. 2. La delimitación legal del contenido del derecho de propiedad en razón de su función social -artículo 33.2 de la Constitución- (otro tanto cabe decir de los demás derechos que habilitan para construir y apropiarse, aunque sea temporalmente, lo construido), afecta especialmente al suelo urbano o urbanizable y se traduce en que el ejercicio de las facultades urbanísticas, y en especial la de edificación, así como el deber relacionado con ésta como consecuencia del uso de suelo urbanizado edificable, están vinculados al cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento (cfr. artículos 6, apartado «c», 7, 8 y 9 de la Ley estatal 8/2007, de 28 de mayo, de suelo).

Como medida de control de la legalidad urbanística, el artículo 19.1 de la Ley estatal de Suelo (art. 20.1 del texto refundido hoy ya vigente) impone a los Notarios determinadas obligaciones de comprobación del cumplimiento de requisitos y deberes urbanísticos por los interesados. Así, por lo que interesa a efectos de este expediente, dicha norma prescribe que, para autorizar una escritura de declaración de obra nueva terminada, los notarios exigirán -además de la certificación expedida por técnico competente a que se refiere tal disposición- «la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística». Por lo demás, conforme al apartado 2 del mismo precepto legal, para inscribir las referidas escrituras los Registradores habrán de comprobar que tales requisitos se han cumplido; y, a tal efecto, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, deberán examinar si en la escritura de declaración de obra nueva terminada se ha cumplido por el Notario el deber de exigir al otorgante que acredite la documentación a que se refiere el citado artículo 19.1 de la Ley de Suelo y si tal documentación se ha incorporado o testimoniado en la escritura calificada.

En el presente caso, el Notario y la Registradora discrepan sobre la interpretación de dicha norma y otras con ella relacionada por lo que atañe a la acreditación documental de la existencia de Libro del Edificio y de la obtención de licencia de ocupación. 3. Respecto del mencionado artículo 19.1 de la Ley de Suelo, este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en Resolución Circular de 26 de julio de 2007, según la cual la única novedad reseñable respecto del régimen anterior es que dicha Ley exige que en las escrituras de declaración de obras nuevas terminadas (y en las actas de fin de obras) se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y esta exigencia «... significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación ... (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integraran el

proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias, y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la ley 38/1999 y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo». Y de la misma Resolución resulta que el Notario deberá hacer constar en la escritura (en el acta de fin de obra) la existencia del Libro del Edificio y la disponibilidad del promotor para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con el párrafo tercero del artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

En relación con tal extremo, en primer lugar debe entenderse que tales exigencias relativas al Libro del Edificio no son aplicables en el supuesto de autopromotor de una vivienda para uso propio.

En efecto, de la interpretación literal, lógica, sistemática y finalista de la normativa aplicable (artículo 19.1 de la Ley estatal de Suelo; artículo 7 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación) se desprende que, en último término, no se pretende tutelar con dichas disposiciones legales el interés del promotor sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la contemplación de la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma.

Además, si se tiene en cuenta: a) que el objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad de las situaciones jurídico reales, y la adquisición del derecho de propiedad sobre la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido con cumplimiento de los deberes propios del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación territorial y urbanística (artículo 7.2 de la Ley 8/2007, de Suelo), que no condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el autopromotor acredite que disponga de Libro del Edificio; y b) que la norma cuestionada no tiene como finalidad directa la protección de los consumidores sino el control de la legalidad urbanística en lo atinente a los requisitos y condiciones establecidos para edificar; debe concluirse que nada autoriza a realizar una interpretación extensiva del artículo 19.1 de la Ley de Suelo de la que se desprendiera la necesidad de acreditar, en el momento de la autorización de la escritura de declaración de obra nueva otorgada por el autopromotor, el cumplimiento de requisitos que únicamente se exijan -en su caso- para la venta de la finca de que se trate, según la concreta normativa aplicable -cfr. artículos 7.1.f) y 9, apartados 1.e) y 2, del Reglamento de Información al Consumidor en Compraventa y Arrendamiento de Viviendas de Andalucía, aprobado por Decreto 218/2005, de 11 octubre, de dicha Comunidad Autónoma-.

Para resolver la cuestión concreta que plantea la calificación impugnada debe advertirse, a mayor abundamiento, que la propia declarante autopromotora manifiesta que le ha sido entregado el Libro del Edificio, y así se corrobora mediante la certificación del Arquitecto director de la obra incorporada a la escritura calificada; y tales circunstancias en todo caso deberían reputarse suficientes para entender cumplidos los deberes impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

Por último, debe tenerse en cuenta que entre la documentación constitutiva del Libro del Edificio se encuentra el acta de recepción de la obra (cfr. los artículos 6 y 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), y ninguna norma exige que en la declaración de la obra nueva se acredite documentalmente dicha recepción al margen del referido libro, por lo que la exigencia de la Registradora, además de carecer de suficiente motivación, también es infundada respecto de este extremo. 4. El mismo contenido de la Resolución Circular de 26 de julio de 2007 y las consideraciones expresadas en el anterior Fundamento de Derecho han de servir para resolver la cuestión relativa a la obtención de licencia de ocupación, que a juicio de la Registradora debería ser acreditada.

Dejando al margen la insuficiente motivación que respecto de tal extremo contiene la calificación impugnada (pues la Registradora se limita a citar dos preceptos legales sin concretar la razón por la que considera que los mismos imponen que se acredite la licencia

de ocupación), ha de entenderse que, a los efectos de este expediente, la mencionada legislación reguladora de la edificación no impone la exigencia debatida como requisito para edificar -ni siquiera para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias que se derivarían de un eventual incumplimiento de las obligaciones de diversa índole que se imponen a los agentes de la edificación- (cfr. artículos 5, 9 y 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación). Y la referencia que el artículo 19.1 de la Ley de Suelo contiene a la acreditación documental «de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística», no puede entenderse sino como relativa a la licencia de edificación.

El hecho de que la licencia de ocupación tenga por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificación, no significa que deba acreditarse en la escritura de declaración de obra nueva -o en el acta de finalización de la misma- la obtención de aquélla, pues la Ley de Suelo (párrafo segundo, i.i., del artículo 19.1), en términos similares a la Ley 6/1998, de 13 de abril, anteriormente vigente (cfr. artículo 22), se limita a exigir que en dicho título se incorpore o testimonie la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.

Además, como ha quedado anteriormente expuesto, no deben confundirse los requisitos exigidos -en su caso- para la venta de la vivienda, según la concreta normativa aplicable, con los que según la legislación reguladora de la edificación deban a acreditarse al Notario para la autorización de la correspondiente escritura de declaración de obra nueva.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 12 de enero de 2009.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.