Resolución de 21 de junio de 1994

En el recurso gubernativo interpuesto, a efectos doctrinales, por el Notario de Jaén, Don Juan Lozano López, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 1 de dicha ciudad, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

HECHOS

El día 28 de octubre de 1992, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Jaén, Don Juan Lozano López, LICO LEASING, S.A. vende y transfiere a Don Antonio Castro Alba y a Don Manuel Mármol Gutiérrez, que compran y adquieren por mitad y proindiviso en el ejercicio de la opción de compra establecida a su favor, una finca urbana. En esta escritura se expone: "II. Que mediante escritura otorgada el día treinta y uno de julio de mil novecientos ochenta y siete ante el Notario de Jaén, don Juan Lozano López, bajo el número 1.046 de Protocolo, LICO LEASING, S.A. y don Antonio Castro Alba y don Manuel Mármol Gutiérrez, pactaron el arrendamiento financiero de la finca descrita

en el expositivo anterior.— III. Que LICO LEASING, S.A. en la escritura citada en el expositivo anterior, concedió a don Antonio Castro Alba y a don Manuel Mármol Gutiérrez, en proindiviso y por iguales partes, un derecho de opción de compra con el carácter gratuito sobre la finca descrita en el exponendo I de esta escritura, por el plazo máximo que se señala en el último párrafo del artículo 14 del Reglamento Hipotecario, equivalente al del período de vigencia del contrato y en el precio de UN MILLÓN QUINIENTAS MIL PESETAS, para el caso de que ejercitara el derecho de opción referido.— IV. Que el precio de dicho contrato de arrendamiento-financiero por parte de la arrendataria-financiera ha sido satisfecho antes de ese acto a la parte arrendadora financiera, mediante el pago de todas las cuotas financieras hasta el día de hoy".

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad n.° 1, de los de Jaén, fue objeto de la siguiente nota: "Suspendida la inscripción de la escritura precedente por los siguientes defectos subsanables: Primero. Aparecer inscrita la finca en el Registro a nombre de "Central de Leasing, S.A. —LICO S.A.—, y no justificarse que dicha entidad se ha convertido actualmente en "LICO LEASING S.A." Segundo. No aparecer inscrito el arrendamiento financiero que sirve de base a la opción ahora solicitada, y constituir dicho arrendamiento y opción dos partes completamente inseparables de un mismo contrato complejo, con causa unitaria, como es reconocido expresamente por el Real Decreto-Ley de 25 de febrero de 1977, y los propios comparecientes de la escritura presentada, en el exponente II y en la cláusula sexta del exponente V.— Tercero. Como consecuencia de lo antes dicho, el precio de compraventa no es el señalado como tal en el ejercicio del derecho de opción, sino el fijado por las partes en la escritura no inscrita, y que ha sido satisfecho, según el exponente IV de la escritura presentada. Jaén, 12 de mayo de 1.993. El Registrador (firma ilegible)".

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo, a efectos doctrinales, contra el apartado segundo de la anterior calificación, y alegó: Que de acuerdo con el Sr. Registrador, hay que señalar que existe un solo contrato complejo, económicamente hablando, integrado por tres negocios jurídicos distintos, que no pierden su individualidad; la compraventa de la finca, con la finalidad de ceder su uso realizada por la entidad de arrendamiento financiero, el arrendamiento financiero propiamente dicho, en el que hay que incluir por exigencia legal, el negocio independiente de opción de compra y, por último, la compraventa que la entidad arrendadora ha de otorgar en favor de la arrendataria, si ésta ejercita el derecho de opción de compra que se reservó. Que al dictarse la normativa reguladora del arrendamiento financiero, tanto en la anterior como en la vigente, lo que se pretendió fue crear un instrumento financiero para que las empresas pudiesen adquirir cómodamente bienes muebles o inmuebles para el desarrollo de su función; y se pensó que el final sería la adquisición en pleno dominio por parte de quien necesitaba de dichos bienes, mediante una sucesión de negocios jurídicos, cualquiera que fuese su denominación, los cuales serían: 1.— La adquisición por parte de quien va a ceder el uso de bien necesitado por quien al final va a ser dueño; negocio que no pierde su individualidad y que será o no inscrito según decisión de quien adquiere. 2.— La cesión del uso por parte de la empresa de arrendamiento financiero a quien al final va a convertirse en propietario del bien; contrato que tampoco pierde su individualidad, que como arrendamiento urbano es inscribible, pero que prácticamente no tiene acceso al Registro de la Propiedad. 3.— Un contrato de opción de compra, que por imperativo de la operación financiera, tiene que estar inscrito en el documento que contiene el arrendamiento, que tampoco pierde su individualidad, por lo que tendrá o no acceso al Registro de la Propiedad^ según la voluntad de su titular, pudiendo tener acceso al Registro de la Propiedad sin que en él se inscriban las demás partes del documento en que se recoge el arrendamiento financiero, si así se solicita. 4.— Por último, un contrato de compraventa o ejercicio del derecho de opción de compra pactada, el que tiene preterminado el precio a pagar por el bien: el que las partes en uso de su libertad fijan libremente, por lo que no puede mantenerse que el precio de la compraventa no es el señalado como tal en el ejercicio del derecho de opción, olvidando que el precio en el contrato de compraventa, es el fijado libremente por las partes y que, en ningún sitio, se exige que dicho precio sea justo. Que en cuanto a la escritura calificada hay que señalar que, dentro de su exposición, se relata toda la relación económico-financiera existente entre los distintos negocios jurídicos, y, por último, se celebra el contrato de compraventa por cuya virtud la empresa arrendadora vende a los arrendatarios o usuarios la finca que éstos decidieron adquirir para el desarrollo de su actividad y cuya adquisición se financió en la forma dicha. Por lo tanto, lo único que hay que examinar para determinar si es inscribible el pleno dominio, que sin duda pertenece a la parte arrendataria o usuaria, es la escritura calificada, la cual es otorgada por el titular registral, que tiene plena personalidad jurídica, a favor de la parte adquirente, que igualmente goza de capacidad suficiente, habiendo total acuerdo entre las partes, entre las cosas objeto del contrato de compraventa y el precio del mismo. Por lo que, habiendo título y modo, la parte adquirente, plena propietaria de la finca, tiene derecho a publicar su titularidad mediante el Registro de la Propiedad, en base, únicamente, a la escritura pública, en la que adquiere el dominio. Que el contrato de opción de compra y el arrendamiento, pese a ir inscritos por exigencia legal en el mismo documento, son totalmente independientes, queda claramente justificado por el hecho de que la parte arrendataria podría no hacer uso de ese derecho de opción de compra e incluso, con consentimiento de la propiedad, podría cedérselo a un tercero, el que no necesitaría para inscribir su propiedad más que el contrato de compraventa que a su favor otorgaría la entidad arrendadora, la cual estaría sujeta a lo pactado en el contrato de opción de compra, cualquiera que fuese el precio señalado para la compraventa.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que hay que tratar de delimitar la naturaleza jurídica del arrendamiento financiero de bienes inmuebles ("leasing inmobiliario"). Muy difícil ha sido fijar tal naturaleza jurídica. Su corta vida, su escasa regulación legal y jurisprudencial, ha hecho que la doctrina se haya volcado en el estudio del mismo, y cabe señalar que la inmensa mayoría de los autores, han visto en él un contrato complejo, único y con unidad causal sustancial. El ser un contrato complejo no es incompatible con su calificación de unitario, ya que la complejidad lo es de orden morfológico, ya que desde el punto de vista de su fisiología o funcionamiento, responde a una unidad causal. Las escasas normas que lo regulan en nuestro Derecho, le atribuyen esta misma naturaleza, así hay que señalar el artículo 19 del Real Decreto-Ley de 25 de febrero de 1977 y el Real Decreto de 31 de julio de 1980 y la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, en su disposición adicional séptima , punto 1. Que, por tanto, se observa que las tres normas anteriores vinculan inseparablemente el arrendamiento o cesión de uso y la opción de compra. Que lo mismo se puede decir de la escasa jurisprudencia, debiéndose citar las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1978, 10 de abril de 1981 y 18 de noviembre de 1983. Como aclaración a estas dos últimas Sentencias cabe citar la de 3 de julio de 1941. Que, finalmente, hay que señalar lo declarado en la Resolución de 7 de diciembre de 1978. Que con todo lo expuesto queda suficientemente demostrado que el contrato de Arrrendamiento Financiero es un contrato nuevo, complejo y con causa unitaria, cuyos elementos integrantes forman un todo, que no puede separarse, sin que desvirtúe su auténtica y verdadera naturaleza. Que, por último, en cuanto a la inscripción registral del arrendamiento financiero, consecuentemente con lo afirmado anteriormente, la inscripción debe ser en su totalidad, considerándose totalmente improcedente la inscripción, por partes, quedando a la voluntad del optante el inscribir la última relación contractual (ejercicio de la opción), toda vez que no se puede comprender este último peldaño, desconociéndose los anteriores. El contrato de arrendamiento financiero de inmuebles, al ser una figura nueva, no es contemplada por nuestra Ley Hipotecaria y su Reglamento y, por ello, para que los contratos que lo integran tuviesen acceso individual y separado al Registro tendríamos que enmarcarlos en el artículo 2, apartado quinto de la Ley Hipotecaria y el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Cualquier parecido entre estos dos preceptos y los supuestos que recoge el contrato de arrendamiento financiero, como contrato único, es pura imaginación, por lo que la inscripción individual y optativa de los contratos que lo integran, sería cuando menos improcedente. Dicho lo anterior, se considera que la inscripción del arrendamiento financiero, como verdadero derecho real, quedará sujeto a la legislación hipotecaria y a las condiciones que dicha legislación impone con carácter general, por lo que su acceso al Registro de la Propiedad tendría lugar en virtud de lo dispuesto en los artículos 1 y 2 apartado segundo, de la Ley Hipotecaria, y artículo 7 de su Reglamento. Que reconocida la inscribilidad del derecho de arrendamiento financiero, como un contrato múltiple, mixto o complejo y ya en el campo estrictamente registral, no se puede desligar de la calificación del Registrador. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria impone el principio de tracto sucesivo, que hace inviable un salto entre dos inscripciones sin estar relacionadas entre sí. En el caso que se estudia si accediendo a la voluntad del Sr. Notario recurrente se inscribiere la escritura por él autorizada, nos encontraríamos con una inscripción vigente de dominio a favor de la sociedad cedente cuyo precio de adquisición fue de diez millones de pesetas, y una inscripción de compraventa, en ejercicio del derecho de opción, por un precio de un millón setecientas veinticinco mil pesetas, que no coincide con el real, sino que es el "valor residual" tras haberse pagado dados los plazos que se señalan en el contrato de arrendamiento financiero y que fueron recogidos en la escritura que no se inscribió, ni ahora se acompaña. Siendo el precio un requisito esencial del contrato de compraventa, no sería el que recoge la escritura de ejercicio de opción, un precio verdadero. Que lo necesario es la presentación de las dos escrituras, arrendamiento financiero y ejercicio de la opción, no siendo en cambio imprescindible la inscripción previa de aquél, pues basta su examen y reflejo registral en una sola inscripción a través del tracto abreviado.

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador, fundándose en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniendo las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo, puesto que no se han resuelto ninguna de las cuestiones planteadas en el mismo. FUNDAMENTOS DE DERECHO

VISTOS la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito; los artículos 2 y 20 de la Ley Hipotecaria; artículo 14 del Reglamento Hipotecario; Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1969 y 28 de mayo de 1990 y las Resoluciones de este Centro de 7 de diciembre de 1978, 30 de julio de 1990, 17 de diciembre de 1993, 11 de marzo de 1992 y 12 de mayo de 1994.

1. La cuestión debatida en este recurso se concreta en dilucidar, a efectos doctrinales, si es indispensable la previa inscripción de un contrato de arrendamiento financiero para que posteriormente pueda ser inscrita la venta celebrada entre los mismos contratantes y respecto del mismo bien sobre el que recayó dicho arrendamiento (tesis del Registrador) o, por el contrario, aquella previa inscripción no es necesaria para la inscribilidad de la venta (tesis del Notario autorizante de la escritura).

2. Funda el Registrador su tesis en dos razonamientos: 1) El arrendamiento y la opción son dos partes inseparables de un contrato complejo de causa unitaria; 2) el precio de la compraventa no es el señalado para ejercitar la opción, sino el fijado por las partes en la escritura no inscrita.

   Una tesis de tal naturaleza se hace acreedora a dos dificultades que la doctrina no ha podido solventar. En virtud de qué mecanismo se transforma la causa económica unitaria que ha dado origen al arrendamiento financiero y a su protección fiscal, la financiación de la empresa, que nadie niega, en una única causa jurídica que dé explicación al uso inicial indispensable del bien por el arrendatario y a la adquisición posible de aquél por dicho arrendatario transformado en optante, es la primera. La segunda se concreta en precisar en qué momento se produce el efecto transmisivo, que concilie la existencia de dos declaraciones de voluntad, la de constitución del leasing y la del ejercicio de la opción, de manera que no haga superflua la segunda.

   Las posiciones que han asimilado el arrendamiento financiero a una venta con precio aplazado, ya sea con condición suspensiva o sin ella, no han podido salvar el escollo que supone la segunda de las dos dificultades aludidas, si no admitían la condición suspensiva y, si la admitían, ha sido a costa de desdibujar el concepto técnico de condición al asimilarlo a un acto del propio adquirente como es el pago del valor residual, al que se vería compelido por razones económicas para terminar de adquirir el bien que se le había entregado.

3. La Resolución de este Centro de 12 de mayo de 1994, que resolvió una controversia idéntica a la que motiva este expediente, declaró que la configuración del arrendamiento financiero como compraventa no ha sido asumida por el legislador-. La regulación legal no ha ligado el efecto transmisivo al propio contrato de leasing, sino que ha dejado a la libre voluntad del arrendatario el ejercicio de la potestad de adquisición. La unidad del contrato de leasing queda concretada a una cesión onerosa de uso del bien con derecho de adquisición del mismo por el usuario, a la conclusión de aquél. En el contrato de arrendamiento financiero ha de incluirse necesariamente, por imperativo legal, una opción de compra a su término en favor del usuario. La relación entre el derecho de uso y la opción de compra es absolutamente necesaria para que nazca la figura con contornos propios, no puede haber entre ellos posible separación, por lo que debe sostenerse que el contrato de arrendamiento financiero no es verdadero arrendamiento, ni el derecho de opción ligado a él verdadera opción, sino que el todo es un contrato unitario que faculta para usar el bien y en el cual va ínsito una facultad potestativa de adquisición. Pero el ejercicio de esta facultad exige una declaración de voluntad recepticia dirigida a la sociedad de leasing dentro del plazo fijado en el contrato, que deberá justificarse fehacientemente, y a la que debe ir unida la entrega o, en su caso, la consignación del valor residual, si bien la transmisión no se operará hasta que se formalice la venta y no se podrá inscribir en el Registro hasta el otorgamiento de la correspondiente escritura pública bilateralmente entre ambas partes, a no ser que se haya pactado en el contrato inicial el otorgamiento unilateral por el adquirente cumpliendo los requisitos exigibles. Por ello, desde el punto de vista registral, se ha de distinguir entre la inscripción del derecho que surge del contrato, que ha de realizarse unitariamente como un todo, sin que pueda pretenderse la inscripción aislada de alguna de sus partes, ya sea de la opción o de la facultad de goce, de la inscripción de la venta realizada en ejercicio de la facultad potestativa de adquisición.

   La cuestión estriba ahora en dilucidar si es necesario que conste inscrito el contrato como un todo del que dimana la facultad de adquisición cuyo ejercicio puede determinar un acto inscribible en el Registro de la Propiedad. Estimarla necesaria es la posición que sostiene el Registrador, pero llevada a sus últimas consecuencias esa tesis implicaría la necesidad de inscribir todo tipo de derecho de adquisición, ya sea legal o voluntario, ya de carácter real o personal, como condición indispensable para lograr, en el ejercicio de aquel derecho, la adquisición del bien inmueble y su posterior inscripción. Pero esto no ocurre así ni en los derechos de adquisición de carácter legal, como en los derivados de los arrendamientos urbanos y rústicos, en la que no es posible la inscripción (artículo 373.° de la Ley Hipotecaria), ni en los de origen voluntario como los retractos convencionales, ni en el mismo derecho de opción de carácter personal, en los que no es indispensable (artículos 1 y 2 Ley Hipotecaria y 14 Reglamento Hipotecario). Ni desdé el punto de vista del transmitente ni desde el del adquirente se da esa necesidad. El adquirente es libre de acudir al Registro para lograr la máxima protección para su derecho de adquisición, pero, inscrito o no, cuando se verifica la adquisición ésta se conecta directamente con la inscripción del dominio del titular registral (en este caso la sociedad de leasing) que es el otorgante de la venta, cumpliéndose así lo que dispone el artículo 20.1 de la Ley Hipotecaria. Hay un enlace directo desde el vendedor al adquirente, sin que sea necesario un estado intermedio porque el comprador no se sucede a sí mismo, sino al titular registral que realiza la venta. Desde el punto de vista del transmitente se cumple, además, en vía formal uno de los fundamentos de tracto sucesivo, la protección del titular registral sin cuya voluntad real o legalmente suplida esa titularidad permanece incólumne. Además en ningún precepto se impone la previa inscripción del arrendamiento financiero para que la sociedad que otorgó éste pueda realizar ventas de bienes inmuebles que se deriven de ese arrendamiento.

   Hay que tener en cuenta, también, que del ejercicio potestativo del derecho de la adquisición que realiza el usuario adquirente, surge un nuevo negocio jurídico con, causa onerosa que, aunque genéticamente conectado con el propio contrato de leasing, es jurídicamente independiente de él y su causa también independiente de la propia causa leasing. La compraventa en que se concreta la transmisión final no es un mero acto de ejecución de alguna de las prestaciones de un negocio anterior, sino un verdadero negocio jurídico que exige nuevas declaraciones de voluntad, sin que ello obste a que sea una compraventa de contornos propios y típicos, propios de ella en la que el precio, en virtud de la conexión genética antes expresada, y de la propia causa onerosa típica de la figura, es lícito, no sólo que las partes lo fijen como tengan por conveniente, sino que para determinarlo lo hagan en función de otras consideraciones que no sean el total valor del transmitido.

   Esta Dirección General ha acordado revocar el Auto y la nota del Registrador. Madrid, a 21 de junio de 1994.— El Director General.— Fdo.: Julio Burdiel Hernández.— Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.—

   (B.O.E. 30-7-94)