Resolución de 28 de septiembre de 1982
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 28 de Septiembre de 1982 |
| Publicado en | BOE, 4 de Noviembre de 1982 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Carmelo Gómez Pérez, en nombre y representación de doña Carmen y doña María Carbajal Torres, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Cartagena a cancelar unas anotaciones de embargo, en virtud de apelación del recurrente.
Resultando que por escrituras autorizadas por el entonces Notario de La Unión, don Miguel Cuevas Cuevas, el día 1 de octubre de 1979, don José Carbajal Torres, con el consentimiento de su esposa, concedió a doña Carmen y a doña María Carbajal Torres un derecho de opción de compra sobre determinadas participaciones indivisas de diversas fincas, documentos que fueron presentados en el Registro de la Propiedad de Cartagena con fecha 5 de octubre de 1979 e inscritos el día 10 de diciembre de 1979; que el día 22 de enero de 1981 tiene lugar la presentación en dicho Registro de un mandamiento de embargo de fecha del
día anterior recayente sobre las participaciones de fincas a que afectaba el derecho de opción de compra, practicándose las anotaciones de embargo el día 20 de febrero de 1981; que el día 23 de julio de 1981, y ante el Notario de Cartagena, don Miguel Cuevas Cuevas, doña Pilar Barreiro Alvarez, en representación de don José Carbajal Torres, otorgó a doña Carmen y a doña María Carbajal Torres escritura de compraventa sobre las participaciones de fincas, en ejercicio de los derechos de opción de compra antes señalados, documento que fue presentado, en el Registro de la Propiedad al día siguiente de su otorgamiento y practicadas las inscripciones el día 26 de septiembre de 1981; que por medio de una instancia dirigida al Registrador de la Propiedad de Cartagena, doña Carmen y doña María Carbajal Torres solicitaron, el día 15 de septiembre de 1981, además de inscribir la compraventa, que se cancelasen las anotaciones de gravámenes que sean posteriores a la inscripción del derecho de opción de compra.
Resultando que presentada la anterior instancia en el Registro de la Propiedad de Cartagena, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «SUSPENDIDA LA CANCELACIÓN de las anotaciones de embargo letras D de la finca 469, únicas cargas existentes sobre 2/5 partes indivisas de las plantas o pisos bajo, primero y tercero y 1/5 parte indivisa del piso y planta segunda de la casa número 53 y también 37 de la calle Mayor de esta ciudad, a favor de «Centro Financiero Aitana, S. A.», y cuyas mismas participaciones son objeto del derecho de opción de compra y ulterior compraventa como consecuencia del ejercicio de tal derecho a que se refiere la precedente instancia, por el defecto subsanable de no haberse consignado el precio de las mismas en garantía de las responsabilidades que amparan tales anotaciones, por aplicación analógica del artículo 175, regla 6.a y párrafo final del Reglamento Hipotecario, tomando en su lugar y a petición verbal del presentante anotación de suspensión por plazo legal de sesenta días en el tomo 168 de la 1.a Sección; folio 158; finca 469, letra F. No se ha practicado operación alguna respecto a la 1.a finca, por no haberse ejercitado el derecho de opción en cuanto a ella. Cartagena, 13 de octubre de 1981. El Registrador. Firma ilegible».
Resultando que por el Procurador de los Tribunales, don Carmelo González Pérez, en representación de doña Carmen y doña María Carbajal Torres, se interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, alegando: que ha de estimarse no ajustada a derecho la exigencia, para proceder a la cancelación instada, de la consignación del importe del precio de las opciones de compra, en garantía de las responsabilidades amparadas por las anotaciones de embargo, en base a la aplicación analógica del artículo 175, regla sexta y párrafo final del Reglamento Hipotecario; que no es posible esta aplicación analógica dado que estos preceptos se refieren a las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones resolutorias o rescisorias, cuestión diferente a las inscripciones de opciones de compra; que la consignación prevista en la regla sexta de dicho artículo 175 ha de efectuarse por el vendedor en beneficio del comprador y para devolver a éste el valor de los bienes o el importe de los plazos que hubiera recibido por la venta que queda sin efecto, y produciéndose la cancelación en el Registro sin la intervención del comprador, mientras que en el presente supuesto la pretendida consignación ha de hacerse en beneficio de un tercero ajeno al negocio jurídico cuya anotación es posterior a la inscripción del derecho de opción, consignación que habría de efectuarse, además, con la concorde voluntad de ambas partes; que el párrafo final de este artículo 175 previene la cancelación de los derechos reales constituidos sobre el bien sujeto a condición resolutoria o rescisoria, cancelación que se practicará acreditando la consignación a favor del comprador, no de los titulares de dichos derechos reales; que respecto a los efectos que la inscripción del derecho de opción de compra debe producir, señala la opinión de un conocido autor, quien estima que cuando el titular del derecho de opción lo ejercita, pretende adquirir la finca o derecho en el mismo ser y estado en el que se encontraba al inseríbir su derecho de opción, de manera que deberá ser aplicable aquí, por analogía, lo dispuesto en el artículo 1.520 del Código Civil, recibiendo la cosa libre de toda carga o hipoteca, y que de no ser así de poco serviría la inscripción del contrato de opción, ya que el propietario fácilmente podría inutilizarlo mediante un acto de gravamen; que podría admitirse la exigencia de consignación en el caso de que el gravamen recayera sobre el derecho de opción o sobre los derechos de ella derivados, por lo que la anotación queda a resultas de las opciones de compra preinscritas.
Resultando que el Registrador de la Propiedad de Cartagena emitió el correspondiente informe en el que alegó: que el contrato de opción de compra es una figura jurídica no regulada en el Código Civil y que ha sido configurada por la doctrina y la Jurisprudencia, siendo esta última la que ha llegado a estimar que en dicho contrato existe una voluntad de celebrar un contrato de compraventa, pendiente tan sólo de la decisión del optante; que la normativa hipotecaria ha admitido el acceso al Registro de la Propiedad de la opción de compra, supuesto en el que se producirán todos los efectos derivados de su inscripción, es decir, que los terceros no podrán desconocer la existencia de la opción que surtirá todos sus efectos frente a los terceros; que la opción de compra inscrita no cierra el Registro, no implica una prohibición de disponer ni de agravar, pero el posterior adquirente debe soportar el ejercicio de la opción; que los terceros titulares de derechos reales, cargas y gravámenes constituidos con posterioridad a la inscripción de la opción deben soportar la extinción de sus derechos con la consiguiente cancelación de sus asientos; que ni la Ley ni el Reglamento Hipotecario regulan la cancelación de estos derechos reales, cargas y gravámenes como consecuencia del ejercicio y consumación de la opción, pero que en aplicación del artículo 4.° del Código Civil hay que ver si se regulan otros supuestos semejantes en los que se aprecie identidad de razón; que la Resolución de la Dirección General de 7 de diciembre de 1978 nos remite a tres supuestos contemplados en el ordenamiento inmobiliario registral, y que son aquellos a que se refieren los artículos 107-7.° de la Ley y los artículos 175-6.° y 235-9.° del Reglamento, supuestos todos ellos en los que un derecho se extingue, por causa que consta en el Registro, independiente de la voluntad de su titular y en que la persona que constituyó el gravamen tiene que percibir una cantidad por razón del mismo bien gravado y por consiguiente afecta al derecho, carga o gravamen que el mismo constituyó, además de que de no ser así se produciría un enriquecimiento injusto a expensas de los titulares de los derechos que se cancelan; que, por tanto, resulta evidente la analogía que impone la consignación, la cual habrá de hacerse en forma tal que garantice a los titulares de los derechos, cargas y gravámenes y al propio comprador sus respectivos derechos sobre la cantidad consignada; que, en el presente supuesto, las optantes debieron consultar el Registro, y ante la existencia de anotaciones de embargo, haber procedido en forma congruente con la situación registral, y al no haber actuado así se apreció el defecto de la consignación, si bien estimándolo subsanable, dado que podía cumplirse tal requisito con posterioridad, sin perjuicio de las relaciones internas entre optantes y optatario; que, en consecuencia, mantiene su nota de calificación, si bien concretada la expresión de «no haberse consignado el precio de las mismas» en él sentido de venir referida a la cantidad entregada al ejercitar la opción, sin tener en cuenta la que se entregó al convenir la opción.
Resultando que el Presidente de la Audiencia Territorial dictó Auto por el que se confirmaba la nota recurrida, alegando análogos fundamentos a los expuestos por el Registrador de la Propiedad.
Vistos los artículos 1.255 del Código Civil, 14 del Reglamento Hipotecario, las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de julio de 1946, 7 de febrero de 1966 y 28 de junio de 1974, y las Resoluciones de este Centro de 13 de diciembre de 1955 y 7 dé diciembre de 1978.
Considerando que pactado un derecho de opción e inscrito en el Registro de la Propiedad, en el interregno hasta su consumación y consiguiente adquisición por el optante se anotó un mandamiento de embargo sobre los mismos bienes, por lo que la cuestión que plantea este recurso es la de determinar si procede la cancelación de esta anotación por la simple solicitud de las interesadas, una vez inscrita la compraventa consecuencia del ejercicio del derecho de opción, o se requiere además la consignación del precio de la misma en garantía de las responsabilidades que amparan tales anotaciones, según exige la nota de calificación.
Considerando que la falta de una regulación adecuada del derecho de opción de nuestras leyes ha tenido que ser suplida en general por la jurisprudencia que al enfrentarse con las cuestiones que este derecho planteaba, ha ido perfilando su configuración y efectos, aparte de la singular norma contenida en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario respecto a la inscripción de este derecho en el Registro de la Propiedad, normativa incompleta y merecedora de una pronta reforma que complemente la actual regulación legal.
Considerando que entre las cuestiones que exigen una inmediata solución se encuentra la que constituye el objeto primordial de este recurso, ya que ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la consumación del derecho de opción, cuestión que habrá de ser solucionada teniendo en cuenta aquellos principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jurídico, así como la doctrina sentada de modo reiterado por el Tribunal Supremo, al interpretar la ley, según indica el artículo 1 del Código Civil.
Considerando que sobre la base de lo anteriormente expuesto la Resolución de 7 de diciembre de 1978 tuvo ocasión de examinar la cuestión debatida y declaró que dado que no ha sido abordada por el legislador la cancelación de los derechos reales posteriores que han quedado ineficaces habrá de encontrarse el procedimiento adecuado teniendo en cuenta todos los intereses en juego, así como las soluciones establecidas para otros supuestos como las contenidas en el artículo 10-7.° de la Ley Hipotecaria o en el artículo 175-6.° del Reglamento, y, sobre todo, en el artículo 235-9.° del mismo texto legal —concordante en este aspecto con la regla 17 del artículo 131 de la Ley— en donde se establece que dado el significado liquidatorio que caracteriza el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria, el sobrante después de pagado el crédito y los gastos del procedimiento se depositará a disposición de los titulares de derechos reales posteriores en un establecimiento público destinado al efecto.
Considerando que al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos al tener que sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere —como indicó la mencionada Resolución— que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con falta de garantía que ello podría implicar para los terceros afectados.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado y la nota del Registrador.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V. E. para su conocimiento y efectos. Madrid, 28 de septiembre de 1982.—El Director General, Fernando Marco Bar ó.—Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Albacete. (Boletín Oficial del Estado, de 4 de noviembre de 1982.)
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